wenig Eigenkapital und eigenes Haus -> Grundstückskauf + Neubau sinnvoll?

Diskutiere wenig Eigenkapital und eigenes Haus -> Grundstückskauf + Neubau sinnvoll? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Forum, wir leben im eigenen Haus in einer Wohngegend, die uns nicht gefällt, und haben jetzt die – recht einmalige – Gelegenheit, ein...

  1. MeikeD

    MeikeD

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    Hallo Forum,

    wir leben im eigenen Haus in einer Wohngegend, die uns nicht gefällt, und haben jetzt die – recht einmalige – Gelegenheit, ein Grundstück + Haus in unserer Wunschgegend zu kaufen. Der Verkehrswert des Grundstücks ist 78T, der Verkehrswert von Haus und Grundstück 110T. Der Kaufpreis läge wohl bei ca 85T. Das Haus würden wir abreißen und stattdessen neu bauen, bevorzugt ein Passivhaus, gerne auch Fertighaus. 150qm Wohnfläche ohne Keller reichen uns.

    Wenn ich die Kosten für Grundstück, Abriss und Neubau grob überschlage, lande ich bei ungefähr 380TEUR.

    An „flüssigem“ Eigenkapital haben wir nur ca 30T. Das Haus, in dem wir leben, gehört jedoch uns/ist abbezahlt und ist, über den Daumen, ca 170T wert. Unser gemeinsames monatliches Einkommen beträgt ca 4TEUR netto, Kinder sind weder vorhanden noch geplant, und unser Lebensstandard ist nicht besonders hoch oder ausschweifend. 1500 Euro könnten wir monatlich wohl erübrigen. Zusätzlich können wir noch mit ca 600 Eur Mieteinnahmen aus einer dritten, vermieteten Immobilie rechnen. Allerdings werden wir voraussichtlich nur noch 20Jahre berufstätig sein können, dann sollte die Finanzierung ungefähr abgeschlossen sein.

    Gibt es hier eine sinnvolle, vernünftige Möglichkeit der Finanzierung? Unser jetziges Haus, in dem wir leben, würden wir natürlich erst dann verkaufen (oder vermieten?) wollen, wenn wir in das neue Haus eingezogen wären.

    Dies ist alles noch sehr ins Blaue gedacht. Das Grundstücksangebot ist erst wenige Tage alt, und wir haben uns noch nirgendwo wirklich schlau gemacht. Vielleicht kann uns ja hier schon jemand raten, im Sinne von: „Hört sich gut an, müsste klappen.“ oder „Um Gottes Willen, wie soll das gehen?“ oder „Sehe leider keine Möglichkeit“.
    Einerseits ist das Grundstück/die Lage großartig, und ein Passivhaus wäre wirklich unser Traum. Wenn dies in unseren – vernünftigen – Möglichkeiten liegt, und wir diese Gelegenheit jetzt verpassen, würden wir uns ewig drüber ärgern. Andererseits möchten wir uns natürlich nicht ruinieren.

    Vielen Dank fürs Überlegen.
    Grüße, Meike
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Das funktioniert.

    Finanzierungsbedarf für das neue Haus 350T€, davon 200T€ längerfristig, 150T€ kurzfristig bis zum Verkauf der eigenen Immobilie. Ich habe hier nur mal mit 150T€ Verkaufserlös gerechnet, damit Du auf der sicheren Seite bist.

    Bei einer Finanzierung auf 20 Jahre, liegt die anf. Tilgung bei min. 3%. Zinssatz wird abhängig vom Aufbau der Finanzierung, sprich Einbindung von Fördermitteln, Zinsbindung usw. Rechnen wir einfach mal ganz grob mit 3% Zins, dann ergibt das eine monatliche Belastung von 1.000,- €.
    Bei einem Nettoeinkommen von 4T€, bleiben 3T€ für die Lebenshaltung von 2 Personen, wenn das nicht reicht, weiß ich auch nicht. Eine Bank sieht das wohl ähnlich.

    Zudem gehe ich beim Beruf "Lehrerin" von einem gesicherten Einkommen aus. Das dürfte bei der Bank auch noch Pluspunkte geben.

