Welcher Zins ist realistisch

Diskutiere Welcher Zins ist realistisch im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, meine Frau und ich planen im Moment den Erwerb von Eigentum (Zwar Bestandsimmobilie, aber das dürfte für die Finanzierung...

  1. passkale

    passkale

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    Hallo zusammen,

    meine Frau und ich planen im Moment den Erwerb von Eigentum (Zwar Bestandsimmobilie, aber das dürfte für die Finanzierung keinen großen Unterschied machen).
    Wir überlegen jetzt natürlich zu erst, was wir uns leisten können.
    Wir werden nur so viel Eigenkapital haben, dass wir die Nebenkosten abdecken können. Wir gehen also davon aus, dass wir 100% des Kaufpreises finanzieren müssen.
    Mit welchem Zinssatz können wir hier rechnen, wenn wir eine Zinsbindung von 15 Jahren haben wollen?
    Im Internet liest man doch sehr große Spannweiten (>1 %).
    Wenn man das so pauschal nicht sagen kann, bin ich gerne bereit auch noch weitere Infos zu geben.

    Kann man diese Frage so pauschal auch seiner Hausbank stellen oder geben die einem nur eine Antwort, wenn man ein konreketes Finanzierungsvorhaben hat?
     
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  3. Torian

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    Wir waren zuerst ganz unverbindlich bei einem Vorgespräch bei unserer Hausbank, diese gibt gerne Auskunft über die maximale Darlehenshöhe und einen ungefähren Zinssatz :-)

    Ein konkretes Vorhaben ist nicht notwendig, die Angabe des Bankers ist dann unverbindlich. Informiert euch vor dem Termin doch schon über z.B. Immoscout über das Preisniveau in eurer Gegend damit es nicht ganz so theoretisch wird.
    Bleibt außerdem die Frage wie viel Geld Ihr im Monat für das Darlehen aufbringen könnt+wollt. Banken haben recht niedrige Monatspauschalen für Ausgaben, am Besten Ihr überlegt selbst wie viel Geld ihr monatlich aufbringen könnt ohne auf für euch wichtige Dinge (Urlaub/Rücklagen für PKW) verzichten zu müssen.
     
  4. passkale

    passkale

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    Das hört sich schon mal gut an. Dann werde ich mal bei meiner Hausbank nach einem Termin fragen.

    Die Informationen haben wir schon alle zusammen. Wir haben jetzt schon länger erstmal nach einer ETW geschaut. Da kommt es auf die Zinsen beim hiesigen Preisniveau nicht so an (100T€-180T€). Die Reihenhäuser hier liegen aber eher so bei 180T€-220T€, da macht es schon ein Unterschied ob ich bei 2,5 % oder 4 % Zinsen bin.
    Im Moment haben wir eine Kaltmiete von 390 € und sparen schon seit längerer Zeit den "selben" Betrag (bei Erhöhung des Nettoeinkommens wurde der Dauerauftrag entsprechend erhöht).
    Der Betrag liegt im Moment bei 700 € nur für das EK (für andere Sachen sparen wir noch zusätzlich). Ab Mai erreiche ich eine Altersstufe und wir haben dann noch mal ca. 100 € mehr (netto). Für den Kredit hab ich mir eigentlich eine Obergrenze von 900 € gesetzt. Ob damit jetzt 180T€ oder 220T€ finanziert werden kann, hängt dann schon vom Zinssatz ab.
     
  5. DerMarc

    DerMarc

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    180.000€ zu 3,5% (die solltest du grad als Beamter locker bekommen, auch wenn das EK eher gering erscheint) macht bei komfortablen 2,5% anfänglicher Tilgung genau 900€.

    Ohne jetzt genauere Daten zu kennen, sollte man die Finanzierung locker darstellen können!
     
