Wann gehört ein Kellerraum zur Wohnfläche?

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  1. musiker

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    Konkreter Fall:
    Kellergeschoss weist nach hinten (zum Garten) hin ein Schlafzimmer auf mit Fenstern, die zwar hochliegen, aber dennoch Licht ins Zimmer bringen. Subjektiv würde man diesen Raum sicherlich als Wohnraum bezeichnen. An das Schlafzimmer grenzt ein Raum an, der vorne rausgeht, und "früher" ein reiner Kelleraum war (ca. 10 qm, "Schlauch", ein Lichtschacht, kein Fenster). Dieser Raum wurde mit dem Schlafzimmer verbunden und kann nun als Ankleide genutzt werden. Dunkel ist er trotzdem, aber ja nicht mehr vom Schlafzimmer abgetrennt. Wenn das Schlafzimmer zur Wohnfläche gehört, gehört dann diese "Ankleide" automatisch auch mit dazu?

    Ebenfalls im UG befindet sich auch noch ein Flur und ein Bad. Flur (Zugang zum Schlafzimmer) ohne Fenster, Bad mit Lichtschacht. Kein Fenster.
    Gehört beides zur Wohnfläche oder nicht?

    Die Deckenhöhe ist mir nicht genau bekannt, schätzungsweise liegt sie bei 2,30 m - 2,40 .
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Guckst

    du in die ensprechende Landesbauordnung.

    Dort finden sich Angaben zu erforderlichen Deckenhöhe und zur Belichtung/Belüftung.

    Oder lass Dir die Baugenehmigung zeigen, in der diese Räume als Wohnräume genehmigt sind.
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 12. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Allein das reicht in der Regel als KO-Kriterium.
    Weil dann nämlich oft der zweite Rettungsweg nicht den LBO-Vorschriften entspricht.
    Kein 2. Rettungsweg = kein Aufenthaltsraum
     
  5. #4 Thomas Traut, 12. Februar 2010
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    Wohnfläche und Aufenthaltsräume nach Landesbauordnung sind zwei Paar Schuhe. Bei den mir bekannten sog. Maisonettewohnungen über EG und KG sind die Kellerräume mit hoch liegenden Fenstern als Hobbyräume o.ä. genehmigt worden, sind öffentlich-rechtlich also keine Aufenthaltsräume, können aber privatrechtlich durchaus Wohnfläche sein. Flure, Bäder und Abstellräume (ich bezeichne mal die "Ankleide" als solchen) sind sowieso keine Aufenthaltsräume im Sinne der Bauordnung.
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 12. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Stop Thomas

    Berechnet wird die Wohnfläche i.A. nach der WoFlVo. Die gilt zwar zwingend nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Wegen des Fehlens entsprechender Regelungen für den "freien" Wohnungsmarkt werden ihre Berechnungsregeln und Vorschriften aber i.d.R. übertragen.

    Und in der Verordnung steht klar drin, dass alle Räume, die nach LBO keine Aufenthaltsräume sind, nicht mitgerechnet werden dürfen.
    Wer also meint, Miete für solche Flächen bekommen zu können, wandelt auf dünnem Eis.
     
  7. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Es geht

    hier ja auch nicht um Hobbyräume sondern um ein Schlafzimmer.

    (Obwohl...:konfusius)
     
  8. #7 Thomas Traut, 12. Februar 2010
    Thomas Traut

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    @Ralf: Da muss es wohl zwei unterschiedliche WoFlV geben:winken. In der mir bekannten Fassung tauscht das Wort "Aufenthaltsraum" an keiner Stelle auf. Ob ein als "Hobbyraum" genehmigter KG-Raum oder Bäder und Flure einer Maisonettewohnung jetzt unter "Zubehörraum" unter damit in die Rubrik "keine Wohnfläche" fallen, wage ich vorsichtig zu bezweifeln, kenne dazu aber keine aktuelle Rechtssprechung. Vielleicht kann mir da einer auf die Sprünge helfen.

    @Baufuchs: Wir wissen nur, dass der Raum als Schlafzimmer genutzt wird. Vielleicht ist es laut Baugenehmigung im EG? Der Mieter oder Nutzer verlegt es nur ins KG, weil es da im Sommer so schön kühl ist und er beim Ausüben seines Hobbys lieber aus dem Schlafzimmerfenster im EG schauen will? Muss im Kinderzimmer ein Kind wohnen? Müssen im Gästezimmer wirklich Gäste übernachten?

    Ein ähnliches Thema sind ja immer Aufenthaltsräume im DG. In Brb. müssen Aufenthaltsräume in DGs mindestens über 2/3 der Grundfläche eine Höhe von 2,30 m aufweisen, wobei Flächen unter 1,50 m Höhe nicht betrachtet werden. Da werden regelmäßig Nicht-Aufenthaltsräume als Wohnfläche genutzt, bei ausgebauten Spitzböden sowieso. Und wenn da keine Aufenthaltsräume sind, entfällt z.B. auch die Forderung nach dem 2. Rettungsweg.
     
