Was brauche ich um die Baufinanzierung fest zu machen?

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  1. SirSydom

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    Die steigenden Zinsen machen mich zunehmend nervös!
    Ich schätze dass es schon noch einige Zeit braucht bis wir wirklich fertige Pläne haben und Verträge unterschreiben.

    Aber kann ich evtl. schon vorher eine Baufinanzierung abschließen? Was will die Bank in der Regel dafür sehen?
    Ich würde halt die Fianzierung etwas größer machen und ausreichend EK als Reserve vorhalten. Ob nun 40% oder 50% finanziert werden sollte ja relativ egal sein.
    Und sollte dann tatsächlich am Ende EK übrig bleiben (haha) ist das über Sondertilgung schnell abgebaut.

    Auf Bereitstellungszinsen pfeife ich, das macht den Kohl nicht fett..
     
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  3. sjusti

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    Hi,

    ja ich beobachte die Zinsen seit Monaten ziemlich genau. Ich habe vor 3 Monaten abgeschlossen 15 Jahre 1,5 % bei 60 % Beleihung. Du bekommst den besten Zinssatz bei 60-70 % Beleihung des Objektes.
    Würde ich heute abschließen wäre ich schon bei 2% und mehr. Vor 2 Monaten war der Zinssatz auf 1,2% und seitdem ist er immer weiter gestiegen. Du kannst mit deiner Bank schon in Verhandlung treten und den Zinssatz fest machen für 4 Wochen oder was auch immer. Hast den schon ein Grundstück? Du kannst auch ohne Sondertilgung machen kommst ca. 0,1% dann noch niedriger. Ich habe bei mit drin das ich meinen Tilgungssatz bis 5 % erhöhen oder niedriger machen kann und das 3 mal in den 15 Jahren. Ich habe jetzt schon paar mal Häuser finanziert und NIE wirklich NIE eine Sondertilgung getätigt. Ich fahre da lieber mit der Familie in Urlaub aber das muss jeder selbst wissen. :)


    gruß
     
  4. #3 qwertzuio, 11. Juni 2015
    qwertzuio

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    In unserem Fall war die Entwurfsplanung und die Kostenaufstellung durch den Architekten ausreichend. Die Pläne braucht die Bank wohl in erster Linie, um den Wert und die mögliche Beleihungssumme des Hauses zu ermitteln. Wart Ihr bei der Bank oder bei einem Kreditvermittler? Letzterer wäre in Eurem Fall vielleicht hilfreicher.
    Wie sich die Zinsen entwickeln ist im Moment kaum abzusehen. Noch vor zwei Wochen waren alle sicher, dass sie sich bin zum Jahresende unter 2% einpendeln. Der 1,5% Zug ist wohl abgefahren. Ich persönlich könnte mir in den Ar... beißen, da ich eigentlich seit Februar mit der Planung fertig bin und erst jetzt meinen Kreditvertrag unterschreibe. Wir liegen mit 65% Beleihung und 15 Jahren Zinsbindung bei 2,2%. Das hätten wir vor zwei Monaten für 1,8% bekommen.
     
  5. SirSydom

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    Ich hatte ein unverbindliches Angebot über einen Vermittler. Da kamen 1,3% für 15Jahre fest bei rum. Das war ziemlich genau zum Zeitpunkt des günstigstens Zinses. Beleihung unter 50%.
    Ich rechne nun mit 0,5% mehr, wenn man sich den Verlauf der Durchschnittszinsen für 15Jahre ansieht.

    Mir schwebt nun vor Kreditsumme, Zins etc. festzuschreiben OHNE dass die Planung bereits abgeschlossen ist. Hoffentlich finde ich eine Bank die da mitmacht, wird dann aber wohl eher eine Filalbank werden müssen.
    Die Auszahlung kann ja dann an eine Planung mit gewisser Werthaltigkeit gebunden sein, Risiko für die Bank sehe ich eigtl. keines.
     
  6. sjusti

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    Ich hätte auch noch 4 Wochen warten sollen aber ich habe die Finanzierungbestätigung für den Haubaufirma gebraucht damit es losgeht. Dann sind die auf 1,2 % noch gefallen aber da hatte ich schon Geld auszahlen lassen.Aber mal unter uns bei 1,3 % hast nicht zugeschlagen?????

    gruß
     
  7. SirSydom

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    Ja wie denn ohne Planung? Wir haben weder Architekten noch Baufirma und haben daher nur erstmal auf Basis von eigenen Kostenschätzungen geschaut was geht um auch ein Budget nennen zu können.
     
  8. #7 toxicmolotow, 11. Juni 2015
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    Mir gefällt die Zinsgeilheit hier nicht.