    Nun könnte man noch über die zweite Variante nachdenken, sprich wenn die vorhandene Immobilie im Vermögen bleibt und zukünftig vermietet werden soll. Hier wäre dann die vorhandene Finanzierung zu begutachten, und eine Verkehrswertermittlung wäre auch sinnvoll. Ob man dann diese Immobilie behält und die zukünftigen Mieteinnahmen ausreichen um die Finanzierung zu decken, das lässt sich rechnen. Man muss dabei nur aufpassen, dass man sich das nicht schönrechnet. Eine vermietete Immobilie produziert nicht nur Einnahmen, sondern auch Kosten (Unterhalt, Modernisierung etc.).

    Wenn dann auch noch Mieteinnahmen aus einer 3. Immobilie verfügbar sind, wäre zu prüfen, welcher Gewinn daraus erzielt werden kann. Auch hier gilt, Kosten nicht vergessen.

    Fazit: Das geringe Eigenkapital spielt bei dieser Betrachtung kaum eine Rolle, da dieses durch ein entsprechendes Vermögen und Einnahmen sowie Einkommen ergänzt wird. Mit Eurem Plan die monatliche Belastung bis 1.500,- € anzusetzen, liegt Ihr auf jeden Fall auf der sicheren Seite.

    Ich würde Nägel mit Köpfen machen. Gespräch mit der Hausbank suchen, dort Euren Plan vortragen, und dann sollen die sich mal Gedanken über eine sinnvolle Strategie machen. VOn den Rahmenbedingungen scheint alles zu passen, Details kann man dann austüfteln.

    Gruß
    Ralf
     
  4. MeikeD

    MeikeD

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    Hallo Ralf,

    danke für deine rasche Antwort und Einschätzung!

    Ich gehe auch immer lieber auf Nummer sicher - wenn die Finanzierung auch bei einem etwas geringeren Verkaufserlös für unser derzeitiges Haus und bei geringeren Mieteinnahmen (ich ziehe im Kopf immer 1/3 bis 1/2 für Kosten und Modernisierungen ab) zu stemmen wäre, dann beruhigt/erleichtert mich das sehr. :)

    Ein Unsicherheitsfaktor ist noch der von mir geschätzte Betrag für den Neubau. Da müssen wir uns auch noch schlauer machen.

    Werden wir machen. Danke dir nochmal!
    Grüße, Meike
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Tja, da kann ich Dir jetzt auch nicht weiterhelfen. Unterstelle ich mal, dass Erwerbsnebenkosten noch aus Eigenmitteln bestritten werden, dann bleiben nur für das Haus etwa 300T€ an budget. Ob das für ein PH nach Euren Vorstellungen ausreicht, da bin ich überfragt. Für 150m2 mit sehr niedrigem Heizenergiebedarf sollte das auf jeden Fall ausreichen, zumal wenn auf architektonische Spielereien verzichtet wird, d.h. Grundriss etc. nicht unnötig kompliziert machen.

    Ach ja, Du solltest noch abklären, was auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Wookie81

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    - Ich gehe mal davon aus, dass ihr die letzten Jahre mit eurem Gehalt das Haus abbezahlt und das Eigenkapital angespart habt? Sonst passen die Zahlen für mich absolut nicht zusammen...
    - Und was ich auch nicht verstehe: Ihr verdient 4 k€, habt keine Kinder/keinen hohen Lebensstandard/keine Kaltmiete, aber könnt nur 1500€ erübrigen? Was macht ihr mit eurem Geld?


    Ich sehe für euren Plan keinerlei Probleme, sondern sehr günstige Konditionen. Wenn nicht die Gefahr besteht, dass das Objekt weggeschnappt wird, würde ich möglichst viel vorher klären: Was darf gebaut werden? Was wollen wir (Bungalow, eckiger Kubus mit Flachdach etc.)? Wieviel würde das bei einem Hersteller x in etwa kosten?. Nicht vergesssen der Abriss (Asbest/Altlasten?) und Spartenneuanschluss kostet auch nochmal was.

