Wann fließt das Geld beim Immobilienkauf ?

Diskutiere Wann fließt das Geld beim Immobilienkauf ? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Ich suche zur Zeit eine Immobilie, wie ist der Ablauf, wenn ich eine Immobilie gefunden habe und diese kaufen möchte? Aktuelles Beispiel....

  1. rosiS04

    rosiS04

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    Ich suche zur Zeit eine Immobilie,

    wie ist der Ablauf, wenn ich eine Immobilie gefunden habe und diese kaufen möchte?

    Aktuelles Beispiel. Ich möchte mir in der nächsten Woche eine Immobilie ansehen, welche erst frei wird, ca. im Juli / August bezugsfertig ist.

    Das ganze läuft über einen Makler. Ich sehe mir diese an und erbitte um Bedenkzeit.


    Wie ist der Ablauf, wenn mir die Immobilie gefällt und wir im Preis einig sind?

    - ist die Immobilie in der Regel für mich reserviert, wenn die Darlehensanfrage an die Bank läuft ?

    - wann wird der Kaufpreis fällig

    - was muss ich da tun , mein EK an den Verkäufer überweisen und die Bank überweist den Rest ?

    - welche Rechnung flattern ins Haus , und zu welchen Zeitpunkten (sofort??)


    Was gibt es zu beachten?
     
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  3. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Das ist ne Verhandlunsfrage...

    ... üblicherweise wird das Geld bei Übergabe fällig. Hier ist es wohl so, wenn ichs richtig verstanden habe, ein Bauträgerobjekt. Da kann man noch Zahlungen nach MaBV vereinbaren (also nach Baufortschritt) oder eben halt bei Übergabe.

    Im letzteren Fall, Zahlung nur über Notaranderkonto, falls der BT noch die Segel streichen sollte. Denn nur dann ist Gewährleistet, daß Sie verinbarungsgemäß Eigentümer werden. Und dann natürlich in einer Summe, also Sie ein Teil und den Rest die Bank.

    Der Kaufvertrag wird sofort geschlossen, also nicht erst im Juni oder so. der Verkäufer muß ja auch ne Sicherheit haben.
     
  4. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Nachtrag...

    ... die erste Rechnung, die nach Vertragsabschluß eintrudelt, ist die vom Finanzamt. Unglaublich, wie schnell son Behördenapparat manchmal sein kann...:respekt. Der Rest meist, wenn Sie schon drin wohnen...
     
  5. eileen

    eileen

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    wir hatten folgenden Ablauf:
    zuerst war eh klar, daß wir suchen und in welcher Preisklasse. Die Hausbank haben wir gefragt, bis zu der und der Höhe hätten sie finanziert, da ging´s also nicht um ein konkretes Objekt, sondern um die Machbarkeit der Finanzierung generell.
    Dann haben wir was gefunden und uns die Wohnung für 2 Wochen vorreservieren lassen. In der Zeit Banken abgeklappert und die Finanzierung fertiggemacht, parallel dazu gab´s einen Kaufvertragsentwurf vom Notar, den haben wir noch leicht abändern lassen.
    Dann Notartermin. Wo ich mir jetzt nicht sicher bin, ist, ob wir damals schon die Finanzierungszusage der Bank haben mußten, ich glaube, es lief ein paar Tage später.
    Man unterschreibt zwei Verträge, einmal den Kaufvertrag (da steht dann auch drin, wann der Kaufpreis fällig ist), einmal die Grundschuldbestellung (da steht dann de finanzierende Bank und die Höhe der Grundschuld drin).
    Der Notar beantragt dann bei der Stadt/Gemeinde die Eintragung der Auflassungsvormerkung (Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung).
    Jetzt kommen die ersten Rechnungen:
    1. Makler, ziemlich sofort nach dem Kaufvertrag
    2. Gerichtskasse - immer wieder mal, für die Auflassungsvormerkung, die Eintragung der Grundschuld und andere Nettigkeiten
    3. Notar für die Vertragsabwicklung, sind meist auch mehrere Rechnungen
    4. Finanzamt - die Grunderwerbsteuer.
    Zum vereinbarten Termin überweist dann die Bank den Kaufpreis an der Verkäufer, bei uns lagen so um die 3-5 Tage zwischen der Kaufpreiszahlung und der Schlüsselübergabe (beide Termine standen im Kaufvertrag) und ca 2 Monate zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Kaufpreiszahlung.
    Dann dauert´s noch ein Weilchen und die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und der Käufer als endgültiger Eigentümer eingetragen. Fertig.

