Wer darf niedrigsten m²-Preis festlegen?

Diskutiere Wer darf niedrigsten m²-Preis festlegen? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, unser Einfamilienhaus wird auf ein Grundstück gebaut welches bisher noch meinen Schwiegereltern gehört. Im Prinzip bekommen wir...

  1. #1 MillionsterNutz, 17. Dezember 2012
    MillionsterNutz

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    Hallo zusammen,

    unser Einfamilienhaus wird auf ein Grundstück gebaut welches bisher noch meinen Schwiegereltern gehört. Im Prinzip bekommen wir das Grundstück geschenkt, allerdings hat die Sache einen kleinen Haken: Das Grundstück ist nicht im Privatvermögen sondern im Unternehmensvermögen des Betriebs vom Schwiegervater, d.h. das Grundstück kann nicht einfach so verschenk werden, es wird wohl ein Vekehrswert angesetzt werden und anhand dem wird dann wohl auch die Unternehmenssteuer berechnet welche dann früher oder später ans Finanzamt abgeführt werden muss. Diesen Betrag müssen wir stemmen und bei max. 42% (laut Steuerberater vom Schwiegervater) ist das dann doch noch einiges.
    Da liegt natürlich die Idee nahe, dass wir erst mal versuchen wollen den Grundstückspreis zu drücken, denn tatsächlich gibt es auf dem Grundstück ein Leitungsrecht für die angrenzenden Nachbarn und ausserdem ist eine Werkstatt direkt neben an - es sollte also was machbar sein.
    Jetzt stelle ich mir die Frage: Wer legt den niedrigsten Preis am Ende fest? Der Notar, die Beamten von Bauamt, die vom Finanzamt, oder kann ich am Ende vielleicht doch einfach 1€ je m² ansetzen?

    Kann mir da jemand kurz weiterhelfen?

    Viele Grüße

    Ralf
     
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  3. robinson

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    Du bist ja lustig... 1 €/m² :-)

    Wenn das Grundstück sich im Betriebsvermögen Deines Vaters befindet, muss er es vor der Schenkung an Dich entnehmen. Diese Entnahme löst einen Gewinn aus. Die Höhe dieses Gewinns ist steuerrechtlich mit dem Teilwert = Wiederbeschaffungskosten netto zu bewerten.

    Erstmal muss aber der Steuerberater Deines Vaters den Entnahmegewinn ermitteln - denn er erstellt die Einkommensteuererklärung und Gewinnermittlung. Das Finanzamt prüft diesen Wert dann erstmal nach, ob er "plausibel" erscheint.

    Das unbebaute Grundstück wird dann von Deinem Finanzamt anhand des Bodenrichtwerts für Eure Lage * m² ermittelt. Es bleibt Dir freigestellt, durch einen Sachverständigen einen niedrigeren reellen Wert des Grundstücks aufgrund von Besonderheiten, die nicht in den Bodenrichtwerten schon enthalten sind, nachzuweisen.



    Gruß
    Jochen
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 18. Dezember 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Wenn es im Betriebsvermögen ist, dann ist es in den Büchern mit einem Wert X gelistet. Die Basis, auf der dieser Wert ermittelt wurde, bildet die Basis für den Wert bei der Entnahme.
    Wertmindernd (oder auch wertsteigernd) sind nur Umstände, die während der Zeit zwischen Aufnahme ins und Entnahme aus dem Betriebsvermögen eingetreten sind.

    Vergleich es einfach mit einem Auto.
    Wenn Du, um viel Steuern zu sparen, in einem fetten Jahr ein Auto kaufst und das so richtig vollpackst - einmal die Zusatzausstattungsliste durchgehend angekreuzt - dann holt Dich das beim Verkauf ein.
    Da gelten dann auch wieder alle Zusatzausstattungen. Nur Beulen und den normalen Wertverlust kannst runterrechnen.

    Wenn also das Leitungsrecht schon beim Kauf bestand, kannst Du das nicht zusätzlich abrechnen. Das muss im Wert des Betriebsvermögens schon drinstecken - wie auch immer.
    Dito für die Werkhalle, wenn die nicht später errichtet wurde.
     
  5. robinson

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    Das ist steuerrechtlich nicht richtig....

    Das unbebaute Grundstück ist mit den historischen AK (von Gott weiß wann... ???) in der Bilanz. Diese bilden handels- und steuerrechtlich auch die Bewertungsobergrenze für die Bilanzierung = "Buchwert".

    Für Entnahmen ist jedoch der Teilwert anzusetzen. Dieser entspricht den heutigen Wiederbeschaffungskosten (netto).

    Etwas unglücklich habe ich oben schon vom "Gewinn" geschrieben. Was an Gewinn hängen bleibt ist dann Teilwert (=Wert heute) abzüglich Buchwert (=AK/Einlagewert des Grundstücks). Diesen muss er dann mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Umsatzsteuer entsteht im übrigen keine.

    z.B.

    heutiger Wert: 100.000 € (ermittelt aus Bodenrichtwerten/Sachverständigengutachten/o.ä.)
    abzüglich Buchwert: 40.000 € (bei unbebauten Grundstücken i.d.R. die historischen AK)
    = 60.000 € Entnahmegewinn (zu versteuern)

    Da Grundstücke ja mitunter sehr lange im BV schlummern und Baulandpreise in dieser Zeit gewaltig steigen, kann da eine ordentliche Summe rauskommen. Kann - nicht muss. Kann auch zu null ausgehen, wenn heutiger Wert = hist. AK.