    Gruß
    Wk
     
  7. MeikeD

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    Hallo Ralf, hallo Wookie,

    Da ich für den Abriss mit 12-15TEur rechne, eher weniger: ca 280T? Ist vermutlich doch zu knapp gerechnet, wenn noch z.B. eine Garage dazu kommt, fällt mir gerade auf.
    Kontakt zum Bauamt muss ich noch aufnehmen. Die Bebauung der Nachbargrundstücke ist aber recht "abwechslungsreich": Vom Bauernhof mit Front direkt an der Straße bis zum 1stöckigen EFH mit einigem Abstand zum Bürgersteig ist alles dabei.
    Das Haus mussten wir nicht abbezahlen, es war quasi ein Geschenk. Wir leben auch noch nicht lange dort.
    Noja, Strom, Wasser, KV etc. hatte ich noch nicht rausgerechnet. Kommt vermutlich auf die Definition von "netto" an. In den letzten Jahren haben wir z.B. auch einiges an Geld in unseren Garten und in Renovierung gesteckt. Vielleicht könnten wir auch mehr erübrigen als 1500, aber ich möchte ungern so optimistisch/knapp rechnen, dass kein Spielraum mehr übrig ist, falls z.B. Auto oder Waschmaschine den Geist aufgeben. Insgesamt empfinde ich unseren Lebensstandard als entspannt aber sicher nicht extravagant.

    Ja, diese Schritte werden wir jetzt wohl der Reihe nach unternehmen. Vor evtl. unangenehmen Überraschungen beim Abriss habe ich auch ein wenig Angst.

    Termin beim Bauamt: Gibt es einen Bebauungsplan? Was darf gebaut werden? Ist für die direkte Umgebung in näherer Zukunft ein Neubaugebiet geplant? (Hoffentlich nicht.)
    Termin bei der Bank: Finanzierungsmöglichkeiten abklopfen
    Recherche bei Passivhausherstellern und Kontaktaufnahme

    Tja. Und dann so bald wie möglich kaufen. Mit dem Neubau muss ja noch nicht sofort begonnen werden, da können wir uns ja noch etwas Zeit lassen, um Anbieter zu recherchieren und unsere Vorstellungen zu entwickeln.

    Schon sehr aufregend, das alles. :bounce:
    Nochmal Danke für eure Überlegungen und Einschätzungen!

    Grüße, Meike
     
  8. R.B.

    R.B.

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    #

    Wo liegt das Problem? 30% des verfügbaren Einkommens in die Finanzierung stecken, das gibt eine solide Finanzierung und man muss sich bei den Lebenshaltungskosten auch nicht zu sehr einschränken. Es muss ja nicht jede Finanzierung so auf Kante genäht werden, dass die zukünftigen Hausbesitzer schon 2 Wochen vor Monatsende nicht mehr wissen, was sie zum Essen auf den Tisch stellen sollen.

    Es ist doch beruhigend, wenn man neben dem Hausbau auch noch leben kann.

    Ich hätte ein Problem mit der Planung wenn die Lebenshaltung zu Lasten der Kapitaldienstfähigkeit ginge, sprich 1% Tilgung weil man ansonsten nur 3 Mal anstatt 4 Mal im Jahr in Urlaub fahren kann, aber das ist hier bei weitem nicht der Fall. Es soll ja noch Leute geben, die monatlich mehr für das Leben ausgeben als die Lebenshaltungspauschalen der Banken vorsehen. Warum nicht? Es bleibt doch letztendlich jedem selbst überlassen, was er mit seinem überschüssigen Geld anstellt.
    Klar könnte man auch mit 4% tilgen oder mit 5%, auch das wäre bei den Zahlen noch kein Hindernis, aber wenn die Planung auf 20 Jahre angelegt wird, dann ist das doch auch OK.

    Gruß
    Ralf
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Es gibt auch gute Planer die sich auf PH spezialisiert haben. Es muss ja kein Haus von der Stange sein. Letztendlich geht es darum, welche Wünsche erfüllt werden sollen.

    Gruß
    Ralf
     
  10. Wookie81

    Wookie81

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    Nur als Hinweis: Wir haben in München für ein altes, kleines Siedlerhaus (8x8m, KG, EG und ausgebautes DG) für Abriss/Entsorgung und Baugrube (10,5x10,5m) knapp 20 k€ gezahlt. Eine Seite war voll mit Asbestfaserplatten, die gingen recht günstig weg für weitere ~500€.

