Vernünftige Überlegung: Nur 5 Jahre Zinsbindung bei wenig EK?!

Diskutiere Vernünftige Überlegung: Nur 5 Jahre Zinsbindung bei wenig EK?! im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, zusammen! Wir planen derzeit eine Hausfinanzierung mit 10j oder 15j Zinsbindung. Der EK-Anteil nach Abzug der Nebenerwerbskosten liegt bei...

  1. Rahbari

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    Hallo, zusammen!

    Wir planen derzeit eine Hausfinanzierung mit 10j oder 15j Zinsbindung. Der EK-Anteil nach Abzug der Nebenerwerbskosten liegt bei ca. 5% (zwar wäre auch 10% möglich, aber wir hätten gerne noch Reserven).

    Aufgrund des geringen EK-Anteils gibt es natürlich einen satten Aufschlag bei den Zinssätzen. Bei 10j Zinsbindung, 12 Monate Bereitstellungszins-freie Zeit liegt das beste uns vorliegende Angebot bei 2,33% (ohne KfW).

    Die Zinssätze für 5j Zinsbindung sind nochmal dramatisch niedriger. Daher meine naive Überlegung: warum nicht eine Zinsbindung von 5j wählen und dann so stark tilgen, dass man in 5j bei einem EK-Anteil von 20% angelangt ist. Bei der Neufinanzierung hätte man dann nicht mehr den Malus von zu geringerem EK-Anteil.

    Letztlich hängt es natürlich davon ab, wie stark die Zinsen in den nächsten 5j steigen.

    Was meint Ihr? Bitte keine Diskussion, warum so wenig EK.
     
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  3. Muppet

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    Die Zinsen sind aktuell sehr niedrig, noch weiter fallen geht kaum, es ist also eher zu erwarten, dass die Zinsen in 5 Jahren höher sein werden. Zudem bist du bei einer Anschlussfinanzierung nicht so frei, denn die Grundschuld ist ja schon für Bank X eingetragen. Ist ein Wette, aber ich würde aktuell lieber mit möglichst langer Zinsbindung arbeiten.
     
  4. #3 feelfree, 3. Juli 2014
    feelfree

    feelfree Gast

    5J wäre mir deutlich zu kurz. Ich hatte ebenfalls 12 Monate bereitsstellungszins-freie Zeit. Und alles hat dann doch länger gedauert bis zur Fertigstellung. In dieser Zeit mussten dann nicht nur Zinsen und Bereitstellungszinsen bezahlt werden, sondern auch die Finanzierung für das alte Objekt lief ja noch weiter. War also gewissermaßen eine Dreifachbelastung. Danach würden jetzt gerade mal noch 3 Jahre bleiben, um zu tilgen.
     
  5. Shanau

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    Ich halte eine 5 jährige Zinsbindung auch bei viel EK für ideal. Wir haben es genauso gemacht (wenig EK). Die Zinsen, die man am Anfang der Baufi zahlt, sind der dickste Posten, weil da noch die maximale Restschuld vorhanden ist. Hier ist es wichtig, daß die Zinsen so gering wie möglich sind (eben kurze Zinsbindung) und daß man soviel tilgt wie nur irgendwie möglich.
    Wir haben jetzt nach knapp 2 Jahren die erste Sondertilgung mit 5% geleistet, und am Jahresanfang 2015, nach zweieinhalb Jahren, steht die nächste an, die schon fertig angespart bereit liegt. Mindestens eine dritte ist noch bis Ende der ersten Zinsbindung drin. Auf diese Weise kann bereits nach 5 Jahren eine Anschlußfinanzierung mit deutlich geringerem Beleihungswert abgeschlossen werden.

    Beispiel: wir haben 100k auf 2012 noch "hohe" 2,5% auf 5 Jahre und mit 2% Tilgung abgeschlossen. Die normale Restschuld nach den 5 Jahren wären 87k. Mit zwei feststehenden Sondertilgungen landen wir bereits bei 76 k (inkl. 1000 Euro gesparter Zinsen). Das wäre ein Fall für eine 80% FInanzierung im Anschluß. Ziel ist aber, die 70% zu erreichen. Damit gibts einen Zins Stand heute von 1,27%!
    Zum Vergleich: hätten wir eine 10 jährige Zinsbindung abgeschlossen damals, wäre der Zins bei 3,3% gewesen und diesen hätten wir nach den ersten 5 Jahren auch noch weitere 5 Jahre gezahlt. So landen wir nach 5 Jahren aber schon bei 1,27%. Man kann sich ausrechnen, was das für einen gewaltigen Unterschied ausmacht, bei 70k Restschuld (2310 Euro Zinsen pro Jahr statt 885 Euro, mithin also 1421 Euro pro Jahr mal 5 = 7100 (!!!) Euro Zinsunterschied bei 5jähriger oder 10 jähriger Zinsbindung)!