    Hey, Audi hat ein Sonderangebot.... 30% Rabatt, aber so richtig weiß ich nicht was für ein Auto es werden soll. Eigentlich ein A4 oder so, oder S4, ich weiß ja noch nicht. Ach komm, lass einfach schon mal was bestellen.

    Kommt Zeit, kommt Rat. Und auch die Zinsen werden in einem Jahr nicht bei 3 oder 4 % liegen.
     
  9. sjusti

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    Ah ok. Dann solltest jetzt schnell loslegen weil die Reihenfolge war dann nicht die beste. da du ja eh sagst das du Beleihung 50 % hast sagt da keine Bank nein.
    Ich hatte Häuser verglichen usw. Summe dann festgesetzt für mich dann zur Bank und handeln, handeln , handeln. Die prüfen ja dann auch KFW / Selbstauskunft / das dauert auch noch immer seine Zeit.

    gruß
     
  10. sjusti

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    Das hat nix mit Zinsgeilheit zu tun aber warum soll man Geld aus dem Fenster werfen? Glaubst du wirklich wenn die Zinsen steigen das die Häuser dann billiger werden?? HAHA

    gruß
     
  11. R.B.

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    ich warte auch schon die ganze Zeit darauf dass der Sprit an der Tanke billiger wird. Momentan wieder deutlich über 1,40€/l für E10. Dummerweise ist mein Tank leer, aber ich kann ja noch warten. Dann bleibt das Auto eben stehen.

    Auf die aktuellen Hausbauzinsen bezogen, wer sich ärgert, dass er das letzte Zinstal verpasst hat, der soll halt weiter warten. Vielleicht ist es ja bald wieder so weit, oder erst in 3 oder 5 oder 7 Jahren.
    Oder vielleicht doch besser in den sauren Apfel beißen?

    Natürlich könnte man sich ärgern wenn die Zinsen wieder ansteigen, genau so wie man sich ärgern könnte, dass man letztes Wochenende kein Lotto gespielt hat. Aktuell sind die Zinsen noch historisch tief, wenn man also bauen möchte, dann sollte man abschließen und loslegen, und dann die ganzen Zinsen bzw. Zinsentwicklung einfach vergessen. Wer immer nur auf den optimalen Zeitpunkt fixiert ist, wird niemals zum Zuge kommen, denn ob die Zinsen steigen oder fallen, das weiß man immer erst hinterher.
     
  12. SirSydom

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    Hätte ich vor 8 Wochen abgeschlossen hättte ich wohl ca. 15.000€ Zinsen über 15 Jahre Laufzeit gespart.

    Warum sollte man denn nicht versuchen sich diese historisch tiefen Zinsen zu sichern?! Nur weil 2.5% historisch gesehen günstig sind, heißt nicht, das 2.0% nicht nochmal bessern sind.

    Ich weiß ja durchaus, wieviel ich ausgeben will, nur noch nicht was genau daraus gemacht werden soll.
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Na und? Ist zwar ärgerlich aber nicht mehr zu ändern. Konzentriere Dich lieber auf die wichtigen Dinge anstatt verpassten Chancen nachzuweinen.
    Ich habe auch schon ein Haus zu 10% finanziert und lebe immer noch. Hätte ich immer auf den optimalen Zeitpunkt gewartet, dann würde ich heute noch warten. Irgendwann muss man halt die Chance ergreifen, und dann gilt Augen zu und durch.

    Dann solltest Du Dich schleunigst darum kümmern, dass auch klar ist wofür das Geld ausgegeben werden soll. Keine Bank wird eine Finanzierung vereinbaren für etwas das noch nicht einmal auf dem Papier existiert.
    Stelle Dir mal vor, Du unterschreibst jetzt den Kreditvertrag und in einem halben Jahr überlegst Du es Dir aus irgendwelchen Gründen anders. Was dann? Da macht keine Bank mit.

    Also, entweder Nägel mit Köpfen machen, oder halt noch länger warten. Wenn Du mit den aktuellen Voraussetzungen zur Bank gehst, kann man Dir bestenfalls einen Bausparvertrag verkaufen. Eine Finanzierung für nichts gibt es nicht.
     
  14. #13 toxicmolotow, 11. Juni 2015
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    Zumindest nicht ohne genügend Alternativsicherheit.

    Wenn du also noch 1,2 unbelastete Häuser oder KapLVs rumliegen hast, dann gibts auch ne Baufikondition für das noch nicht geplante Haus oder nen Ferrari.
     
  15. R.B.

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    Das wäre dann aber nicht "nichts". ;)

    Wie wär´s mit Bargeld als Sicherheit? Dann soll er doch einfach das Darlehen wieder als Sicherheit hinterlegen. :mega_lol:
     
  16. #15 toxicmolotow, 11. Juni 2015
    toxicmolotow

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    Du hasts erfasst. Den Kreditvertrag kann er jetzt unterschreiben, nur ausgezahlt wird nichts solange keine anderen Sicherheiten bestellt sind.