    Problem nirgens, ich verstehs nur nicht! Ich stimm euch beiden ja voll zu (lieber zu pessimistisch und keine knappe Finanzierung), aber nur 1500€ zur Verfügung bei 4000€ Netto heißt, dass ihr jeden Monat für irgendwas 2500€ ausgebt. Und Kinder, Miete und Luxus sind es ja anscheinend nicht...

    Wie geschrieben: Für die Finanzierung alles kein Problem, ich wollte nur darauf hinweisen, dass mir die Zahlen komisch vorkommen.
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Ach, die 2.500,- € im Monat sind so viel nun auch wieder nicht.

    Oben hat Meike beispielsweise geschrieben:

    meine KV/PV kostet um die 600,- €/Monat, das wären bei 2 Personen allein schon 1.200,- €. Stromkosten liegen um die 100,- €/Monat, Wasser kann man bei 2 Personen auch schnell mal 50,- €/Monat versenken. So ein Haus muss man auch beheizen, je nach Alter, Größe, Dämmstandard, Heizung, gehen da schnell 150-200,- €/Monat durch den Schornstein. Dann muss man vielleicht noch ein paar Kilometer zur Arbeit fahren, und fährt anstatt einem 3Liter Lupo ein Auto das sich 8 oder 10 Liter/100km gönnt, usw. usw.

    Dann kommen noch so "Kleinigkeiten" wie eine neue WaMa, oder die Spülmaschine gibt ihren Geist auf, oder man hat am Haus, Garage, Garten was zu reparieren, das Auto braucht eine neue Winterbereifung, oder es muss wegen einem Defekt in die Werkstatt, das Esszimmer könnte mal einen neuen Tisch mit Stühlen vertragen, der WoZi Schrank hat auch seine besten Tage hinter sich, da sind die paar Euro schneller weg als man denkt.

    Bei vielen Finanzierungen wird zu knapp gerechnet, nur weil man einmal einen Monat auch mit weniger Geld auskommen konnte. Selbst die Pauschalen der Banken sind Vielen ja noch zu hoch, aber wenn man einmal genauer hinschaut, und daran denkt, dass so eine Finanzierung eine langfristige Angelegenheit ist, dann muss man aufpassen, dass am Ende des Geldes nicht mehr so viel Monat übrig ist. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  12. patriotsftw

    patriotsftw

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    Ich hoffe mal, dass ihr die 1500 locker auf die Seite legen könnt. Bei der Finanzierung solltet ihr ja kaum Probleme haben bei den Vermögenswerten die ihr habt(wenn ich das richtig verstehe 2 abbezahlte Immobilien). Wenns um den Neubau geht, dann spart nicht, wenn euch was wichtig ist, ihr seit eines der wenigen Paare die ich kenne, die scheinbar nicht ihre Existenz aufs Spiel setzen beim Hausbau, also gönnt euch alles, was leistbar ist. auch. denn ihr werdet wohl den Rest eures Lebens in diesem Haus dann bleiben, und da will man sich doch nicht im Nachhinein ärgern, wenn man an der falschen Ecke gespart hat.
    Viel Erfolg
     
  13. Pascal82

    Pascal82

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    hallo so wie ich es sehe
    drückt es weder am geld noch an der zeit!
    muss es das eine spezielle grundstück sein, und muss das unbedingt jetzt gleich passieren
    oder ist bis zum kauf noch zeit???

    ansonnsten verdient ihr ja ganz gut und wohnt annähernd gratis (bis auf nebenkosten)

    wenn dem so ist würde ich jetzt nix übers knie brechen.
    schaut euch häuser an, geht auf messen, schaut was es alles giebt, lest euch ein.
    in der zeit spaart ihr noch schnell weg was geht.
    und dann geht zum planer und plant euer traumhaus, ob passiv oder niedrigennergie ist doch egal
    ihr müsst euch drin wohlfühlen und ob ihr 300€ heizkosten oder 800€im jahr habt was solls....
    baut das was euch gefällt.
    bis ihr anfangt habt ihr sicher nochmal 20-30K€ mehr eigenkapital und eure finanzielle situation ist alles andere als
    angespannt.
     
  14. benutzer1

    benutzer1

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    Ich verstehe ja immer noch nicht, warum man ein großes Haus braucht, wenn man keine Kinder in die Welt setzen möchte.

