Wer kauft schon ein altes Fertighaus!?

Diskutiere Wer kauft schon ein altes Fertighaus!? im Holzrahmenbau / Holztafelbau Forum im Bereich Neubau; Hallo, wir überlegen im Moment ein Haus zu kaufen. Es ist ein Fertighaus in Holzständerbauweise gebaut, Baujahr 1985. Die Wohnfläche incl....

  1. COH6

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    Hallo,

    wir überlegen im Moment ein Haus zu kaufen. Es ist ein Fertighaus in Holzständerbauweise gebaut, Baujahr 1985. Die Wohnfläche incl. Einliegerwohnung liegt bei ca. 200 m². Das Dach wurde 2001 komplett neu gemacht, Solar- und Photovoltaikanlage wurde damals angelegt, eine Pelletsheizung eingebaut. Im Haus liegen weitgehend Holzdielenböden.

    Kann mir jemand eine Hausnummer sagen, was bei einem Haus das knapp 25 Jahre alt ist in den kommenden Jahren sanierungstechnisch auf uns zukommen kann? (abgesehen von Renovierung von Bad, neue Heizkörper u. ä.)

    Danke für eure Meinungen
     
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  3. #2 DerSuchende, 18. Februar 2009
    DerSuchende

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    OH, ich Tippe: viel bis nix

    Aber wenn man sich unbehaglich fühlt, gehen doch "einige" zum Arzt (natürlich seines Vertrauens). Der macht dann hoffentlich eine umfangreiche Untersuchung mit Schadensbericht oder Glückwunsch zur besten Gesundheit!

    Auf dem Bau haben die "Ärzte" viele Namen. Reine, wohl überlegte, Vertrauenssache!

    MfG
     
  4. Shai Hulud

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    Leider nein, ohne Ortstermin und je nach verwendetem Baumaterial auch Schadstoffmessungen wird das nix. [​IMG]

    Kernsanierung Fertighaus Holzständer

    Fertighaus Bj. 1974 sanieren oder abreißen?



    Hallo Suchender,

    es gibt keine gesunden Menschen, die sind einfach nur nicht ausreichend untersucht worden. Das gilt genauso auch für Häuser. :winken
     
  5. #4 DerSuchende, 18. Februar 2009
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    :yikes? Alle nicht nicht richtig untersucht

    Bei uns wollen die Hausärzte, Aschermittwoch, streiken. Begründung:
    "Sie wollen auf die völlige Verunsicherung in der Gesundheitspolitik aufmerksam machen. Die Forderungen der Politiker sind nicht umsetzbar".

    MfG
     
  6. #5 Torsten Stodenb, 18. Februar 2009
    Torsten Stodenb

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    Wenn Du krank bist, zieh' in ein Holzhaus. Wenn das nicht hilft, geh' zum Arzt. (schwed. Sprichwort)
    Bei Baujahr 1985 dürfte es in der Substanz des Hauses kaum Schadstoffe geben. Ich würde zunächst den Hersteller fragen, was der zu der Zeit verarbeitet hat. Und generell würde ich einen Holzbaufachmann bitten, sich das Haus anzusehen, ob es Problemstellen gibt, die z.B. auf Feuchtigkeit hinweisen.
     
  7. COH6

    COH6

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    Danke schon mal für die bisherigen Antworten.

    Was meint ihr denn so, dürfte sowas kosten, der Verkäufer spricht von 230000 VB - das Haus steht schon 3 Jahre leer. Von einem Techniker im Gas/Wasser Bereich haben wir eher 160.000 - 190.000 als Preisvorstellung gesagt bekommen...

    Feuchtigkeit dürfte wohl keine im Haus sein. Es war bis zur Scheidung von den Besitzern bewohnt, ich denk auch nicht, dass Schadstoffe im Haus sind. Sollte man trotzdem eine Schadstoffmessung durchführen lassen?
     
