Wallpflege als Baulast

Diskutiere Wallpflege als Baulast im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo an alle Forums-Mitglieder, vorab möchte ich mich schon mal für alle Antworten zu meinem Anliegen bedanken. Und das ist der Fall:...

  1. PieWie

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    Hallo an alle Forums-Mitglieder,

    vorab möchte ich mich schon mal für alle Antworten zu meinem Anliegen bedanken.

    Und das ist der Fall:

    Wir haben ein Grundstück zum Bau eines Einfamlienhauses gekauft. Dieses ist Teil eines Neubaugebiets mit ca. 10 Grundstück in Reihe.
    Vorgabe der Stadt war, dass hinter den Grundstücken ein Lärmschutzwall errichtet werden muss, da hier eine "viel befahrene" (was totaler Quatsch ist) Landstraße verläuft.

    Dieser Wall wurde vom Verkäufer des Grundstück und dessen beauftragter Firma bereits hergestellt. Allerdings wohl ohne Baugenehmigung! :mauer Die Stadt hat daraufhin den Bebauungsplan
    erstmal auf Eis gelegt und den Grundstücks-Verkäufer aufgefordert eine Baugenehmigung zu beantragen. Auf diesen Antrag folgte ein Schreiben der Stadt mit dem Hinweis, dass eine
    Baulast auf alle Grundstücke des Neubaugebiets "gelegt" würde (bzw. die die von dem Lärmschutzwall direkt betroffen sind). Diese Baulast besagt, dass jeder Grundstückeigentümer einen Betrag von 800 € zur "Pflege des Lärmschutzwall" zu bezahlen hat. Die Stadt wolle vermeiden das der Wall mit der Zeit verkommt und zuwuchert (Antwort des Bauordnungsamtes auf Anfrage des
    Verkäufers).

    In Absprache mit allen Grundstückseigentümern des Neubaugebiets, haben wir vor ca. 3 Wochen ein Schreiben aufgesetzt in dem wir uns zur Pflege des Walls verpflichtet haben. Leider haben
    wir bis dato noch keine Antwort auf unser Schreiben bekommen. Telefonische Anfragen beim Bauordnungsamt ergaben ebenfalls nichts (die zuständige Dame wurde eher ziemlich patzig).

    Hat jemand schomal eine solche Situation erlebt und kann man etwas dagegen tun? Mittlerweile kommt es einem vor, als wolle die Stadt die Situation "aussitzen".
     
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  3. H.PF

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    einmalig 800 Euro? Oder jedes Jahr 800 Euro?
     
  4. SirSydom

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    Das GS habt ihr gekauft? Ohne Baulast? Und jetzt soll diese nachträglich drauf?
    Geht das??
     
  5. #4 Ralf Wortmann, 19. Oktober 2014
    Ralf Wortmann

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    Liegt der Wall ganz oder teilweise auf eurem Grundstück? Dein Beitrag klingt so, als ob er auf einer angrenzenden Nachbarfläche liegt. Falls der Wall nicht auf eurem Grundstück liegt, wem gehört das Wall-Grundstück? Seid ihr schon als Grundstückseigentümer mit Vollrecht im Grundbuch eingetragen?

    Wann habt ihr gekauft und wie weit ist euer Bauvorhaben?

    Gibt es im Kaufvertrag Verweise auf andere Urkunden, z.B. auf einen Erschließungsvertrag zwischen der Gemeinde und eurem Grundstücksverkäufer (dem Bauträger, nehme ich an). Bejahendenfalls, was steht darin über den Wall und seine Pflege?

    Ist der Wall im B-Plan erwähnt oder eingezeichnet?
     
  6. PieWie

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    @H.PF

    Ob einmalig oder jährlich habe ich bis jetzt nicht rausbekommen. Bis dato haben wir alles über den Verkäufer abgewickelt/mitbekommen.
    Seit gestern haben wir die Papiere vom Notar, damit wir das Geld für das Grundstück überweisen können/sollen.

