Werkvertrag mit Finanzierungsklausel (Finanzierung durch den Bauträger)

Diskutiere Werkvertrag mit Finanzierungsklausel (Finanzierung durch den Bauträger) im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, folgender Sachverhalt liegt vor: Wir haben einen seriösen Bauträger (250 Häuser im Jahr deutschlandweit) gefunden, welcher gleichzeitig...

  1. #1 Goldmund, 27. Mai 2013
    Goldmund

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    Hallo,

    folgender Sachverhalt liegt vor:
    Wir haben einen seriösen Bauträger (250 Häuser im Jahr deutschlandweit) gefunden, welcher gleichzeitig auch mit Banken kooperiert. Das Haus ist bereits vom Architekten geplant worden, das Grundstück wurde schon ausgesucht, und es geht nur noch um eine Finanzierung. Jetzt möchte der Berater von mir, dass ich vorab einen Werkvertrag mit der bekannten Finanzierungsklausel unterzeichne, damit die Finanzierungsanfrage überhaupt beginnen kann. Das finde ich schon etwas suspekt. Ich könnte sogar behaupten, dass er dazu drängt, was mich an der Seriosität dieses Bauträgers zweifeln lässt. Was passiert, wenn ich diesen Vertrag unterschreibe, und der Bauträger mit der Bank irgendeine Finanzierung auf dem Papier erstellen, welche nicht von mir zu tragen wäre, und der Bauträger darauf pochen würde, dass ja die Finanzierung geklappt hat, und somit nicht mehr aus dem Vertrag komme?
    Als ich am Telefon ansprach, ob nicht vorerst eine Kreditwürdigkeit überprüft werden könnte, meinte er, dass die Oberfläche, mit der die Bankiers arbeiten, es nicht ermöglicht vorwärts zu kommen. Das ist doch ungewöhnlich, oder?

    Was ratet ihr mir?
    Ich wollte vorab nichts unterschreiben, und den Vertrag vom Anwalt erst einmal prüfen lassen.
     
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  3. #2 Baufuchs, 27. Mai 2013
    Baufuchs

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    Merkwürdig.

    1.) Wenn Grundstück und Haus vom Bauträger kommen, ist es kein reiner Werkvertrag, sondern Du bist Käufer.
    2.) Üblich ist in solchen Fällen, dass der Bauträger einen Vertragsentwurf mit allen zur Beurteilung notwendigen Unterlagen zur Verfügung stellt, also Vertragstext/Zeichnungen/Bau-Leistungsbeschreibung.
    3.) Diese Unterlagen reichen jeder Bank aus, um zunächst eine vorläufige Darlehenszusage auszustellen und mehr braucht der BT nicht.

    Falls Du das Grundstück unabhängig vom Bauträger (der dann nicht Bauträger, sondern Generalübernehmer ist) kaufst/gekauft hast gib es einen Werkvertrag.
    Dann gilt aber dasselbe wie oben.

    Vertragsprüfung durch Anwalt ist richtig.

    @Goldmund
    Ist es Bauträger oder Generalübernehmer?
     
  4. #3 Goldmund, 27. Mai 2013
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    Danke für die schnelle Antwort!

    Nun, das Grundstück ist unabhängig vom Bauträger ausgesucht worden.
    Der Entwurf samt Baubeschreibung und Preis habe ich auch. Mich wundert es, wieso er jetzt darauf erpicht ist, den Werkvertrag möglichst schnell unterschreiben zu lassen? Dass die Finanzierungsanfrage von dieser Unterschrift abhängt kann ich mit nicht vorstellen? Soll ich diesen Termin absagen, oder soll ich ihn telefonisch mitteilen, dass ich vorerst ohne Prüfung meines Anwalts nichts unterschreiben werde? Der Herr ist sehr nett, und ich will der netten Atmosphäre auch nicht schaden, obwohl sein Drängen mir schon etwas seltsam vorkommt.

    Danke
     
  5. #4 Baufuchs, 27. Mai 2013
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Warum willst Du überhaupt die Finanzierung über den Generalübernehmer laufen lassen? Der vermittelt die Finanzierung auch nur an eine Bank und dass die nur dann bearbeitet, wenn ein unterschriebener Vertrag vorliegt halte ich für ein Märchen.