  8. stefanSmi

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    Hi,

    bzgl Schadstoffe nicht nur die Lust messen sondern ruhig auch mal was "aufmachen" (sprich anbohren etc) Das dürfte dem verkäufer (wenn es nicht überhand nimmt und oder er was zu verbergen hat, nichts ausmachen).
    Denn es kann ja auch z.B. schädliche Holzimprägnierung, Asbest o.ä verbaut worden sein (ich bin kein Fachmann und weis daher auch nicht wann welche Stoffe verboten worden sind)
    Was ich aber weiß das bei einem Längeren Leerstand die ersten Messungen nicht zwingend aussagekräftig sind, ich sollte selber als Schüler wieder in die Schule rein, weil ja ohne geregelten Schulbertieb die Asbestfasern nicht aus der Wand "geschüttelt" wurden und damit die Messung zu gut ausgefallen wäre:irre
     
  9. #8 Torsten Stodenb, 19. Februar 2009
    Torsten Stodenb

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    Wenn Du krank bist, zieh' in ein Holzhaus. Wenn das nicht hilft, geh' zum Arzt. (schwed. Sprichwort)
    Sicher nicht mehr 1985. Den Hersteller Fragen genügt m.E. Was soll das Anbohren bringen? Nicht alle Schadstoffe riecht man, und kleine Mengen vielleicht sowieso nicht.

    Aber 230.000,- für 200 m² mit der beschriebenen Ausstattung erscheinen mir zu billig! Wenn dann jemand meint, das sei noch zu teuer, fangen die Fragen an. Liegt es an der Lage? Was für eine Fassade hat das Haus? Und in welchem Zustand befindet sie sich? Keller oder Bodenplatte? Feuchtigkeit im Keller? Ich würde schon sagen: Fachmann dranlassen! Das rechnet sich immer.

    Welcher Hersteller ist es denn? Gibt es Unterlagen über Wandaufbau, Konstruktion und Statik?
     
  10. Shai Hulud

    Shai Hulud

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    Die Antwort der Hersteller kenne ich bereits: Von uns wurde stets nur unbedenkliches Material verwendet. :Roll

    Der Leerstand sollte aufhorchen lassen, das Objekt ist offensichtlich unverkäuflich. Bei Wiederverkauf könnte das ein Problem werden.

    Wer zieht eigentlich gern in ein Scheidungshaus? :shades
     
  11. kalauer71

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    Zum Preis kann man mit den mageren infos gar nichts sagen. Als grobe Richtschnur wie man einen ordentlichen Preis ausrechnet: (So machen das im Prinzip auch die Sachverständigen bei einer Wertermittlung)
    Trenne den Wert des Grundstücks vom Wert des Gebäudes.
    Den Wert des Grundstücks bekommst Du, wenn Du die Grundstücksgröße mit dem ortsüblichen Preis für erschlossene Bauplätze multiplizierst. (Mal bei der Gemeinde / Stadt nachfragen, die haben vermutlich eine offzizielle Aufstellung - nicht so sehr auf die privaten Angebote im Internet verlassen. Da sind die Preise oft zu hoch angesetzt)
    Der Wert des Hauses kann man am einfachsten ermitteln, wenn man überlegt, was es jetzt kosten würde ein gleichwertiges Haus (Quadratmeter + Ausstattung) an dieser Stelle hinzustellen. Diesen Preis kürzt man dann um den Wertverlust anhand der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Die Gutachten die ich bisher gelesen haben gehen bei Massivbau von 80 Jahren aus, bei Fertighäusern von 60 Jahren. Wenn der Neubaupreis also 200.000€ wäre, dann ist ein Fertighaus nach 24 Jahren noch 200.000€*(60-24)/60 = 120.000€ wert.
    Von diesem Preis zieht man dann die notwendigen Reperaturen noch ab. (Also wenn z.B. der Parkett im Wohnzimmer durch Feuchtigkeit hinüber ist wird noch mal der Preis für das Verlegen von neuem Parkett abgezogen)
    Am Ende steht ein Preis, der aber je nach Marklage (gesuchtes Objekt oder Ladenhüter) noch etwas nach oben oder unten korrigiert werden muss. Wenn das Teil seit 3 Jahren zum Verkauf steht würde ich da noch mal einen ordentlichen Abschlag rechnen, hier ist die Nachfrage wohl sehr gering - ich würde da 20% unter dem errechneten Wert durchaus für fair halten.
    Unter diesem Aspekt kannst Du da (wenn Du einen Sachverständigen nach evtl. Problemen suchen lässt und sicher bist, dass das Haus OK ist) ein echtes Schnäppchen machen. Andererseits wirst Du bei einem evtl. Verkauf die gleichen Probleme haben wie der aktuelle Verkäufer.
     
