Vertragsentwurf Architekt

Diskutiere Vertragsentwurf Architekt im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; zunächst ein Hallo in die Runde. Ich habe nun schon das ein oder andere Mal in diesem Forum interessante Fragestellungen und Lösungsansätze...

  1. slevin

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    zunächst ein Hallo in die Runde.

    Ich habe nun schon das ein oder andere Mal in diesem Forum interessante Fragestellungen und Lösungsansätze gefunden und hoffe nun, diese Kompetenzen auch zur Unterstützung unseres Projekts nutzen zu können.

    Ausgangslage
    Auf einem vorhandenen, ausreichend großem Grundstück (605m²) befindet sich aktuell ein sanierungsbedürftiger Altbau mit 2 Wohneinheiten. Es soll dort die Möglichkeit eines Barrierefreien Wohnen innerhalb eines zu erstellenden Neubaus gewährleistet werden und nach Sanierung des Altbaus dieser insgesamt 3 Wohneinheiten zur Verfügung stellen, welche vermietet werden sollen. Nach Umsetzung sollen 6 ETW´s genutzt werden können.

    Zielsetzung
    1.) Die Erstellung eines Neubaus mit 3 Eigentumswohnungen
    2.) Die Sanierung eines Altbaus inkl. Dachausbau, so dass im Altbau gesamt 3 Wohneinheiten entstehen.
    Beide Gebäude sollen ein gemeinsames Treppenhaus mit Aufzug sowie eine gemeinsame Heizungsanlage nutzen.

    Nachdem wir uns nach mit der oben beschriebenen Zielsetzung verknüpft mit unserer Budget-Vorstellung für einen Architekten entschieden haben (ausgewählt aus 6 möglichen Partnern) wurde auf unsere Bitte hin von dem Architekten unserer Wahl ein Architekten-Vertrag übersendet. Im ersten Schritt möchten wir auf Basis dieses Vertrags die LP 1-2, bzw. 3 beauftragen. Mit dem Architekten ist besprochen, dass das daraus resultierende Ergebnis als Basis der Finanzierungsgespräche verwendet werden kann. Erst danach können wir (Bauherrngemeinschaft bestehend aus meine Eltern, meiner Schwester und meiner Tante) sicher sein, dass die Gesamtkosten auch insgesamt gestemmt werden können.
    Im Anschluss soll dann die LP 2 bzw.3 bis 4 beauftragt werden. Nach Baugenehmigung möchten wir, so denn unserer Erfahrungen mit dem Architekten positiv bleiben, die weiteren LP`s auch mit diesem Architekten umsetzen.

    Den Vertragsentwurf hänge ich an mit der Bitte um Hinweise ob dieser unserer beschriebenen Zielsetzung und Vorgehensweise entspricht. Für Anregungen, Verbesserungsvorschläge und konstruktive Kritik bin ich jederzeit offen :winken

    Viele Grüße

    slevin
     

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  3. #2 Nutzername, 19. August 2013
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    Warum soll LP 2und 3 zweimal beauftragt werden?

    Im Vertragsentwurf wiederum steht, dass LP 1 und 2 vollständig, LP 3 teilweise beauftragt werden soll. Dann ergibt sich aber die Frage, welcher Teil von LP 3 nicht beauftragt werden soll? Ihr wollt die Kostenberechnung, um dann Eure Finanzierung zu prüfen. Dazu braucht Ihr einen durchgearbeiteten Entwurf. Ich wüsste nicht, wo man da honorarmindernd an der LP 3 kürzen könnte. Dieser Widerspruch klärt sich aber, weil...

    ...Du zwar von Leistungsphasen sprichst, sie aber womöglich (ich bin kein Jurist) nicht mal wirksam vereinbart hast. An der Stelle im Vertrag, wo die Leistungen des Architekten beschrieben werden, fehlt jeglicher Hinweis auf das Leistungsbild gemäß HOAI. Von LP ist auch keine Rede. (Womöglich ist das nichtmal ein Werkvertrag, sondern nur ein Dienstvertrag?) Stattdessen hat sich der A. mal schön selbst seine Leistungen im Vertrag definiert. Da ist dann eben auch nicht mehr von einer Kostenberechnung, sondern nur noch von einer erweiterten Kostenschätzung und einer reduzierten Entwurfsplanung die Rede. Der A. hat sich allen Risikos elegant entledigt.

    Ansonsten hab ich in einem anderen thread mal Anmerkungen zu einem Vertragsentwurf fomuliert, davon trifft hier auch einiges zu (Urheber-/Betretungsrecht, etc.).

    Wenn Ihr (nachvollziehbarerweise) als erstes die finanzielle Machbarkeit Eures Vorhabens prüfen wollt, könnt Ihr anders an die Sache rangehen. Teilt dem A. Euer Budget und insbesondere Eure baulichen Wünsche mit. Das sind im Moment ja nur drei Zeilen, das sollte konkreter möglich sein.
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 20. August 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Au mann - der Nutzername wieder.