    Das gilt natürlich nur wenn die Zinsen so bleiben. Davon gehe ich aus. Die Zinsen tendieren seit 30 Jahren nach unten. Uns hat man damals gesagt "das ist doch viel zu riskant, 5 Jahre Zinsbindung, die Zinsen KÖNNEN nicht weiter sinken". Nunja, taten sie doch und zwar ein ordentliches Stück.
    Heute sind wir froh, daß es nur 5 Jahre sind. Die oben aufgemachte Rechnung motiviert auch ungemein zum sondertilgen.

    Zum Thema Sicherheit: lange Zinsbindung bietet zwar Sicherheit vor steigenden Zinsen (ich verweise nochmal auf die 30-Jahres-Linie, der Zinstrend ging seither nur nach unten), dafür aber auch die Sicherheit extrem hoher Kosten. Ich bin der Meinung, anstatt vor Zinssteigerungen sichert man sich lieber gegen Ausfall ab. Und das geht nunmal am besten mit möglichst schneller Tilgung, was wiederum kurze Zinsbindungen und damit wenig Zinsbelastung bedeutet. Wenn ich nach 5 Jahren bereits 30% getilgt habe, kann ich sicherlich ruhiger schlafen als zu wissen, es sind noch 95% übrig, aber die Zinsen steigen die nächsten 20 Jahre für mich nicht.
    Aber das muß jeder selbst entscheiden.
     
  6. #5 backbone23, 3. Juli 2014
    backbone23

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    Und wie die Bank zu diesem Zeitpunkt dann die Immobilie bewertet ... oder? Wenn es blöd läuft, niedriger als heute.

    "so stark tilgen", bedeutet aber nicht, dass du die Rate im Vergleich zu einer Finanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung erhöhen willst, oder? Dann ist das ja irgendwie ein "Äpfel und Birnen"-Vergleich.

    Ich finde die Überlegung gerechtfertigt, aber es bleibt halt ein Ratespiel.

    Der Einwurf von feelfree ist natürlich auch interessant.
     
  7. DerMarc

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    naja man kann immer nur die Vergangenheit betrachten, jeder der in den letzten 30 Jahren auf steigende Zinsen, also lange Laufzeit, gesetzt hat, hat verloren!

    Wir haben bei uns die Darlehen gesplittet, so hast du wenigstens nicht den gesamten Betrag im Zinsänderungsrisiko! Das aber allerdings nur wegen meiner Partnerin, ich hätte auch die Taktik mit den 5 Jahren oder sogar variabel gewählt mit höherer Tilgung.
    Wir sind nicht mehr in den 90ern, die Zeiten von hohen Zinsen sind vorbei. Allerdings EU weit betrachtet gibt es halt auch noch Länder mit doppelt so hohen Zinsen. Also auf 4-5% kann es schnell nochmal gehen...
     
  8. #7 stockstadt, 3. Juli 2014
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    Hallo,

    ich mag solche Rechnungen auch .. aber natürlich bleibt auch ein "Risiko".

    Einerseits das Zinsrisiko.
    Das reden sich hier in der Glaskugel viele schön. Ich habe z.b. vor dem Mauerfall ein Grundstück gekauft und mit 6,xx% finanziert .. die folgende Hausfinanzierung war nach der Wende am Anfang variabel zweistellig. Und Weltgeschichte, die Krisen auslösen, ist heutzutage immer kurz davor.

