Welche Baufi sinnvoll?

Diskutiere Welche Baufi sinnvoll? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich lese jetzt schon seit einiger Zeit in diesem Forum und heute brauche ich mal eure Hilfe. Wir möchten ein Mehrfamilienhaus in...

  1. #1 Variant e, 22. April 2010
    Variant e

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    Hallo,

    ich lese jetzt schon seit einiger Zeit in diesem Forum und heute brauche ich mal eure Hilfe.

    Wir möchten ein Mehrfamilienhaus in Sachsen kaufen, welches zum Teil vermietet und zum Teil selbst genutzt wird.

    Ich habe 2 Angebote in der engeren Wahl. Ein Angebot meiner Hausbank und ein Angebot einer Versicherung.

    Gesamtaufwand (Kauf, Sanierung, Notar) 153.000 €
    Eigenkapital: 55.000 €
    Finanzierungsbedarf: 98.000€

    1. Angebot Hausbank

    Annuitätendarlehen über 98.000€
    10 Jahre Zinsbindg.
    3,99% nom.; 4,1% eff.
    408€ monatlich

    außerdem Bausparer über 86.000€
    310€ monatlich bis zur vorr. Zuteilung nach 9J 8M
    1% Guthabenzins
    nach Zuteilung mon. 774€ zu 1,95% nom. 2,32 eff.
    Laufz. 5J 7M


    2. Angebot Versicherung

    Annuität über 77.000€
    20 Jahre Zinsbindg.
    4,15% nom. 4,2 eff
    459€ monatl.

    außerdem Vorfinanzierter Bausparer zu 24.000€
    Auszahlung 20.000€
    137€ monatl. bis vorr. Zuteilung 6J 3M
    3,69% nom: 3,75% eff.
    nach Zuteilung mon. 137€ zu 4,61% nom und 4,71% eff.

    Welches Angebot findet Ihr besser?
    Wo seht ihr Vor- bzw Nachteile?

    Bitte beachtet den Unterschied der Finanzierungssumme. Diese zeigt eine Differenz von 1000€!

    Schon mal vielen Dank für eure Antworten. Wenn noch Fragen auftauchen, dann nur her damit.

    Variant e
     
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  3. #2 Schnabelkerf, 22. April 2010
    Schnabelkerf

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    Warum nimmst Du denn nicht den gesamten Betrag für 20 jahre als Anuitätendarlehen auf?

    Was soll da der bausparer? Oder geht es dabei um Wohnriester? Wenn ja, es gibt auch reine Anuitätendarlehen mit Wohnriester.
     
  4. eileen

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    wenn man die einzelnen Raten aus Variante 1 zu einem Darlehen zusammenbastelt, sind das ca 8,8% Zins und Tilgung pro Jahr. die 4% Zins aus Variante 1 angenommen, sind´s 4,8% Tilgung. macht nach 10Jahren ne Restschuld von um die 40T€ Und dafür mit Bausparer rummachen? Schließ doch auf 15 Jahre ab, dann hast Du nach 15 Jahren abbezahlt, fertig.
    Ist auch planungssicher, gleichbleibende Raten und keine Kopfschmerzen.
     
  5. eileen

    eileen

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    ah ja, wobei mir grad auffällt, wenn da vermietet wird, besser Steuerberater fragen.
    Vielleicht ist es ja sinnvoll, den vermieteten Teil extra zu beleihen, mit niedrigem Tilgungssatz, weil steuerlich absetzbar usw. Den eigenen dafür umso schneller tilgen.
     
  6. ecobauer

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    Genau so!!!:konfusius
     
  7. Huisje

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    Richtig:

    Vermietete Teil, ein ann.Darlehen mit 1% Tilgung.
    Eigengenutzte Teil. ann.Darlehen mit hoher Tilgung.

    Wie hoch hängt vom fin.Spielraum und das Verhältnis eigengenutzt/vermietet ab.
    Der Sinn einer Bausparer bei eine solch bescheidene Darlehenssumme sehe ich nicht.
     
  8. #7 Variant e, 22. April 2010
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    @Schnabelkerf
    "Warum nimmst Du denn nicht den gesamten Betrag für 20 jahre als Anuitätendarlehen auf?"
    Ich bekomme nur die 4,15% wenn der Beleihungswert unter 60% ist. Bis 80% ist der Zinssatz wesendlich schlechter. Deshalb die "Notlösung" mit dem vorfinanzierten, teuren Bausparer. Es ist kein Wohnriester. Bausparer wird nicht in die 60% Grenze mit eingerechnet.

    @eileen
    Angebot Nr.1 gibt es leider nur mit 10 Jahren Zinsbindung.

