Vereinigungsbaulast: Vor- oder Nachteile der Zusammenlegung zu einem Grundstück (RH)

Diskutiere Vereinigungsbaulast: Vor- oder Nachteile der Zusammenlegung zu einem Grundstück (RH) im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Community, vielleicht habt ihr eine Antwort auf folgende Frage: Welche Vor- oder Nachteile hat es (sechs) Flurstücke zu einem...

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    Liebe Community,

    vielleicht habt ihr eine Antwort auf folgende Frage:

    Welche Vor- oder Nachteile hat es (sechs) Flurstücke zu einem Baugrundstück zusammenzulegen (baurechtliche Vereinigungsbaulast)?


    Hintergrund:
    Wir haben bereits vor einigen Monaten eines von sechs Grundstücken im Zuge der Errichtung eines Reihenhauses gekauft. Die Grundstücke waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle verkauft. Die Grundstücke wurden uns -wie auch das Haus- durch einen Makler vermittelt. Die Hausanschlusskosten hatten wir vor dem Notartermin bereits bezahlt.

    Da mittlerweile alle Grundstücke verkauft sind und demnächst der Bau des Reihenhauses ansteht wurde vom Bauherrn (Makler) das Baugesuch eingeholt etc. Im Zuge dieser Baugenehmigung fordert er uns nun auf das Grundstück mit den anderen zusammenzulegen -wie oben in der Frage beschrieben.

    Seine Begründung:
    Im Zusammenhang mit den Versorgungsleitungen (Wasser, Strom etc.) wäre es sinnvoll und kostengünstiger, wenn baurechtlich die Einzelgrundstücke als eine Baugrundstück gesehen werden könnten. Insgesamt würde das deutlich günstiger sein. Auch hätten die anderen Käufer dem bereits zugestimmt.

    Da ich die Nachbarn bisher nicht kennengelernt habe, kann ich nicht sagen ob diese Aussage der Wahrheit entspricht. Auch haben wir die Hausanschlusskosten, die diese aufgeführten Anschlusskosten beinhalten, bereits im Vorfeld bezahlt.


    Was würde ihr an unserer Stelle tun? Welche Vorteile -außer den Kosten für die Versorgungsleitungen (die ja bereits durch die pauschalen Hausanschlusskosten) hätte diese Zusammenlegung? Bzw. viel wichtiger: Welche Nachteile hätte die Zusammenlegung?

    Über Antworten würden wir uns sehr freuen. Vielen Dank!!!
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das bringt nur Probleme!

    Dann vermutlich nur ein Strassenanschluß hergestellt werden soll, laufen die Leitungen über alle Grundstücke.

    Da bedarf es dann der Eintragung von Grunddienstbarkeiten und Regelungen, wer für Unterhalt/Reparaturen etc. zuständig ist.

    Wenn Du ein Einzelgrundstück mit Einzelanschluß gekauft hast, besteht keine Veranlassung, daran etwas zu ändern.
     
  4. Wieland

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  5. Taipan

    Taipan

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    Bist DU Andere?

    Vereinigungsbaulasten macht man nur, wenn wirklich NICHTS anderes mehr geht. Und Nichts anderes geht, wenn die Häuser, mit denen man sich beschäftigt, in einem meist inerstädtischen Kontext schon ewig stehen und aufgrund mangelhafter Vermessung in den letzten 250 Jahren die Häuser teilweise NICHT auf dem Grundstück stehen, wo sie hingehören.

    Ansonsten ist von einer Vereinigungsbaulast tunlichst abzuraten !!!
     
  6. starter

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    Zunächst einmal herzlichen Dank für die schnellen und hilfreichen Antworten!! Nach einiger Recherche im Vorfeld habe ich diese Antworten fast schon erwartet. Aber damit ist die Entscheidung gefallen.

    Also ich bin einer von insgesamt sechs Käufern. Die Mitteilung (Empfehlung) die Grundstücke zusammenzulegen habe ich gestern schriftlich erhalten. Aus diesem Grund konnte ich mit dem Makler noch nicht persönlich darüber sprechen. Wollte dafür aber vorbereitet sein. In dem Brief stand nur, dass die anderen Käufer (der übrigen Grundstücke und Reihenhäuser) dem bereits zugestimmt hätten.

    Da ich das Grundstück bereits erworben habe (dieser ist gebunden an den Bau des RH) werde ich dieser Zusammenlegung nicht zustimmen. Die Einsparungen der Hausanschlusskosten, die ja bereits bezahlt sind, stehen in keiner Relation zu den möglichen "Problemen".

    Nochmals vielen Dank!
     
  7. Taipan

    Taipan

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    Bei dem Unmut, den Du dir grade seitens des Bauträgers an die Backe bindest, bin ich mir da für die Dauer des nächsten Jahres noch nicht sicher .... später schon ...
     
