vermietete Immobilie / Steuer / Kredit für Eigenheim

Diskutiere vermietete Immobilie / Steuer / Kredit für Eigenheim im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Wir haben eine vermietete geerbte Immobilie, die bei Verkauf die Hälfte unseres Neubaus finanzieren würde (wenn sich denn ein Käufer findet)....

  1. capslock

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    Wir haben eine vermietete geerbte Immobilie, die bei Verkauf die Hälfte unseres Neubaus finanzieren würde (wenn sich denn ein Käufer findet).

    Ich bekomme immer wieder schlaue Ratschläge von Maklern und Bankern, die nicht direkt involviert sind, ich sollte das Mietshaus doch lieber halten, einen Kredit drauf aufnehmen und den von der Miete abbezahlen.

    Bei den aktuellen Zinsen würde der sich auch gerade eben tragen, wenn nicht die persönliche Steuer wäre.

    Wenn ich einen Kredit zum Kauf der vermieteten Immobilie aufgenommen hätte, könnte ich die Zinsen absetzen. Wenn ich aber einen Kredit für mein Eigenheim aufnehmen muß, weil mein Geld im Mietshaus steckt, dann muß ich trotzdem volle Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen, d.h. der Kredit trägt sich nicht mehr über die Mieten.

    Klingt ungerecht, ist aber so. Oder wissen die schlauen Ratgeber mehr als ich und ein befragter Steuerberater?
     
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  3. Stefan61

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    Unfaßbar, was man Ihnen da so erzählt! Richtig ist: Bei einem Darlehen, dessen Aufnahme in Zusammenhang steht mit der Anschaffung eines Mietshauses (z. B. Kauf auf Kredit) können Sie die Schuldzinsen steuerlich als Werbungskosten absetzen.

    Wenn Sie die Immobilie hingegen schuldenfrei geerbt haben und nun ein Darlehen aufnehmen, sind die Schuldzinsen nicht abziehbar, weil kein sogenannter Veranlassungszusammenhang zwischen Einkunftserzielung und Schuldaufnahme besteht. Das gilt auch, wenn Sie das Darlehen durch eine Grundschuld auf die geerbte Immobilie besichern.

    Richtig sind Ihre Überlegungen zur Nichtabsetzbarkeit von Schuldzinsen bei selbstgenutztem Wohneigentum. Diese Tatsache spricht für sich genommen gegen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums auf Kredit. Die Selbstnutzung ist steuerlich aber hoch vorteilhaft, wenn das Eigenheim mit Eigenkapital finanziert wird. Der Grund: Die Mietersparnis bleibt steuerfrei.

    Steuerlich optimal ist daher folgendes Vorgehen: Verkaufen Sie das Mietshaus, und stecken Sie den Erlös in selbstgenutztes Wohneigentum. Dann bleiben Sie steuerfrei. Im jetzigen Zustand versteuern Sie hingegen die Mieterträge, während Sie die von Ihnen selbst gezahlte Miete nicht absetzen können. Und noch etwas: Verkäuflich ist eine Immobilie (fast) immer. Man muß nur einen marktgerechten Preis ansetzen und von etwaigen Traumvorstellungen abrücken.
     
  4. capslock

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    Danke!!!

    Wegen Rest-AfA sind die Mieteinkünfte zwar nicht voll besteuert, aber schöngerechnet sind es für uns noch um die 23%. Wenn ich Reparaturrückstellungen rechne und Grenzsteuersatz, sieht es noch unschöner aus. Das macht die Rechnungen der "Experten" dann wieder kaputt. Daß ein Banker, der mir einen Kredit verkaufen will, sowas unter den Tisch fallen läßt, glaube ich ja gern. Aber nachdem die Empfehlung auch von Leuten kam, die an uns nichts verdienen können, hatte ich schon langsam an meinem Verstand gezweifelt.

    Da müßten entweder die Zinsen noch einen guten Prozentpunkt fallen, oder aber ich müßte auf steigende Immobilienpreise spekulieren, was mir allgemein schon nicht angebracht erscheint und im Speckgürtel von HB schon gar nicht.
     
  5. #4 DerSuchende, 14. November 2008
    Zuletzt bearbeitet: 14. November 2008
    DerSuchende

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    Nicht ganz einfach bei den Infos.

    Ich würde die Mieter fragen?
    Ob sie nicht selbst kaufen wollen? (die sollte man aber gut kennen.)