    @SirSydom

    Das ganze hat sich alles gezogen. Als wir die ersten Gespräche bzw. "die hand auf das Grundstück gelegt haben" gabs noch nichts.
    In den ganzen Grundstücksinfos gabs halt nur Infos zum Wall. Die Baulast scheint erst später dazu gekommen zu sein, als das Ding mit dem Bauantrag für den Wall losging.

    @Ralf

    Stell der eine Landzunge von ca. 120 m Breite/Tiefe vor. Mein Grundstück ist 50m tief. Dann kommt erstmal ein "nichts nutzbares" Grundstück des Verkäufers und dann der Wall. Unser Grundstück grenzt also nicht an den Wall.
    Wie gesagt, seit gestern haben wir die Papiere vom Notar um das Geld für das Grundstück überweisen zu können.

    Das Bauvorhaben ruht derzeit. Die FA. die das Haus baut wartet nur darauf, dass die Stadt endlich das OK gibt und ich meinen Bauantrag zurück bekommen (der lt. Bauamt nur eine Formalität ist, da bereits kontrolliert und für gut befunden). Dumm ist halt, mir entstehen kosten und die Stadt blockiert alles. Wegen einem Dreckwall!

    Bis wir das endlich fest machen konnten, gab es zu dem Wall keine Pflegeinfos. Der war da, da er notwendig ist. Auch in unserem Notarvertrag steht nichts von Wallpflege. Wir haben das ganze lediglich in einem neuen Schreiben für die Stadt festgehalten, damit wir um diese Baulast kommen.

    Der Wall ist in allen Unterlagen, Flurkarten und Erschließungen bereits enthalten, da er von der Stadt gefordert wird. Entweder ein Wall oder ein neues Lärmschutzgutachten.
    Das wäre wohl sinniger gewesen, da sich die Verkehrsituation komplett geändert hat (durch zwei weitere Autobahnauffahrten, die den Ort merklich entlasten)
     
  7. rose24

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    ...klingt irgendwie nach Erpressung - m.E. hat die Stadt kein Recht, von Dir irgendetwas in Bezug auf den Wall zu verlangen. Wem gehört denn das Wallgrundstück? Der Stadt? Dann muss die sich auch selbst um die Pflege kümmern - eine Baulast ist ja offenbar bisher eben nicht eingetragen.
     
  8. PieWie

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    ..... so sehen wir und der Verkäufer das auch. Nur wissen wir uns auch nicht mehr zu helfen. Ruft man bei der Stadt an, bekommt man entweder eine dumme Antwort oder gar nichts.
    Teilweise kommt es uns auch so vor, als wenn es vor allem gegen das Bauunternehmen geht, welches der Verkäufer für die Erschließung usw. nutzt.
    Aber das sind natürlich nur Spekulationen

    Ich habe gerade noch nachgesehen. Der Wall steht nicht in der Flurkarte (war aber mit in der Erschießung, da von der Stadt gefordert). Er verläuft über das Grundstücks der Verkäufers (welches hinter der Baugrundstücken verläuft) und denen der anderen Eigentümer (deren Grundstücke sind noch nicht eingemessen). Da unser Grundstück nur 50m tief ist, grenzt es nicht an den Wall.

    Wir könnten ja verstehen, wenn es um "schwerwiegende" Probleme ginge (Wegerecht, Stromtrassen usw.). Aber es geht nur um einen dämlichen 2m hohen Dreckwall, der eigentlich gar nicht mehr notwendig ist.
     
  9. Julius

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  10. #9 Ralf Wortmann, 20. Oktober 2014
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    Die Stadt befürchtet wohl, dass die gärtnerische Pflege des Walles an ihr hängen bleibt. Das mag sie mit dem Verkäufer bzw. mit dem Vertragspartner des Erschließungsvertrags klären. Wie es aussieht, habt ihr damit eigentlich nichts zu tun. Ggf. Anwalt einschalten, der soll die Vertragslage prüfen und z.B. versuchen, Einblick in den Erschließungsvertrag (sofern vorhanden) zu erhalten.