  8. starter

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    Richtig, ich habe ein Einzelgrundstück gekauft. Es liegen jedoch z.B. für die Entwässerung nur vier Anschlüsse vor. Damit ich einen benachbarten Anschluss nutzen darf, wurde genau diese Eintragung ist bereits in meinem Vertrag notariell vorgenommen. Auch die Zuständigkeit bzgl. der Reparaturen. Natürlich muss das dann entsprechend in den Verträgen der Nachbarn verankert und ins Grundbuch eingetragen werden.

    Auch wenn dies der aufwendigere Weg ist, würde ich diesen bevorzugen.
     
  9. Eric

    Eric

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    Sofern Du bauen willst, bedarf es neben der privatrechtlichen Grunddienstbarkeit einer zusätzlichen Baulast zur Sicherstellung der öffentlich-rechtlichen Erschließung als Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung. Denn nur und erst durch die Baulast erhält auch die Baubehörde einen durchsetzbaren Anspruch auf Beibehaltung der Entwässerung über das Nachbargrundstück, so dass der Nachbar den Entwässerungsanschluß ohne deren Zustimmung nicht kappen dürfte.

    Der Makler ist " Bauherr " und holt die Baugehmigung ein?? Das wird noch spannend, wenn Du jetzt schon alles durcheinander wirfst.
     
  10. Geodesy

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    Ich würde den Makler mal fragen, was denn sei, wenn ich mein Grundstück später wieder verkaufen möchte! Das müsste nämlich wieder geteilt werden, mit nicht unerheblichen Kosten.

    Ich denke sowieso, dass der Rechtspfleger dem nicht zustimmen würde.
     
  11. Taipan

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    Bei einer Vereinigugsbaulast ? Neee.
     
  12. Geodesy

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    Nee, bei einer Verschmelzung und Vereinigung der einzelnen Flurstücke.
     
  13. Julius

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    Um die es hier aber gar nicht geht.
     
  14. Geodesy

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    ok, hatte in der schnelle gelesen, dass eine Baulast durch Vereinigung gemieden werden solle.
     
  15. starter

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    Hallo zusammen,

    zunächst einmal vielen Dank für die rege Beteiligung an diesem "Problem". Es ist richtig, dass ich hier einige Begrifflichkeiten "durcheinander werfe"...zum besseren Verständnis der Konstellation habe ich hier eine bildliche Veranschaulichung der Situation angehängt. Ich hoffe es wird dadurch etwas klarer:

    Der "Kümmerer" der den Käufern gegenüber als Makler auftritt ist die Schnittstelle zwischen der Stadt, die die Grundstücke direkt an die Käufer verkauft. Der "Kümmerer" holt für das Gesamtobjekt die Bas Baugesuch etc. ein und tritt damit gegenüber der Stadt sozusagen als Bauherr auf. Gegenüber dem Bauträger tritt er als Projektentwickler auf und vermittelt diesem die sechs Käufer/Bauherren.

    Sobald alle Verträge abgeschlossen sind, verlässt der "Kümmerer" das Spielfeld. Die sechs Käufer/Bauherren haben dann jeweils ihr Grundstück erworben und stehen in direktem Kontakt zum Bauträger, der das Objekt baut.

    Zur Situation:
    Lediglich zwei Käufer (Bauherren links im Bild) haben ihr Grundstück (eigenes Flurstück) bereits erworben. Diese beiden Käufer müssten nun der baurechtlichen Vereinigung zustimmen. Bei den anderen Käufern würde diese baurechtliche Vereinigung möglicherweise beim notariellen Vertragsabschluss geregelt werden (Grundstückskauf).
    Da es z.B. bei der Entwässerung insgesamt nur vier Anschlüsse gibt, müssten jeweils zwei Parteien zusammengeschlossen werden. Im Zuge der Baugenehmigung möchte die Stadt sicher gehen, dass hier alles sauber geregelt ist, z.B. wenn Reparaturen auftreten etc. Eine baurechtliche Vereinigung würde diese Situation erleichtern.

    Dennoch bin ich aufgrund der möglichen langfristigen Nachteile der ganzen Sache nicht unbedingt positiv eingestellt. Eine alternative Lösung wäre doch z.B. die Verankerung von Nutzungsrechten sowie die Regelung der Kosten im Falle einer Reparatur in den Kaufverträgen des Grundstücks. Dies ist bspw. bei uns der Fall...

    Veranschaulichung.jpg
     
  16. Julius

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    Immer noch ein Durcheinander:
    Wenn die Grundstücke getrennt erworben werden, kann es kein Bauträger sein (sondern ein Generalunternehmer oder Generalübernehmer).

    Im Übrigen wäre eine Lageskizze der Grundstücke (mit den besagten Anschlüssen) viel hilfreicher als nette, aber nichtssagende Orgabildchen...

    Vor allem ist nicht nachvollziehbar, warum ausgerechnet 4 Anschlüsse in Stein gemeißelt sein sollen!
    Das übliche Vorgehen wäre, einfach noch zwei weitere zu erstellen.
    Außerdem wäre zu prüfen, ob die vorhandenen überhaupt weiterverwendet werden können und dürfen.
    Stammen diese denn von Altgebäuden oder wurden sie vorsorglich neu angelegt?
     