    Das ist in weiten Teilen ein Standard-Architektenvertrag! Die Leistungsphasen sind mehrfach erwähnt, explizit sogar vom Kollegen selber in Pkt. 13.

    DAS
    ist der Grund, warum LP 3 eingeschränt und die KE nur eine erweiterte Kostenschätzung ist!
    Der TE möchte auf der Basis eines Entwurfs erstmal klären, ob der Bau finanziell gestemmt werden kann. Wenn er über die Risiken der Schwankunsgbreite der KE aufgeklärt wurde, ist das i.O.

    An statt an solchem Krams rumzukritteln, hättest Du Dir lieber mal Pkt 7.2 ansehen sollen. Eine Beschränkung bei leichter Fahrlässigkeit auf 100.000 € halte ich für nicht in Ordnung!!!

    Ausserdem fehlt mir die Aufteilung in Neubau und Sanierung! Es wäre selten,wenn beide wirklich in die gleiche Honorarzone fielen, zumal beim Neubau ein Aufzug (hohe Planungsanforderungen) dabei ist!
    Gebäudeteile mit unterschedlichen Anforderungen sind auch getrennt zu bewerten!

    Ihr solltet Euch auch einmal das Gesamthonorar für 1 - 8 ausrechnen lassen. Und den rechnerischen Nachweis des Pauschalhonorars auf der Basis der Vertragsdaten.
    8.500 € (zzgl NK und MWST) für LP 1 - 2,5 sind ein Wort!
     
  5. #4 Gast036816, 20. August 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    neubau und altbau sollten in der honorarermittlung getrennt werden, wegen umbauzuschlag und eventuell berücksichtigung der altsubstanz.

    die beschränkung auf 100.000 € habe ich bislang auch noch nicht gekannt. hat der kollege das aus eigener erfahrung da reingebastelt? gibt zu denken.
     
  6. #5 Nutzername, 20. August 2013
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    Mag sein, dass bei diesem Vertragsentwurf keine Boshaftigkeit dahintersteckt, sondern schlicht bisher keiner was daran zu kritisieren hatte und deswegen dieses Muster schon immer bei diesem A. verwendet wird. Fakt bleibt, dass an der Stelle im Vertrag, wo die Leistungen des A. aufgeführt werden, von LP keine Rede ist. Lediglich bei der Vergütung wird mal die HOAI genannt und die LP aufgelistet. Und eben noch als zusätzliche Vereinbarung im letzten Paragraphen. Wie bereits gesagt, ist das hinsichtlich der vertraglichen Pflichten des A. widersprüchlich - ob gewollt oder nicht weiß ich nicht. Und was dann letztlich gilt muss ein Jurist bewerten.

    Mit der Versicherung kenn ich mich nicht aus, deswegen hab ich da nix gesagt. Mir ist auch diese Unterteilung in 100.000€ für leichte Fahrlässigkeit unter §7 und dann nochmal die 500.000€ unter §8 für sonstige Schäden außer Personenschäden nicht klar. Welche Schäden fallen unter die 500.000€?

    Scherzkeks. Wenn das dem A. jetzt schon möglich wäre, hätte er das wesentliche Ziel dieser Beauftragung bereits erreicht.

    @ TE: Habt Ihr den A. denn schonmal gefragt, mit welchen Kosten (also Größenordnung) für Euer Vorhaben er aus der Hüfte geschossen ganz unverbindlich rechnet? Wenn ja, kam da was? Und von wem kam dieser Vorschlag der gegenständlichen Beauftragungsvariante?
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 20. August 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Ach. Wenn man(n) keine Ahnung hat, ...., einfach mal nichts schreiben!

    Er hat ein Pauschalhonorar ermittelt. Dieses darf das Honorar lt. Vertrag (exact berechnet) nicht überschreiten, also muss er eine wie auch immer festgelegte Rechenbasis gehabt haben!
    Seien es ganz grob überschlagene Kosten, seien es Budgetwünsche des AG, seien es Erfahrungswerte aus anderen Projeten oder auch ein Baukostenrechner aus dem I-Net.

    Diese Basis kann er benennen und auf der auch das Honorar für LP 1-8 ermitteln.
    Ich komme da in Bereiche von 400 -500k€ reine Bruttobaukosten!!!
     
  8. mls

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    d.h. nicht, dass der besonders ausgewogen wäre oder
    das den der bauherr unterschreiben muss - ich würd´s nicht, weil
    ich keine lust hätte zu diskutieren, ob durch diesen vertrag die
    haltung "der architekt schuldet den werkerfolg (durch andere)
    und schuldet nicht die bösen hoai-leistungen" fröhliche urstände
    feiert. leistungsphasen-picking .. schön. aber "schön" für wen? :p
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 20. August 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    markus - diese Muster kommen von den AK. Das ist sicher auch kein Siegel für AG-Freundlichkeit. Aber gerade die Architektenverträge (bei Euch Ings weiß ichs nicht) haben so viele Fallstricke, dass man als einzelner Architekt zum Juristen muss,mu sich seinen Vertrag zu bauen - und schicken einen dann zur Kammer
    Schnapp - da hat die Schlange ihren Schwanz.

