Wann rentiert sich eine Bestandsimmobilie?

Diskutiere Wann rentiert sich eine Bestandsimmobilie? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hi! Bin da grad an einer Bestandsimmobilie dran und weiß nicht ob ich zuschlagen soll. Kann man anhand einer "Faustformel" abschätzen ob...

  1. ma4er72

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    Hi!

    Bin da grad an einer Bestandsimmobilie dran und weiß nicht ob ich zuschlagen soll.

    Kann man anhand einer "Faustformel" abschätzen ob sich der Kauf einer Bestandsimmobilie rentiert?
    Wann ist es Sinnvoll zu kaufen und zu sanieren, wann sollte man abreißen und neu Bauen. Oder wann sollte man gar nicht kaufen.

    z.B.:
    (Kaufbetrag) < (Grundstückswert) = ok. kaufen!
    oder
    (Kaufbetrag plus Kosten für Sanierung) > 2/3(Kaufbetrag plus Abrisskosten plus Kosten für Neubau) = zu teuer. nicht kaufen!

    Ich weiß da gibts keine Formel. Aber vielleicht könnt ihr mir ne Richtung geben damit ich das selbst einschätzen kann.
    Auch zukünftig für vielleicht weitere Objekte die in Frage kommen könnten.
     
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  3. Gast036816

    Gast036816 Gast

    das hängt immer vom zustand der immobilie ab. am besten vom fachmann vor ort ermitteln.
     
  4. Julius

    Julius

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  5. R.B.

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    In wieweit "rentiert"? Ein eigenes Haus rentiert sich genau betrachtet nie, sondern es produziert ständig nur Kosten.

    Es ist also unmöglich pauschal zu sagen ab xxx rentiert es sich. Hier spielt beispielsweise auch die Lage eine Rolle. Wenn ich bei uns in der Gegen 150T€ in eine Bestandsimmobilie stecken müsste, dann würde ich vorher einen Neubau in Erwägung ziehen. In München sieht das schon wieder ganz anders aus. Man muss also jeden Fall für sich betrachten.

    Ich würde sagen, Kaufpreis + Sanierung muss deutlich unter dem bleiben was mich ein Neubau kostet, denn egal wie gut man saniert, es ist und bleibt ein "altes" Haus. Um wieviel man unter dem Preis für ein neues Haus bleiben sollte, das muss jeder mit sich selbst ausmachen. Das kann auf dem Land ganz anders aussehen als in der Stadt, sprich hier kommt dann wieder die Lage in´s Spiel, sowie persönliche Wünsche an den Wohnort usw.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Jessi75

    Jessi75

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    @ Ralf Du hast es mal wieder auf den Punkt gebracht. Genau so sieht es aus.

    Darüber hinaus muss man auch sehen, ob es in dem gewünschten Ort überhaupt Bauplätze gibt. In unserem Ort gibt es im Moment überhaupt keine Baugrundstücke. Wird wohl in absehbarer Zeit auch nicht geändert da der Ort fast so groß ist wie die Stadt zu der wir gehören. Und die will nicht, dass der Ort gleich groß wird. Wenn man also eine bestimmte Lage möchte und es dort keine Bauplätze gibt, muss man sich wohl oder übel nach einem Bestandshaus umsehen.

    Dein Vergleich, dass der Kaufbetrag < Grundstückswert ist, wird wohl nicht allzu oft vorkommen. Da muss schon eine echte Ruine drauf stehen oder die Lage so unbeliebt sein, dass man es gar nicht los bekommt. Oder man muss einfach sehr viel Glück haben...

    Ich glaube, man muss sich überlegen: Was kostet es, was muss ich investieren, was haben ich danach, was habe ich dann dafür insgesamt bezahlt und ist es mir das dann auch wert.
     
  7. ma4er72

    ma4er72

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    In meinem Fall soll das Haus Bj. 1915 (Sollte eigentlich solide gebaut sein!?) + Scheune (mit der ich nichts anzufangen weiß) um die 95T€ kosten.
    Grundstückswert in der Gegend ca. 60 t€.

    Am Haus muss, wenn es gut läuft, 100t€ Saniert werden (Heizung komplett, ELektro, Wasser, Fenster, Türen, Zwischensparrendämmung, Bad neu,).
    Wenn es schlecht läuft sind auch gleich 150T€ möglich.

    Grundstücke sind bei uns sehr rar oder am Ars.. der Welt weit oben auf dem Berg.
    Dann würde wahrscheinlich eher ein Abriss plus Neubau als Alternative zur Sanierung in Frage kommen. (Oder wäre dafür der Kaufpreis zu hoch?)

    Genau das ist die Entscheidende Frage. Und um diese Frage beantworten zu können versuche ich gerade mir hier den einen oder anderen entscheidenden Impuls zu holen.
     
  8. Flip74

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    Einen Beitrag hier drunter haben wir auch sowas diskutiert .....
     
  9. Jessi75

    Jessi75

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    Die Frage wird dir hier niemand beantworten können.