    Objekt wird zu 60% Wohnfläche vermietet. Deshalb sind 20 Jahre Abzahlung nicht das Problem (Steuer fürs Finanzamt). Teilungserklärung/Abgeschlossenheitsbescheinigung sollte recht zeitaufwendig und kostenintensiv sein. Bei meiner geringen Finanzierungssumme ist das (glaube ich) zu aufwendig.
    Hatte auch überlegt den selbstgenutzten Teil aus Eigenmitteln zu finanzieren und den vermieteten Teil zu finanzieren. Mein Steuerberater konnte mir keine 100%ige Auskunft geben und da war ich heute auf dem Finanzamt. Die pochen aber auf die Erklärung. Ohne Erklärung kann ich nur 60% der Zinsen steuerlich geltend machen.

    Kann ich aus euren Antworten lesen das ihr dann lieber Angebot Nr. 2 nehmen würdet???

    Mir gefällt es auch besser. Zumal ist die monatliche Belastung nur bei knapp 600€ (Angeb. 1= 718€) und kann die Baufinanzierung bei Zuteilung auslösen. Muss dann keine 5% Zinsen zahlen. (ich hoffe ihr versteht meine schlechte Bänkersprache)

    Welche Risiken habe ich übersehen?
    Kennt ihr bessere Alternativen?

    Noch ne andere Frage:
    Kann ein Kredit in der Zinsbindung verkauft werden? Wenn ja, ändern sich dann die Konditionen für mich? Oder wird gar den volle Betrag fällig?

    Grüße
    Variant e
     
  9. eileen

    eileen

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    zuerst würde ich dann genau klären, was die Bescheinigung kostet. Und dann weiter überlegen. Generell mag ich keine vorfinanzierten Bausparverträge.
     
  10. ecobauer

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    Das ist leider kompletter Nonsens. Offensichtlich eine Gestaltungsvariante der Bank, um einen zur Zeit teuren Bausparvertrag an den Mann zu bringen. Selbst wenn die Kredite nach dem Beleihungswert bis zu 60% und bis zu 80% aufgeteilt würden, wäre das immer noch die bessere Alternative - wenn es lediglich im die Finanzierung einer selbstgenutzten Wohnung geht.
    Es gibt auch noch andere Banken als die Hausbank. Wenn die nicht spuren, wechseln!!!


    Die Teilungserklärung hat erstmal nichts mit der Finanzierung und auch nicht mit der Absetzbarkeit der anteiligen Zinsen für den vermieteten Teil der Immobilie zu tun. Laut EstR können auch in einem ungeteilten Gebäude durchaus unterschiedliche Wirtschaftseinheiten vorhanden sein, die auch steuerlich getrennt behandelt werden können. Da soll sich der Steuerberater mal schlau machen!!
    Wichtig ist auf jeden Fall, dass die die anfallenden Kosten und somit auch die Finanzierung genau anteilig auf die selbstgenutzte Wohnung und die vermieteten Teile des Objektes aufgeteilt werden. Überschneidungen - gerne aus Gründen der Bequemlichkeit - rächen sich spätestens bei der Steuererklärung.

    Diese Variante mit angebundener LV ist auf jeden Fall für den zu vermietenden Teil empfehlenswert, da die Zinsen halt vollständig steuerlich geltend gemacht werden können und die Erträge steuerlich immer noch interessant sind. Da lohnt sich dann auch gleich eine Finanzierungsanfrage bei dem Versicherer. Die haben mitunter auch gute Angebote mit langer Zinsfestschreibung - und damit feststehende monatliche Raten - im Programm.

    Wenn nichts anderes im Vertrag drinne steht, wäre das möglich. Ich würde jedoch darauf bestehen, dass zumindest eine Zustimmungsklausel im Kreditvertrag steht. Der Gesetzgeber hat das zwar inzwischen so vorgegeben, aber da wir die Spielchen der Banken inzwischen ja kennen......
    Auch wenn der Kredit verkauft würde, gelten die vereinbarten Modalitäten. Allerdings könnte der Käufer halt ein noch viel weitergehendes Interesse haben, als nur den Kredit zu kaufen. Entsprechende Beispiele gab es genügend in der Vergangenheit in der Presse zu lesen.
     
  11. greentux

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    Über die Versicherung gibts hier ja nen langen Thread. Auch ich hatte den Berater gerade da. Selber Zins für 30 Jahre aber eben nur bis 60%. Geht nicht anders, sind ja keine Bank, blah blah.
    Die restliche Summe sollte dann auch via BS-Vorausdarlehen oder über eine Annuität mit Kreditausfallversicherung erfolgen. Letztere kostet 6% eff. Na Danke :)
    Was der BS genau und in allen Einzelheiten kostet konnte er mir so nicht sagen. Kann man aber ausrechnen.
    Ich werds definitiv nicht nehmen. Mir reichen auch knappe 20 Jahre, und die 15 Jahre bekommt man mittlerweile auch tutti kompletto für knapp über den Versicherungszins...
     
  12. Variant e

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    Schon mal ein großes DANKE für die vielen Antworten. Das hilft mir schon um einiges weiter.