  6. passkale

    passkale

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    Das hört sich schon mal gut an. Hoffentlich sieht das die Bank genau so. Das EK ist so gering, weil wir in den letzten 2 Jahren eine Hochzeit und eine Familienkutsche für zusammen ca. 20T€ aus unserem Ersparten gestemmt haben.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Ob die Bank da mitspielt hängt von vielen Faktoren ab. Deswegen ist es unabdingbar, dass man sich zu einem Informationsgespräch mit der Bank zusammensetzt. Vorzugsweise sollte man bei seiner Hausbank anfangen, denn die kennt Euch und Eure finanziellen Verhältnisse am besten. Ob die Rate von 900,- €/Monat realistisch ist, das kann man erst sagen wenn die Einkommensverhältnisse bekannt sind. Zudem solltest Du auch daran denken, dass sich das Einkommen verändern kann. Gerade in jungen Jahren ist eher mit Einkommenssteigerungen zu rechnen, aber man muss auch daran denken, wie sich das Einkommen verhält wenn mal Kinder angesagt sind.

    Wichtig ist, dass Du so viel EK zusammenkriegst, dass die kompletten Nebenkosten gedeckt sind. Das macht es der Bank leichter, denn Banken haben schon Bauchschmerzen wenn sie den Kaufpreis komplett finanzieren sollen, und erst Recht wenn sie darüber hinaus auch noch Kosten finanzieren sollen die durch keinerlei Sicherheiten abgedeckt sind. Eine Bank muss ja auch den worst case betrachten, sprich wenn Du morgen aus irgendwelchen Gründen die Darlehen nicht mehr bedienen könntest und eine Verwertung der Sicherheiten erforderlich würde. Man hofft zwar immer, dass dies nie passiert, und meist klappt es ja auch, aber es gibt leider Fälle, da tritt dieser worst case ein, und darauf muss die Bank vorbereitet sein.

    Die Bank betrachtet also nicht nur den Bereich Sicherheiten, sondern auch die Kapitaldienstfähigkeit. Hierzu wird sie das Einkommen heranziehen (netto und nach Abzug einer PKV) und schauen was nach Abzug der Finanzierung noch für die Lebenshaltung übrig bleibt. Für die Lebenshaltungskosten gibt es Pauschalen, die von Institut zu Institut und von Region zu Region etwas unterschiedlich sind. Ist mit dem verbleibenden Einkommen die Lebenshaltung nicht sichergestellt, dann kann man ja rückrechnen wieviel Rate monatlich möglich wäre.

    Wenn es bisher möglich war die genannten Sparleistungen zu erbringen, dann unterstelle ich jetzt einfach mal, dass die 900,- € auch möglich sein sollten. Genaueres sagt Dir Deine Bank wenn sie die Einkommen sieht.

    Zum Zinssatz, da kann man nicht viel schreiben. Zwischen 3% und 4% ist alles möglich, wobei ich eher mal davon ausgehen würde, dass sich der Zinssatz im unteren Bereich dieser Spanne bewegen wird. Das kommt auch darauf an wie die Finanzierung zusammengestellt wird.

    Also, Termin vereinbaren und ab zur Bank. Ich denke auch, dass ein budget um die 200T€ machbar sein sollte. Die anf. Tilgung nicht zu niedrig wählen damit Ihr die niedrigen Zinsen nutzen könnt um Euch zügig zu entschulden.
     
  8. passkale

    passkale

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    Vielen Dank für deine Einschätzung. Die Bank ist schon kontaktiert und wird sich wegen einem Termin bei mir melden.

    Beim EK überschreiten wir Mitte des Jahres die 20T€ Grenze. Also sollten die Nebenkosten abgedeckt sein.

    Ein Kind ist schon da, d.h. wir können im Moment sowieso nur mit meinem Gehalt und dem Elterngeld meiner Frau rechnen.

