Wertermittlung für ein Grundstück

Diskutiere Wertermittlung für ein Grundstück im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen. Wir stehen grade am Anfang eines Neubauvorhabens. Ein Grundstück haben wir nun gefunden und wir treten demnächst in...

  1. pantau

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    Hallo zusammen.

    Wir stehen grade am Anfang eines Neubauvorhabens. Ein Grundstück haben wir nun gefunden und wir treten demnächst in Preisverhandlungen mit dem Verkäufer. Bei dem Grundstück (ca. 700 m2) ist ein Teil des Grundstücks (ca. 150 m2) nicht bebaubar, da es an ein Naturschutzgebiet grenzt. Wie bewertet man nun diese Fläche? Setzt man hierfür ebenfalls den vollen Preis an oder ist der Wert für diese Fläche niedriger anzusetzen?

    Pantau
     
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  3. Maik86

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    Die unbebaubare Fläche kostet deutlich weniger. Auskunft kann hier das Katasteramt vom Landkreis geben. Bei uns kostete der qm Bauland 125 und der qm übrige Fläche nur 7.
     
  4. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Du kannst zwar für Dich die nicht bebaubare Fläche anders bewerten, nutzt aber nix, denn es ist der Preis zu zahlen, den der Verkäufer fordert/akzeptiert.

    Kannst ja mal versuchen mit dem Argument "Teilfläche = keine Bauland" zu argumentieren, wird aber i.d.R. nichts helfen.

    Es kann dir sogar passieren, dass der Verkäufer die Lage am Naturschutzgebiet als besonders wersteigernd ansieht, da das Grundstück in dieser Richtung unverbaubar ist.
     
  5. pantau

    pantau

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    Der Grundstückspreis ist noch völlig offen. Ich versuche derzeit noch verschiedene Faktoren zu finden, um unser Angebot in angemessener Höhe ermitteln und auch argumentieren zu können. Das Grundstück ist recht schmal (14 m), nicht erschlossen und liegt als Hintergrundstück ca. 60 m zurück, was die Erschließung verteuert. Zudem sind anteilig Kosten für die sehr lange Zuwegung zu tragen. An anderer Stelle hatte ich mal gelesen, dass diese unbebaubare Fläche als Hinterland gewertet werden müsste und entspechend weniger Wert darstellt.

    Ich erwarte auf keinen Fall, dass wir das Grundstück unter Marktwert erwerben können. Nur will man ja auch nicht draufzahlen.
     
  6. Inkognito

    Inkognito Gast

    Ich würde im Zweifel davon ausgehen, dass es den Grundstückswert erhöht, wenn es sich nicht gerade um einen fiesen Mückentümpel handelt.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 14. August 2012
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    @maik - ich sage nicht, wie Du einkaufen sollst und Du sagst nichts zu Wertermittlungen von Immobilien, ja? Danke!

    @pantau - ob und wenn, in welcher Höhe eine nicht bebaubare Fläche Einfluß auf den Wert des Grundstücks hat, ist so einfach nicht zu sagen. Auch in jedem Neubaugebiet gibt es Baufenster und Grundstücksflächen, die nicht bebaut werden dürfen, ohne das dies einen Einfluß auf den Wert hat.

    Entscheidend ist, ob durch diese Fläche die normale Bebaubarkeit des Grundstücks eingeschränkt wird oder nicht.
    Liegt die Fläche am Grundstücksende im Südwesten, sollte es keinen Einfluß haben.
    Liegt die Fläche aber fast mittig im Grundstück, was das Haus nach hinten zwingen würde und einen Nordgarten ereugt, sieht die Sache anders aus.
    Dazwischen sind noch X Varianten denkbar.
     
  8. ms2012

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    Wir haben unser Grundstück vom qm-Preis her günstiger bekommen, als die Nachbargrundstücke- 2/3 davon sind Waldschutzstreifen und somit nicht bebaubar-
    im nachhinein hätte der Verkäufer von anderen Interessenten jedoch ohne Probleme den normalen qm-Preis für das ganze Grunstück bekommen können,
    weil die Lage und Umgebung dadurch zusätzlich aufgewertet wird und wir im Endeffekt größer bauen konnten, da die gesamte Fläche als Berechnungsgrundlage dient
    allerdings ist der nicht bebaubarer Teil gut 2.000 qm- bei 700 qm stören die 150 qm ja nur, wenn sie "ungünstig" liegen.