  12. KATMat

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    eine Schadstoffmessung

    der Begriff ist wieder ´ne nette Lachnummer. Torsten hat weitestgehend Recht, was Holzschutzmittel mit PCP/Lindan, Asbest (schwach gebunden) und PCB anbelangt. PCP wurde allerdings vereinzelt auch noch bis Ende der 80er Jahre eingesetzt (meist privat).
    Was dann noch bliebe sind vor allem Formaldehyd und Schimmel sowie natürlich Asbestzementplatten. Aber auch eine Untersuchung nur auf Formaldehyd ggf. mit Quellensuche bei auffälligen Luftwerten kann schon einiges kosten.
    Hauptaugenmerk sollte also auf jeden Fall der allgemeinen Bausubstanz gelten.
    Für StefanSmi: Luftmessungen auf Asbest werden nur als Nachweis des Sanierungserfolgs durchgeführt. Die Bewertung von schwach gebundenem Asbest erfolgt immer nach Asbestrichtlinie (Punktetabelle). Müssen ja ganz schöne Dödel bei Eurem Schulamt (Bauamt) gewesen sein.
     
  13. Julibau

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    Wir wollten eigentlich neu bauen, ziehen aber mittlerweile auch einen Hauskauf in Erwägung.
    Bei einem Neubau scheint man ja die Wahl zwischen Pest und Cholera zu haben (entweder aus dem Ruder laufende, unwägbare Kosten beim Architekten oder übern-Tisch-gezogen-werden durch GU/GÜ/BT oder Fertighaushersteller:frust) Das mit dem gebrauchten Haus (für uns kommt max. 20 Jahre alt in Frage) erscheint mir kalkulierbarer.

    Jetzt wird in der Nachbarschaft ein 19 Jahre altes Fertighaus einer bekannten Fertighausfirma verkauft mit genialem Grundstück, das neu so nie mehr zu bekommen ist. Es ist auch innen sehr schön.

    Bevor wir es kaufen, wäre wohl ne Schadstoffmessung angebracht oder?

    Obwohl wir eigentlich Massivhausfans (uns kommt eine Sanierung älter werdender Fertighäuser bzw. Holzständerhäuser schwieriger vor? Wiederverkaufswert auch geringer? Schadstoffbelastung? Haltbarkeit?) sind, würde uns das Haus (schon angeguckt) gefallen...

    Ist es überhaupt ratsam, ein gebrauchtes Fertighaus zu kaufen? Klar, dass die Bäder saniert werden müssen und wohl auch bald die Heizung (Öl) kommt.
    Wie war denn damals so die Dämmung?
    Scheint ja selbst bei knapp 10 Jahre alten Häusern längst nicht so zu sein wie heute (Auskunft Bauunternehmung, aber dass die das sagen, ist ja klar).
    Ist es überhaupt so einfach, ein Holzständerhaus (ich nehme mal an, dass das S.......-FertigHaus so eins ist) zu renovieren?
    In welchem Alter muß man den die Fenster neu machen?
     
  14. Julibau

    Julibau

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    Ach ja. Noch was: ist die Annahme richtig, dass bei Häusern dieses Alters die Fertighäuser (im Gegensatz zu heute) noch qualitativ (v. a. Dämmung) nicht so gut waren wie Massivhäuser gleichen Baujahrs?
     
  15. R.J.

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    Zur Zusatzfrage: Abhängig vom (bezahlten) energetischen Standard, Nein.
     
  16. Julibau

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    Hm *grübel*, bin wohl auch etwas durch meinen Vater (Massivhausfan, hat auch selber welche gebaut) etwas vorbelastet....der ja behauptet hat, Massivhäuser hätten sich nicht so stark geändert wie Fertighäuser die letzten 20 Jahre.

    Der Pluspunkt wäre halt (zusätzlich zu den 1600 m² Grundstück) auch: man kennt die Nachbarn, weiß die Verkaufsgründe (Altersgründe, gehen in Ruhestand in den Süden), sie sind Leute, die bestimmt nie das biligste gekauft haben, sondern eher solide Leute. Drum nehme ich an, dass nicht unbedingt gespart wurde an allem.

    Auf das mit der Haltbarkeit bin ich gekommen, weil ich in einem Beitrag hier gelesen hab, dass die Lebensdauer von Massivhäusern mit 80, von Holzfertighäusern mit 60 Jahren angenommen wird. Dann müßte es ja billiger sein.

    Schadstoffe: ich hatte v. a. an Formaldehyd gedacht. Meine Laien-Vermutung ist, dass in einem Fertighaus mehr formaldehyd-abgebende Baustoffe eingebaut sind als in einem Massivhaus?
     