    Gruß
    Jochen
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 18. Dezember 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich schrieb ja bewusst B A S I S für die Entnahme.
    Sollte heissen - es sind für die Bewertung die selben Grundlagen heranzuziehen!!!

    Ich kann nicht heute eine Werkhalle wertmindernd ansetzen, wenn die schon bei der Aufnahme ins Betriebsvermögen (nicht zwingend = Kaufzeitpunkt) da stand. Dito Leitungsrechte usw.

    Wertmindernd, dummerweise aber auch werterhöhend wirken sich nur Umstände aus, die zwischen der Aufnahme ins Vermögen und dem Zeitpunkt der Herausnahme aus dem Vermögen eingetreten sind.
    Eben wie eine Beule beim Auto!
     
  7. JaquesTati

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    Da sträuben sich ja einem die Nackenhaare!!!

    Am besten stattet man das FA direkt mit einer Einzugsermächtigung aus.


    @Robinson

    Formal habe Sie natürlich vollkommen Recht, in Normalfall bilden sich für Grundstücke – vor allem wenn sie schon länger zum Betriebsvermögen gehören – stille Reserven, die beim Ausscheiden aus dem Betriebsvermögen entsprechend besteuert werden. Das wird einem auch schon in der Erstsemestervorlesung BWL-B vermittelt.

    Aber man macht es sich zu bequem – das FA dankt – einfach als Vergleichsgrundlage den Bodenrichtwert heranzuziehen, zuweilen sind diese Zahlen nämlich der größte Nonsens aller Zeiten und entsprechen entgegen der allgemeinen Meinung nicht der Realität

    @MillionsterNutz

    zwei kurze Anmerkungen

    1.) Preisbildung mittels Angebot und Nachfrage

    2.) Setzen Sie sich mit einem fähigen Steuerberater zusammen und eruieren sie zusammen einmal alle LEGALEN Gestaltungsmöglichkeiten, kostet zwar Zeit und bedingt ein Kreativität und Fachwissen, aber könnte sich am Ende in barer Münze auszahlen. Und falls der Steuerberater von vornherein schon sagt, dass es keine Alternative gäbe, dann hat er sich schon einmal eine Vorlesung von robinson angetan und schwimmt sauber und bequem auf der Staatslinie mit. ;-))

    mfG

    JaquesTati
     
  8. Markul

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  9. face76

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    Was wäre, wenn die Firma dir das Grundstück günstig verkauft???

    - Es kann doch sicherlich niemand dem Firmenchef vorschreiben, wie teuer das Grundstück sein muss! Schließlich kannst du ein neues Auto, das du für 20.000 Euro gekauft hast, fünf Tage später für 15.000 Euro weiterverkaufen...

    Face
     
  10. H.PF

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    versuche nie das Finanzamt zu verarschen...


    die kennen solche Spielchen schon zur Genüge...
     
  11. Gurkensalat

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    Als Privatmensch darfst Du das Auto sogar verschenken, ich biete mich hier gerne als Empfänger an. Als Firma geht das tatsächlich nicht, da Dir das Finanzamt natürlich sonst gewaltig auf die Füße steigt. Insofern: Das Finanzamt kann und wird bei einem zu niedrigen Preis (völlig zu recht!) hellhörig.
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 19. Dezember 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Falsch - auch als Firma darfst Du das Auto verschenken. Dann kommt nur der freundliche Finanzbeamte und schätzt einen üblichen Verkaufspreis und setzt den statt eines tatsächlichen Preises in die Steuerberechnung ein.

    So einfach ist das. Ist der Beschenkte gar noch jemand, der keinen Freibetrag gegenüber dem Schenker hat, wird der auch noch Schenkungssteuer zahlen.
     
  13. R.B.

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    Definiere "günstig". Ein günstiger Verkauf wäre kein Problem, ein billiger Verkauf aber schon. Der Kaufpreis muss angemessen sein, und über das "angemessen" kann man nun vorzüglich streiten. Grundlage wäre (s.o.) Bodenrichtwert, Wertermittlung durch einen SV o.ä. Davon kann man aber abweichen sofern man diese Abweichung auch glaubhaft begründen kann. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn die Firma schnell Geld braucht und durch einen "Rabatt" der Verkauf deutlich beschleunigt wird, oder wenn dadurch eine Insolvenz oder Zwangsverwertung abgewendet werden kann, usw. usw.

    Ein Abschlag beim Kaufpreis ist somit sicherlich möglich, aber ein "billiger" Kaufpreis wird dazu führen, dass das FA hier einen realistischen Wert ansetzen wird, egal was man beim Verkauf erlöst hat, vor allen Dingen wenn dann auch noch ein Verkauf an einen nahen Verwandten erfolgt. Es würde mich auch nicht wundern, wenn ein "paar Tage" später eine BP in´s Haus stünde, denn das FA versteht da gar keinen Spaß.