    Wir hatten schon mal eine Zusage von der Bank für 180T€. Maßgabe damals war, dass wir mind. 2% tilgen und max. 800 € Rate zahlen können.
    Leider ist die damalige ETW dann doch mit Mängel behaftet gewesen und ich habe dann auf den zweiten Termin bei der Bank verzichtet, aber Rückmeldung war: wir finanzieren. Die Info hatte mir damals gereicht, weil für mehr als 180T€ wollt ich keine ETW kaufen. Wir mussten wie gesagt nur in der Zwischenzeit feststellen, dass 4,5 ETW rar gesät sind. Deswegen schwenken wir gedanklich im Moment in Richtung Reihenhaus und da ist 180T€ eher die untere Grenze.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    War das bei den gleichen Einkommensverhältnissen? Dann dürfte sich ja nicht viel geändert haben. Ist die Zusage schon länger her, dann wären die Zahlen zu aktualisieren.

    In meinen Augen unterste Untergrenze. Ich kenne die Immobilienpreise in Eurer Ecke nicht, und bei uns hier auf dem Land sind Reihenhäuser eher exotisch, aber wenn ich ein paar Kilometer weiter schaue, da gibt´s für 180T€ nicht viel. Du musst also genau darauf achten, was da angeboten wird, und ob bzw. welche zukünftigen Kosten damit noch zusammenhängen (Sanierung o.ä.). So was kann die schönste Finanzplanung ganz schnell auf den Kopf stellen.
     
  10. passkale

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    Im Grunde gleich geblieben. Hab jetzt glaub ich 60 € netto mehr. Das war vor einem halben Jahr.
    180T€ - 220T€ ist realistisch. Ich kenne welche die haben eins aus den 60ern (weitesgehend Urzustand) für 160T€ gekauft.
    Unser Gutachterausschuss hat folgendes ermittelt:
    http://www.boris.nrw.de/borisplus/data/IPUE/IPUE_5914000_2013_frei.pdf
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Beachte: "und einem dem Alter entsprechenden normalen Zustand"

    Ob dieser "normale" Zustand Deinen Ansprüchen genügt? Solche älteren Häuser erfordern immer Renovierungsarbeiten die bei einem Neubau erst einmal nicht anfallen. Zudem sind sie energetisch meist nicht auf den aktuellen Stand gebracht, sprich man muss mit entsprechenden Heizkosten oder Investitionen rechnen.

    Das alles ist kein Beinbruch, man muss es halt nur im Hinterkopf behalten. Wenn ich ein Auto kaufe das 10 Jahre alt ist, dann kann es in perfektem Zustand sein, es bleibt aber Technik von vor 10 Jahren. Ein Haus das beispielsweise 50 Jahre alt ist, hat halt seine beste Zeit hinter sich. Das kann vor 50 Jahren ultramodern gewesen sein, aber im Vergleich zu heutigen Standards kann es nur unterirdisch abschneiden. Es stehen also in absehbarer Zeit größere Maßnahmen an, beispielsweise Wasser, Heizung, Elektrik usw. Ist dann das budget bereits mit der Hausfinanzierung am Anschlag, dann steht man in ein paar Jahren vor einem Problem. Dann hat man zwar ein günstiges Haus erworben, schön jeden Monat seine Raten bezahlt, aber es bleibt keine Luft um das Haus auch zu erhalten oder zu modernisieren.

    Gruß
    Ralf
     
  12. passkale

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    Da hast du recht. Es sind aber immer mal wieder ältere RMH mit 230T€ inseriert die zwischenzeitlich modernisiert wurden.
     
  13. R.B.

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    Wenn das in´s budget passt, um so besser. Man muss halt schauen was man für sein Geld bekommt. Oft wird "modernisiert" nur um alte Mängel zu überdecken, oder aber die Arbeiten wurden nicht fachgerecht ausgeführt. Deswegen Augen auf beim Häuserkauf, und weil 2 Paar Augen mehr sehen als 1 Paar, sollte man sich am besten noch 1 Paar Augen mitnehmen das Erfahrung in der Bewertung von Gebäuden hat, und die Tricks kennt.
     