  17. mls

    mls Bauexpertenforum

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    lebensdauerüberlegungen gehen völlig fehl.
    zum einen, wenn man das so definieren will, dann gelten andere grenzen.
    zum anderen ist viel interessanter, welche halbwertszeit ein haus hat - und
    mit wie viel oder wenig aufwand nach ca. 30 ja. die installation upgedated wird.

    pest und cholera bekommen die, die sorglos in die weltgeschichte wandern.
    ich kenne/kannte durchaus brauchbare (und technisch gute) gü´s und
    auf der anderen seite hängt das kostenrisiko beim architektenbau vom bauherren
    ab - der architekt haftet in engen grnezen für kostentransparenz und -einhaltung.

    nicht zuletzt: bau ein massivhaus, damits kein magengeschwür gibt ;)
     
  18. Julibau

    Julibau

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    Was heißt das genau: nach ca. 30 Jahren die Installation upgedatet? Was muß/sollte da gemacht werden? *dumm-frag*

    Welche Grenzen gelten denn?

    Hm, uns gefällt mittlerweile der Gedanke besser, ein gebrauchtes zu kaufen. Auch der Gedanke, jahrelang mit Kind in einer Gartenwüste zu leben, hat irgendwie nix verlockendes.... aber der Hauptgedanke ist halt schon, man bekommt hier eigentlich kein großes Grundstück für einen Neubau (mehr als 550 qm sind kaum zu kriegen:()
     
  19. kalauer71

    kalauer71

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    Ich finde ein Fertighaus aus den frühen 90er Jahren ist schon ne Überlegung wert. Ich würde mal sicherheitshalber den Hersteller kontaktieren und Infos zur damaligen Bauweise anfordern. Damit sollte man ja herausbekommen, wie die energetischen Qualitäten damals waren. Was ich aber auf jeden Fall fragen würde, wäre wie lange welche Holzschutzmittel und ähnliche problematische Stoffe eingesetzt wurden.
    Dass Fertighäuser bei der Wertermittlung schlechter bewertet werden wie Massivhäuser solltet Ihr ja schon beim Kauf merken - da sollte das Haus bereits deutlich günstiger sein, als ein vergleichbares Massivhaus. (Der Gesamtpreis wird vermutlich wegen des riesigen Grundstücks das ihr ja so oder so mitbezahlt trotzdem kein Schnäppchen werden.) Bei uns in der Gegend sind Fertighäuser - egal welchen Alters - auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt eigentlich immer Schnäppchen.
     
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  21. #19 Andreas1705, 25. März 2009
    Andreas1705

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    Hallo,

    wir haben uns auch lange überlegt, ob wir ein gebrauchtes Haus kaufen sollten - insbesondere weil die Grundstücke in den üblichen Neubaugebieten klein und die neuen Baugebiete meist deutlich stärker verdichtet sind als noch vor einigen Jahren.

    Wenn man dann aber die Preise sieht, die für die abegwohnten Dinger verlangt werden, wirds einem aber schon wieder schwindelig. Wir haben immer versucht - zugegeben mit großem Daumen - zu ermitteln, was uns die Sanierung des Hauses bis auf 'Neubaustandard' kosten würde - also ernergetische Maßnahmen in der Substanz plus Sanierung Bäder, Elektrik. Da sind wir immer zu Gesamtkosten gekommen, die höher als ein Neubau waren. Und man hat dazu nichtmal die Möglichkeit, den Grundriss selbst zu gestalten.

    Aus meiner Sicht 'lohnt' sich ein Gebrauchthaus Kauf nur dann, wenn entweder die Lage einzigartig ist oder wenn man eben sagt, ich muss nicht auf Neubau Niveau leben und ich verzichte auf die eine oder andere Sanierungsmaßnahme - dann vergleicht man aber auch wieder Äpfel mit Birnen.

    Wir haben uns letztlich für den Neubau entschieden.

    Gruß - Andreas
     
  22. KATMat

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    Zu den Schadstoffen

    Asbest (schwach gebunden), PCB, PCP/Lindan waren zu dem Zeitpunkt definitiv verboten. PAK wurden nicht mehr produziert.
    Formaldehyd wurde i.d.R. als E 1-Platte eingesetzt. Für besonders empfindlich reagierende Menschen kann das trotzdem noch ein Problem sein. Insofern ist eine Raumluftprobe auf Formaldehyd vor dem Kauf zur Beruhigung nicht verkehrt.
     
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