Wann schließt der Bauträger Verträge mit Unterauftragnehmern bzw. kennt Ausstattung

Diskutiere Wann schließt der Bauträger Verträge mit Unterauftragnehmern bzw. kennt Ausstattung im Schlüsselfertig Bauen ? Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Leute, wir erwägen, ein RMH von einem Bauträger zu kaufen. Vermarktet werden die Häuser seit ca. 6 Monaten; Baubeginn soll im Sommer...

  1. Rahbari

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    Hallo Leute,

    wir erwägen, ein RMH von einem Bauträger zu kaufen. Vermarktet werden die Häuser seit ca. 6 Monaten; Baubeginn soll im Sommer sein. Ein Musterhaus gibt es nicht. Die Baubeschreibung ist teilweise sehr nebulös. Wir können uns auch nur einen sehr geringen Teil der Ausstattung live anschauen. Die Modelle bestimmter Bauteile (Fenster, Türen, Treppen) könnte man uns "derzeit" nicht nennen, auch wenn die Ausstattung aus der Baubeschreibung hervorgeht. Gerade z.B. bei (Holz-)Fenster und Treppen würde mich aber das genaue Aussehen interessieren. Bevor ich weiter beim Bauträger nachhake:

    Wann schließt der Bauträger typischerweise die Verträge mit den Unterauftragnehmern bzw. wann kennt der Bauträger die genaue (Grund-) Ausstattung des Hauses? Müsste die Ausstattung nicht schon feststehen, wenn der Bauträger mit der Vermarktung und konkreten Preisen beginnt?

    Vielen Dank!
     
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  3. mastehr

    mastehr

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    Nein. Warum sollte sich der Bauträger festlegen? Der BT wird mit seinen Subs Verträge haben, in denen diese "Holz-Fenster mit einer Größe von 100cm x 200cm" einzubauen haben. Welche Fenster es dann wirklich werden, entscheidet der Sub genau dann, wenn er die Fenster bestellen muss.

    Wenn es Euch wichtig erscheint, spezielle Fenster und Treppen zu bekommen, würde ich darauf bestehen, dass diese in die Baubeschreibung aufgenommen werden.
     
  4. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Hast Du schon mal was von Kalkulation gehört?:mauer
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Sub´s entscheiden bei Bauträgern gar nichts.

    Was eingebaut wird, bestimmt der BT. Der hält sich, was das Fabrikat angeht in den Baubeschreibungen bedeckt, denn er nimmt dann, wenn die Ausführung ansteht, den günstigsten Anbieter und dessen Fabrikat. (und den, der zum geforderten Zeitpunkt auch einbauen kann)

    Natürlich hat er für die Preiskalkulation schon Angebote eingeholt.

    Ansonsten wie vor. Fabrikate vorgeben.
     
  6. Rahbari

    Rahbari

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    Also ist es durchaus plausibel, dass der Bauträger 4 Monate vor Baubeginn Modell und Hersteller z.B. der Treppe oder des Fenster nicht kennt?

    Wie sieht es mit Sonderwünschen aus? Der BT hat mir für eine noch einbruchssichere Eingangstür genau 751,80 EUR netto Aufpreis "kalkuliert". Der Preis legt doch nahe, dass er das Modell genau kennt?
     
  7. feelfree

    feelfree Gast

    Nö. Der hat halt in eine Preisliste geschaut, die Differenz zwischen Standardtüre und WK3/4/5-Türe (oder was genau ist denn eine "einbruchssichere Tür"? - Vielleicht mal hier weiterbilden) mit einem Faktor x und Sicherheitsfaktor y multipliziert und dir das Ergebnis genannt.
     
  8. mastehr

    mastehr

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    Ist das tatsächlich so? Bei meinem GU konnten die Subs entscheiden, was sie verbauen.
    Ich würde an Deiner Stelle nur davon ausgehen, dass der BT weiß, dass diese auf keinen Fall mehr als 751,80 Euro Mehrkosten für ihn bedeuten wird.

