Was haltet Ihr von meinem (?) Grundstück?

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  1. paderhaus

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    Hallo,

    ich habe eine Frage zu einem etwas ungewöhnlichen Grundstück: eine Viertelellipse mit Lärmschutzwall als Begrenzung. Angebot durch die Gemeinde, daher bezahlbar, aber auch nicht unkompliziert (zumindest für meine bisherige Bauerfahrung).

    Das Grundstück selbst ist erste Seite im anhängenden PDF (die KArte ist genordet): Grundstück rot umrandet, Baufenster blau. 2-geschossige Bebauung vorgeschrieben. Das westliche Haus ein 1,5-geschossiges EFH mit randbebauter Garage; das Nachbargrundstück im Süden ist verkauft und muss ebenfalls 2-geschossig behaupt werden; steht aber noch nichts.

    Und: die gerundete Oberkante ergibt sich durch einen Lärmschutzwall, der direkt anschliesst - ca. 40 Meter nach Nordosten führt eine Bahnlinie vorbei (blaue Linie ganz im Nordosten). Der Wall erfüllt seine Funktion recht gut, es ist verblüffend wenig zu hören (auch, da Langsamfahrstelle). DAs ist die "50m Höhe" Linie in grün.

    Die Frage: was baut man denn auf so eine gerundete Kante? Das Baufenster wird ja noch durch die Abstandsflächen eingeschränkt (?), ich unterstelle 3m (?). Das sind die beiden Hilfslinien im Nordosten. Ein Ziel ist, von den beiden Nachbarbauten möglichst weit weg zu bleiben (Helligkeit, auch: Wärme).

    Optionen (Gebäude in Orange):
    * Seite 2, quadratisch, nach Nordosten soweit möglich in die Ecke gestellt
    * Seite 3, kleineres Quadrat, mit abgesägtem Rechteck dahinter (natürlich ein Gebäude...).
    * Seite 4, REchteck, ebenfalls mit REchteck ergänzt.

    Alle drei Optionen haben die gleiche überbaute Fläche von 100qm (nur um eine bequeme Zahl zu haben, da ist nichts entschieden; nicht von Rundungsfehlern der Bemaßung irritieren lassen; das Programm mag wohl keine kleinen Neigungswinkel.... :-/ ).

    Und nun zur eigentlich FRAGE: ISt das plausibel? Quatsch? Ganz anders besser? Was für ein Dach macht man denn auf sowas abgesägtes drauf, geht das überhaupt? ...? ...?

    (Eigentlich wäre mir am sympathischsten, das Baufenster nach Osten zu erweitern; da wird es ja nie ein NAchbargrundstück geben; eine Hangbebauung auf dem Wall halte ich denn doch für ausgeschlossen :-).

    Für alle Ideen wäre ich sehr dankbar. Ich habe vor, nächste Woche mit 2-3 Archikten und GUs zu reden; da würde ich nicht gerne ganz ohne Vorstellungen da stehen. Und die Gemeinde will ja auch wissen, ob ich das nun kaufe oder nicht.

    Danke und schönen Gruß,

    Holger
     
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  3. #2 Bauabenteurer, 4. September 2010
    Bauabenteurer

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    Hallo,

    das Grundstück ist schon ok.

    Das Perfekte gibt's sowieso nicht.
    Wenn du sonst keine besseren Alternativen hast und du gerne in dem Gebiet wohnen willst, dann nimm' es!

    Das Baufenster liegt wie so oft etwas bescheiden.
    Hast du mal beim Bauamt angefragt, ob man evtl. etwas nach Osten rücken könnte?
    Das haben wir gemacht. Hat auch nur einen schlappen Tausender gekostet ;)

    Die Konstruktion mit der Diagonal-Wand würde mir jetzt persönlich nicht so zusagen...
    Ich frage mich, ob die 1,60 m mehr Abstand zum Nachbargrundstück so entscheidend sind.

    Das südlich gelegene Grundstück ist noch nicht bebaut, oder?
     
  4. paderhaus

    paderhaus

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    Hallo,

    DAs werde ich auch versuchen aus zu handeln. Auch, ob man näher an die Grenze bauen dürfte. Da kein NAchbargrundstück, sollte das doch auch kein Problem sein.

    Ich hüpfe ja auch nicht auf und ab... Andererseits: Mal ne Herausforderung für Architekten :-)



    Korrekt. Aber schon verkauft. (Sonst hätte ich das im Auge... )


    Schönen GRuß

    Holger
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Für den Wunsch Baugrenzen zu überschreiten gibt es in NRW ein geregeltes Verfahren "Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans" + "Antrag auf Vorbescheid".

