Vorgehensweise / Reihenfolge Finanziuerung

Diskutiere Vorgehensweise / Reihenfolge Finanziuerung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir haben grad mal wieder ziemlich Gehirngulasch wegen unseres Hauses in spe. Deswegen möchte ich noch mal ganz dringend eure...

  1. #1 dieta pete, 9. Februar 2014
    dieta pete

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    Hallo zusammen,

    wir haben grad mal wieder ziemlich Gehirngulasch wegen unseres Hauses in spe. Deswegen möchte ich noch mal ganz dringend eure Hilfe in Anspruch nehmen.

    Folgendermaßen schaut es bei uns aus:
    Wir haben nun ein GS in Aussicht, womit wir so schnell nicht gerechnet haben. Der Kaufvertragsentwurf wird kommende Woche bei uns eintreffen. Dann wird er 2 Wochen bei uns liegen müssen und dann dauerts noch mal ne Woche bis zum Notartermin.
    Baureif ist das GS ab Oktober. Kaufpreis ist dann fällig. Beginnen mit dem Bauen würden wir frühestens Anfang 2015. Stichwort Bereitstellungszinsen

    Wir müssen das Haus plus einen Teil des Grundstücks finanzieren. Mit den verschiedensten Internetrechner haben wir uns zwar schon unsere max. Darlehenssummer ausgerechnet. Aber konkrete Gespräche mit Banken/Vermittlern hatten wir noch nicht. Termine mit 2 bekannten Vermittlern finden kommende Woche statt.

    Wir drehen uns grad ein bisschen im Kreis mit Finanzierung, Architekt/GU, Notartermin, etc..

    1) Wenn das GS (zum Teil) mitfinanziert werden muss, bin ich doch richtig in der Annahme, dass die Finanzierung bis zum Notartermin stehen muss. Und dann doch nicht nur für das GS, sondern unsere komplette Baumaßnahme.

    2) Um eine Finanzierung aufzustellen, braucht die Bank / der Vermittler doch Angaben bzw. Berechnungen zu dem geplanten Haus, wie Kubatur, Flächen, etc..

    Könntet ihr uns weiterhelfen mit der „richtigen“ Vorgehensweise ob nun: erst Architekt/GU, doch erst Bank/Vermittler oder was machen mit dem Notartermin?!?!?!?

    Momentan sind wir uns noch nicht einig, ob wir mit einem GU oder Architekten bauen. Und eigentlich wollte ich diese Entscheidungen nicht übers Knie brechen.
     
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  3. R.B.

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    An sich würde es genügen wenn die Finanzierung für das Grundstück steht.

    Nachteil dieser Variante, wenn man hier einen Finanzierer hat, geht der an die erste Rangstelle im Grundbuch. Somit hat man ein Problem wenn man das Haus später bei einer anderen Bank finanzieren möchte. Man ist also quasi an die erste Bank gebunden und die könnte dieses Position ausnutzen indem sie die Konditionen zu ihren Gunsten festlegt. Dir bliebe ja kaum eine andere Wahl als dieses Finanzierer zu nehmen.

    Deswegen klärt man immer zuerst das budget und sucht sich dabei auch die Bank aus mit der man zusammenarbeiten möchte. Dann hat man auch keine Probleme zu erwarten so lange sich die Planung dann innerhalb des budgets bewegt.

    In Deinem Fall stehst DU nun vor dem Problem, dass Du nicht nur ein budget festlegen musst, sondern an sich schon die Bausumme, und nach diesem budget wird dann geplant, und nicht umgekehrt wie es üblich wäre.


    Du solltest das mit Deinem "Finanzierungsberater" besprechen, der sollte eine Lösung parat haben. Eine Möglichkeit wäre, dass man den Kapitalbedarf für das Grundstück über eine kurzfristige Finanzierung regelt, sprich mit variablen Zinsen. Da muss man nur aufpassen, dass einem nicht die Gebühren einen Strich durch die Rechnung machen (sprich Eintragung der Grundschuld, später Änderung etc.).

    Es gibt viele Wege nach Rom, Dein "Berater" sollte die kennen.
     
  4. #3 dieta pete, 9. Februar 2014
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    Danke schonmal !
    Aber würde eine Bank (über einen Vermittler) denn überhaupt eine Zusage machen über Darlehensbetrag 200.000 EUR obwohl das GS nur 100.000 EUR kosten würde? Zahlen nur mal beispielhaft.

    Aber ist es doch ersteinmal nicht völlig falsch mit dem Finanzierungsberater zu sprechen anstatt uns nun überhastig einen Architekten zu suchen?! Könnte uns der zeitliche Rahmen (4Wochen bis Notar) zum Verhängnis werden? Oder ist das machbar?

    Bisschen Gedanken mach ich mir auch über die Bereitstellung, wenn wir 'jetzt' das Darlehen aufnehmen, einen Teil jetzt und den Rest erst Anfang nächsten Jahres abrufen. Gibt es hier Punkte die zu beachten wären?
    Ich möchte nicht völlig blind in die Gespräche des Finanzberaters gehen.
     
  5. H.PF

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    Finanzier suchen, den groben Finanzrahmen abstecken, Dann zum Architekten. wie soll der Architekt planen wenn er keine Summen hat?
     
