Was kann noch kommen?

Diskutiere Was kann noch kommen? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Leute, nachdem wir uns das Haus vor Ort angeschaut und begutachtet haben, können wir nun ein erstes Resümee ziehen. Das Dach ist erst...

  1. #1 DanielRiedel, 28. März 2007
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    Hallo Leute,

    nachdem wir uns das Haus vor Ort angeschaut und begutachtet haben, können wir nun ein erstes Resümee ziehen.
    Das Dach ist erst 1997/98 neu eingedeckt wurden, dabei wurden auch alle defekten Balken ausgetauscht und ausgebessert.
    Die Fenster sind zu 50% auch erst 97/98 neu eingesetzt wurden.

    Unten eine Liste was alles neu zu machen ist. Da wir für viele Gewerke bereits ein oder mehrere Angebote erhalten haben, konnten wir auch schon eine vernünftige Kalkulation erstellen.
    Zu erneuern bzw. installieren wären:

    Heizung, inkl. Neuem Abzug
    Sanitär (Wasser/Abwasser)
    Bad/Küche
    Elektroinstallation
    Fassade
    EG Holzdielenboden gegen Betonboden ersetzen

    Außerdem liegen die neuen Hausanschlüsse(Wasser/Abwasser) nur bis zum Haus an und müssen noch bis zum unterkellerten Bereich (Haus ist teilunterkellert an der Rückseite) neu gemacht werden.

    Im Erdgeschoss gibt es in den Wänden einige Probleme mit aufsteigender Feuchtigkeit, welche aber zum Teil im Rahmen der Bodenaustauschaktion mit vertikalen und horizontalen Sperren ausgerüstet werden.
    Der Keller, welcher fast ausschließlich mit Sandsteinen gemauert wurde, wird nach und nach mit eingeplant.

    Nun hoffen wir, dass wir nichts übersehen haben, was von Bedeutung ist. Welche Dinge könnten eventuell noch kommen in einem Haus Baujahr 1900?

    Viele Grüße
    Daniel
     
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  3. #2 VolkerKugel (†), 28. März 2007
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    Ich dachte ...

    ... das hätten wir durch :mad: .

    Sowas geht nicht von hier. Bitte einsehen :konfusius .
     
  4. #3 DanielRiedel, 28. März 2007
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    Hallo,

    ich dachte eher ein paar nützliche Tipps.
    Andere beschreiben ihr Problem auch hier und bekommen auch hier eine Antwort. Warum sollte das in diesem Fall nicht funktionieren? :confused:

    Viele Grüße
    Daniel
     
  5. #4 VolkerKugel (†), 29. März 2007
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    Um 1900 ...

    ... gab es - wie heute auch - keine einheitliche Bauweise. Die Erfahrungen mit Häusern dieses Baujahrs dürften sich darüberhinaus hier in Grenzen halten.

    Du hast hier von mehreren Seiten den gutgemeinten Rat erhalten, Dir Sachverstand vor Ort zu holen - es geht halt (noch) nicht Alles übers Internet :konfusius .
     
  6. #5 DanielRiedel, 29. März 2007
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    Erfahrungen

    Hallo,

    nun im Endeffekt ist jeder in seinem Fach ein Experte. Ich kann aber nicht 10 Personen durchs Haus führen, um dann ein genaues Bild zu haben. Selbst ein Bausachverständiger kann nicht alles sehen.
    Ich wollte auch keine Einschätzung von euch, sondern lediglich Erfahrungen austauschen. Es gibt doch sicher Dinge die in fast jedem Haus dieses Baujahres vorkommen können und welche die nicht sooft auftreten, aber auftreten könnten.

    Somit wäre die Frage vielleicht anderes formuliert so: gibt es eine Art Checkliste, welche Punkte besonders in einem alten Haus berücksichtigt werden müssen?

    Ich habe so was Ähnliches schon gefunden, um euch aufzuzeigen was ich meine.


