Vorgehensweise Immobilienkauf - Finanzierung - Kreditzusage

Diskutiere Vorgehensweise Immobilienkauf - Finanzierung - Kreditzusage im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Abend zusammen, ich wende mich mal wieder an euch, weil mir die Vorgehensweise beim Immobilienkauf noch immer nicht so ganz klar ist....

  1. rosiS04

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    Guten Abend zusammen,

    ich wende mich mal wieder an euch, weil mir die Vorgehensweise beim Immobilienkauf noch immer nicht so ganz klar ist.

    Ich denke eigentlich, dass ich die Bank anfrage, den Makler (Beispiel Interhyp) - ohne ein konkretes Objekt im Auge zu haben - ,

    diesem Anbieter meine Finanzsituation mitteile, auch mtl. fixe Einnahmen und fixe Ausgaben (evtl. auch meine max. Rate) und dieser Partner mir dann unter Einbindung der aktuellen Zinskonditionen, Förderungen etc. vorrechnet,

    wie hoch der max. Kaufpreis sein kann (incl. Nebenkosten?) , welchen ich mir mit meiner Maximalrate leisten kann und auch sagt: diesen Kredit würden Sie auch bekommen


    Und dann gehe ich auf die Suche und schaue mir Immobilien an, mit dem Hintergrund, zu wissen,
    wenn mir die Immobilie gefällt kann ich sie auch kaufen und kann sie finanzieren.


    Aber die Banken prüfen erst, wenn ich sage ich möchte Haus X in Straße Y kaufen - geht das?


    Diese Reihenfolge will mir nicht so ganz einleuchten.

    Ist dies aber so,

    das heißt, wenn ich sage, ich möchte x mtl. ausgeben , kann dies auch ausgeben und mir ein Haus aussuche, der Verkäufer stimmt zu (nach Preisverhandlung etc.) heißt das noch lange nicht, dass ich es auch kaufen werde... ???

    Die Bank muss ja erst zustimmen?!?!

    Warum können die mir das nicht vorher versichern und vorher prüfen?

    Dieser Vorgehensweise will mir nicht in den Kopf, habe natürlich keine Erfahrungen und will nicht blauäugig in die Immobiliensuche gehen.

    Man kauft ja nicht sooft Immobilien.


    Wartet der Verkäufer solange?

    Was ist wenn ich heute eine Immobile ansehe und sage, ja die nehme ich und der Verkäufer hat 2 Tage später noch einen anderen Interessenten?

    Innerhalb der 2 Tage habe ich ja sicher noch immer keine Info der Bank, oder wie ist der allgemeine zeitl. Ablauf etc.?


    Ich würde mich freuen, wenn ihr mich ein wenig aufklären könntet.

    Vielleicht sehe ich ja auch Probleme, wo keine sind....

    Vielen Dank.
     
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  3. rosiS04

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    Präzisierung meiner Frage

    Ich möchte nochetwas ergänzen:


    Ich gehe im Moment von folgendem Sachverhalt aus:

    Ich will / kann 400 € mtl. ausgeben, das ergibt bei aktuellen Konditionen eine Darlehenssumme von 80.0000 € mit Laufzeit 30 Jahre, Zinsbindung: 30 Jahre,
    incl. Sondertilgunsoption (jedoch keine Sondertilgung mit eingerechnet, halt nur die Option)

    Mein EK dazu, da weiß ich, dass das Haus incl. Nebenkosten 120.000 € kosten darf.


    Und ich will wissen, wenn ich ein kfw-Programm in Anspruch nehmen kann, oder das Angebot der Investitionsbank Sachsen-Anhalt zum Beispiel:

    Zinsübersicht nach Produkten
    Stand: 16.01.2009
    Wohneigentumsförderung
    IB-Förderdarlehen für Selbstnutzer
    Zinsbindung/ Freijahre Zinssatz p. a. Zinssatz p. a.
    Annuitätendarlehen
    nominal effektiv (*)
    % %
    10 Jahre ./. ./. ./. 5,42 5,54
    1. - 5. Jahr (durch Land zinsverbilligt) 0,99
    6. -10. Jahr 5,42
    * ohne Bearbeitungsentgelt


    Bringt mir dies etwas? Bei dieser Bank gibt es auch einen Kinderbonus von 5000 €,

    diese werden -wenn man ein Kind hat - vom Darlehen abgezogen, muss nicht bezahlt werden.



    Bedeutet das für mich - das Haus kann auch 125.000 € kosten?


    Diese Frage kann mir keine Bank beantworten,

    es kann mir auch keiner vorher ausrechnen - WARUM?
     
  4. Fuxx

    Fuxx

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    Eigentlich kannst du das selbst ausrechnen. Die Vorgehensweise sollte folgendermaßen sein:

    - Finanzierungsrahmen in einem Gespräch mit der Bank festlegen.
    - Objekt suchen.
    - Finanzierung konkretisieren mit diesem Objekt.
    - FinanzierungsZUSAGE der Bank!
    - Notartermin

    NIE ohne Finanzierungszusage zur Bank.

    Die Bank geht eine Finanzierung folgendermaßen durch:

    1. Prüfung des möglichen Kapitaldienstes:

    netto Einkommen Frau
    + netto Einkommen Mann (bei Schwankungen idR das kleinste, immer verfügbare Einkommen)
    + Kindergeld
    + 75 % von Kaltmieten
    + Unterhaltszahlungen, wenn der Unterhalt langfristig wirklich kommt)
    + sonstige Einkünfte
    GESAMTEINKOMMEN: _________ EUR

    ./. Selbstbehalt (wird unterschiedlich gerechnet bei den Banken, könnte so aussehen: 550,- EUR 1. Person, 200 für jede weitere, je 100,- EUR für jeden Arbeitnehmer, mind. aber 30 % netto)
    ./. Bewirtschaftungskosten (wird viel mit 2,- - 2,50 EUR pro m² Wohnfläche angegeben, ist aber gerade in älteren, vielleicht schlecht gedämmten Objekten zu wenig.)
    ./. Kreditverpflichtungen
    ./. Leasingverträge
    ./. zu leistende Unterhaltszahlungen
    ./. evtl. Pkw-Pauschale
    ./. sonstiges (z.B. Miete für Dienstwohnung)

    = möglicher Kapitaldienst. Also so hoch dürfte max. die mtl. Rate in einer Finanzierung sein.

    Die Finanzierungsrate selbst läßt sich groß ausrechnen mit Kaufpreis x 5% / 12 Monate. Damit liegt man heute gut im Rennen.

    KfW und Landesmittel sind ein ganz anderes Thema, und wenn die Bank das nicht ausrechnen kann, dann schleunigst eine andere Bank suchen oder zumindest zur Stadt/Gemeinde gehen, dort sitzen zumindest Fachleute für die Landesmittel (hier leider nur Erfahungen aus NRW).
     
  5. Fuxx

    Fuxx

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    sorry, sollte heißen: NIE ohne Finanzierungszusage zum Notar. So macht das auch Sinn, oder?
     
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