    Ergebnis bei Zustimmung: Das Bauvorhaben kann nicht mehr im sog. Freistellungsverfahren beantragt werden, es ist dann ein echter Bauantrag zu stellen. Folge: Längere Bearbeitung + Gebühren.

    Ob es sich beim angrenzenden Grundstück um ein Nachbargrundstück handelt oder nicht ist zunächst für die Abstandsflächen unerheblich. Diese müssen immer auf dem eigenen Grundstück liegen. Ausnahme die Grenze zur öffentlichen Verkehrsfläche, auf dieser darf 50% der Abstandsflächen liegen.

    Ausnahme für Übernahme der Abstandsfläche auf angrenzende Grundstücke = Übernahme einer Baulast. Wem gehört der Grundstücksteil mit dem Lärmschutzwall?

    Welche weiteren Festsetzungen ausser Geschossigkeit gibt es im B.-PLan noch?

    Dachform? Dachneigung? TRaufhöhen? Firsthöhen? usw.
     
  6. #5 Bauabenteurer, 4. September 2010
    Bauabenteurer

    Bauabenteurer

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    Hm, ich glaube ja nicht, dass man unter die 3 m Abstandsfläche gehen darf, egal was nebenan ist.
    Bei uns ging es nur darum, das Haus ca. 2,50 m aus dem Baufenster rauszuschieben, der Abstand von 3 m wird aber noch eingehalten.
     
  7. Baumal

    Baumal

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    piep normales grundstück.
    ich sehe hier keine herausforderung....
     
  8. paderhaus

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    Hallo,

    reichlich Antworten... Danke!

    Der Reihe nach:

    @Baufuchs, Verfahren: Interessant, wusste ich nicht. Die Abstandsfläche zu verändern hat sicherlich ein schlechtes Aufwand/Wirkungsverhältnis; ein Verschieben aus dem Baufenster wäre aber vielleicht die Mühe wert (ähnlich wie bei Bauabenteuerer). Muss ich mit der Stadt bereden. Wobei die das sicherlich nicht VOR Verkauf zusichern werden... ?

    @Baufuchs, sonstiger Bebauungsplan: Derzeit weiß ich noch
    - 23 Grad Dachneigung, geneigtes Dach
    - offene Bauweise
    - Maximale Wandhöhe 6 m (bei dem westlichen Nachbarn: 4m)
    - Maximale Firsthöhe 9,7m (allerdings nur für die westlich angrenzenden Flurstücke angegeben; ich nehme an, das gilt trotzdem?)
    - GFZ 0,4
    - Schallschutz, Zitat: "für Räume, die zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, ein entsprechender baulicher SChallschutz gegen Verkehrslärmeinwirkungen nach DIN 4109 "Schallschutz in Hochbau" vorzusehen (Schallschutzfesnter und Außenbauteile mit entsprechendem Schalldämmmaß). Fenster evtl. nach VDI 2719 (da ist der Bezug nicht klar, welche Grundstücke gemeint sind).
    - RAL-Farben für Dächer :-)
    - Traufhöhen habe ich nicht gefunden.




    @Baufuchs, Wall: Meines Wissens ist die Gemeinde Eigentümer des Lärmschutzwalls.

    @Baumal: Ich meinte auch gar nicht das Grundstück als Herausforderung. Sondern eher ein Möchtegern-BH, der mit komischen Vorstellungen ankommt und dem man (1) ein abgesägtes Rechteck als Grundriss ausreden sollte oder (2) einen funktionalen Grundriss in eine solche Form planen sollte. War auch nicht völlig ernst gemeint...


    (Ich glaube, das war allen Bemerkungen)

    Danke nochmal für die Zeit und Mühe!

    Holger
     
  9. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das gewünschte Verschieben aus dem Baufenster bewirkt das von mir in #4 beschriebene Verfahren.

    Das Nichteinhalten der Abstandsflächen= dann gefordert Baulastübernahme des Eigentümers des Nachbargrundstücks= hier Gemeinde.

    Eine Klärung hinsichtlich Überschreitung der Baugrenzen kann auch vor Vertrag erfolgen = Antrag auf Vorbescheid, Dauer in Paderborn erfahrungsgemäß ca. 4-6 Wochen.
     
  10. paderhaus

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    Hab ich verstanden, danke. Ich wollte sagen: das Verfahren nach #4 erscheint mir zumindest denkbar; eine Baulastübernahme durch die Gemeinde kann ich mir kaum vorstellen.

    Danke !!