    Du hast alle Unterlagen, die Deine/eine Bank braucht und kannst frei finanzieren.

    Lass dir den Vertragstext zur Prüfung durch einen Anwalt aushändigen. Vorher keine Unterschrift.
     
  6. #5 Goldmund, 27. Mai 2013
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    Danke! So werde ich es machen
     
  7. Jan81

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    Die Bank braucht Daten von dem Bauträger (wie Grundriss und wohnflächen berechnung usw.) und der Bauträger will erst die Daten geben wenn der Werkvertrag unterschrieben ist. so ist das oft.

    Deswegen gibt es doch die Rücktritt Punkt bei dem Werkvertrag.

    Wenn die Bank dir kein Kredit gibt und dann auch die Hausbank von dem Bauträger auch keine Kredit gibt, dann kann man 'kostenlos' zurück tretten.

    Bedeutet aber nicht, dass du die Finanzierung über deinen Bauträger machen musst.
     
  8. #7 Baufuchs, 27. Mai 2013
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    Baufuchs Gast

    @jan81

    Den Punkt "Rücktritt Finanzierung" gibt es, weil der Berater des GÜ (ist ja im Fall Goldmund kein BT) den Kunden "vom Markt holen" will.
    Solche Rücktrittsrechte sind immer mit äußerster Vorsicht zu geniessen und wenn überhaupt nicht ohne anwaltlichen Rat zu unterschreiben.

    Wenn der GÜ aber die Finanzierungszusage einer Bank nachweist, der Bauherr davon jedoch keinen Gebrauch macht, ist´s nix mehr mit kostenlosem Rücktritt.
     
  9. Jan81

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    z.B. man brauch für Kfw 70 'ein Schreiben' von den GÜ für die Bank. Der GÜ will dieses 'Schreiben' erst ausstellen, wenn der Werkvertrag unterschrieben ist. Was macht man dann?
    Auf der Kfw Homepage steht, aber dass man zu erst Kfw beantragen muss und dann Vertrag unterschreiben soll.

    Da beißt sich der Fuchs in den Schwanz.

    Also müsste der GÜ zu erst da Haus usw. mit Grundriss, Wohnflächen brechnung, Kfw brechnung usw. schon vorher alles planen, dann damit zu Bank und erst danach unterschreiben?
     
  10. #9 Baufuchs, 27. Mai 2013
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    Da beisst sich nix.

    Lt. Kfw Bestimmungen gilt bei Ersterwerbsmaßnahmen (Bauträgerkauf) der Abschluss des Kaufvertrages als Vorhabenbeginn.

    Im Fall von Goldmund ist es jedoch kein Ersterwerb.

    Und wenn ein GÜ einen Vertrag über den Bau eines Kfw-70 Hauses abschliesst, kann er auch bestätigen, dass es ein Kfw-70 Haus ist. :konfusius
     
  11. Einmal

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    Das was Du hast (Grundstück, Vertragsentwurf, erste Zeichnungen/Grundrisse), reicht um bei verschiedenen Banken eine Finanzierung anzufragen. Die ersten Angebote bekommst du nach wenigen Tagen, dann hast du Klarheit. War bei mir genauso.

    In keinem Fall würde ich akzeptieren, dass die Bank durch den GU vermittelt wird. Zum einen wegen der möglichen Interessenverquickung zum anderen bekommst du mit ziemlicher Sicherheit nicht das beste Angebot.

    Es gibt also keinen Grund mit Finanzierungsklausel zu unterschreiben - wenn du diese Frage innerhalb von wenigen Tagen klären kannst. Dann sparst du dir auch den Anwalt in diesem Punkt.

    Dieses Drängen "endlich" zu unterschreiben hat ganz andere Gründe - es geht darum, dich zu binden, "vom Markt zu nehmen" und ggf. natürlich die Provision zu bekommen. Wenn du ein ungutes Gefühl hast - unterschreib nicht! Du bist der Herr des Verfahrens, wenn du erst in 4 Wochen mit der Unterschrift kommst, glaubst du, dass du dann weggeschickt wirst? Ganz klar - auch aus eigener Erfahrung - Nein!

    Erst wenn du dir sicher bist, dass Haus mit dem GU zu bauen, Werkvertrag unterzeichnen (vorher wird es auf der Zeitschiene vermutlich nicht weitergehen, also irgendwann muss "auch ein Ei gelegt werden").
     