    Was kosten denn Häuser die etwas neuer und schon saniert sind? Oder gibt es sowas gar nicht?
    Selbst wenn du 150T für die Sanierung bezahlst, kriegst du 180 T (150T + 30T aus Ersparnis Grundstück) keinen Neubau. Ist halt auch die Frage, ob man locker 100T mehr finanzierten kann (und will) oder nicht. Selbst wenn du das Haus für 150 T sanierst, hast du immer noch ein fast 100 Jahre altes Haus. Da können noch ganz andere Sachen bei der Sanierung auf dich zukommen. Z. B. möchtest du die Böden neu machen, der halbe Estrich kommt mit hoch. Dann ist die Frage, Zusammenflicken (ich hasse zusammenflicken, wenn schon dann richtig) oder komplett raus und neu. Wenn man dann sagt komplett raus und neu geht es weiter. Dann wird gedämmt wenn man schon dabei ist und dann passen die Höhen der Türen nicht mehr. Also muss das auch geändert werden. So wird aus neuer Boden ganz schnell Estrich raus, Stürze raus, Dämmung, neue Türen usw. Das zieht sich eigentlich durch alle Bereiche. Oder du fängst an überall zu pfuschen und irgendwas anzuflicken. Ein Freund von uns hat ein Lieblingswort das zu vielen Sanierungen passt: Optische Täuschung! Ich glaube, das passt in sehr vielen Fällen...
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Das Haus ist also fast 100 Jahre alt, da würde ich tatsächlich ernsthaft über einen Abriss nachdenken. Wenn schon der "Wert" der Gebäude mit nur 35T€ angesetzt ist, wohlwissend, dass hier noch verhandelt wird, dann dürften die Gebäude selbst keinen nennenswerten Wert mehr darstellen.

    Es gehört dann schon viel Enthusiasmus dazu so eine alte "Burg" zu sanieren. Genauer betrachtet (das ist Sache des SV) wird man wohl bis auf die paar Mauern nicht mehr viel weiter nutzen können, und selbst die dürften Dank EnEV noch Kosten verursachen, weil gedämmt werden muss.

    Wenn ich ehrlich sein soll, mein Fall wäre das nicht. Man muss nicht jede Hütte mit aller Gewalt für die Zukunft erhalten. Bei Denkmälern o.ä. wäre das was Anderes, aber solche Hütten haben nach 100 Jahre wirklich das Ende ihrer Lebensdauer erreicht. Da lohnen sich weiter Investitionen nur in den wenigsten Fällen.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Flip74

    Flip74

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    Aber auch nicht alles was vielleicht ein wenig älter ist, ist auch schlecht. Zumindest kann ich mir gut vorstellen, dass damalige Häuser gewissenhafter und sorgfältiger gebaut wurden als es heute der Fall ist. Klar, energetisch muss was gemacht werden, aber wenn ich mir diese ganzen Ruckzuckbauten von heute so ansehe, man oh man.

    Da muss es lieber ein neues Auto oder 3 mal der Jahresurlaub sein, anstatt das Geld lieber in eine vernünpftige Fassade zu stecken.

    Wobei ich grad vom Thema abschweife ...............

    Kannst du das Haus mal ein bischen mehr beschreiben ????
     
  12. Der Da

    Der Da

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    Das lässt mich doch schmunzeln :)
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Wenn Du Dir das vorstellen kannst, OK. Ich kann es mir nicht vorstellen. Vor 100 Jahren war "Bauen" was ganz anderes als heute. Das fängt schon bei den Materialien an, deren Verfügbarkeit damals, usw. Natürlich gab es auch schon damals gute und schlechte Häuser, aber wir reden hier nicht von einem Schloß o.ä. sondern von einem "normalen" Haus, und die Leute hatten damals nur beschränkte Mittel um ein Haus zu bauen. Da war es schon ein Erfolg wenn man ein dichtes Dach über dem Kopf hatte. Die Anforderungen waren ganz anders als heute.

    Gruß
    Ralf
     
  14. raaner

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    Wenn es keine freien Grundstücke gibt, musst Du halt für Dich entscheiden, ob Dir die "Toplage" ca. 50% mehr als der Bodenpreis wert ist. Wenn nicht, dann halt zum "normalen" Preis oben auf dem Berg.
    Ist auch wieder sehr subjektiv. Dem einen wäre er vlt. zu hoch, der andere würde bei der Lage sofort zuschlagen. Sorry.
     
  15. ma4er72

    ma4er72

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    Kann die Rechnung irgendwie nicht nachvollziehen. Kann mir das jemand nochmals erläutern?
    Denn das scheint mir, rein finanziell betrachtet, ein wichtiger Punkt zu sein!

    Da das UG gemauert ist und das OG aus Fachwerk besteht, wirst du recht haben. Es gibt noch nen Gewölbekeller der einen sehr guten und trockenen Eindruck gemacht hat.
    Ein Bekannter (Hobbyhäuslebauer! kein Mann vom Fach) meinte das das Haus einen massiveren und langelbigeren Eindruck macht als Häuser aus den 60ern, oder andere Epochen die er schon gesehen hat.
    hat das Gebäude wirklich das Ende erreicht? Wenn das so ist, geb ich dir absolut recht.
    können solche Häuser nicht auch nochmal 100 Jahre alt werden?