    Holger
     
  11. #10 Ingo Nielson, 4. September 2010
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    ich würde lang und schmal bauen und nichts in die ecke quetschen.
     
  12. #11 Bauabenteurer, 5. September 2010
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    Du weisst aber, dass oben Norden ist, oder? ;)

    Dann doch lieber das Haus um 90 Grad drehen und ganz nach oben schieben.
    Die Garage kann dann rechts unten in die Ecke.
    Sie steht dann zwar nicht direkt am Haus, nimmt aber auch keine Sicht.
     
  13. paderhaus

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    Hm, wie bauabenteuerer auch sagt: oben ist Norden, die Südseite ist dann die schmale Seite. Lange Südseite fände ich schon sympathisch.

    Aber ich werd's bedenken, danke!

    Holger
     
  14. kubus

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    Zwei Anmerkungen:
    1. Du schreibst, dass der Lärmschutzwall sehr wirkungsvoll ist. Gilt das auch für das zweite Geschoss?
    2. Zur ersten Zeichnung: die Abstandsflächen werden senkrecht zum Gebäude gemessen und nicht wie Du gezeichnet senkrecht zur Grundstückslinie. Damit ist Dein Spielraum etwas größer. Eine schräge Erweiterung (Skizze 2 + 3) würde ich ausschließen. Man kann aber mit einer Art Erker, natürlich rechtwinkelig, die gebogene Grenze ausnutzen.

    Viele Grüße
    Michael
     
  15. paderhaus

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    Oha! Das ist eine SEHR gute Frage. Keine Ahnung - wie bekomme ich das raus? Mit Leiter auf Grundstück stellen und ein Messgerät hochhalten wäre wahrscheinlich mal was ungewöhnliches...

    Ah, Gebäudekante. Wusste ich nicht, danke! (Schräg: Klar, Notlösung...). Ich hatte auch an so was wie einen eingeschossigen Erker gedacht, um die Garage anzudocken...

    Danke und schönen GRuß.,

    Holger
     
  16. #15 Ingo Nielson, 5. September 2010
    Ingo Nielson

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    natürlich.
    deshalb habe ich es ja so ausgerichtet. nur laien würden es um 90° drehen.
     
  17. #16 Bauabenteurer, 5. September 2010
    Bauabenteurer

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    Als Laie verstehe ich diese Aussage leider nicht.

    Und die Position der Garage nimmt zusätzlich nochmal Abendsonne.
    Aber das verstehe ich bestimmt auch nicht... ;)
     
  18. #17 Ingo Nielson, 6. September 2010
    Ingo Nielson

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    laie zu sein ist ja nichts schlimmes, jeder ist es auf diversen gebieten... ;-)

    ein bauherr von mir ist mir heute noch dankbar, das ich sein haus mit eine nord-west-terrasse versehen habe. bei seinen nachbarn liegt die süd-terrasse (die auch noch zur strasse lag) inzwischen brach und es wurde im nordwesten des gartens eine zweite terrasse angelegt.

    mein eigenes haus ist übrigens ebenfalls so ausgerichtet.

    die garage würde dir übrigens keine abendsonne nehmen, denn im juni würde deine terrasse ab 13.00 uhr (mesz)voll beschienen. der schattenwurf der garage (azimuthwinkel beachten!) von 14.00 uhr bis 16.00 uhr ist zu vernachlässigen, oft sogar hilfreich.

    um im juni zu bleiben: besonnung der kompletten westseite also logischerweise ab 13.00 uhr mesz, die nordseite hat ab ca.17.30 uhr mesz streiflicht (azimuthwinkel noch ca. 30°). sonnenuntergang dann um 21.15 uhr (mesz).

    den grundriss darf man bei der sache natürlich auch nicht aus den augen verlieren...
     
  19. R.B.

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    Eine Süd-Terrasse ist der absolute Super-Gau. Es soll zwar Leute geben die sich selbst bei 40°C noch in die pralle Sonne legen, aber für die Mehrheit ist eine Süd-Terrasse unbrauchbar. Ich kenne Süd-Terrassen nur als ungenutze Brachflächen.

    Terrasse nach N, NW, NNW oder von mir aus auch NO, NNO, das bedeutet ja noch lange nicht, dass man das Haus auch gleich so ausrichten muss.

    Gruß
    Ralf
     
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    Mmh, wir haben uns diesen Sommer auf unserer Südwest Terrasse sehr wohl gefühlt. Wenn die Sonne zu stark brannte, wurde halt die Markise ausgefahren.
     
  22. #20 MaLue79, 27. Oktober 2010
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 27. Oktober 2010
    MaLue79

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