  12. Goldmund

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    Vielen, vielen Dank für die alle Antworten!

    Ich habe gerade eben noch mit Berater des Bauträgers gesprochen, und ihm meine Sorge geschildert. Er verstand mich, und meinte, dass wir zu der Finanzierungsklausel eine Ergänzung machen, dass ich zunächst mit der Finanzierung einverstanden werden muss, bevor es weiter geht.

    Kann ich das akzeptieren, und unterschreiben?
     
  13. Einmal

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    Das ist doch Unsinn, natürlich musst du mit der Finanzierung einverstanden sein, du musst sie ja auch unterschreiben. Und Abbezahlen. Deswegen würde ich mir die Beste suchen. Rest siehe oben.

    Ich würde (habe) so etwas nicht, niemals, nie unterschreiben. Und ich kenne das aus zig Vorgesprächen, immer das gleiche Muster, irgendwann wird es langweilig.

    Klär deine Finanzierung bis zu dem Punkt, dass du klar bist, dass du das Projekt mit allen Kosten - die kennst du hoffentlich? - tragen kannst. Dann kannst du den Werkvertrag ohne Klausel in meintwegen 4 Wochen unterschreiben. Wo ist das Problem? Frag doch das einfach mal den Berater. Seine Hausbank darf dir gerne auch ein Angebot machen.
     
  14. FamilieK

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    Hallo Goldmund,

    auch ich kann dir nur davon abraten. Wir waren auch bei einigen GUs mit ihren eigenen Fremdfinanzierern. Wie schon geschrieben, wollen die dich vom Markt holen.

    Nenn dir doch mal Gründe, warum der Verkäufer will dass du unterschreibst. Es gibt eigentlich keine Gründe für dich. Wenn du eine Finanzierung gefunden hast, kannst du jederzeit mit ihm bauen. Ich verstehe nicht, warum er dich unbedingt zur Unterschrift zwingen will. Selbst wenn er eine Ergänzung vornehmen will. Aber vorfür unterschreiben?

    Erst Finanzierungsangebote reinholen, Bestätigungen holen und zum Schluss, nachdem man eine Finanzierungszusage hat... dann kannst du etwas bei deinem GU unterschreiben. Selbst bei irgendwelchen Rücktrittsrechten wird es schwierig. Sie werden weiterhin versuchen dich zu kriegen.

    Bei dem Bauträger bei dem wir jetzt sind mussten wir gar nichts unterschreiben. Wir haben Pläne, Berechnungen und Grafiken erhalten. Damit konnten wir zu den Banken gehen. WfA haben sie für uns beantragt. Und erst als alle Ampeln auf grün waren und dem Bauträger durch Banken bescheinigt haben dass wir uns alles leisten können, haben wir unterschreiben "dürfen". So sollte das bei seriösen Firmen sein. Und lieber ein paar wenige Häuser im Jahr bauen als 250 (wie auf der Stange) wo es hinterher drunter und drüber geht (muss natürlich nicht so sein).
     
  15. Goldmund

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    Ich vermute sowieso, dass es bei der Finanzierng scheitern wird.
    Wir Ihr aus meiner Berufsbeschreibung entnehmen könnt, bin ich Pianist, und dazu als Lehrer selbstständig. Obwohl ich finanziell in der Lage bin, den Kredit zu tragen, haben bis jetzt 3 Banken die Finanzierung abgelehnt. Nicht die erste Instanz, sondern die Entscheider, die zweite Instanz. Das liegt ganz klar an meinem Status. Von daher sehe ich es als einen Versuch. Ich habe somit keine große Auswahl an Angeboten.
    Aber vielen Dank, für die klaren Aussagen.
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 27. Mai 2013
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    Ein Schelm, wer böses dabei denkt.

    Wenn Du Deinem Berater (Rasierwasserständer) von Deinen Finanzierungsproblemen erzählt hast, dann will der jetzt seine Arbeit bezahlt sehen.
    Der brummt Dir irgendeine Finanzierung rein, die zwar funzt, aber z.B. variable Zinssätze hat, eine minimale Laufzeit, irgendwelche anderen Haken hat.
    Wenn Du dann auf dem "freien Markt" nichts bekommst wg. Deiner Selbstständigkeit, dann sitzt Du in der Falle - weil er ja ein (besch.........) Finanzierung hingeschustert hat.