    Andererseits das Bewertungsrisiko.
    Wie deine Bank ein dann 5-6 Jahre altes Haus bewertet, weiss die Glaskugel auch nicht ... mal abgesehen von den Anzeichen einer Immobilienblase, wo hoffentlich nur langsam die Luft rausgeht. Wenn so eine Blase platzt, braucht man eine "150% Anschlussfinanzierung" :mega_lol:

    Ich finde die Vorgehensweise grundsätzlich gut.
    Aber nur für den, der das Risiko dann auch über sein (gutes) Einkommen abfedern kann .. der das auch vernünftig rechnen kann und sich regelmäßig darum kümmert (und auch im Griff hat).. der die Wege und Kosten von Notar- und Grundschuldumschreibungen "mag"

    Ich weiß gar nicht, ob variable Zinssätze derzeit auch angeboten werden ... aber wenn, dann wäre variabel die Konsequenz aus der Rechnerei

    LG
     
  9. #8 Zellstoff, 3. Juli 2014
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    hat mal was vernünftiges gelernt
    ehrlich gesagt, ärgere ich mich einerseits auch, vor 3 Jahren nicht den variablen oder 5j genommen zu haben. Damals war für uns klar: so niedrige Zinsen muss man lange festschreiben lassen. Haben alles auf 15j...
    Wurde ja auch von allen so empfohlen..

    Allzuviel ärgere ich mich aber auch nicht (schon alleine wg. den seit 3a explodierten Erstehungskosten an sich), da jede abweichende Einschätzung von mir, wie sich die Zinsen entwickeln, im Prinzip gegen die Meinung der Bank geht, die diesen Zinssatz annimmt. Traue ich mir also zu, eher als die Bank beurteilen zu können, ob der (Grenz)zinssatz für ein 5j oder 15j Darlehen gerechtfertigt ist oder nicht?

    Ehrlich gesagt: Nein, das traue ich mir nicht zu. Der wirkliche Wettbewerb findet somit unter den Banken/Finanzierern statt und ich als Kunde kann die besten Konditionen wählen.
     
  10. Rahbari

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    Wie Feelfree richtig anmerkt, würde das Darlehen erst nach ca. 15 Monaten komplett ausgezahlt sein. Ergo schrumpft die Zeit, wo man abzahlen kann. Zwar habe ich mir vorgenommen, die verlorenen 15 Monate durch Sondertilgungen "nachzuholen" aber sicher ist das bei den anstehenden Kosten für Umzug und Einrichtung nicht.

    Bedenkenswert ist auch das Gegenargument, dass keiner weiß, wie die Bank das Objekt in 5j bewerten wird. Dann hat man - neben dem Zinssatz im Jahre 2019 - auch noch das weitere Unwägbarkeitsmoment der Marktpreise.

    Ich persönlich gehe in den nächsten Jahren auch von einem Zinsanstieg aus, allerdings nicht mehr als 1-2 Prozentpunkte zusätzlich. Aber das ist reine Spekulation.

    Ein Argument von geringem Gewicht für eine kurze Zinsbindung wäre die Überlegung eines Verkaufs in 5j ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfiele. Grund der Überlegung: Das Objekt ist ein Reihenhaus und man hat einfach keine Garantie, wie die Nachbarn sind. Aber ein Verkauf nach 5j wäre schon bitter, weil die Nebenwerbskosten von 7,5% dann quasi verballert wurden.

    Ich rechne nochmal den Grenzzins in 5j aus, tendiere aber dann doch wohl zu 10j.
     
  11. Rahbari

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    Wenn ich bei 5j Bindung 1,8% bekäme, darf in 5j der Zinssatz nicht höher als 3,0% sein. Das ist schon nicht soooooo unwahrscheinlich, auch wenn die EK-Anteil dann höher wäre.

    Hinzukommen dann natürlich noch die - ursprünglich nicht mitgedachten - Aspekte wie Beleihungswertentwicklung und möglicherweise geringere Tilgung bis zur Vollauszahlung der Darlehenssumme. Daneben noch Notarkosten und Bankgebühren und der "Papierkrieg".
     
  12. wairwolf

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    Ich würde auf das Haus, in dem ich mit meiner Familie wohnen will, keine Wetten abschließen.

    Letzendlich kannst du die Zinsentwicklung nicht voraussehen, nur mit gewissen Wahrscheinlichkeiten spekulieren. Manchmal tritt aber auch das Unwahrscheinliche ein. Und das kann richtig weh tun.