    Wenn ich die Hütte abreise und Neu baue bin ich bei den Kosten ganz schnell über mein Budget hinaus. Ohne genaue Kosten zu haben.
     
  16. #15 Gurkensalat, 14. Februar 2013
    Gurkensalat

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    Naja, 150T kannst Du für Sanierung ausgeben. Das Haus bekommst Du für 30T über Grundstückswert. D.h. Du hast, wenn Du ein gleich großes Grundstück kaufst, diese 150T plus 30T übrig, um ein Haus zu bauen. Und dann sind wir hier:
    Die Frage, die Du vielleicht mit jemandem vom Fach klären solltest: Hat Deine Kostenschätzung irgendwas mit der Realität zu tun? (Der Architekt, der mich davor bewahrt hat, überteuert ein älteres Haus zu kaufen, hatte gerade ein anderes Projekt laufen, wo ca. 200T in die Sanierung eines relativ kleinen Hauses aus den 60ern zu stecken waren...)
    Meine Empfehlung: Geh mit jemandem mit Sachverstand durch, der die Kosten realistisch schätzen kann, falls das noch nicht erfolgt ist. (Beim oben genannten Fall hatte wohl auch ein Bekannter oder so die Kosten auf 80T geschätzt...)
     
  17. Der Da

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    OG Fachwerk... besteht da Denkmalschutz? Ist das Holz befallen? Das kann ganz schnell ganz schön in die Hose gehen.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Mal ein anderer Ansatz. Die Frage ist, ob Du Dir vorstellen kannst in so einem Haus zu wohnen, vorausgesetzt es wäre saniert.

    Natürlich haben auch alte Häuser ihren Charme, aber das muss man mögen. Geht es nur darum günstig an ein Haus zu kommen, dann ist das wohl der falsche Weg. Entweder es wird auf Sparflamme "saniert", dann hast Du weiterhin eine alte Bude, oder es geht richtig in´s Geld, dann wird´s wohl teurer als ein Neubau.

    Du solltest auch an den zukünftigen Wert denken. Wenn Du das Haus veräußern müsstest, oder es genügt schon wenn die Bank das Haus als Sicherheit beleihen soll, dann wirst Du immer mit dem Argument zu kämpfen haben "die Bude ist ja schon über 100 Jahre alt". Wenn sich da kein Liebhaber findet, oder das Haus nicht wirklich in einer einmaligen Lage liegt, wirst Du eine Menge Geld versenken. Da kann in Deinem Gewölbekeller der beste Wein lagern, das interessiert niemanden. Es bleibt ein Haus das 100 Jahre auf dem Buckel hat.

    Man kann heute ein einfaches Haus für sagen wir mal 200T€ bauen. Wer kauft dann noch ein Haus das 100 Jahre alt ist und 150T€ kosten soll? Höchstens jemand der absolut vernarrt ist in alte Häuser, oder jemand dem bei 150T€ das Wasser bereits bis Oberkante Unterlippe steht.

    Es geht also nicht nur um den jetzigen Kaufpreis, oder die zu erwartenden Sanierungskosten, sondern auch darum was Du letztendlich an "Wert" für Dein Geld bekommst. Man kann auch 200T€ in ein Haus investieren, und trotzdem ist es nur 150T€ wert.

    Gruß
    Ralf
     
  19. Flip74

    Flip74

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    @ R.B.

    Vorteil alter Immobilien, sind die teils noch richtig grossen Grundstücke welche dabei sind. Bei uns ein paar Kilometer weiter sind se ein Neubaugebiet am hochziehen, ich nens immer Neubaugettho. Da werden Häusle auf Grundstücken gebaut da fragst de Dich wie da eigendlich ein Haus draufpasst.

    Links ein Nachbar, rechts ein Nachbar, von vorne einer und der gegenüber guckt Dir noch auf die Terrasse. Da sag ich lieber nein danke. Andererseits hast de da für 200.000 € ein kleines Haus mit Minigrundstück. Natürlich mit WDVS.

    Wenn de bei uns ein schönes Grundstück haben willst (wenns welche gibt) dann kannst erstmal 150.000 € aufn Tisch legen und nen Zelt auf die Wiese bauen.

    Thats it .....

    Grüße vom

    Tom
     
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  21. R.B.

    R.B.

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    Grundstücksgrößen sind bei uns hier kein Thema, typ. zwischen 550m2 und 850m2, wer will kriegt auch mehr, und zur Not kauft man halt 2 Grundstücke.

    Wegen der Grundstücksgröße würde ich keine alte Bude kaufen, denn auch da zahle ich das Grundstück, und wenn´s "billig" ist, muss ich die Hütte darauf sowieso entsorgen. Wenn schon, dann könnte die Lage ein Argument sein.

    Gruß
    RAlf
     
  22. kappradl

    kappradl Gast

    So ist es leider. Deswegen war für uns die Entscheidung einfach. Entweder gebraucht (und ohne den Versuch, daraus etwas neues zu machen) oder kein Haus.
    Ob es sich lohnt? Ich hätte sonst an dem Ort kein Haus, also ja, lohnt sich.
     
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