    Kann gut sein dass die Beamtenversicherung auch ein paar Bausparer loswerden will. Lt. dem Vertreter kommt die Variante Annuität (60% Beleihung) + vorfinanzierter konstant Bausparer günstiger wie die Variante Annuität mit 80% Beleihung. Habe es allerdings nicht schriftlich. Da frage ich aber nochmal nach.


    Ich werde mich nochmal beim Finanzamt schlau machen, wie ich denen Glaubhaft machen kann, das z.b. der selbstgenutzte Teil aus Eigenmitteln finanziert wird und der vermietete Teil aus Fremdmitteln. Dann kann ich die Zinsen auch vollständig erklären.


    Was bedeutet LV?
    Erträge = Mieteinnahmen?
    Wie gesagt, der Versicherer bietet 20 J Zinsfestschreibung.


    Der Tip mit der Zustimmungsklausel ist gut.
    Was ist allerdings "weitergehendes Interesse"? Nach welchen Stichpunkt kann ich googlen?

    Gundsätzlich ist mir ein Kredit (ohne Bausparer) mit langer Zinsbindung für den vermieteten Teil am liebsten. Finanzierung des selbstgenutzten Teil aus Eigenmitteln

    Variant e
     
  13. ecobauer

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    Die beim Finanzamt wissen das nicht unbedingt, da diese Regelung kaum bekannt ist. Ich habe das denen leider auch beibiegen müssen....:motz

    LV= Lebensversicherung
    Erträge: Es sind die Erträge aus der Lebensversicherung gemeint.

    Z.B. könnte das finanzierte Objekt aus anderen Gründen für den Investor - also den Käufer des Kredites - interessant sein. Und dann wird jede Schwäche des Kreditnehmers schamlos ausgenutzt, um sich die Immobilie unter den Nagel zu reißen.
    Ob da im Gockel was zu finden ist, weiß ich jetzt nicht
     
  14. Marion

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    Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden

    "Die beim Finanzamt" wissen es, denn die ESTR und Anwendungserlasse richten sich ja gerade an die Finanzverwaltung. Sie haben sie nur nicht unbedingt auswendig und sofort abrufbar im Kopf. Steuerberater ebensowenig.

    Sowohl die Anschaffungskosten als auch das Darlehen müssen dem vermieteten Teil eindeutig zugeordnet werden können. Die Voraussetzungen dafür schafft man im notariellen Kaufvertrag und bei der Bank.

    Marion :)
     
  15. ecobauer

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    Eben deswegen war mein Rat, der Steuerberater möge sich mal schlau machen. Und es ist ja schön zu lesen, dass es bei dem ein oder anderen Finanzamt auch noch MitarbeiterInnen gibt, die engagiert ihren Job machen und nicht gleich blockieren, sobald eine Frage kommt, die halt nicht direkt aus dem Kopf beantwortet werden kann. :think Genau das ist mir halt passiert!!!
    Genau so isses :respekt
     
  16. Variant e

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    So, habe nochmal ne Freunding gefragt und sie hat es mir auch gleich alles zum Thema: "Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden" rausgesucht: "Erwerb von mischgenutzten Gebäuden" und dazu gleich noch ein BFH Urteil von 2009. Damit habe ich die schriftliche Bestätigung zu der Aussage von Marion und ecobauer.

    Das bringt mich einen großen Schritt weiter.

    Außerdem gibt es auch klare Regelung z.B. bei Sanierung: "Errichtung gemischt genutzter Gebäude".

    Perfekt. Ich freue mich. Hauptsache es gibt dann keine Diskussionen beim Jahresausgleich.
     
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  18. Marion

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    Genau richtig, er ist der Steuergestalter und Berater.

    Ich bin nicht im Finanzamt tätig. :)

    Verhält man sich als Steuerpflichtiger entsprechend der Verwaltungsanweisungen (z.B. ESTR, BMF-Schreiben), geht man mit dem Finanzamt sowieso konform. Man muss den Mitarbeitern beim Finanzamt nur auch die Zeit geben, sich in den Sachverhalt einzuarbeiten. Das Blockieren ist lediglich psychologisch zu sehen, eine Reaktion 1. wegen der Blöße der Unwissenheit und 2. um Zeit zu gewinnen, die für eine Antwort auch gebraucht wird. Beides ist nachzuvollziehen. :) Mit fehlendem Engagement hat das nichts zu tun.

    Marion :)
     
  19. ecobauer

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    Das ist aber schade - solch engagierte MitarbeiterInnen sind doch überall gerne gesehen.
    Aber gut, ich hätte ja eh nix davon ;)

    Darüber könnte man jetzt trefflich philosophieren und psychiatrisieren.

    Ich nehme es mal als positiv konstruktive Aussage entgegen. Leider ist meine Beobachtung, dass es in deutschen Landen kaum eine Fehler- noch eine positive Kritikkultur gibt.:cool:
     
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