    Dieser Text gibt Aufschluss worauf zu achten ist:

    Die Gründerzeit 1890 - 1920
    Häuser aus dieser Baualtersstufe sind häufig in einem schlechten Zustand, die Sanierung ist dementsprechend umgangreich, sofern sie nicht bereits grundlegend modernisiert wurden. Zu dieser Zeit wurde bereits Stahl in den Konstruktionen verwendet, der allerdings verkleidet wurde. Häufige Mängel sind rostende Stahlträger an Fensteröffnungen und unter Balkonen (nicht immer auf den ersten Blick sichtbar). Die Keller wurden häufig ohne vertikale Abdichtung gemauert. Bei Putzfassaden ist ebenfalls mit größeren Putzhohlstellen oder Abplatzungen zu rechnen, die Stuckteile sind oft beschädigt, gerissen und abgeplatzt. Die Blei- und Zinkabdeckung von vorstehenden Teilen sind schadhaft. Das Ziegelsichtmauerwerk ist ausgewaschen, die Fugen sanden aus. Der Wärmeschutz der Fassaden ist nicht ausreichend. Fenster und Außentüren haben aufwendige Sprossenverglasungen, die den heutigen Anforderungen an Dichtheit, Schallschutz und Wärmeschutz nicht mehr genügen. Die Dacheindeckungen sind nicht mehr funktionstüchtig. Die verzierten Dachaufbauten haben aufwendige Konstruktionen, die Rekonstruktion ist dementsprechend teuer.

    Innenwände bestehen aus dünnen Holzfachwerkwänden mit Ziegelausmauerung. Der Schallschutz dieser Konstruktionen ist in der Regel mangelhaft. Der Wärmeschutz zum Treppenhaus ist bei diesen Wänden ebenfalls nicht ausreichend, die meist dünnen Treppenhauswände und großen Holztüren mit Einfachverglasung haben schlechte Brandschutzqualität. Der Wandputz ist meist schadhaft, er weist großflächige Hohlstellen auf. Die Geschossdecken aus Holz sind unterdimensioniert und durchgebogen, die Stahlträger/Betondecken oder Stahlbetondecken sind gering dimensioniert. Der Putzträger der Decken und Dachschrägen besteht aus Strohmatten, die sich teilweise abgelöst haben. Die Stahlträger der Kellerdecken sind angerostet, teilweise schon komplett zerstört. Die Fußböden bestehen häufig aus Parkett oder Dielen mit großer Fugenbreite. Die Terrazzo-, Fliesen- und Plattenbeläge auf Massivdecken weisen Risse und Fehlstellen auf. Die Kassettenfüllungen der Innentüren sind gerissen. Die Geschosstreppen haben einen mangelhaften Brandschutz. Die Objekte und Installationen der Sanitärinstallationen sind selten wieder verwendbar. Unterdimensionierte Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Elektro) müssen erneuert werden, Einzelöfen können nicht mehr benutzt werden. Die überdimensionierten gemauerten Kaminzüge neigen zum Versotten. Die Elektroinstallationen sind unbrauchbar.

    Viele Grüße
    Daniel
     
  7. MLiebler

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    Mensch Kerl, kapierst Du das nicht??????
    Eine Beurteilung der Bausubstanz geht nicht vom PC aus.
    Auf eine konkrete Frage könnte man eine konkrete Antwort versuchen, aber die allseits heißgeliebten "Checklisten" gibt es nicht für solche Gebäude und si machen vor allem auch kaum einen Sinn, weil jedes Gebäude anders ist.
    Alles was hier geschrieben werden könnte ist entweder total daneben oder hat das Ziel verfehlt.
    Deine Zitate aus Wikipedia oder sonst wo, sind Allgemeinplätze, die Dir nicht weiterhelfen nur neue Fragen aufwerfen, die Dir aber nur jemand vor Ort beantworten kann.
     
  8. #7 bauworsch, 30. März 2007
    bauworsch

    bauworsch Gast

    Jungs und Mädels,

    gesteht den angehenden Bauherren doch bitte grundsätzlich einen Grad der Mündigkeit zu. Betrachtet solche Fragen auch als Brainstorming und jeder gibt ein bisserl seinen Senf dazu, wer nicht will, braucht auch nicht. Dann kann sich der Bauherr zumindest, sein Interesse setzte ich voraus, in allen Richtungen informieren und dann die nächsten Schritte tun. Besteht Beratungsresistenz, dann merkt man das auch schnell und klinkt sich aus.

    Eine Beurteilung der Bausubstanz war nicht gefragt, sondern ein paar Hinweise, auf was alles zu achten ist und was evtl. Sinn machen könnte und was nicht. Da Angebote vorliegen, könnten wir Hinweise geben zum Quercheck, ob darin noch was fehlt.

    Aber Daniel, soviel ist sicher, alleine wirst Du das nicht packen.

    Ich hab selber so eine Hütte aus der Zeit und in meinen Jahren im "Ossiland" etliche Sanierungen gemacht. Überraschungen gibt es immer wieder.