    Wie bereits gesagt: Wenn Dir wichtig ist, die Fenster ABC in Farbe blabla von Hersteller XYZ zu bekommen, nimm das in den Vertrag auf. Wenn sich der BT weigert, bekommt er den Auftrag halt nicht.

    Edit: In meiner Baubeschreibung steht sogar der Fensterhersteller und das -modell.
     
  9. Rahbari

    Rahbari

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    Danke für die ergänzenden Hinweise.

    Dass der Bauträger "den Auftrag" nicht bekommt, wenn er sich weigert, bestimmte Modelnamen zu nennen, ist lustig. In Top-Lagen in Großstädten ist man nicht gerade in einer Verhandlungsposition. In dem Bezirk gibt es ziemlich genau ein einziges Baugrundstück, was nicht siebenstellig kostet. Ähnliche Bauträger-Projekte in der Gegend sind vom QM-Preis und/oder der Wohnfläche deutlich teurer bzw. größer und kommen daher aus Budget-Gründen nicht in Frage.

    Bislang ist der Bauträger aber vollkommen in Ordnung. Mir ging es nur darum, die Hintergründe zu kennen. Wenn er mir also sagt, dass man mir derzeit nicht das genaue Modell einer Treppe benennen kann, muss er in dem Moment nicht unbedingt lügen.
     
  10. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Passt nicht zusammen.
    Wenn der GU in seiner Baubeschreibung Hersteller/Modell angibt, baut der SUB genau das ein.
     
  11. mastehr

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    Ja, wenn es drin steht.

    Bei der Heizung war die Formulierung "Hersteller DFG oder gleichwertig".
     
  12. #11 Friedl1953, 4. März 2014
    Friedl1953

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    Ach ich kenne es sogar noch einfacher. In meiner Fertighauszeit haben wir bei sowas einen Preis nach Phantasie genommen. Wenn es hinterher billiger wurde haben wir uns gefreut und wenn wir nen Huni mitgebracht haben war es auch nicht schlimm.
     
  13. #12 Ralf Wortmann, 4. März 2014
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    Lieber Herr Kollege, ich würde mich auf „nebulöse“ Leistungsbeschreibungen im Bauträgervertrag nicht einlassen. Da sollte vor Vertragsschluss nachgebessert werden. Besprechen Sie die Baubeschreibung mit einem Sachverständigen und erstellen Sie mit dessen Hilfe notfalls selbst einfach eine entsprechende Zusatzvereinbarung zum Vertrag mit allen fehlenden Einzelheiten. Wichtige Sachen einer späteren Bemusterung zu überlassen, wird zwar oft praktiziert, führt aber auch zu anfangs unüberschaubaren Kosten. Wenn der Bauträger sogar die Auswahl der Innentreppe seinem Belieben überlassen will, suchen Sie sich am besten ein anderes Objekt.

    Fenstern, Türen, Sanitärobjekte, Heizungsanlage, Treppe - alles möglichst genau vorher nach Marke, Typ, Modell festlegen, dann gibt es keine Missverständnisse und keinen Streit. Auch die U-Werte Uf, Uw und Ug der Fenster und Außentüren und die Art der Beheizung sollten eigentlich vorher feststehen, denn wie soll sonst die EnEV-Berechnung erstellt werden?

    Den Satz: „Die Modelle bestimmter Bauteile (Fenster, Türen, Treppen) könnte man uns "derzeit" nicht nennen, auch wenn die Ausstattung aus der Baubeschreibung hervorgeht.“ Verstehe ich nicht.

    Wenn die Ausstattung aus der Baubeschreibung hervorgeht, dann gilt das und braucht nicht nochmal „benannt“ zu werden.