  9. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Gemäß

    Wohnflächenverordnung zählen solche Räume nicht zur Wohnfläche:

    Wenn also wie im vorliegenden Fall ein Schlafzimmer nicht den Anforderungen der LBO an Aufnethaltsräume genügt, zählt dieser Raum nicht zur Wohnfläche.

    Und ob ein Eigentümer z.B. eigentlich nicht zu Wohnzwecken/als Aufenthaltsräume genutzte Bereiche im Spitzboden bewohnt, ist das zwar zunächst seine Sache. Problematisch wird es aber dann, wenn dort im Brandfall der 2. Rettungsweg fehlt und jemand zu Schaden kommt.
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 12. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Oder ein Mieter merkt, dass er für Flächen Miete zahlt, die gar keine Wohnfläche sind.
     
  11. #10 Thomas Traut, 12. Februar 2010
    Thomas Traut

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    Gibt es in BaWü Anforderungen als Hobbyräume? Oder andersrum gefragt: Zählt ein Hobbyraum zur Wohnfläche, wenn er als solcher genutzt wird, aber nicht mehr, wenn der Nutzer sein Bett darin aufstellt? Was heißt beim SPB "zu Wohnzwecken genutzt"? Als einziges Kinderzimmer ist er sicherlich nicht gemeint, aber wenn da eine Riesenmodelleisenbahn auf dem Fußboden aufgebaut oder eine Lese-/Kuschel-/Sonstwasecke eingerichtet ist, fällt das für mich unter Wohnzwecke, aber nicht unter Aufenthaltsraum.
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 12. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Hobbyraum ist eine bei weniger seriösen BT und GÜ beliebte Bezeichnung, um einen nach LBO zulässigen Aufenthaltsraum vorzutäuschen, wo es sich real um schlichte Abstellflächen handelt.
    Schlaf-, Wohn-, Gäste-, Kinderzimmer usw. sind eindeutige Begriffe, die einen Aufenthaltsraum bedingen!!
    Hobbyraum muss nicht gleichbedeuten mit dauerhaftem Aufenthalt sein.

    Noch einmal ganz klar.
    Bedingungen an einen Aufenthaltsraum müssen für solche Räume erfüllt sein.
    Ein WC im Keller mag gehen, weil es kein Raum zum dauernden Aufenthalt ist. (Naja ;))

    Aber Schlafzimmer + Ankleide als Schrankfläche des Schlafzimmers müssen erfüllen.
    Ankleide als eigener Raum (Mit Wand und Türloch) mag as nicht zum dauernden Aufenthalt vorgesehener Raum anders zu werten sein.
     
  13. Schwarz

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    also so weit richtig; das baurecht kennt nur aufenthaltsräume. an diese stellt das baurecht anforderungen, wie schon oben richtig geschrieben. und zwar an

    - belichtung/fenster (§34 LBO-BW und für den rw §15 LBO)
    - raumhöhe (§30 LBO-BW und §14 LBOAVO)
    - zweiter rettungsweg (§15 LBO-BW in verbindung mit LBOAVO)

    LBO = landesbauordnung (baden-württemberg?)

    erfüllt der raum diese kriterien, kann der raum, bei entsprechend genehmigter nutzung auch als wohnraum dienen und könnte der wohnfläche zugeschlagen werden.

    und ich sehe, dem kollegen dühlmeyer begegnen ebenfalls hin und wieder die ominösen "hobbyräume". neuerdings soll es in kellern auch billardräume und heim-kinos und home-offices geben. und früher gab es ja auch mal den partykeller. ich kenne die diskussion mit hobbyräumen ehrlich gesagt bislang so, dass sie auch aufenthaltsräume baurechtlich betrachtet werden, auch wenn das in der ausführung häufig umgangen wird. siehe halt auch stichwort partykeller oder was auch immer.
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 12. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Ja - manche Bauämter sind da wach geworden. Mit der Folge, dass ich schon 2* die ebenso nichtssagende Raumbezeichnung >>Studio<< für solche Räume gefunden habe.
    Ich habe einmal den BT gefragt, ob er da ein bestimmtes "Studio" gedacht habe :smoke. Denn das wäre dann eindeutig ein Aufenthaltsraum :D
    Fand der gar nicht witzig :o
     
  15. #14 Thomas Traut, 12. Februar 2010
    Thomas Traut

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    In Brandenburg wird an Aufenthaltsräume im KG folgende Forderung gestellt:
    "(3) Einzelne Aufenthaltsräume sind in Kellergeschossen zulässig, wenn der Fußboden der Aufenthaltsräume nicht mehr als 1,50 m unter der Geländeoberfläche liegt und die Geländeoberfläche, die sich an die Außenwände mit notwendigen Fenstern anschließt, in einer Entfernung von 2 m und in Breite der Aufenthaltsräume vor den notwendigen Fenstern nicht mehr als 0,50 m über dem Fußboden der Aufenthaltsräume liegt."
    D.h. übliche Abgebungen oder Böschungen um die Fensteröffnungen reichen nicht aus, weil die Wand über die gesamte Länge die Forderung erfüllen muss. Damit sind die meisten Aufenthaltsräume baurechtlich gestorben. Wohnfläche ist es trotzdem.
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 12. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    N E I N ! ! !
    Thomas. Wohnfläche kann sich heute eigentlich nur noch an der WoFlVo orientieren. Und die ist (siehe oben) EINDEUTIG.