    Viele Grüße
    eileen

    edit: ich bin übrigens von einer Gebrauchtimmobilie ausgegangen, weil ich "frei wird" anders verstanden hab, aber klar, bei einem Neubau gibt´s noch ein paar andere Punkte, die man beachten sollte. Z.B. die Gewährleistung und die Frage, was passiert, wenn die Wohnung nicht rechtzeitig fertig wird und sich die Übergabe verzögert...

    edit 2: jetzt weiß ich´s wieder, es gab eine vorläufige Zusage der Bank, daß sie finanziert und das schon beim Notartermin, nur die Grundschuldbestellungsunterlagen haben ein paar Tage gedauert.
     
  6. rosiS04

    rosiS04

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    Hallo,

    vielen Dank für eure ersten Infos.


    Ja, es handelt sich um eine Gebrauchtimmobilie.
     
  7. eileen

    eileen

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    ich ergänze noch eine Kleinigkeit: bei Gebrauchtimmobilien muß man auf den Rücklagenanteil der gekauften Wohneinheit bei der WEG keine GES bezahlen, daher fragt der Notar erstmal beim Hausverwalter, wie hoch der Rücklagenanteil für diese Wohnung ist. Diese Info wird dann ans Finanzamt weitergeleitet und erst dann die GES berechnet. Die GES-Rechnung kommt also nicht sofort.
    Zusätzlich kommt dann irgendwannmal nach der endgültigen Eigentümereintragung die Berechnung der Grundsteuer.
     
  8. sk8goat

    sk8goat

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    Wenn ihr euch mit dem Preis einig seit, dann macht ihr über den Makler oder auch direkt mit dem Verkäufer schriftlich eine Reservierung für mind. 3 Wochen, besser 4. Da sollte aber auch drinstehen, dass ihr von dieser Reservierung kostenfrei zurücktreten könnt, falls keine Finanzierung bei der Bank eurer Wahl zustande kommt. Insbesondere bezüglich der Maklerprovision.

    Wenn die Finanzierung steht, dann macht man einen Notartermin.
    Die Rechnung vom Makler wirst du direkt nach dem Notartermin bekommen.
    Wann der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird, das steht im Kaufvertrag, ihr könnt das aber mit dem Verkäufer verhandeln. Wenn erst im Juli frei wird, dann würde ich auch erst dann zahlen.
    Du schickst dann den Auszahlungsauftrag an deine Bank und die überweist dann direkt an den Verkäufer. Ob du dein EK vorher oder nachher an den Verkäufer überweist, ist bei den meisten Banken egal. Wenn sie will, dass du erst dein EK überweist, dann sagt sie dir das rechtzeitig.

    Die Notarrechnung trudeln tröpfchenweise ein.

    Der Bescheid vom Finanzamt über die Grunderwerbssteuer kommt einige Wochen später.
     