    Und dann noch als Lehrerin?
    Das ist normalerweise einer der Berufsgruppen, die mindestens ein Kind zur Welt bringt...

    Da braucht man sich in Deutschland über nichts mehr zu wundern...

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  15. Ortwin

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    Auch ich finde, dass 4000 Euro im Monat nicht so viel Geld ist, zumindest wenn man so ein Projekt wie ihr vorhabt. Das verdient man doch als Lehrerin schon alleine. Arbeitet dein Mann auch, Meike, oder bist du lediglich halbtags?
    Wenn nur 2500 Euro im Monat übrig bleiben, kann das schon knapp werden..
     
  16. Julius

    Julius

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    Sie brauchen ja kein größeres Haus, sondern wollen die Wohnlage wechseln.

    Da es aber nicht eilt, könnte man ja gestaffelt vorgehen:
    Nach Abklärung der Bebaubarkeit im ersten Schritt das Grundstück kaufen.

    Danach hat man doch viel Zeit für Planung und weiteres Vorgehen!
    Aber der gewünschte Standort ist eben gesichert.
    Und man kann schon mal eine Weile Tilgung üben.
     
  17. coco77

    coco77

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    lol.. hust.... 4000€ alleine... netto.... also wo lebt ihr denn..... ich wunder mich bald echt über nichts mehr..
    kein wunder, dass die leute so eine verschrobene vorstellung von der beamtenbesoldung haben....

    ich arbeite voll.... ich sag nur A12 (grundschule/sek 1 in nrw) ... und da bist du dann eher netto im bereich von 2500€ und davon musst du noch die private krankenkasse abziehen... da man als häuselbauer meist noch nicht 53 ist und die höchste dienstaltersstufe erreicht hat... ich empfehle nur.. http://oeffentlicher-dienst.info/c/t/rechner/beamte/nw?id=beamte-nrw-2014
     
  18. rodopp

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    also da sieht man, wie manche Leute über die Gehälter denken ...
    was ist heutzutage schon 4.000 € netto, das verdient schon eine Lehrerin nur mal so (und Dein Beispiel bezieht sich auf NRW, wieviel ist es dann z.B. in Mecklenburg-Vorpommern und vielleicht nicht Vollzeit)

    Ich habe solche Erfahrungen mit Anwälten, die denken auch, dass 5.000-10.000 € übliche Netto-Einkünfte einer durchschnittlichen Familie heutztage sind ;-)
     
  19. R.B.

    R.B.

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    Du glaubst gar nicht wieviele Leute den Unterschied zwischen Brutto und Netto bis heute noch nicht kennen. ;)

    Das solltest Du nicht machen. So schlimm ist der Job nun auch wieder nicht, und Alkohol war noch nie eine Lösung. :mega_lol:

    Dann ganz schnell dort bewerben, da gibt es auch A16 Stellen:

    http://www.schulministerium.nrw.de/docs/bp/Ministerium/Stellenausschreibungen/index.html

    oder gleich die Ministerin vom Sessel schubsen. ;)

    Gruß
    Ralf
     
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    Hallo Maike,

    wenn Euch die jetzige Lage Eures Hauses nicht gefällt, ist die Frage ob diese potentiellen Interessenten auch nicht gefällt. Evtl. könnte es dann schwieriger werden diese Immobilie zu veräussern bzw. im schlimmsten Fall nicht mit dem von Euch gedachten Verkaufserlös. Dann wäre da eine finanzielle Lücke. Weil zwischen dem was man gerne erzielen würde oder erzielen muss und dem was man letztendlich bekommt können Welten liegen.

    Das war mir gerade noch eingefallen, dass Ihr das auch bedenkt.

    Gruß

    Der Tom
     
  22. Ortwin

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    Wenn das so ist, müssen wir uns nicht wundern, dass NRW zusammen mit den Stadtstaaten das Schlusslicht im aktuellen PISA-Test bildet, coco.
    Da kann ich nur hoffen, dass unser Horst und unser Ludwig Spaenle ihre Schäfchen besser entlohnen. Ich möchte nämlich, dass unsere Kinder von motivierten, weil ordentlich bezahlten Lehrer/innen unterrichtet werden.
     
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