    Eure Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt. Problematisch könnte es werden, wenn der Verkäufer (Bauträger?) der Eintragung einer solchen Baulast auf euerem Grndstück vor der Grundbuchumschreibung zustimmt oder dies gar schon getan hat.

    Geh zum Bauordnungsamt, nimm deinen Kaufvertrag mit und nimm Einsicht in das Baulastenverzeichnis für euer Grundstück und lasse dir eine Abschrift geben, auch wenn (noch) nichts drinsteht, als Beweis, dass das Grundstück zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses baulastenfrei war.

    Wenn die angedrohte Baulast noch nicht drinsteht, solltet ihr dem Verkäufer vorsorglich schreiben (Einwurfeinschreiben) und ihn anweisen, auf keinen Fall eine Zustimmung zur Eintragung einer Baulast zu erteilen, da er euch (davon gehe ich aus) die Übereignung eines lastenfreien Grundstücks schuldet.

    Ihr sollte gemeinsam mit einem RA auch prüfen, ob ihr euer Schreiben, in dem ihr erklärt, den Wall pflegen zu wollen, nicht besser widerruft.
     
  11. PieWie

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    So, nun kommt die Wendung in diesem Fall........................

    Ich habe die letzten Tage telefoniert und bin vorhin persönlich bei der Stadt aufgeschlagen. Unser aufgesetztes Schreiben, wird von der Stadt nicht akzeptiert
    (es handelt würde sich um eine privatrechtliche Sache handeln)
    Allerdings lautet die Baulast nun anders. Die Stadt möchte von uns kein Geld, wenn wir den Wallpflegen. Sollten wir dieses aber nicht tun, würde die Stadt die Pflege übernehmen
    und uns in "Rechnung" stellen (soweit so gut). Also gibt es aktuell keinen wirklichen Nachteil für uns. Die Stadt ist somit erstmal raus

    Das Problem jetzt ist folgendes:
    Einer der Eigentümer hat zwar unser Schreiben unterzeichnet, weigert sich aber die Baulast zu akzeptieren. Ich habe eben nochmal mit unserem Verkäufer gesprochen und der erzählte mir, dass es schon diverse Treffen gab (mit Anwalt und ohne) in denen er versucht hat die Sache zu klären. Der besagte Eigentümer scheint aber absolut nicht einsichtig zu sein und fühlt sich von der Stadt über den Tisch gezogen (WARUM???).

    Heißt also, wir hocken mit all unserem Kram hier rum und könnten direkt starten. Aber ohne das dieser Idiot zustimmt, darf nichts passieren.................... es ist absolut unglaublich!
     
  12. Julius

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    Ich habe eher den Eindruck, besagter "Idiot" (= Einzelgänger) ist der einzig Vernünftige dort!
     
  13. Bauliesl

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    Vielleicht bin ich heute etwas deppert, aber ich verstehe eines nicht: Wieso soll eine Baulast eingetragen werden, wenn es sich dabei gar nicht um Euer Grundstück handelt...? Wieso ist das dann Euer Bier? Nach meinem jetzigen Verständnis würde auch ich so reagieren, wie der "Idiot"... Wozu eine Baulast eintragen?
    Wenn dann doch einer seinen Teil des Walls nicht pflegt, hänge ich dann mit drin?
    Hast Du einen aktuellen Grundbuchauszug geholt? Was sagt der dazu?
    Gruß,
    Liesl
     
  14. Thomas B

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    Bin genauso deppert!

    Eine Baulast auf mein Grundstück für ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück??????

    Wie geht denn das.........................?
     