  9. Stoni

    Stoni

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    Hallo,

    meine Erfahrung lief da etwas anders:
    Immobilie angucken, Bedenkzeit, "Vertrag" per Handschlag bei 2. Besichtigung,
    dann vom Makler Vertragsentwurf zusenden lassen, dann geänderten Vertrag zum
    Makler.
    Dann Makler und Verkäufer - Änderungen absegnen lassen, dann Notartermin.
    Vertragsunterzeichnung beim Notar.
    Notar beantragt alles weitere, Rechnungen trudeln ein.
    Wenn der Notar alles soweit hat, dass er eine Auflassungsvormerkung zu Deinen Gunsten beantragen kann, wird vom Notar ein Notaranderkonto eingerichtet. Nur !!! auf dieses Konto erfolgen Deine Einzahlungen. Hintergrund: Nur bei Auflassungsvormerkung kann der Verkäufer nicht mehr über das Grundstück verfügen, sondern Du mußt von Amts wegen gefragt werden. Stehst Du nicht im Grundbuch, kann das Grundstück im Extremfall mehrfach verkauft werden, trotz Notarverträgen, und dAS gELD IST AUCH FUTSCH:
    Danach kann der Nutzungsübergang vereinbart werden.
     
  10. Stoni

    Stoni

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    Hallo,

    also bei mir lief es folgendermaßen:
    Objekt der Begierde angucken, Bedenkzeit vereinbart
    2. Besichtigung mit "Vertrag" per Handschlag
    Makler sendete Vertragsentwurf zu
    Änderungen im Vertrag an Makler gesandt
    Makler stimmte Änderungen mit Verkäufer ab
    Notartermin mit Vertragsunterzeichnung
    dann viele kleinere Rechnungen, bis der Notar Auflassungsvormerkung beantragen konnte
    Zu diesem Zeitpunkt wird gezahlt - und zwar nur auf ein Notaranderkonto
    Hintergrund: Ohne Auflassungsvormerkung kann der Verkäufer solange alleine über das Grundstück verfügen, bis es auf Deinen Namen umgeschrieben ist, es im Extremfall an mehrere Leute verkaufen und abkassieren.:deal
    Nur Dein Geld ist dann völlig korrekt weg - ähh nein... woanders:eek:
    Der Notar macht dann nach Erhalt der Auflassungsvormerkung die Übergabe Zug um Zug.
    Jetzt wäre auch der Zeitpunkt für einen Nutzungsübergang vom Veräußerer auf Dich.
    Und irgendwann kommt die Schlussrechnung vom Notar und als letztes kommt dann die Auflassung ins Haus geflattert.:e_smiley_brille02:
    Der ganze Spaß hat bei mir hier in Brandenburg etwa 6 Monate gedauert - oder war's sogar ein halbes Jahr???wow

    Nochmal: Auflassungsvormerkung ist kein Muss - sie dient nur zur Sicherheit des Käufers, ist also für den Käufer absolut empfehlenswert.

    Hoffe ein wenig gedient zu haben :konfusius

    Gruß Stoni
     
  11. sk8goat

    sk8goat

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    Ob man die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto macht oder nicht ist eine reine Luxusfrage. Kann man machen, muss man aber nicht.
    Einerseits könnte man argumentieren, dass die zusätzlichen Notargebühren hierfür bei einem Immobilienkauf nicht wirklich ins Gewicht fallen.
    Andererseits kann man oft auch mit gesundem Menschenverstand sehen ob es überflüssig ist, z.B. bei Kauf von Stadt, großem Konzern, Verkäufer persönlich bekannt . . .

    Mir ist noch kein Betrugsfall bekant geworden, bei Verzicht auf Notaranderkonto. Mehrfachverkauf ist eher eine theoretische Gefahr. Wenn der Verkäufer im Ausland ist oder sowas, dann würde ich aber auf ein Notaranderkonto bestehen.

    Wirklich abraten kann ich davon den Kauf nur per Handschlag zu besiegeln. Denn ich habe es durchaus schon erlebt, dass der Verkäufer sich in der Zeit bis die Finanzierung steht sich doch noch für einen anderen Käufer entschieden hat. Dann steht man blöd da, wenn man einen Kreditvertrag mit Schufa-Anfrag unterschrieben hat und das Ding schon weg ist.
    Oder eine Finanzierung kommt gleich gar nicht zustande und der Makler pocht trotzdem auf seine Provision. Dann steht man auch blöd da, wenn man das Ding nicht kaufen kann aber den Makler trotzdem zahlen muss.
    Ist beides schon oft vorgekommen.
    Deswegen immer eine schriftliche Reservierung wie oben beschrieben.
     
