Wertermittlung RH so ok?

Diskutiere Wertermittlung RH so ok? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, als Bauinteressierter war ich bis jetzt hier ein (stummer) Mitleser und habe viele Infos "mitgenommen". Ich habe festgestellt: Bei...

  1. meak07

    meak07

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    Hallo,

    als Bauinteressierter war ich bis jetzt hier ein (stummer) Mitleser und habe viele Infos "mitgenommen".
    Ich habe festgestellt: Bei vernünftigen Fragen mit ausreichenden Infos hat hier noch jeder einen Rat bekommen.
    Jetzt sieht es allerdings so aus als ob wir doch ein "fertiges, gebrauchtes" Haus kaufen wollen.
    Um festzustellen ob der Preis angemessen ist und als Vergleich zu einem evt. Neubau, habe ich folgende Wertermittlung für mich aufgestellt:

    Reihenendhaus Bj. 2004, 123 qm Wohnfläche, 5 Zimmer, 2-geschoßig mit ausgebautem DG, 45 qm Vollkeller, vollverklinkert
    Gas-Brennwert-Hzg. (Verbrauch 10000kWh/a bei 4 Pers.), Ausstattung normal, BT war Ten Brinke, Essen.
    Preis 249000,- zzgl. Maklerprov. 3,57%
    Anlage mit ca. 50 RH, ruhiges Wohngebiet nur ca. 2 km außerhalb bzw. zwischen den Stadtzentren Wuppertal.

    Grundst. 220qm (210€/qm)46200 €
    Einzelgarage (Kesting) 6000
    vorgelag. Stellplatz
    (gepflastert) 1000
    Zuwegung/Terrasse
    (gepflastert) 3000
    Aussenanlagen (Zaun/
    Markise/Rasen/Aussenkamin) 2500
    Keller 25000
    Böden/Tapeten 4000
    Rolläden EG/OG 3000
    Sonderausst. 3000
    Klinker 5000
    98700
    Haus 150000
    (= 1220,-/qm)
    248700

    Ist diese Kalkulation ok und das Haus damit angemessen/günstig?
    Vor allem interessieren mich die Werte für Garage/Pflasterarb./Aussenanlagen/Keller/Rolläden/Klinker.


    Vielen Dank für viele Antworten!

    Andreas
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 28. Juli 2008
    Ralf Dühlmeyer

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    Wenn hier nicht zufällig ein SV-Kollege aus Schwebebahnien dabei ist, wird eine allgemeine Aussage dazu schon schwer.
    Eine speziell für DAS Haus geht nur vot Ort.
    Aber:
    123 m² WF bei 45 m² Vollkeller und DG (=Schrägen)???? 45 * 3 = 135 m².
    12 m² für Drempel und Schrägen ist mir arg wenig.
    Und 200.000 für ein Haus mit Aussenanlagen Bj 2004 ist zumindest kein Schnapper.

    Mal bei den Nachbarn klingeln und nach dem DAMALIGEN Preis fragen.
    Und nach bekannten Mängeln :o
     
  4. FlorianB

    FlorianB

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    Hallo,

    also ich bin kein Profi, beschäftige mich nur grade mit den Bau.

    Position Rollläden, kommt natürlich auf die Anzahl an und Art an, Standardhaus, 4 Zimmer, liege ich bei 7.000EUR für Alu-Panzer Läden. Zuzüglich zw. 300-500EUR pro Laden wenn er noch elektrisch betrieben sein soll. Zuzätzlich nochmal 1200EUR wenn es eine zentrale Steuereinheit gibt, bei der ich dann von einer Stelle im Haus jeden einzelnen, oder alle Rollläden zumachen kann.

    Ansonsten Außenanlagen, Rasen ist nicht teuer, aber der Zaun hat bei meinen KOllegen (18m) 7.000EUR gekostet, Maschendrahtzaun kostet allerdings nur 50EUR (selbsteinbau). Alles relativ.

    ich würde an Deiner Stelle einfach mal den Markt vergleichen, was kosten vergleichbare Immobilien. Ich habe mich so ein dreiviertel Jahr mit gebrauchten Immobilien beschäftigt und hatte danach schon ein ganz gutes Preisgefühl. Aus den Bauch herraus muss ich sagen das ich es für ein 4-jähriges Reihenendhaus schon ziemlich teuer finde. Anonsten kannst Du ja auch einfach mal ein deutlich tieferes Angebot abgeben, und schauen was passiert. Ich konnte die Erfahrung sammeln das einige Makler absichtlich einen teuren Preis ansetzen, schauen ob sie das Objekt los werden, und dann die Super-Sonderaktion machen, und den Preis senken. Käufer denkt er hat ein schnäppchen gemacht, in Wirklichkeit war's alles im Vorfeld geplant.