    Mal angenommen in knallt an den Finaznzmärkten in vier Jahren mal wieder richtig (nicht so unwahrscheinlich), Arbeitslosigkeit steigt, Panik greift um sich, viele müssen ihre Immobilie verramschen oder es wird zwangsversteigert. Jetzt stehst du da mit deiner Anschlussfinanzierung. Die Bank setzt deine Immobilie nur noch mit 60-70% des ursprünglichen Wertes an, gleichzeitig verlangt die Bank aufgrund der vielen geplatzen Finanzierungen einen hohen Risikoaufschlag.

    Ich fand das Schild einer amerikanischen Hausbesitzerin zur Zeit der Immobilienblase geil: "Ich habe bisher 200.000 an die Bank bezahlt, ich schulde der Bank noch 300.000 für ein Haus, das noch 200.000 Wert ist"

    Und das Risiko wofür? Die Differenz von den besten Zissätzen um die 1,95% zu deinen 2,33% bei 10 Jahren ist nicht hoch. Wenn es an den paar Euro scheitert solltest du die Finanzierung bleiben lassen.
     
  13. grubash

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    bin ja eher der "Sicherheit"-Typ. Aktuell liegen die Zinsen auf moderatem oder eigentlich sehr erträglichem Niveau. Bauboom, fast jeder kann sich eigentlich bei den Zinsen seine eigenen vier Wände realisieren. Realistisch betrachtet kann die Lage nicht wirklich besser werden. Bei dem aktuellen Zinsniveau tun die Zinsen nun wirklich nicht weh. Klar kann man auf ein paar Prozente pokern. Geht die Sache schief steht man vor dem Nichts. Wenn dann noch die Immobilienpreise sinken steht man nach der Zwangsversteigerung vor dem Ruin. Ist es das Wert?

    Wir haben nach 4 Jahren das erste mal die Sondertilgung in Anspruch genommen. War soviel Kleinkram der noch kam.
    Ist halt immer die Glaubendfrage. Schnell tilgen (ggf. Verzicht auf Lebensqualität) dann fertig sein oder "schmerzfreie" Rate auf lange Zeit mit entsprechender Sicherheit. Sondertilgen kann man in der Regel immer, wenn doch genug Geld da ist.

    Ciao Christian
     
  14. grubash

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    wir tilgen aktuell nur mit 1,5% Pflichttilgung zu einer Rate auf Mietniveau. Kommt am Jahresende der Bonus schieben wir die 5% Sondertilgung nach. Macht dann 6,5% und das ohne Stress und Verzicht. Kommt kein Bonus oder kam was anderes dazwischen ist es auch egal. Dauert die Finanzierung halt ein paar Tage länger. Nicht schön aber auch kein Drama. Die Rate kriegen wir zur Not auch mit ALG, EU-Rente oder Hilfsjob auf die Reihe. Dafür hat man die Sicherheit, dass die Bank einem nicht das Dach über dem Kopf wegziehen kann.

    Ciao Christian
     
  15. Rahbari

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    Ok, Ihr habt mich überzeugt! ;)

    Abschließend noch eine Frage: die Bank bestraft uns ja mit einem Aufschlag, weil wir nur 5% EK aufzubringen bereit sind (die weiteren 5% EK will ich zur Sicherheit zurückbehalten). Berücksichtigt die Bank bei dem Zinssatz, dass über die Jahre der EK-Anteil wächst und das Risiko der Bank dementsprechend fällt?
     
  16. grubash

    grubash

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    Hi,

    kannst du ggf. die anderen 5% nicht anderweitig auftreiben? Privatkredit Familie ect. Wenn die Finanzierung nicht auf Kante läuft sollte das doch kein Problem mit der Rückzahlung sein.

    Auch wenn man mich gleich zerpflückt > Längere Zinsfestschreibung und ggf. Tilgung runter um die Pflichtleistung zu drücken. Da ist dann auch Luft im Ernstfall was per Ratenkredit (Möbel, neues Auto ect.) nachzulegen. Da gibt es ja teilweise ganz nette Konditionen. Und billiger als andauern im Dispo zu hängen ist die Variante auf jeden Fall.

    Bissel Disziplin ist dann aber von Nöten. Aber man bleibt flexibel und lebt ruhiger. Da wir auch unschlüssig waren, haben mir 2 Banker unabhängig voneinander den Rat gegeben den Pflichtteil im Ernstfall moderat (auch mit 1 Einkommen problemlos machbar) zu gestalten und lieber per Sondertilgung nachzulegen. Wegen einer nicht genutzten Sondertilgung macht sich keiner heiss. Kommt die Rate nicht pünktlich hat man ein Problem. Etwas erleben möchte man ja auch noch, solange man noch gut krauchen kann. Urlaub fällt aus bzw. bei jeder Anschaffung 3x zu überlegen weil Rate zu hoch kommt auf Dauer nicht gut.