    Davor haben wir ein Grundstück mit ungefähr der Größe wie bei Dir verkauft und da gab es einen Teil an der Ecke, der nicht bebaubar war- wir haben den Preis jedoch nicht entsprechend gesenkt, da da auf der Ecke so oder so keiner etwas hinsetzen würde- verkauft haben wir es trotzdem ohne Probleme -aber mit dem Argument kamen auch welche.

    Das ist ja so, als ob man ankommt und sagt: So, dass sind 700 qm, aufgrund des Bebauungsplanes darf ich max. 400 qm Grudnfläche bebauen, ergo zahle ich auch nur diese....
     
  9. pantau

    pantau

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    Ok, Danke für eure Antworten. Die Argumentation, wieso die nicht bebaubare Fläche hier eher nicht wertmindernd zu betrachten ist, ist für mich auch schlüssig. Ich würde für unser Angebot dann den geschätzten Preis (Markt- und nicht Bodenrichtwert) für 1 m2 erschlossenem Boden in der Gegend x Grundstücksgröße kalkulieren und davon die Erschließungskosten (Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) abziehen. Die Frage wäre nur noch, sind 14 Meter Breite für ein Grundstück schon stark einschränkend oder noch ausreichend, als dass es keine Beachtung in der Preisfindung fände? Kalkuliert man dann noch die Zuwegung in die Erschließungskosten mit ein oder verbucht man das unter einer eben "etwas längeren" Auffahrt?

    Ich will wie gesagt dem Eigentümer nicht sein Grundstück schlecht reden sondern mit meinem Angebot schon ziemlich richtig liegen und auch auf Nachfrage erklären können, wie ich auf diesen Preis komme.
     
  10. Geodesy

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    Geh zum Gutachterausschuss Oldenburg und blick mal in die Bodenrichtwertkarte. Die Kollegen dort werden Dir sicherlich fachkundige Auskünfte geben. Dann kannst Du auch mal zum Katasteramt Oldenburg gehen und einen Blick in den Flurstücksnachweis werfen. Was steht dort für die tatsächliche Nutzung?

    700 m² z.B. Gebäude und Freifläche, Wohnen etc.

    oder

    550 m² z.B. Gebäude und Freifläche, Wohnen etc.

    150 m² Grünland

    Bei letzteren wäre der Bodenwert für die 150 m² erheblich günstiger zu bewerten.

    Will der Verkäufer aber für jeden einzelnen m² 1000 € haben, kannst Du eh nix machen ;-)
     
  11. pantau

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    Einen Blick in die Bodenrichtwertkarte habe ich bereits geworfen. Allerdings entsprechen diese nicht mehr wirklich den aktuellen Marktpreisen in Oldenburg. In dieser Gegend sind wohl noch etwa zwischn 10% und 20% dazurechnen, so hat mir ein Makler und die Immobilienabteilung meiner Bank etwa als Richtwert mitgegeben.

    Den Weg zum Katasteramt habe ich noch nicht angetreten. Das werde ich als nächstes noch einmal machen.
     
  12. Maik86

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    Vielleicht habe ich mich unglücklich ausgedrückt. Ich meinte das, was Geodesy geschrieben hat:

    In dem Fall ist meine Aussage nämlich durchaus korrekt. Wir haben für unsere 500 qm Bauland die benannten 125 Euro bezhalt und für das "angrenzende" (Es handelt sich laut Lageplan um ein zusammenhängendes Grundstück) 850 qm große Grundstück, welches im Außenbereich direkt am Wald liegt und deshalb nicht bebaubar ist, nur 7 Euro bezahlt.

    Aber letztlich liegt es natürlich im Ermessen des Verkäufers, was er fordert.
     
  13. pantau

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    Hmmm... also das war ein ziemlicher Reinfall. Ich war zwar nicht selbst dort sondern habe meine Freundin "beauftragt". Allerdings wusste der Herr dort nichts mit dem Begriff "Flurstücksnachweis" anzufangen. Auch ein zweiter Versuch - nachdem ich meine Freundin bat, nach einem Auszug aus dem Liegenschaftsbuch und dort unter dem Flurstücksnachweis bei "tatsächlicher Nutzung" zu schauen brachte nur ein verständnisloses Achselzucken und ein nochmaliger Verweis auf das Bauamt. Jetzt ist meine Freundin erstmal restlos entnervt, wir hätten uns fast noch gestritten und wirklich weiter sind wir jetzt auch nicht :)

    Hat man noch eine andere Möglichkeit an diese Informationen zu gelangen?
     
