Wertsteigerung durch Sanierung / Modernisierung

Diskutiere Wertsteigerung durch Sanierung / Modernisierung im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Hallo alle miteinander. Zum ersten wünsche ich allen erstmal ein gutes und erfolgreiches neues Jahr 2012, und ein Hallo in diesem Forum. Und...

  1. #1 MAFYkned, 02.01.2012
    MAFYkned

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    Hallo alle miteinander.

    Zum ersten wünsche ich allen erstmal ein gutes und erfolgreiches neues Jahr 2012, und ein Hallo in diesem Forum.

    Und nun kommt auch schon mein Anliegen:

    Situation:
    Wir haben eine Immobilie, welche zur Zeit als Veranstaltungs- Seminar- und Treffpunkträumlichkeiten genutzt werden. Nun werden wir neue Räumlichkeiten bauen, um mehr Platz zu schaffen. Nun ist es so, dass wir die möglichkeiten haben, das Gebäude (BJ etwa 1955) zu verkaufen, oder evtl auch zu vermieten.

    Frage / Problematik:
    Wenn wir jetzt verkaufen würden, würde sich der Erlös bei ca 1,5 Mio € einpendeln. Das ist der Wert, den wir zur Zeit erzielen würden (laut Angebote). Alternativ sind wir am überlegen, ob das Gebäude vor dem Verkauf noch komplett Saniert werden soll. Da wir wissen, was in diesem Gebäude reinkommen soll, wissen wir auch (in Absprache mit dem Käufer) was gemacht werden müsste. Die planung und die Sanierungs- und Modernisierungskosten liegen bei etwa 1,6 Mio Euro (bei den Sanierungsarbeiten wären: Sanitäre Anlage erneuert, Fenster erneuert, Räumlichkeiten der Größe angepasst, Behindertengerechte Ausstattung, Wärmeschutzisolierung, und und und - also eigentlich eine komplette Kernsanierung mit Modernisierungsaspekten)
    - - Meine Frage ist nun: Um wieviel wird sich in etwa der Wert des Hauses steigern, wenn die komplette Sanierung durchgeführt wurde. Im normalfall ist es ja so, dass wenn ich bei einem Wohnhaus meine Fenster erneuere für 15t Euro, dass ich der Wert des Hauses um mehr als 15t erhöht. Gibt es dazu also auch eine kleine Rechnung, die den Wert darstellt?
    Vielleicht sowas wie: Zeitwert + (Sanierungsaufkommen x 1,15) = Endwert nach Sanierung

    So in der Art meine ich das.

    Nun auch der Grund, wieso ich das Frage: Ich bin in meiner Abschlussarbeit meines Studiums und werde diese Problematik zum Thema machen. Nun interessiert mich eben genau dieser Aspekt der Sanierung, weil ich den Schwerpunkt eben gewählt habe. Allerdings im Bereich der Komplettsanierung noch keine allgemeine Aussage gefunden habe /kenne, die da angewendet werden kann. Ich weiß auch, dass es nciht einfach ist, eine Allgemeingültige Aussage zu geben, aber mich würde einfach mal schon interessieren, ob es da erfahrungswerte gibt, die ich mir evtl zu nutze machen kann.

    Ich wäre sehr erfreut über zahlreiche Nachrichten.

    Vielen Dank !!
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 02.01.2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Woher beziehst Du diese "Weisheit"?

    Die ist nämlich schlicht falsch! Warum? Weil Du nicht Werte schaffst, sondern nur fällige Arbeiten erledigst.

    Wenn Du ein Haus für 200.000 € bauen lässt und es am Tag nach der Abnahme inserierst, wirst Du nie 200.000 dafür bekommen.
    Nach Deiner "Logik" müssten sich aber 2X0.000 € erzielen lassen.
     
  4. #3 ReihenhausMax, 02.01.2012
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    Wenn Ihr das so genau wisst, was der Käufer will, dann sollte doch auch
    der erzielbare Preis klar sein? Bei einem solchen Objekt sollten doch beide
    Seiten ausreichend informiert sein, bzw. Fachleute an der Seite haben, um
    zu wissen, was die Sache kostet, wenn man sie selber machen läßt.