    MfG
     
  6. meak07

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    Mein Banker sagte in einem ähnlichen Fall: Verkaufen an Ehemann/frau, der/die finanziert und kann somit Zinsen absetzen. Soll so schon mal vor Gericht abgesegnet worden sein (BGH?).
    Man kann sogar für den Gatten bürgen.
    Habe mich aber dagegen entschieden, nur 1 Wohneinheit, da war mir das Risiko zu hoch (Leerstand).
    MfG Andreas
     
  7. Gina

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    Hallo capslock,

    100 % ige Zustimmung zu Beitrag von Stefan61.

    Zum Beitrag von meak 07: Verkauf an Partner, der dann die Zinsen für das Darlehen bezüglich Kauf + Abschreibung auf Anschaffungskosten Gebäudeteil steuerlich geltend machen kann, ist zwar richtig, ich würde dies aber trotzdem nicht (allein) aus steuerlichen Gründen so machen.
    Wenn Du einen vernünftigen Kaufpreis erzielen kannst, verkauf die Hütte und finanziere davon dein eigenes Haus.
     
  8. NKJG

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    Frage hierzu: Spekulationssteuer fällt auf das geerbte Mietshaus auch innerhalb von 10 Jahren nicht an? Gilt dies nur durch den Verkäufer selbst erworbenes Eigentum?
     
  9. Stefan61

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    Antwort: Nach der "Fußstapfentheorie" des Bundesfinanzhofs ist im Hinblick auf § 23 EStG (früher: Spekulation, heute: Private Veräußerungeschäfte) die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger dem Erben zuzurechnen.

    Beispiel: Erblasser hat Gebäude im Jahre 2005 angeschafft und verstirbt 2008, Erbe veräußert das Gebäude zu einem über den Anschaffungskosten ./. AfA liegenden Preis. Dann muß der Erbe den Veräußerungsgewinn versteuern.
     
  10. #9 HolzhausWolli, 14. November 2008
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    @Der Suchende:Verrätst Du bitte mal wonach genau du beruflich forschst? Würde mich ganz ehrlich mal interessieren. Danke!

    Sorry für Offtopic, capslock. Hochinteressantes Thema im Übrigen!:28:
     
  11. NKJG

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    Danke. Sprich der Verkauf durch den Erben könnte auch hier einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn bedeuten, wenn die Immobilien innerhlab der letzten 10 Jahre angeschafft wurde?
    Sprich capslock sollte dies, wenn die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft wurde, berücksichtigen und man kann nicht pauschal von einer steuerfreien Veräußerung ausgehen, oder?
     
  12. Gina

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    @NKJG: Ja, so ist es. Wenn die Anschaffung des Grundstücks durch den Erblasser noch keine zehn Jahre her ist, dann ist eine Veräußerung durch den Erben steuerpflichtig. Der Zeitpunkt des Erbfalls spielt keine Rolle, d. h. die 10 Jahres-Frist beginnt nicht mit dem Erbfall erneut.
     
  13. capslock

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    Das Haus wurde vor deutlich mehr als 10 Jahren angeschafft, dann vererbt und später mir im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen. Meines Wissens fällt keine Spekulationssteuer an, weil die Schenkung wie ein Erbfall zählt.


    Zum Verkauf an die Ehefrau, mal abgesehen davon, daß das ein ziemlicher Aufwand ist, würde das ja auch nur bei getrennter Verlagung funktionieren, d.h. der Splitting-Vorteil würde wegfallen.
     
  14. Gina

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    @capslock: Korrekt, sowohl der (normale) Erbfall wie auch die Schenkung zählen nicht als Anschaffung, d. h. die 10 jährige Frist fängt nicht (erneut) an zu laufen. Bei Dir wird daher, da die Anschaffung über 10 Jahre her ist, eine Veräußerung nicht steuerpflichtig.

    Zum (möglichen) Verkauf an die Ehefrau: Da ist Deine Vermutung nicht korrekt!!!
    Du könntest die Immobilie an Deine Frau verkaufen. Deine Frau könnte wenn sie das Haus vermietet auf die Anschaffungskosten (nur Gebäudeteil) eine Abschreibung vornehmen und wenn sie ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufs aufgenommen hat, die Schuldzinsen ebenfalls als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

    Dies hat aber nix mit der Wahl der Veranlagungsart zu tun!!!! Ihr könnt weiterhin die Zusammenveranlagung (Splittingtarif) wählen!!! Das bedeutet, dass die Verluste aus Vermietung bei der Frau auch mit Deinen positiven Einkünften verrechnet werden können.