  14. Geodesy

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    Dann soll der gute Herr mal in die KOVerm v. 22.5.12 gucken. Dort steht unter Punkt 2.1.2.1 das der Auszug daraus nämlich 10 € kostet. Also soll er mal seinen Kollegen fragen wo er die Auszüge in seinem PC findet. Wahrscheinlich unter ALKIS.

    :bef1015:
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 14. August 2012
    Ralf Dühlmeyer

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  16. pantau

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    Ich habe mir jetzt auch noch einmal den entsprechenden Teil des Serviceportals des Landes Niedersachsen mit Hinweis auf das Katasteramt Oldenburg sowie einen Beispielauszug eines Flurstücksnachweises hierzu ausgedruckt. Damit schicke ich meine Freundin dann morgen erneut in die Schlacht. Wenn das nicht reicht, dann bin ich auch ratlos...
     
  17. Huisje

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    Wieviel % der Kosten sind "anteilig"?
    Die Erschließungskosten möglichst genau zu ermitteln dürfte imho für eure Kaufentscheidung wichtiger sein als die Frage wieviel diese unbebaubare 150m² kosten sollen.
    Erschließung + Zuwegung über 60m wird wohl teuer werden. Ob sich das Grundstück dann überhaupt noch lohnt?!

    Wenn bei 14m die 3m Grenzabstand einzuhalten sind, kann das Haus max. 8m breit werden. Wenn man 11x9 bauen möchte wäre es dann ein Nachteil.
     
  18. pantau

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    Gas, Trinkwasser und Strom
    (Eigenleistung kaum möglich)
    ca. 3500,- Euro zzgl. ca. 3000,- Euro wegen Überlänge der Leitungen
    6500,- Euro => laut Anfrage beim Energieversorger

    Abwasser
    (Eigenleistungen erlaubt)
    ca. 5000,- Euro => laut Anfrage beim Wasserverband

    Telefon
    noch nicht angefragt
    ca. 1000,- Euro (Schätzwert)

    Zuwegung
    ca. 200 m2 Pflasterung, ca. 45 m2 liegt altes Pflaster, welches erneuert werden soll. Nur PKW-Verkehr.
    Preise von bis sehr unterschiedlich und schwer greifbar. Laut befreundetem Tiefbauer für ca. 36 Euro m2 möglich, wenn wir ein gutes Angebot bekommen (er hat nicht gesagt, dass er es zu dem Preis machen würde ;) ) Habe aber auch schon wesentlich mehr gelesen.
    Wir sollen nach Vorgesprächen 50% der Kosten für die Zuwegung übernehmen.
    Anteilig kalkulieren wir 5000,- Euro

    Derzeit rechnen wir also insgesamt mit ca. 12.500 Euro für die Erschließung. Diese Kosten wollen wir auf jeden Fall in unserem Angebot berücksichtigen. Zum einen würden wir das Grundstück sonst überteuert kaufen, zum anderen läuft uns sonst auch ein wenig das Budget davon, denn das Grundstück ist eigentlich ein wenig größer als wir es benötigen und ursprünglich kalkulierten.

    Bei der Breite des Grundstücks bin ich auch unsicher. Man kann sicher auch was Schönes darauf bauen. Vorstellungen haben wir auch schon. Leider kommt ein Winkel hier nicht in Frage - das wäre ursprünglich unser Favorit gewesen.
     
  19. Huisje

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    Deine Schätzung wäre 17,5T€ incl. Zuwegung.
    Rechne lieber mal mit min. 20T€, weil die Schätzung recht optimistisch aussieht.
    Wie viel Meter ist die Entfernung zum Kanal?
     
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  21. pantau

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    Richtig, die Zuwegung hatte ich in der obigen Endsumme nicht eingerechnet. Zum Kanal sind es bis zum Hausanschluss wohl ca. 75-80 Meter - je nach genauer Lage des Hauses und der Anschlüsse.
     
  22. Huisje

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    Ob die 5000€ für Abwasser dann reichen?!:confused:
     
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