    Im EFH Bereich kannst Du mit Sicherheit vergessen, die Aufwendungen
    für substantielle Renovierungen zurückzubekommen, wenn Du wie wir z.B.
    in ein RMH eine KWL und Holz/Alu Fenster mit Ug 0.5 einbaust. Da rechnet sich sicherlich nur das billigste, was mit dem vorliegenden Standard des Hauses vereinbar ist und einfach gemacht werden muß.

    In Summe bei einem EFH vielleicht eher
    Zeitwert + (Sanierungsaufkommen x 0,7) = Endwert nach Sanierung ?
     
  5. #4 MAFYkned, 03.01.2012
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    Hallo Zusammen

    @Herr Dühlmeyer: Ich habe keine Ahnung, wo ich genau diese Aussage her habe. War mir aber auch nicht unbedingt so sicher über diese Aussage. Allerdings ist das ein kleiner Erfahrungswert aus einem Umbau, den ich mitgemacht habe. Wir haben an unserem MFH alle Fenster erneuert, und der Architekt der im Anschluss (der wusste von den alten Fenstern nichts) das Haus besichtigt hatte wegen einer Umbaumaßnahme hat uns einen weit höheren Wert für das komplette Haus genannt, als der, mit dem wir sonst immer gearbeitet hatten.

    @ReihenhausMax: Wir haben logischerweise schon unsere Fachleute, und die Käuferseite auch. Dennoch habe ich mit diesen Leuten weniger den Kontakt, da ich erst zu einem Späteren Zeitpunkt in das Komitee eingetreten bin. Daher sind die meisten Gespräche schon gelaufen. Außerdem suche ich mir "allgemeingültigere" Aussagen, und nicht nur welche, die jetzt speziell auf dieses Objekt bezogen sind.

    Aber die Rechnung am ende des Postings finde ich interessant. Dem werde ich meine Nachforschungen mal widmen. Vielen Dank
     
  6. Bruno

    Bruno

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    Man kann das schon methodisch angehen.

    Das Objekt wird i.d.R. vermietet, ist also ein Renditeobjekt, das nach dem Ertragswertverfahren bewertet wird.

    Das Objekt ist jetzt 1,5 Mio. wert. Wenn es nach Modernisierung (für ca. 1,6 Mio.) mehr als 3,1 Mio. wert sein soll, müsste sich die m2-Miete ohne NK mehr als verdoppeln. Der Zusammenhang zwischen Reinertrag und Wert ist nämlich annähernd linear, wenn sich die Restnutzungsdauer durch die Modernisierung nicht wesentlich ändert. Lässt sich das Objekt nach Modernisierung wirklich um das Doppelte vermieten?
     
  7. R.B.

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    Aber Dir ist schon aufgefallen, dass er von einem EFH geredet hat. ;)

    Bei gewerblich genutzten Gebäuden kann das schon wieder ganz anders aussehen. Hier macht sich die Art der Modernisierung heftigst bemerkbar, und der Umfang der Sanierungsarbeiten spielt auch eine Rolle.

    Hier sollte man darauf achten, dass die Ansprüche der Zielkunden umgesetzt werden, weil sie für teuren Schnick-schnack nichts bezahlen werden.

    Anders ausgedrückt, Du kannst ein Gebäude so sanieren, dass es quasi neuwertig ist, doch letztendlich bleibt es ein Gebäude Bj. xxxx. Es gibt Leute die tunen ihr Auto für eine Unmenge Geld, und wundern sich dann, dass die Maßnahmen eher wertmindernd waren.