    Gruß Gina
     
  15. capslock

    capslock

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    Huch, hätte nicht gedacht, daß das möglich ist. Danke - werden mal über den Tipp nachdenken.

    Was heißt "nur Gebäudeteil"- Grundstück muß rausgerechnet werden, auch wenn Garten und Stellplätze mit vermietet sind?

    Ergibt sich für den Käufer eine höhere AfA als aus dem ursprünglichen Neubau? Afa ist derzeit knapp 2000 € bei Marktwert von ca. 180 T€. Die Kosten für Grundstück und Bau 1980 dürften etwas höher gewesen sein.
     
  16. R.B.

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    Auf das Grundstück kannst Du keine Abschreibung vornehmen, denn es unterliegt ja keiner Abnutzung.
    Interessant wird es wenn sich der Wert des Grundstücks ändert. Aber das weiß Dein StB. :D

    Gruß
    Ralf
     
  17. Gina

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    @ capslock,

    mit der Abschreibung ist das so:

    Der Erwerber (z. B. Deine Frau) hat Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar, etc) auf das Grundstück. Das Grundstück beinhaltet Grund und Boden, Gebäude und ggf. Außenanlagen.

    Bezüglich des Anteils Grund und Boden ist eine Abschreibung nicht möglich, da es sich hierbei um ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut handelt(auch wenn der Mieter beispielsweise den Garten mietgemietet hat).
    Um die Höhe der Abschreibung zu ermitteln, muss man zunächst die Abschreibungsbemessungsgrundlage (=Gebäudeteil) ermitteln. Wie hoch der Anteil des Gesamtkaufpreis ist, der auf Grund und Boden bzw. auf das Gebäude entfällt, kann man nicht pauschal beantworten. Dies hängt u. a. mit dem üblichen Grund und Boden- (qm) Preis zusammen.
    Die Höhe der AfA kann durchaus höher sein als bisher. Das hängt davon ab, wie hoch der Kaufpreis ist und wieviel davon auf das Gebäude entfällt.
    Beispiel: AK Gesamt 200.000 €, hiervon Gebäude 160.000 und Grund und Boden 40.000 €
    Abschreibung nur auf die 160.000 €, AfA-Satz 2 % (Nutzungsdauer und Abschreibungsdauer 50 Jahre; es kann aber auch andere AfA-Sätze geben!!!!!!)
    2 % von 160.000 € = 3.200 AfA jährlich

    Wenn Du das ernsthaft vorher hast, lass Dich auf jeden Fall vorher beraten!!!! Ich gebe an dieser "Gestaltung" die ganzen Nebenkosten zu bedenken, die anfallen: Z. B. Grunderwerbsteuer von 3,5 %. Bei 200.000 € Kaufpreis sind dies 7.000 € !!!!

    Gruß Gina
     
  18. Eric

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    Fällt denn beim Verkauf an den Ehepartner Grundsteuer an ?
     
  19. Gina

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    @ Eric: Beim Verkauf fällt Grunderwerbsteuer an, egal ob an Ehepartner oder andere Person, also einmaliger Steuer auf Erwerb, und zwar 3,5 % auf Kaufpreis.

    Grundsteuer hingegen ist eine laufende Steuer, die auf den Besitz von Grund erhoben wird. Die Höhe hängt u. a. vom Einheitswert auf das Grundstück ab. Die Grundsteuer hat jedenfalls nix mit Kauf von Ehepartner zu tun.
     
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  21. Eric

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    @Gina: Grundsteuer war ein Flüchtigkeitsfehler!

    Zu meiner Frage lies § 3 Ziffer 4 Grunderwerbssteuergesetz!
     
  22. Gina

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    Grunderwerbsteuer

    @ Eric: Du hast natürlich recht!!!! Sorry für den Mist, den ich geschreiben habe!!!! :sleeping
    Bei Veräußerung an den Ehepartner, ist der an sich grundsteuerbare Vorgang nach § 3 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz von der Besteuerung auszunehmen, d. h. grundsteuerfrei. Hätte ich eigentlich wissen müssen.

    Gruß Gina:
     
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vermietete Immobilie / Steuer / Kredit für Eigenheim

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