    Subunternehmer erhalten konkrete LV mit ihren Werkverträgen vom Bauträger. Lassen Sie sich nicht darauf ein, dann später erst eine konkrete Ausstattung beim Sub zu bemustern und mit diesem (wie oft üblich) Mehrpreisvereinbarungen zu schließen. Sie wären dann nach Abschluss des Bauträgervertrags der Preisgestaltung und dem „Sortiment“ des Subs fast hilflos ausgeliefert und haben zudem in Hinblick auf die Gewährleistung einen schönes Kuddelmuddel mit verschiedenen Ansprechpartnern, die sich im Schadensfall gegenseitig die Verantwortung zuschieben.

    Später erst alles zu bemustern, führt manchmal auch zu Bau-Koordinationsfehlern. Wenn Sie z.B. nachträglich beim Sub statt einer Standardwanne gegen Aufpreis einen Riesen-Whirlpool „bemustern“ und sich dadurch die Heizestrichfläche im Bad verringert, sodass dort nicht mehr alle erforderlichen Heizschlangen der FB-Heizung untergebracht werden können und nachher das Bad nicht ausreichend warm wird, wird dies der Bauträger auf den „eigenmächtigen“ Eingriff des Bauherren in den Bauablauf schieben und gar so tun, als habe er vom Whirlpool überhaupt nichts gewusst.
     
  14. feelfree

    feelfree Gast

    Allles gut und richtig was Sie schreiben.
    Bloß halt irgendwie auch blanke Theorie, die vermutlich nur in ländlicheren Gegenden in die Praxis umgesetzt werden kann.

    Wenn ich bei uns hier im Speckgürtel von Stuttgart in guter Lage in einem Neubaugebiet ein Reihenhaus haben will, dann habe ich max. 2 Monate Zeit, den Vertrag so zu unterschreiben wie er mir vorgelegt wird oder eben nicht. Denn spätestens dann sind die Häuschen alle verkauft. Und in dem Fall komme ich eben NIE zu einem Haus. Da stellt sich dann schon die Frage was wichtiger ist - weiter in der Eigentums- oder Mietwohnung leben oder ein Haus kaufen, dessen Baubeschreibung halt zu wünschen übrig lässt - auch mit der Gefahr, dass mir später entweder Ausstattungsdetails nicht 100%ig gefallen oder dass viel zu saftige Aufpreise für Sonderwünsche aufgerufen werden.
     
  15. #14 Ralf Wortmann, 4. März 2014
    Ralf Wortmann

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    @feelfree: Stimmt. Das, was ich schrieb, gilt natürlich nur, wenn man überhaupt eine Wahl und Verhandlungsspielraum hat.
     
  16. mastehr

    mastehr

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    Dann friss oder stirb!
     
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  18. Rahbari

    Rahbari

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    Ein erfahrener Baurechts-Kollege sitzt schon an Leistungsbeschreibung und Vertrag. Ich werde mich bei den Verhandlungen dann auf die wesentlichen Punkte konzentrieren. Wenn der Bauträger hart bleibt, bin ich in der von feelfree's bzw. mastehr's geschilderten Situation. Für die Verhandlungen ist es jedoch gut zu wissen, ob der Bauträger eben tatsächlich noch nichts Genaues weiß oder ob er sich nur zwecks Flexibilität und Gewinnoptimierung möglichst alle Freiheiten behalten möchte.

    Bislang kann ich mich aber nicht beschweren. Ich wurde nicht unnötig unter Druck gesetzt und bei der Grundrissplanung wurde quasi auch alles möglich gemacht.

    Da wir -nach Kalkulation der bereits vorliegenden, unseres Erachtens sehr wünschenswerten Sonderwünschen (Kaminzug, Extra Jalousien für Obergeschoss, RC3-Türen, Oberlicht für Bad, Parkett für die Kellertreppe) ohnehin recht nah am Limit sind, werden wir später gar nicht in die Verlegenheit kommen, noch groß über tollere Fliesen etc. nachzudenken! ;)
     
  19. #17 wasweissich, 4. März 2014
    wasweissich

    wasweissich Gast

    vor der unterschrift ist man immer in einer günstigeren verhandlungsposition . nach der unterschrift ist game over .....
     
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