    Grüße
    Florian
     
  5. meak07

    meak07

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    Danke...

    ...schon mal für die Antworten.
    Ich möchte vor allen Dingen mit hiesigen Neubaumaßnahmen vergleichen, daher interessieren mich die Zusatzkosten, die dort noch entstehen und die ich bei dem "gebrauchten" schon drinhabe. Vergleichbare BT-Neubau-RMH (!)ohne Keller und Garage gibt es hier ab 220T€ (!).

    Gruß
    Andreas
     
  6. #5 Olaf (†), 28. Juli 2008
    Olaf (†)

    Olaf (†)

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    Ganz...

    persönlich und privat würden mich heutzutage Rollläden, Rasen, Maschendrahtzaun usw. erst in zweiter Linie interessieren.
    Als erstes würde ICH mir Gedanken über die energetische Qualität des Hauses machen. Wandaufbau, Dämmung Dach und Bodenplatte, Fenster und so.
     
  7. meak07

    meak07

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    Vollkommen...

    ...richtig, Olaf. Da mache ich mir auch Gedanken drüber.
    Ich vergleiche also Neubauten nach EnEV von 08 und 04. Im Gegensatz zu den 08er habe ich bei dem 04er schon Verbrauchswerte (Verbrauch 10000kWh/a bei 4 Pers.) vorliegen. Kann ich (bis jetzt noch ohne SV) noch weitere
    Informationen über die energetische Qualität gewinnen? Gibt es prinzipielle Unterschiede zwischen Neubau 08 und 04 (Gesetz/Normen)?
    KFW 60/40 kommt bei uns zur Zeit nicht in Frage (Lage/Preise der Neubaugebiete). Grundstücke sind hier rar, es gibt fast nur "Baulücken" in 60er Jahre Siedlungen - nix für uns. Also auch kein "freigeplantes" Haus ohne BT, zumal ich mir diesen Stress nicht antuen will und kann (persönliche Meinung, bitte keine Diskussion dazu...:().

    Gruß
    Andreas
     
  8. #7 feivelmaus67, 17. August 2008
    feivelmaus67

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    Hallo,

    falls es interessiert, mal meine Rechnung zu dem REH, was ich in Kürze kaufen werde:

    BJ 2001, ebenfalls 123 m² (noch 4 Zi) Wohnfläche auf 2 1/2 Etagen. KG hat 45 m² und ist gefliest und beheizt.
    Die DG-Fläche ist relativ hoch, da 45 Grad Dachneigung.
    Austattung ist relativ gehoben, d.h. 2 Bäder + G-WC, 8mm Parkett, el. Rolladen, el. Markise etc.
    Grundstück hat ca. 300 m².
    Bodenrichtwert liegt hier bei 265 EUR (Nähe Frankfurt/Darmstadt).

    Ich zahle ca. 250.000 Eur, allerdings ohne Makler.

    Ich beobachte seit 5 Jahren und habe festgestellt, dass die Preise nicht unbedingt vom Sachwert abhängen. Es zählt m.E. eher besonders die Lage.

    Für mich war dabei wichtig: Bahnhof/Bushaltestelle/Schule/Einkaufszentrum etc. fussläufig erreichbar, d.h. ohne Auto möglich.

    In meinem Fall trifft das alles zu, wir haben sogar noch ein schönes Naturschutzgebiet, dass auch fussläufig erreichbar ist.

    Dafür war ich bereit, den Preis zu zahlen, weil ich dieses Haus unbedingt wollte.

    Allerdings würde ich diesen Preis im Ruhrpott für ein Haus nicht zahlen.

    Gruß
    Michael
     
  9. drulli

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    Ich (Laie, aber mit einschlägigen privaten Erfahrungen) würde nicht über die Einzelpositionen gehen. Da kommen nur Phantasiepreise raus.
    Guck Dir den Markt an. Was gibt es an vergleichbaren Objekten in der Gegend, oder auch woanders unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Lage? Ist das ein Ladenhüter?
    Die Einzelpositionen taugen nur, um den Preis zu drücken: Rechne dem Verkäufer vor, was Du alles investieren musst, um die Immobilie
    - auf aktuellen ENEV-Stand zu bringen,
    - für zu zukünftige höhere Energiekosten zu rüsten, und
    - auf Eure persönlichen Bedürfnisse umzurüsten.
    Diese Extrakosten + VK + Makler sollten den Preis für einen vergleichbaren Neubau nicht übersteigen. Zur Zeit sieht es sehr danach aus.