  15. #14 Ralf Wortmann, 23. Oktober 2014
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    Ganz so drastisch würde ich es zwar nicht ausdrücken, aber: :bef1003:
     
  16. Linda2010

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    Finger weg von dem Eintrag einer Baulast auf euer Grundstück, die gar nichts mit diesem zu tun hat! Ich würde den vernünftigen Menschen der sich weigert, nicht als Idioten bezeichnen, sondern den Rest als naiv.
    Ihr wisst wohl auch nicht um die Folgen? Verkaufen lässt sich so ein Grundstück auch nur noch mit Wertminderung.
    Und zahlen für Instandhaltung was nicht mal bei mir angrenzt? Dann auch noch jährlich? Das ist ja wie ne Erbpacht *kopfschüttel* 800,- Euro ist ne Menge, und die zahle ich nicht, weil ein anderer verbockt hat richtig zu planen. Rechne mal hoch, wieviel du in 10-15 Jahren tilgen kannst, wenn du die jährlich als Sondertilging einsetzt.

    Was Gruppenzwang so alles anrichtet...
     
  17. rose24

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    ...versteh' ich auch nicht. Ich würde auf keinen Fall die Eintragung einer Baulast zulassen und schon gar nicht irgendwelche Verpflichtungen eingehen, die eigentlich bei der Stadt liegen. M.E. ist der Ratschlag in #9 (von Ralf Wortmann) das einzig vernünftige Vorgehen.
     
  18. oberh

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    Hi TE!

    Das allgemeine Unverständnis hier beruht auf der Tatsache, dass Du selbst nicht genug Informationen hast.

    Auch wenn Du den Wall jetzt pflegen möchtest - ein Fall von der Leiter - das Hüftgelenk kaputt - und schon wird der Wall zur (Bau-) Last!

    Du musst hier Dein primäres Ziel - die Baugenehmigung - zurückstellen.

    Ich verweise auch hier nochmal auf die Fragen von Ralf Wortmann.
     
  19. PieWie

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    Der Wall befindet sich nicht alleine auf einem Grundstück, sondern zieht sich quasi über mehrere Grundstücke (so auch über das des "Idioten" oder wie auch immer man ihn bezeichnen mag).
    Mein Grundstück ist nicht betroffen, aber der Bebauungsplan für das gesamte Gebiet wird nicht abgsegnet wenn die Sache nicht geklärt ist.

    Zur Baulast:
    Der besagte Betrag würde nur anfallen, wenn sich niemand um den Wall kümmern würde (meiner Meinung Bodendecker drauf und abwarten). Soweit ich nun in mehreren Gesprächen auch bereits mitbekommen habe
    sind nur die Grundstücke betroffen, die direkt vom Wall betroffen sind. Wird da aber keine Einigung erzielt stehe ich da.

    Ich kann ja verstehen, wenn eine Baulast eingtragen wird die den Wert meines Grundstücks offensichtlich mindert (Zigarettenautomat, Pipeline usw.) Aber hier geht es um eigentlich nichts! Der besagte Eigentümer hat ja bereits bestätigt, dass er sich mit um die Pflege des Wall kümmert. Also braucht er hier nicht befürchten. Was den Weiterverkauf muss man schauen.
    Mich ärgert nur, dass eine solche Aktion alles zum erliegen bringt.
     
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  21. #19 Annette1968, 26. Oktober 2014
    Annette1968

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    Das was die Stadt fordert ist "nichts"??? Ich hätte keine Lust und Zeit auf Lebenszeit die Pflege eines Walles zu gewährleisten. Und wenn die Stadt mit dem erforderlichen Equipment schon davon ausgeht, das die Pflege "deines" Wallstückes 800€/Jahr kostet, darfst du mal nachrechnen, mit wíeviel Personalstunden kalkuliert wird.
     
  22. OlliL

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    Wenn ohne Baulast erworben, warum solltest du irgendwas von dem was die Stadt da will akzeptieren? Warum vorrauseilender Gehorsam? - Das primäre Ziel sollte sein überhaupt keine Last zu bekommen. Wie energisch hast du das bereits verfolgt? Wie kann man sich das nur schönreden ("nichts".....)? Ich schnalls nicht....
     
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