    Ich sehe halt ein Haus als die größte "Versicherung" für eine Familie. Ein garantiertes Dach über dem Kopf ist doch recht angenehm.

    Ciao Christian
     
  17. Oliver82

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    Warum denn so kompliziert?

    Splitte das Darlehen doch in 2 oder 3 Stück auf.

    z.B.
    60% des Darlehens zu besten Konditionen dann ohne Risikoaufschlag auf 15 Jahre,
    40% zu schlechteren Konditionen auf 5 Jahre...

    die 60% nur mit 1% Tilgung und alles was an sondertilgung etc möglich ist in den 5 Jahre Vertrag pumpen.
    So hast du eine relativ hohe langfristige Sicherheit und wenn kurzfristig alles nach plan läuft kannst du den kleinen Vertrag ja schnell tilgen.

    Für mich ein guter Kompromiss aus beiden Welten.
     
  18. th_viper

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    Warum sollte da auch einer was anderes sagen, auf die Art verdient die Bank ja besser an dem Kredit.
     
  19. grubash

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    Warum verdient die Bank da besser? Zinssatz hätte sich bei zus. Tilgung nicht verändert und meine Grund-Finanzausstattung ist davon auch nicht betroffen. Ob ich nun 1,5% Normal + 5% Sondertilgung leiste oder 3% Normal + 3,5% Sondertilgung sollte bis auf ein paar Zinseszinseffekte über das aktuelle Jahr das Kraut nicht fett machen. Insgesamt mehr geht nicht, da Finanzausstattung fix. Blöd isses halt, wenn man die Rate nicht mehr wuppen kann. Wird schnell ungemütlich. Bekommt man halt mit, wenn im örtlichen Neubaugebiet Zwangsversteigerungen angesetzt sind.

    Ciao Christian
     
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  21. th_viper

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    Man kann davon ausgehen, dass die Sondertilgungen bei den allermeisten nicht regelmäßig und durchgängig geleistet werden. Folglich wird aus dem Kleinkram noch ein bisschen mehr und was am Ende rauskommt, ist doch meist mehr als Peanuts.

    Hinsichtlich Rate nicht mehr stemmen können, ist das vielleicht ein Thema bei sehr stark schwankenden Einkommen. Im Mittel muss es bezahlt werden. Ob man da unbedingt an der Rate drehen muss, oder nicht doch an den besonderen Extras, die sich sonst von diesen Bonuszahlungen oder was auch immer geleistet werden, bleibt jedem selbst überlassen.
     
  22. Shanau

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    Also bezüglich Wertverlust des Hauses mache ich mir absolut keine Sorgen. Wir haben im Ballungsgebiet gekauft und zwar zum absoluten Schnäppchenpreis, alles was heute so angeboten wird in derselben "Hausklasse" ist gut und gern doppelt so teuer. Selbst wenns Normalpreis gewesen wäre, ich glaube jetzt nicht wirklich, daß im Hochpreisgebiet die Immobilien irgendwann nochmal billiger werden. Auf dem tiefsten Land irgendwo in der Wallachei vielleicht, aber nicht hier.

    Die Rate haben wir so gewählt (auch über den Kaufpreis natürlich), daß sie gegenüber der Mietwohnung sogar deutlich günstiger ausfällt. Sollten die Zinsen doch wieder steigen, dann wird mit der geringeren Restschuld maximal dieselbe Rate rauskommen. Natürlich peilen wir aber auch an, die Rate gleich zu halten, und dann bei der Anschlußfinanzierung die Tilgung raufzusetzen, auf mind. 3 oder vielleicht auch 4%. Schneller schulden frei ziehe ich höherem Konsum eindeutig vor.

    @ TE wir haben keinen großartigen Aufschlag bekommen, weil wir eine 100% Finanzierung gemacht haben. Gut, ist immer etwas teurer als 90% oder 80%, aber viel sollte das nicht ausmachen. Dann vielleicht nochmal umschauen?
     
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