  17. Julius

    Julius

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    Was genau verstehst Du denn unter den "Hausanschlusskosten, die diese aufgeführten Anschlusskosten beinhalten"?
    Wofür sollen die genau sein, wie hoch etwa und an wen wurden sie bezahlt?
    Wieso VOR dem Abschluß des Kaufvertrags?
    Klingt für mich ziemlich ungewöhnlich.

    Was würde ihr an unserer Stelle tun?
    Eure Vertragslage rechtlich genau prüfen lassen, die Vereinigung ablehnen und und auf Herstellung eigener (nach Möglichkeit NICHT über fremden Grund verlaufender) Anschlüsse bestehen!
     
  18. oberh

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    Guten Morgen!

    Ich stimme Julius zu ... da liegt noch mehr im Argen ...

    Wenn es hier rein um die Klärung der Versorgungsleitungen ginge, würde ein Leitungsrecht (Erschließungsbaulast) durchaus reichen.
    Diese Vorgehensweise ist üblich und die "negativen" Auswirkungen wären wahrscheinlich marginal.

    Eine Vereinigungsbaulast fasst alle Flurstücke bauordnungsrechtlich jedoch zusammen zu einem Grundstück im Sinne der GBO (Grundbuchordnung).
    Nun dürfen "bauordnungsrechtlich" Überbauten vorhanden sein ... die Abstandflächen des "Nachbarn" dürfen auf meinen Flurstück liegen ... "fremde" Leitungen, Zuwegungen und Zufahrten ebenso ...

    Wieso also wird die ganze Hand verlangt, anstelle des angeblich nur nötigen kleinen Fingers?
     
  19. Anda2012

    Anda2012

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    Von der Bauleitung zum Formularausfüllen
    Ehrlich gesagt, das klingt für mich eher dubios. Ich würde das ganze Vertragswerk mal von nem Profi abchecken lassen. Kostet nicht die Welt und Du weisst dann genau, wer was ist. Der "Kümmerer" - stammt die Grafik von dem?
     
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  21. Eric

    Eric

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    Hast leider immer noch nicht verstanden, dass eine Doppelsicherung erforderlich ist:

    Sicherung der Stadt gegenüber den Grundstückseigentümern zur Sicherstellung der Erschließung --> erfolgt durch Baulast = öffentliches Recht
    Sicherung der Eigentümer untereinander ----> Grunddienstbarkeit = Privatrecht

    Lies:

    http://tu-dresden.de/die_tu_dresden...onen/artikel/sich_baurechtl_verpflich_wfa.pdf

    Das wird noch " lustig ", wenn es so schon vor dem Bauen beginnt. Warum hast Du den " Kümmerer " nicht gefragt, bevor Du gekauft hast oder Dich anderweitig " schlau " gemacht?

    Schon erschreckend, was Laien kaufen und an Verträgen abschließen, ohne irgendetwas davon zu verstehen.

    Du bist überfordert und benötigst für alles, was jetzt noch kommt, fachlichen Beistand. Denn der " Kümmerer " will auch nur Dein Bestes.
     
  22. starter

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    Ohje...ich hoffe es wird nicht ganz so schlimm wie es sich anhört. Anbei zunächst einmal ein Ausschnitt des Grundrisses mit den Anschlüssen.

    Das "Kümmerer"-Schaubild habe ich auf die schnelle selber gemacht damit die Konstellation hier etwas klarer wird und ich nicht mit falschen Begrifflichkeiten um mich werfen muss ;-).

    Der Vorschlag mit der baurechtlichen Vereinigung kam von der Stadt selbst im Zuge der Baugenehmigung. Nach Rücksprache mit der Stadt wäre das zwar die schnellste aber nicht die einzige Möglichkeit um die Baugenehmigung zu erteilen. Wie ich das verstanden habe wäre auch die von Eric genannte Grunddienstbarkeit eine Alternative. In den Verträgen müsste dann geregelt sein, dass die Leitungen von einem Nachbarn entsprechend "angezapft" werden dürfen.

    Die Anschlusskosten wurden bezahlt für Gas, Wasser, Strom, Telekom und Kabel. Diese wurden vorab an den "Kümmerer" bezahlt.

    Ich bin hier sicherlich nicht vom Fach und auch weiß ich dass der "Kümmerer" Geld an der Sache verdienen möchte und an einer schnellen Umsetzung interessiert ist. Grundsätzlich gehe ich aber davon aus dass alles soweit i.O. ist. Vielleicht bin ich hier aber auch zu gutgläubig in manchen Punkten. Aber es gibt Vergleichsobjekte die kürzlich durch die beteiligten Parteien (nicht die gleiche Stadt) erfolgreich abgeschlossen wurden.

    Diese baurechtliche Vereinigung ist im Moment der einzige Punkt der mir nicht so richtig passt. Ich werde also deshalb auf die Stadt zugehen und die hier genannten Punkte/Argumente gegen die baurechtliche Vereinigung vorbringen.

    Vielen Dank für Eure Unterstützung!!

    Entwässerung.JPG
     
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