    Es ging mir mit der Anmerkung auch nicht um eine vermeintliche Objektivität, sondern um den Hinweis, dass es eben kein "selbstgestrickter" Vertrag ist.

    Ich glaube (heisst nicht wissen) auch nicht, dass ein Gericht bei diesem Vertrag gegenüber Endverbrauchern zwar die Vereinbarung des Preisteils, aber den Ausschluss des Leistungsteils durchgehen liesse!
     
  10. slevin

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    Hallo Zusammen,

    vielen Dank für die Rückmeldungen :lock

    Hierzu meine Anmerkungen bzw. Rückfragen.

    Guter Hinweis. Welche Höhe ist empfehlenswert?

    In unserem Vorgespräch mit dem Architekten wurde diese Summe inkl. Mwst. und aller Nebenkosten für LP 1 - 2,5 genannt. Des weitern hat der Architekt die Gesamtsumme inkl. NK und Mwst. für LP 1 - 4 mit 17.500,00 €.
    Die Gesamtbaukosten für die Maßnahme belaufen sich auf 464.500,-€, Gesamtnebenkosten liegen bei 85.000,-€. Kosten für Leistungen in Außenanlagen sind nicht berücksichtigt. Die Nebenkosten betragen ca. 25.000,-€.

    Der Altbau wurde vom Architekten nur kurz besichtigt. Ausstattungsmerkmale wie Teilunterkellerung Ja/Nein, Heizungssystem, Ausstattung allg., etc. sollen erst nach der LP 1 - 2,5 festgelegt sein. Beeinflusst die damit mögliche höhere Kostenstruktur auch die folgenden LP´s?

    Was ist vertraglich festzuhalten, dass Nachfinanzierungsgespräche nach Erbringung der LP 1 - 2,5 ausgeschlossen werden können also der Kostenrahmen verlässlich ist?

    Soweit ich das verstehe, ist dieses Vertragswerk ein Dienstvertrag. Gibt es auch Architektenverträge in Form eines Werkvertrags?

    Vielen Dank für Eure Hilfestellung vorab.

    Beste Grüße

    slevin
     
  11. Gast036816

    Gast036816 Gast

    eigentlich heisst architektenvertrag nach hoai auch werkvertrag. dienstvertrag bedeutet u. u. auch haftungsbeschränkung im sinne einer beratertätigkeit. wahrscheinlich ist eine juristische beratung bei dem vertragsentwurf angebracht, um die fallstricke auszuhebeln.
     
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  13. Nutzername

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    60.000€ für den A. reicht nicht ganz bei III Mitte. Außerdem ist der Umbauzuschlag noch nicht mal berücksichtigt.

    Das verstehe ich nicht. Euch gehts doch in erster Linie um eine Grundlage für die Finanzierungsgespräche. Du bist dir der zulässigen Bandbreite einer Kostenberechnung bewusst - und jetzt bestellt Ihr quasi eine Kostenberechnung light, bzw. im Vertragsentwurf erweiterte Kostenschätzung genannt. Wichtige preisbildende Details werden in diese gar nicht einfließen. Folglich ist deren Schwankungsbreite noch größer. Was soll Euch das bringen?

    Sie beeinflusst zumindest das A.honorar, denn das richtet sich nach der Kostenberechnung. Und die bekommt Ihr erst, wenn Ihr die folgenden LP beauftragt.

    Ein entsprechendes, maximales Budget im Vertrag verankern.

    Das mit dem Dienstvertrag war reine Spekulation von mir. Unabhängig davon halte ich dieses Muster für äußerst unglücklich hinsichtlich der Leistungspflichten des A. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob das ein blödes Muster oder eine bösartige Eigenkreation ist. Wenn sich jemand immerhin schon vor der Unterschrift Gedanken über seinen Vertrag macht, sollte er das so nicht unterschreiben. Ein Hinweis auf das entsprechende Leistungsbild nach HOAI ist das Mindeste. Am besten den Vertrag von einem Fachmann prüfen lassen.
     
  14. slevin

    slevin

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    na, falls wir keine Finanzierungszusage erhalten, hätten wir für die LP 1-4 17.000,00 € versenkt.

    Danke für die ausführlichen Hinweise. Aber als Ergebnis habe ich jetzt nur den Hinweis zum Juristen zu gehen :-(. Klar, ist das eine Option. Ich habe aber immer noch die Hoffnung hier im Forum den ein oder anderen Architekten/Fachmann zu treffen, der unsere Anforderung nachvollziehen kann und uns Lösungsansätze gibt wie man Partnerschaftlich einen Vertrag mit dem Architekten unseres Vertrauens schließen kann. Der Mann ist seriös, was das Einholen diverser positiver Referenzen im Vorfeld mindestens erwarten lässt. Trotzdem möchten wir natürlich innerhalb ein Architektenvertrags auch die Bauherrnsicht möglichst umfassend vertreten sehen.

    VG

    slevin
     
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