    Man dreht sich halt ein wenig im Kreis.
     
  17. SirSydom

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    Zumindest das Grundstück gehört uns. Eine Grundschuld in passender Höhe wäre also kein Problem.

    Die Bank geht doch gar kein Risiko ein - denn ausgezahlt wird ja sowieso nach Baufortschritt.
    Höchstens wenn wir nun statt eines "normalen" EFH keine Ahnung ein Erdhügelhaus bauen bei dem die Bank die Verwertung als gefährdet sieht. Aber auch für diese Möglichkeit könnte man ja eine vertragliche Regelung treffen..

    Ich möchte mich nur nicht in 3 Monaten ärgern, weil die Zinsen nochmal 0.5% rauf sind.
    Diese Planungssicherheit muss doch irgendwie zu bekommen sein. Sonst gibts doch am Finanzmarkt auch Absicherungen gegen alle Eventualitäten.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Die gibt es schon, aber halt nicht gratis. Rede doch einfach mit Deiner Bank, die sollen sich was einfallen lassen. Dann weißt Du ob´s klappt und was es Dich evtl. kosten wird. Ein Zeitplan wäre aber hilfreich, denn einfach auf gut Glück Darlehen reservieren......das kommt nicht gut. Wenn es um eine kurzfristige Sache geht dann findet sich vermutlich eine Lösung, wenn es aber noch länger dauern sollte, dann wird´s halt schwierig.

    Wenn das Grundstück unbelastet ist dann könnte man zumindest hier einmal einen Ansatz finden. Schwierig ist halt, wenn gar nichts über das zu bauende Haus bekannt ist. Was ist wenn das Haus teurer oder billiger wird? Wir reden da jetzt sicherlich nicht über ein paar Tausend Euro, da kräht kein Hahn danach. Bei wesentlich Abweichungen wird´s aber problematisch. Dann muss nachfinanziert werden, das macht keine Bank gerne (hängt halt vom EK Einsatz ab), Konditionen sind dann meist auch nicht berauschend, oder Du hast Geld übrig dem keine Sicherheit gegenüber steht (bei viel EK auch kein Thema).
    Unter Umständen ist dann der Zinsvorteil durch die frühere Vereinbarung schon wieder hinüber.

    Wir könnten jetzt munter spekulieren, aber letztendlich musst Du das mit Deiner Bank verhandeln.
     
  19. SirSydom

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    Da bin ich ja auch dran, Termin ist schon gemacht. Ich wollte mich hier halt mal umhören, was üblich ist und was evtl. noch gehen mag. Weil nur weil es Bank A nicht machen mag, bei der ich jetzt einen Termin habe, heißt ja noch lange nicht dass es bei Bank B nicht evtl geht.

    Wir möchten ja auch weiterkommen. Ziel war es mal, dieses Jahr noch mit dem Bau anzufangen, daran glaub ich aber nicht mehr so recht. Aber wir wollen uns bei der Auswahl des GÜs nicht hetzen lassen sondern Alternativen prüfen, Referenzen einholen etc. Nochmal so ein Mist wie mit dem Architekten darf mir nicht mehr passieren!

    Wir wissen dass es ein EFH mit einer Wohnfläche von 190m² +-10% wird. Dazu noch Nutzflächen oder eben Keller.
    Mein Maximalbudget von 700.000€ würde eine Finanzierung von 300.000€ erfordern. Lieber wären uns aber 650.000.

    Meine Idee war daher, 300.000 zu finanzieren. Teurer wirds nicht, weils einfach nicht geht. Bzw. nehme ich dann auch eine Nachfinanzierung in Kauf.
    Bleibts bei den 650.000, bleiben 50.000 EK am Ende übrig. Die bleiben dann halt am Tagesgeldkonto und werden über die ersten Jahre als Sondertilgung aufgebraucht.

    Grundstück (unbelastet) + Cash als EK wäre in etwa so hoch wie die zu finanzierende Summe. Sicherheiten wären also da.
     
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  21. R.B.

    R.B.

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    Dann sollte sich ein Weg finden lassen. Wenn sagen wir mal nächstes Jahr der bau starten soll wird es sowieso Zeit die Planung anzukurbeln, sonst läuft Euch die Zeit davon.
    Bei dem hohen EK Einsatz und unbelastetem Grundstück sollte sich für den Differenzbetrag auch eine Lösung finden.
     
  22. dimitri

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    Nimm dir doch einfach vor, das Haus für 500000 bauen zu wollen, es aber so anzugehen, dass es zu der 700000€ Variante praktisch keine Unterschiede gibt. Dann brauchst dir auch keine Gedanken über den Zins zu machen.
    Einfach nur teuer kann so ziemlich jeder ;-)
     
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