    Solange niemand anderes den geforderten Preis zahlt, könnte das etwas bringen...

    Grüße!
    Drulli
     
  10. drulli

    drulli

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    Sorry. Vertippt. Meinte mit VK den Verkaufspreis.
     
  11. pauline10

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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Hallo,

    also ein Fachmann wird sich nicht ein einzelnen Rolladen verstricken!!
    Es gibt im Netz die kostenlose NHK-Tabelle.

    Dazu kommt der Bodenwert wie bereits im ersten Teil angegeben.

    Zu der NHK-Tabelle kommen ggf. Abschläge für bescheidenen Zustand, Besonderheiten des Objektes und Lage aber auch Aufschläge bei so einem kleinen Objekt, weil sich das jeder leisten kann und die Nachfrage entsprechend groß ist.

    Diese Aufschläge können bis zu 20% betragen. Das ist eben der Markt.

    Weitergehende Gesichtspunkte fallen mir im Moment nicht ein. Da müßte ich Vorlesungsmanuskripte durchblättern.

    Gruß

    pauline
     
  12. bernix

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    ..das will der garnicht wissen....Die Absicht des VK ist seine sehr oft nicht mehr zeitgemässe Immobilie zu einem für ihn guten Preis an den Mann zu bringen...Unterstützt wird dies durch manche Makler, die um an den Auftrag zu kommen, höhere Werte vorgeben als der Markt hergibt. Das Erwachen kommt dann hinterher, wenn das Objekt nach einem Jahr immer noch nicht verkauft ist...trotz eines Senkens des VKPreises in zwei nicht unwesentlichen Schritten...
    Markt beobachten und vergleichen ist korrekt....Bei Internet Angeboten hilft oft ein genaues Betrachten des Bildes um von der Jahreszeit auf die bisherige Angebotsdauer zu schliessen...
    Und vor allem bei angenehmen Objekten den Verstand nicht ausschalten....
    gruss
     
  13. bernix

    bernix

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    Die Theorie hilft hier nicht weiter...

    Das Objekt unserer Wahl (wahrscheinlich) ist z Zt auf Bodenreichtwert ./. Abriss und trotzdem seit einem Jahr nicht verkauft. Anfangs lags am Preis ...aber mittlerweile?

    gruss
     
  14. meak07

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    Hallo, danke schon mal für den direkten Vergleich. Leider kann ich mir nicht aussuchen, wo ich kaufe:D.
    Was mich interessiert, hast Du für die Bewertung Deines zukünftigen Hauses (auch im Vergleich zum Neubau) einen Wertabzug für das Alter der Immobilie zu Grunde gelegt z.B. 1%/Jahr?
    Darüberhinaus bin ich inzwischen zur Überzeugung gekommen, etwas weniger für dieses Haus zu bieten, als ich bis jetzt vorhatte.

    Gruß
    Andreas
     
  15. meak07

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    Genau das ist meine Formel!
     
  16. meak07

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    Link...?
     
  17. pauline10

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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Hallo, NHK 2000 in Google eingeben!

    Dann nur noch die 60 Seiten ausdrucken.

    Fertig

    Gruß

    pauline
    PS:
    Sollte es nicht funktionieren, schicke ich ggf. meine als E-Mail Anhang.
     
  18. #17 feivelmaus67, 26. August 2008
    feivelmaus67

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    Hallo
    also ich habe den "Verkehrswert" mit 3 Methoden grob abgeschätzt:
    1. Auch mit den Tabellen (NHK etc.) und bin auf ca. 245.000 EUR gekommen. inkl. Altersabschlag (um die 5 %) etc. Dazu brauchst Du die schon besagte NHK 2000 Tabelle, den Baupreisindex und eine gute Anleitung (z.B. "Basiswissen zur Verkehrswertermittlung" inkl. der Roß-Tabelle für den Abschlag wegen Alters)

    2. Onlinegutachten im Netz, kostet aber ca. 35 EUR und macht auch nichts anderes, als die eingegebenen Daten entsprechend 1 aufzubereiten, halt nur komfortabler. Ergebnis 250.000 EUR

    3. Mein "Bauchgefühl" nach ca. 4 Jahren Marktbeobachtung und 1 Jahr intensiver Suche. Bisher war ich immer versteift, an meinem jetzigen Wohnort ein Haus zu finden. Da hätte ein vergleichbares Haus ca. 280.000 bis 300.000 Euro gekostet (Kleinstadt). Nun habe ich für deutlich weniger im Nachbarort (Keine Kleinstadt, aber deutlich bessere Lage) gekauft und nehme dafür einen Schulwechsel eines meiner Kinder in Kauf (die anderen fahren ohnehin mit dem Bus in die Großstadt, der nun noch besser zu erreichen ist).