  6. R.B.

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    Der Architekt kann in der Zeit natürlich keine Planung fertigstellen, höchstens er saß die ganze Zeit zuhause und hat nur auf Dich als Kunden gewartet.

    Ohne eine Basis für die Zahlen wird sie das sicherlich nicht machen. Sie würde Euch höchstens eine Finanzierung für das Grundstück machen, und könnte Euch sagen, bis zu welchem Betrag sie bei den Einkommensverhältnissen finanzieren würde. Konditionen sind dann freibleibend, weil sie ja nicht wissen, wann das nächste Darlehen benötigt wird.
     
  7. #6 dieta pete, 9. Februar 2014
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    Na gut. Dann werden wir am Dienstag ersteinmal zum Finanzberater und ihm die Sachlage schildern. Mal sehen, ob er eine 'patentlösung' für uns hat.
     
  8. #7 Gurkensalat, 9. Februar 2014
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    Ich halte R.B.s Vorschlag mit dem variablen Darlehen auch für gut. Idealerweise bei Deiner Hausbank, wenn Du reelle Chancen siehst, bei denen dann auch die langfristige Finanzierung zu machen. Es sieht im Moment nicht so aus, als würden die Kreditzinsen bis nächstes Jahr davonrennen. Und die Abtretung einer Grundschuld ist jetzt auch nicht soooo immens teuer (vergleichen mit Eintragung und Löschung). Wenn Du echte Zahlen lieferst, kann man ja mal abschätzen.
     
  9. Seev

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    Wenn Du eine Vorstellung hast, welche Banken in Frage kämen (kann auch daneben liegen), kannst Du diese ja alle mal anfragen und das Vorhaben schildern. Ziel wäre m.E. dafür, die wahrscheinlichste für später zu finden, aber dennoch den späteren Bau unabhängig vom Grundstück finanzieren zu können, d.h. beides prinzipiell zu trennen.
    Dies ist v.a. dazu hilfreich, dass sich später überhaupt noch eine "Wettbewerbssituation" darstellen lässt und Du dadurch noch faire Konditionen kriegen wirst und nicht von vornherein ausgeliefert bist und dies auch gleich jede Bank sieht!

    Dazu wäre ein variables Darlehen (oder auch ein privates Darlehen ohne Grundschuld?) als "Zwischenfinanzierung" ideal, v.a auf dem derzeitigen Zinsniveau. (Ich bezahle für mein variables derzeit 1,75 % Zinsen und ein deutlicher Anstieg ist m.E. nicht in Sicht.)
    Falls es dann doch einen Bankenwechsel braucht, ist der Umstieg kein Problem. Die evtl. anfallenden weiteren Notargebühren sind kalkulierbar und evtl. auch durch Grundschuldabtretungen zwischen (manchen) Banken vermeidbar, z.B. innerhalb eines Verbandes wie der Spk. oder V+R.

    Aus eigener Erfahrung würde ich heute die Baufinanzierung so spät wie möglich abschliessen (3 Monate später als damals) und ggf. auch dann noch einen grossen Teil als variabel laufen lassen, z.B. wegen Bereitstellungszinsen, Bauverzögerungen / Gesamtbauzeit > Bereitstellung, bessre Abschätzung der Endsumme / Darstellung eines kostenlosen Reservedarlehens, ...

    Ein weiterer Aspekt: evtl. solltest Du doch vor dem Grundstückskauf einen Architekten haben, um die Bebaubarkeit und den groben Kostenrahmen mit den eigenen Vorstellungen abgleichen zu können. Ggf. kannst Du als Bau-Ing das aber auch selbst beurteilen, wenn Du den BPlan einsiehst. M.E. ist das ganze am Anfang ein iterativer Prozess zwischen Kosten und Bauplanung. Aber das falsche Grundstück zu kaufen ist schon mal ein worst case.
     
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  11. dieta pete

    dieta pete

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    Wir haben heute den ersten Termin bei einem der großen Finanzplaner. Ich werde ihm unsere Situation so schildern und ihm nach der klügsten Vorgehensweise befragen. Auf deren Internetseite werben sie auch mit variablen Darlehen. Hab mich mal ein wenig reingelesen in diese Darlehensform, da sie mir voher noch nicht so bekannt war.
    Könnte aber dennoch (zumindest für die vorabfinanzierung des GS) eine Alternative darstellen.

    Meine Frau ist übrigends Architektin (momentan Hausfrau und Mama) und hatte bei der GS-Auswahl das Zeptar in der Hand ;-). Also das "richtige" GS ist es schon.

    Mit unserer "Hausbank" werden wir wohl eher nicht finanzieren. Wir sind bei der DKB und die haben keine (oder nur ein geringes) Filialnetz. Ich habe es aber lieber, wenn ich einen persönlichen Ansprechpartner auch in die Augen schauen kann. Eine Konditionsanfrage werden wir dort auhc machen. Aber ich erhoffe mir nicht ganz so viel daraus.

    Ich werde heute Abend mal berichten, was der Finanzplaner so dazu meinte.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Regionale Banken können auch ganz gute Konditionen machen, wenn sie wollen. Gerade bei Neukunden fällt es ihnen leichter mal über ihren Schatten zu springen. Man sollte sich auch überlegen, ob es sich lohnt wegen dem letzten Hundertstel beim Zinssatz die Bank zu wechseln. Es hängt halt stark von den Sachbearbeitern ab mit denen man vor Ort zu tun hat.
     
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