    Fragen die ich hätte:

    Keller: Alte Klärgrube ausserhalb des Hauses vorhanden? Fachgerechte Stilllegung.
    Kellerdecke? Gewölbedecke, korridierte Träger?
    Fußbodenaufbau auf der Kellerdecke? Balkenlage? Schädigungen, insbesondere Schwammbefall prüfen, auch wenn das rauskommt.
    Deckenstatik wenn neuer Aufbau draufkommt.
    Trockenlegungsmaßnahmen, ggfs. Dränung und Aussendämmung sollten reiflich überlegt werden ( brauche ich die wirklich, wie wird der Keller künftig genutzt ) genauso wie aufwändige Maßnahmen in den Kellerräumen. Wird ein Raum als Heizraum genutzt, macht es Sinn, diesen grundhaft zu sanieren.
    Was für eine Fassade ist vorhanden? Dämmung vorgesehen?
    Neuinstallation. Wenn ich die Elektrik neu mache, war´s das meistens mit dem Innenputz, also komplett mit einkalkulieren oder zumindest müssen die Putzflächen komplett überarbeitet werden.
    Decke über dem EG. Holzbalkendecke. Anforderungen an den Schallschutz gewünscht. Statik prüfen bei ggfs. Estricheinbau. Wenn Estrich rein soll, passen die Türen nicht mehr, Türstöcke müssen ggfs. erhöht werden. Lasse ich den alten Dielenboden drin kann es z.B. bei Fliesenbelägen zu Schwierigkeiten kommen.
    Bei der Decke sind die besonders die Balkenköpfe von Interesse. Holzschutzgutachten erstellen lassen.
    Das ist nur ein kleiner Ausriß dessen, was kommen kann. Ein Anspruch auf Vollständigkeit kann niemals herbeigeführt werden, das ist klar, aber die wichtigsten Dinge können geprüft werden um das Gröbste zu verhindern.

    Allerdings erwarte nicht, dass dann auch noch konkrete Sanierungsvorschläge oder Kosteneinschätzungen hier erfolgen. Das sprengt den Rahmen.

    Und ein bisschen mehr Input zur Substanz und ein paar Bildchen machen sich immer gut.

    In diesem Sinne
     
  9. #8 DanielRiedel, 30. März 2007
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    Hallo,

    vielen Dank, dass endlich mal jemand richtig geantwortet hat. Ich habe schon gedacht, dass ich meine Fragen so undeutlich formuliere...

    Damit ist sicher das Trockenklo gemeint, dass ausserhalb am Haus angebaut ist... Das wird weggemacht.

    Die Träger sind etwas korridiert, allerdings dachte ich, dass das bei diesem Alter normal wäre...

    Die Kellerdecke ist mit Ziegeln gemauert und darauf ist Beton. Schwämme waren nirgends erkenntbar. Es führt ein dicker Deckenbalken durch die Zimmermitte.

    Der Keller ist nicht sehr groß, aus diesem Grund wird er höchstens als Getränkekeller genutzt. Wir wollten ihn also nicht aufwendig sanieren.

    Eine WDSV-Fassade ist bereits eingeplant.

    Ich kenne solche Häuser auch zur Genüge. Den ganzen Putz muss man da nicht erneuern. Außerdem wird einiges mit Vorwänden verkleidet.

    Haben diese alten Decken keinen Schallschutz?

    Bei der Begehung hat man nicht gemerkt, dass der Boden schwingt. Für leichte Erschütterungen sollte es doch mit Flex-Kleber gehen, oder?

    Balkenköpfe sind leider nicht sichtbar, da müsste man erst den Putz entfernen...

    Nein, das war auch nicht erwartet, sondern nur so eine Liste, wie du hier aufgelistet hast. Sanierungsvorschläge und Kostenangebote lasse ich mir von Firmen konkret machen.

    Bilder setze ich morgen hier rein, auch wenn man leider nicht viel auf ihnen erkennen kann...

    Viele Grüße
    Daniel
     
  10. #9 DanielRiedel, 30. März 2007
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    Bitte höflich bleiben, ich habe einen Namen und behandel andere Leute auch mit Respekt. Bitte erst LESEN UND VERSTEHEN und dann antworten!

    Manchmal lassen die Umgangsformen hier etwas zu wünschen übrig für erwachsene Menschen. Tut mir leid, dass ich diese Kritik jetzt mal loslassen musste.