  12. BJ67

    BJ67

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    Nö ? Ich kenne eine Geschichte da hat Bauträger A an Bauträger B früh das Grundstück verkauft und Nachmittag hat Bauträger A noch ne Grundschuld auf das Früh verkaufte Grundstück bestellt.

    Wenn das ohne Überwachung des Notars, noch dazu bei einer Privatperson abläuft, dann Gute Nacht !

    Auch hier leider Nö ! Der Makler bekommt seine Provision nur erfolgsabhängig nach Abschluss des Hauptvertrages. Platzt der bereits unterschriebene Hauptvertrag, weil die Finanzierung nicht zustande kommt, bekommt der Makler seine Provision selbstverständlich. Nehmen wir hier den Ansatz heraus der richtig ist :
    Und zur Reservierung: Das ist ein Blatt Papier, was man sich aufs Klo hängen kann, da es nicht der Formerfordernis für Verträge über Immobilien nach BGB entspricht !

    Für den Makler kann es noch ganz dicke kommen, wenn er an die Reservierung eine Gebühr bindet, sich der Kunde hinterher um die Provision drücken will. Das will ich hier aber nicht als Anleitung veröffentlichen.
     
  13. rudi1106

    rudi1106

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    Eine Zahlung über Notaranderkonto darf der Notar nur in Ausnhamefällen machen. Dafür müsste ein besonderes Sicherungsinteresse bestehen. Leider gab es in der Vergangenheit mehr Unterschlagungsfälle durch Notare als man meinen sollte. In der Regel muss die Geschichte daher über die Vormerkung abgewickelt werden.
     
  14. sk8goat

    sk8goat

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    Sag ich ja, Notaranderkonto ist meistens überflüssig. (und wie Rudi1106 sagt nur in Ausnahmefällen zulässig.)
    Die ganz normale Auflassungsvormerkun reicht und selbst die kann man sich oft sparen (z.B. wenn der Sohn das Elternhaus übernimmt)

    @BJ67:
    Mit deiner Meinung über Reservierung bist du auf dem Holzdampfer.
    Natürlich begründet diese keinen Anspruch auf das Haus selbst. Es geht auch nicht um das Grundstücksgeschäft(=Kauf der Immobilie), denn dieses hat natürlich Notarzwang und die Reservierung ist formnichtig. Aber der wichtigere Punkt ist die Zusage des Maklers, dass der für den vereinbarten Zeitraum keine Verkaufsgespräche mit anderen Interessenten führt und auch keine Angebote und Inserate macht - es muss halt ordentlich formuliert sein.
    Gegebenfalls kann daraus ein Schadensersatzanspruch entstehen.

    Eine Gebühr darf dafür aber nicht verlangt werden, denn sonst verliert der Makler evtl. seinen Anspruch auf Provision.

    Die ganze Thematik ist gesetzlich ziemlich ungeschickt geregelt.
     
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  16. BJ67

    BJ67

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    Gibt es heute bei Euch noch Häuser die so begehrt sind, dass eine Reservierung erforderlich ist, also mehr als ein Käufer unmittelbar auf der Matte steht ?

    Also hier bei uns sind die Makler schon seit ca. 10 Jahren froh , wenn sie überhaupt einen Käufer zu finden. :wow
     
  17. Zephyr750

    Zephyr750

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    @BJ67
    dir ist schon klar das du Sachsen Anhalt mit BW vergleichst?
    Hier laufen die Hausverkäufe zwar schlechter aber noch ganz gut.
    Das kannst du mit dem teils entvölkerten Osten nicht vergleichen.
     
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