    Dazu kommt: Wenn man ein Haus unbedingt, unbedingt, unbedingt möchte, dass ist man sicher bereit mehr zu zahlen. Bei diesem Haus war die Nachfrage sehr, sehr groß, da Reihenhäuser bzw. Endhäuser seltenst angeboten werden, meist nur alte renovierungsbedürftige Häuser für ähnliche Preise. Wir hatten vor Kurzem ein vergleichbares Haus, dass wollten wir auch kaufen, Kostenpunkt sogar nur 239.000 EUR, aber 2 Jahre älter. Da wollte ich den Preis noch verhandeln und plötzlich war es genau andersrum, es wurde mehr geboten als vom Verkäufer verlangt. Normalerweise ein Verkäufertrick, aber hier war ich sicher: Habe sogar noch bis 250.000 EUR mitgehalten und dann wurde das Haus für 255.000 EUR verkauft, weil mir das dann doch zu blöd war.
    Ein weiteres Endhaus war für 245.000 angeboten, mit kleinerem Grundstück, das war schon am selben Tag verkauft und ich kam nicht mal bis zur Besichtigung.

    So bin ich zu einer guten Einschätzung am Markt gekommen, aber nur weil ich schon lange suche. So habe ich festgestellt, dass Reihenendhäuser und Doppelhaushälften hier weggehen, wie warme Semmeln, besonders wenn sie neueren Baujahres sind. Ältere Häuser, auch wenn sie freistehend sind, werden tlw. über Monate hinweg inseriert und im Preis gesenkt und gehen einfach nicht weg, weil sich niemand dafür interessiert. Grund ist m.E. dass diese Häuser kostspielig renoviert werden müssen und man dann in Summe mehr zahlt, als bei einem vergleichbaren neuen oder neuwertigen Haus.

    Ich wollte Dir mit meiner Bemerkung zum Ruhrpott das Haus nicht madig machen, habe nur einen Kollegen, der dort ne Wohnung, sogar mit Bahnanschluss hat. Die wurde schon zigmal zwangsversteigert und keiner will sie haben, weil der Leerstand so hoch ist.

    gruß
    Micha
     
  19. bernix

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    ...scheint mir eher nicht so, wenn du ein REH nach unten verhandeln willst und feststellen musst, dass die Hütte evtl sogar zu niedrig eingepreist ist....:biggthumpup:
    -
    REHs waren schon immer etwas interessanter und gefragter....
    -
    In den letzten vier Jahren hat sich im Immosektor einiges geändert...
    -
    Ältere Häuser haben sehr wahrscheinlich einen höheren Sanierungsbedarf, ABER freistehende Häuser haben auch teilweise ein erheblich grösseres Grundstück dabei und werden in Einzelfällen zu Bodenrichtwert ./. Abrisskosten verkauft.
    Also bitte keine Äpfel mit Birnen vergleichen...
    gruss
     
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  21. Breker

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    Ich habe die Erfahrung gemacht, dass es bei Nachlässen auf Immobilien wie bei Autos ist. Bei einigen Marken lohnt kein handeln, bei anderen sind bis zu 30% drin.
    Vielleicht kann Ihnen der Makler, der ja eigentlich erst mal kein Interesse hat den Preis und damit seinen Lohn zu senken, seine Wertermittlung erläutern.
     
  22. meak07

    meak07

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    pauline10 : Danke!

    feivelmaus67: Auch meiner Meinung nach sind die Preise für "alte" (RH-/REH-)Häuser (ab ca. 10 Jahren) vielfach zu hoch, wenn man sich überlegt daß z.B. die Heizung ihre "Halbwertzeit" so langsam erreicht, wenn nicht sogar bald erneuert werden muß, die Wärmedämmung nicht vergleichbar ist usw.
    Klar, ein Haus hat (mehr als ein Auto) einen bleibenden Wert aber nach 25 Jahren muß man doch mal grundlegend für fünfstellige Beträge renoviert werden. Oder man hat dieses Geld im Laufe der Zeit schon investiert. Aber das kann ich nicht restlos prüfen, also besser ein neueres Haus.

    bernix: Bei freistehenden Häusern sind Abschläge für Alter wesentlich höher, wahrscheinlich weil der Kreis der Käufer die sich diese Sanierung zutrauen kleiner ist.

    Alle: Wir haben heute abend den 2. Besichtigungs-Termin. Bin gespannt was der Verkäufer zu meinem Angebot sagt.

    Gruß Andreas
     
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Wertermittlung RH so ok?

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