    There must be....
     
  17. #16 Goldmund, 27. Mai 2013
    Zuletzt bearbeitet: 27. Mai 2013
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    @Ralf
    Sollte es zur Finanzierung kommen, so werde ich immer noch das Recht haben, abzusagen. Von daher verstehe ich nicht, wieso er mich in der Falle hat?
     
  18. Einmal

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    Ich würde mich dann erst recht zuerst und ausschließlich mit der Finanzierung befassen. Den Rest beiseite legen und ggf. darauf zurückkommen. FamilieK hat ja die richtige Frage gestellt: Was hast du davon, wenn du jetzt unterschreibst?

    Der einzige Vorteil wäre, dass ggf. dann ich Planung schon weiter geht, Entwürfe kommen, etc.

    Ob und wie du aus dem Werkvertrag kommst, sich damit zu beschäftigen ist jetzt schlicht Zeitverschwendung - unterschreibe einfach jetzt (noch) nicht. Punkt. Problem gelöst.

    Aber dein Hauptproblem löst das nicht: Kannst du dir ein Haus leisten und wenn ja wie teuer darf es maximal sein. Bei Selbstständigen ist das aufwendiger für die Bank aber es geht.

    Wenn du schon zweimal gescheitert bist, dann solltest du dich auf die Gründe konzentrieren (Einkommen generell zu niedrig? Zu schwankend? Andere Verpflichtungen? ...) und schauen, dass du einen Finanzierungsberater findest, mit dem zu vertrauensvoll ein tragfähiges Konzept entwickelst.

    Ein möglicher Weg könnte sein, zunächst das Grundstück zu kaufen, abzubezahlen und als EK in die Finanzierung einbringen. Ein anderer, erst mal über ein paar Jahre das "durchschnittlich zur Verfügung stehende" Einkommen nachzuweisen.
     
  19. R.B.

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    Das wäre zu prüfen, erfahrungsgemäß hat eine Bank dazu eine ganz andere Sichtweise als derjenige der nach einem Kredit fragt. ;)

    Hast Du einen Steuerberater? Die wissen normalerweise worauf es ankommt und wie man seine Kapitaldienstfähigkeit darstellt.

    Das kann ein sehr teurer "Versuch" werden. Wenn 3 Banken bereits abgelehnt haben, dann glaube ich nicht, dass irgendein Verkäufer eines BT oder was auch immer, hier Wunder vollbringen kann.

    Man muss zuerst ein Fundament bauen, bevor man mit den Hausbau fortfahren kann. In Deinem Fall ist es ähnlich, Du musst erst einmal für ordentliche Zahlen sorgen, dann kann man an eine Finanzierung denken. Vielleicht liegt es nicht einmal an den Zahlen an sich, sondern an der Darstellung, sprich wie man sich verkauft. Es wäre auch denkbar, dass Du den Anfängerfehler Nr. 1 gemacht hast, einfach mal ein paar Zahlen bei irgendwelchen Banken gestreut, da handelt man sich ganz schnell eine Absage ein.

    Als Selbständiger ist es schwieriger eine Finanzierung zu bekommen, aber nicht unmöglich. Bei einem Angestellten genügen an sich 3 Gehaltsabrechnungen, der Rest ist simple Mathematik. Bei einem Selbständigen sieht das völlig anders aus, vor allen Dingen wenn man dann noch bei einer fremden Bank finanzieren möchte. Reicht man dann noch 3 "selbsterstellte Bilanzen" ein, dann hat man bereits so viele Minuspunkte gesammelt, dass man den Rückstand kaum noch aufholen kann.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 27. Mai 2013
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    Woher willst Du dieses Recht haben. Diese Finanzierungsklauseln lauten in der Regel so ähnlich:
    Das KEINE ist das kriegsentscheidende Wort. Er liefert Dir eine. Wenn Du die nicht willst, wird er sagen,
     
  22. Goldmund

    Goldmund

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    Auch wenn in dem Vertrag steht, dass bei einem Nichtgefallen der Finanzierung, keine Kosten für mich entstehen?
     
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