    Deswegen ist es wichtig, dass der aktuelle Wert möglichst zuverlässig ermittelt wird, damit man erst gar keine Angriffspunkte für eine Diskussion liefert. Weist die Wertermittlung eine entsprechende Wertsteigerung auf, dann ist es eben so.

    Gruß
    Ralf
     
  14. robinson

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    Gerade bei Geschäften unter nahen Angehörigen würde ich auf solche Spielchen verzichten.

    Wenn eine Schenkung geplant ist, sollte man eine solche auch durchführen. Die steuerlichen Konsequenzen sind auch nur fair --> schließlich war das Grundstück jahrelang (und mit allen steuermindernden Konsequenzen!) BV.

    Selbst es für einen realistischen Preis an die Tochter/den Sohn verkauft wird, muss das auch tatsächlich durchgeführt werden (!) und u.a. löst das ja dann auch wieder GrESt aus, die bei der Schenkung nicht anfiele. Im Bereich von Eltern --> Kinder sollte die Schenkungssteuer bei 99 % aller Grundstücke für den privaten Hausbau in Deutschland keine Probleme geben (nicht "teuer" genug).

    Ist denn der Mehrwert des Grundstücks so eklatant?

    Eigentlich ist diese Problematik viel "schlimmer", wenn vormals gemischt genutzte bebaute Grundstücke entnommen werden soll, weil das Gebäude durch die Afa nach spätestens fünfzig Jahren keinen Buchwert mehr hat und der Entnahmegewinn entsprechend hoch ist. Bei unbebauten ist das in der Regel nicht sooo dramatisch, weil ein Buchwert deutlich > 1 € vorliegen sollte.

    Gruß
    Jochen
     
  15. Gurkensalat

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    Jepp, ist mir schon klar. War nicht richtig ausgedrückt, danke für die Korrektur. Der Vorschlag von face76 zielte ja darauf ab, durch einen geringeren Preis die abzuführende Steuer zu mindern. Ich wollte nur klar machen, dass das Finanzamt bei so etwas nicht mitspielt. (Wir hatten selbst die Frage mal bei Entnahme eines Firmenwagens bei Geschäftsauflösung; das musste genau mit Zeitwert usw. gemacht werden, damit man sich keine Tricksereien vorwerfen lassen kann.)
     
  16. robinson

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    Es zählt allerdings als Wert, was es mich kosten würde den Gegenstand wiederzubeschaffen (=Einkaufspreis).

    Das ist dann noch mal etwas günstiger als der marktübliche Verkaufspreis.

    Der "freundliche Finanzbeamte" würde sich bei dem o.g. Auto am Händlereinkaufswert lt. Schwackeliste.

    Gruß
    Jochen
     
  17. Bruno

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    Zurück zur Ausgangsfrage: Das Finanzamt muss das Bewertungsgesetz anwenden.

    Darin steht z.B. im Sechsten Abschnitt "Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz, von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften und von Betriebsvermögen für die Erbschaftsteuer ab 1. Januar 2009":

    § 179 Bewertung der unbebauten Grundstücke

    Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 des Baugesetzbuchs). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

    Vereinfacht: Fläche x amtl. Bodenrichtwert
     
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  19. Bruno

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    Alternativ zu "Fläche x Bodenrichtwert" bleibt noch der Nachweis eines "niedrigeren gemeinen Werts" nach § 198 BewG. Hier müsste ein Gutachter ran, damit das Finanzamt das anerkennt. Beispiele, um den Bodenrichtwert zu unterschreiten: ungünstiger Zuschnitt, geringere Bebaubarkeit (GFZ) als das Richtwertgrundstück, andere Fläche als das Richtwertgrundstück (i.d.R. Übergröße).
     
  20. #18 MillionsterNutz, 19. Dezember 2012
    MillionsterNutz

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    Hallo zusammen,

    sorry dass ich erst so spät reagiere, ich war etwas im Stress. Es wurde inzwischen eigentlich alles beantwortet was ich wissen wollte.
    Aktuell ist der Bodenrichtwert in unserer Gegend bei 230€/m², aufgrund der Werkstatt nebenan hat der Herr vom Bauamt mal eben 180€ als realistisch angegeben. Ich werde mich bei Gelegenheit nochmals mit ihm unterhalten weil ich mir nicht sicher bin ob er damals auch das Leitungsrecht mitbedacht hat. So oder so werde ich versuchen dass er mir seinen m²-Preis irgendwie schriftlich festhält - ich denke für die Kollegen vom Finanzamt dürfte sein Wort schon mal ziemlich viel gelten. Bin mal gespannt ob das so klappen wird wie ich mir das vorstelle...

    Wenns dann alles mal durch ist werde ich versuchen hier nochmal ein Update zu posten (wenn der Thread dann noch bearbeitet werden darf).

    Nachmals vielen Dank für die detaillierten Infos!

    VG

    Ralf
     
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Wer darf niedrigsten m²-Preis festlegen?

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