    Gruß
    Ralf
     
  8. #7 ReihenhausMax, 03.01.2012
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    Hallo MAYFkned,

    der Faktor in meiner Rechnung ist natürlich völlig ins Blaue hinein geschätzt. Im
    Fernsehen hab ich mal einen Bericht über gebrauchte Autos und "Aufbereiter"
    gesehen. Da hat sich der Aufwand für den Aufbereiter wohl selbst gegenüber
    professionellen Käufern gelohnt. Wie wie das der Realität entspricht, kann ich
    nicht sagen. Bei Gewerbeimmobilien kann ich es mir nicht vorstellen. Warum soll
    der Käufer deutlich mehr für die Sanierung/Renovierung zahlen, wenn er sie
    mit dem Haus kauft (d.h. saniertes Haus) als wenn er das selber seinen Architekten
    abwickeln läßt?
     
  9. Julius

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    Ich frag mich, was das Ganze überhaupt soll?

    Wenn ich einen Käufer habe, der es so nimmt, wie es derzeit ist, und einen angemessenen Preis zahlt, dann mach ich das doch so!

    Eine (schließlich mit erheblichem Risiko behaftete) Investition ziehe ich doch nur in Erwägung, wenn es ansonsten keiner kauft (oder nur zu unrealistisch niedrigem Preis) oder ich mir einen zusätzlichen Gewinn daraus verspreche.

    Also der "neue" VK dann deutlich höher liegt als der "alte" zuzüglich des Invests.
    Das trifft aber nur in den allerseltensten Fällen zu.
     
  10. Julius

    Julius

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    Das "Aufbereiten" eines Gebrauchtwagens ist aber auch nicht die Schaffung von Mehrwert (gegenüber dem Regelzustand), sondern die Verringerung von Minderwert.
    Und zwar über fast ausschließlich kosmetische Maßnahmen.

    Das funktioniert auch nur deswegen, weil einerseits der Autokauf stark emotional besetzt ist und andererseits die technische Untersuchung nur sehr beschränkt stattfindet, also in gewissem Rahmen aus dem optischen Allgemeinzustand auf die gewesene Nutzung und den Zustand technischer Aggregate geschlossen wird.

    Bei einem Gebäude ist das (hoffentlich) etwas anders.
     
  11. gonso

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    Wirkt sich eine Sanierung nicht auch steuerlich negativ aus?
    Oder gibt es für gewerbliche Immobilien keine Grunderwerbssteuer?
     
  12. R.B.

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    Doch, die gibt es. :28:

    Gruß
    Ralf
     
  13. #12 einmaleins, 03.01.2012
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    Eine Wertsteigerung erziehlst du langfristig nur durch eine gute Dämmung im gesamten Haus, moderne Heizung e.t.c.
    Hatte letztens bei einem Kunden auch so einen Fall, er dachte weil er seine Einliegerwohnung im Keller komplett saniert hat(70m²), würde sein Haus um 50.000 Euro im Wert steigen.
    Ohne gedämmte Bodenplatte und Fassade wird da nur nix draus...
    Es bringt nichts, nur die Fenster zu verschönern oder zu sanieren, wenn dann schon alles auf den neusten Stand bringen.
     
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  15. BJ67

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    Da die Immobilie wohl eher gewerblichen Zwecken dienen soll, ist es für den Erwerber wohl günstiger, die Sanierung selber durchzuführen.

    Nicht nur die geringere Grunderwerbssteuer wäre ein Aspekt, der Käufer könnte auch die Umsatzsteuer für die Aufwendungen erstattet bekommen und je nach Umfang entweder die Erhaltungsaufwendungen zeitnah oder die Sanierungskosten langfristig steuerlich abschreiben.

    Die einzige Wert bringende (nicht steigernde) Maßnahme bei EFH's ist, diese vor der Veräußerung leer zu räumen und besenrein und sauber zur Besichtigung anzubieten. ggf. auch noch mal eine Wand weißen, wenn diese z.B. gelb ist.
     
  16. #14 Livestrong, 04.01.2012
    Livestrong

    Livestrong Gast

    Ist verschieden unseren energetischen neuen großobjekte bringen 10% mehr kaltmiete. Beim Verkauf wäre ich da auch skeptisch ob das Geld wieder reinkommt. Der Vergleich mit dem auto ist schwachsinnig.
     
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