    Das steht bei Wikipedia? Da habe ich noch gar nicht nachgeschaut, aber Danke für den Tipp!
     
  11. #10 VolkerKugel (†), 31. März 2007
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    Da ist eigentlich ....

    ... jedes weitere Wort zuviel:
    Was werden die Firmen vorschlagen? Das, was sie können und nicht unbedingt das, was der konkreten Situation angemessen ist.

    Du brauchst einen neutralen Fachmann auf Deiner Seite! Das, was Du ihm dafür bezahlst, sparst Du bei der Ausführung wieder ein.
    Und - Du hast Jemand, der die Gesamtverantwortung trägt und sie nicht auf einen Anderen abschieben kann :konfusius .
     
  12. #11 DanielRiedel, 31. März 2007
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    Hallo,

    hier sind ein paar Bilder.
    Ich hoffe sie geben einen kleinen Eindruck des Hauses wieder.

    Viele Grüße
    Daniel
     
  13. #12 DanielRiedel, 31. März 2007
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    noch mehr Bilder
     
  14. #13 VolkerKugel (†), 31. März 2007
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    Die hier erforderliche ...

    ... Kernsanierung lohnt nicht.

    Wenn´s denn unbedingt dieses Grundstück sein soll: Abriss und Neubau :konfusius .
     
  15. #14 DanielRiedel, 31. März 2007
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    Hallo,

    Abriss und Neubau? :yikes
    Kannst du bitte eine Begründung angeben, damit ich nachvollziehen kann, warum du dieser Meinung bist?

    Es gab schonmal vor uns Interessenten, die das Haus abreißen wollten, aber keine Genehmigung bekommen haben...

    Viele Grüße
    Daniel
     
  16. #15 VolkerKugel (†), 31. März 2007
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    Meine Begründung ...

    ... sind Deine Bilder und meine Erfahrung :konfusius .
     
  17. #16 DanielRiedel, 31. März 2007
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    Mit dieser Begründung kann ich nichts anfangen und somit nicht verstehen... :(
     
  18. #17 VolkerKugel (†), 31. März 2007
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    Dann ...

    ... probier´ ich´s nochmal.

    Deine Bilder und meine Erfahrungen mit Häusern dieser Altersklasse sagen mir, dass die Kosten einer sachgemäßen Sanierung so hoch sein werden, dass sie sich über die Restlebensdauer des Hauses nicht rechnen werden.

    Ich gehe mal davon aus, dass Du das finanzieren willst. Jede vernünftige Bank würde erstmal einen Gutachter schicken und dann die Finanzierung ablehnen.

    Ich weiß, dass Du das nicht hören/lesen willst - tut mir Leid :konfusius .
     
  19. #18 DanielRiedel, 31. März 2007
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    Darum geht es nicht! Ich möchte nur einfach verstehen, wie du so schnell anhand der Bilder sehen kannst, dass das Haus nichts ist. Wir hätten die Bilder nicht eingestellt, wenn wir Kritik nicht vertragen könnten. Wir sind froh, wenn jemand offen sagt, dass es nichts bringt, dann lassen wir nämlich lieber die Finger von dem Haus.

    Kann man denn anhand der Bilder sehen, wie hoch die Restlebensdauer ist???

    Ja, Finanzierung stimmt und wir kommen nach den ganzen Angeboten (mehrere Angebote pro Bereich) der Firmen auf ca. 50.000Euro...
     
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  21. #19 VolkerKugel (†), 31. März 2007
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    Anhand der Bilder ...

    ... kann man Einiges sehen, was im Argen liegt (nimm mal nur den Dachstuhl und das 2. Bild) und es mit den eigenen Erfahrungen hochrechnen.

    Und mit 50.000 € kommst Du da niemals hin. Was glaubst Du, was da noch alles auftauchen kann!
     
  22. #20 DanielRiedel, 31. März 2007
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    Genau das war ja auch die Frage in diesem Thread: Was kann alles kommen bei so einem alten Haus?! Da waren einfach allgemeine Erfahrungswerte gemeint.

    Was schätzt du wird das Ganze kosten?

    Allerdings werden wir wohl wirklich lieber die Finger von dem Haus lassen, weil wir auch unsere Zweifel hatten...

    Hm, ehrlich gesagt sehe ich beim Dachstuhl nichts auffälliges :confused: Einfach nur interessehalber: Was ist mit dem Dachstuhl???
     
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