  14. passkale

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    Wir haben eine Bekannte, die ist Architektin :-)
     
  15. R.B.

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    Kann man gebrauchen. Wenn Sie dann auch noch Erfahrung mit älteren Gebäuden hat, um so besser.
     
  16. passkale

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    Sie kann uns zumindest sagen, ob wir noch mal einen ausgewiesenen Fachmann befragen sollen oder nicht.
     
  17. passkale

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    Ich war letzte Woche mal bei der Bank zu einem Beratungsgespräch. Ohne Objekt sagen die natürlich nichts genaues. Sie halten aber bei einer Rate von 900 € einen Kredit in Höhe von 190-210T€ für realistisch.
    Sie selber würden uns 1400 € Rate zutrauen, wenn sie nur mit dem Gehalt von mir rechnen (Kredit wäre dann 285T€). Jetzt frage ich mich natürlich, ob wir vlt zu teuer leben, wenn wir uns mit 500 € durch meine Frau nur 900 € Rate zutrauen. Das sind ja immerhin 1400+500-900=1000 unterschied.
    ich rechne wie folgt für eine dreiköpfige Familie:

    Nebenkosten 3,5€/qm 350,00 €
    Krankenversicherung 204,00 €
    Internet/Telefon 35,00 €
    Taschengeld 200,00 €
    Auto/Roller 80,00 €
    Sparen 120,00 €
    Sparen fürs Kind 25,00 €
    Bus 70,00 €
    Bausparen 130,00 €
    Zeitung 15,00 €
    Ergo 65,00 €
    Volkswohl 37,00 €
    Tanken 200,00 €
    Einkauf 550,00 €
    Hausrat/Haftpflicht 20,00 €
    Freizeit 200,00 €
    Instandhaltungsrücklage 300,00 €

    Summe: 2601 €
    Nettoeinkommen: 3553,02
    bleibt für die Rate 900-950 € übrig.
     
  18. Torian

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    Die Banken haben sehr niedrige Ausgaben-Pauschalen, bei 3 Personen je nach Bank gaaanz grob um die 1600€. Ich könnte davon nicht leben!
    Der Bank ist es egal ob du
    -in Urlaub fahren möchtest
    -woher die neuen Reifen kommen
    -woher das Ersatzauto kommt
    -womit du deine private Rente aufbaust...

    Am Ende musst du selbst rechnen wie viel Rate du dir "zutraust" und ob du für das Haus gewisse Einschränkungen in kauf nehmen möchtest.
     
  19. backbone23

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    Solang Du nicht auf eine höhere Rate als die Bank kommst, passt doch Alles. ;)
     
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  21. Selassie

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    Das musste ich auch feststellen. Die haben für den 2 kopfhaushalt nur 850€ zu Gründe gelegt. Das passt ja vorne und hinten nicht.
     
  22. #20 Annette1968, 13. Februar 2014
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    Ich finde deine Kalkulation auch realistisch. :) Im Gegenteil, 550 € / Monat für Einkauf (inkl. Kleidung! und sonstiger "harter" Waren) finde ich jetzt für einen 3-Personen-Haushalt nicht üppig. 400 € für Freizeit und Taschengeld im Vergleich auf den ersten Blick schon eher. wenn davon aber eben der jährliche Urlaub und das Fitnessstudio bezahlt werden, bleibt unterm Strich so viel auch nicht übrig - und leben wollt ihr ja auch.

    Ich würde also eher bei deinen 900 € bleiben. Und Gehaltssteigerungen und Sonderzahlungen wie Urlaubsgeld konsequent in Sondertilgungen stecken.


    PS: Das da: "Jetzt frage ich mich natürlich, ob wir vlt zu teuer leben, wenn wir uns mit 500 € durch meine Frau nur 900 € Rate zutrauen. Das sind ja immerhin 1400+500-900=1000 unterschied." hab ich aber nicht verstanden.... :D
     
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