    Ausserdem kommen noch die Anforderung an Fenstergrössen in Rettungswegen hinzu!

    Ausgerechnet bei Euch in Brb, wo selbst ein EFH noch einen PrüfIng aufgebrummt bekommt, willst Du sowas gesundbeten :yikes
     
  17. Thomas B

    Thomas B

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    Was soll denn die Diskussion "Hobbyraum" oder eben nicht bzw. gehört ein solcher zur Wohnfläche (oder eben nicht). Die Frage bezog sich doch auf Folgendes:

    Wenn die Fenster "hoch liegen" dürfte das bereits ein K.O.-Kriterum für einen Aufenthaltsraum sein (was ein SZ ja nun ist!). Hobbys mag man in diesem Raum vielleicht nachgehen (Modelleisenbahn?) aber als Raum für den ständigen Aufenthalt dürfte die Diskussion bereits heir beendet sein.

    Mich würde interessieren ob es sich die Frage auf eine zu erhebende (berechnende) Miete bezieht oder ob ein BH hier einen Wohnraum verkauft bekommen hat, der gar keiner ist.....

    Thomas
     
  18. #17 Thomas Traut, 12. Februar 2010
    Thomas Traut

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    Der Prüfing. prüft ja nicht das Baurecht, sondern die Standsicherheit. (O.T.: Und ich wünsche mir, dass das noch lange so bleibt. Das Forum ist voll mit Problemen/Mängeln/Schäden, die bei einer halbwegs gewissenhaften Prüfung und Bauüberwachung gar nicht erst aufgetreten wären.)

    Gesundbeten will ich nichts, sondern nur die gängige Praxis beschreiben. Ich wüste auch nicht, wie man es anders handeln soll. Der Bauherr möchte ein häusliches Arbeitszimmer im KG unterbringen, aber ohne das Haus möglicherweise an 2 Seiten fast völlig freizugraben und ein riesiges Wasserloch herzustellen. Soll ich dem ernsthaft erzählen, dass das unmöglich ist?

    Wir diskutieren aber hier über öffentliches Recht und haben und damit wirklich ein bisschen vom TE entfernt. Ein Mietvertrag ist Privatrecht. Da sind meine Kenntnisse eher rudimentär. Ich könnte mir vorstellen, dass in einem Mietvertrag steht "Wohnung, bestehend aus 2 Zi/KB im EG und 1 Zi. im KG". Ob damit ein baurechtlich als solcher genehmigter Aufenthaltsraum gemeint sein muss, mögen die Fachleute für Mietrecht beurteilen.
     
  19. sepp

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    ganz einfach - 2 möglichkeiten
    a. das gelände abgraben, rettungswege und belichtung schaffen
    b. das ding als keller bezeichnen und ihm sagen, daß er erst nach der abnahme damit machen kann was er will.
     
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  21. sepp

    sepp

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    Wohnfläche = Aufenthaltsraum = Baurecht!
     
  22. #20 Ralf Dühlmeyer, 12. Februar 2010
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    @ Thomas B:
    Du kennst uns doch :o

    @ Thomas T.
    Was der Bauherr aus seinen Räumen macht, wenn der Bau ferig ist, ist seine Sache. Wenn der mir bei der Planung schon sagt >> Wird Schlafzimmer, aber Abgrabung ist nicht<< weise ich ihn drauf hin, dass er das so nicht darf. Mehr kann ich nicht machen.

    Als Mieter hast Du Anspruch darauf, dass die zur Nutzung vermieteten Räume auch gemäß öffentlichem Baurecht nutzbar sind.
    Extrembeispiel:
    Du tapezierst, streichts und bodenlegst einen ganzen Keller superchick und vermietest den als Wohnung - Wärmeschutz hervorragend. Keine vernünftigen Fenster, kein 2. Rettungsweg, nix.
    Geht nicht -oder?

    Einzige Ausnahme dazu kenne ich aus dem Gewerbebereich:
    .... wird vermietet zur Nutzung als ......

    Das heisst, der Vermieter vermietet und erlaubt eine bestimmte Benutzung. Eine Garantie, dass diese rechtlich zulässig ist, übernimmt er damit nicht!
     
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