WFA 2% Tilgung

Diskutiere WFA 2% Tilgung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, die NRW Bank macht die folgende Vorgabe: "Bei Fremdmittelzinsen bis einschließlich 4% muss das Darlehen mit mindestens 2% getilgt...

  1. WFA Dummie

    WFA Dummie

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    Hallo,

    die NRW Bank macht die folgende Vorgabe:

    "Bei Fremdmittelzinsen bis einschließlich 4% muss das Darlehen mit mindestens 2% getilgt werden"

    gibt es hier eine Möglichkeit das anderst zu lösen?

    Das kann ich nämlich nicht leisten, mit dem Kredit meiner Hausbank und den WFA Mittel habe ich eine monatliche Belastung bei der der Mindestrückbehalt um 50 € unter schritten wird.

    Kann das ein Ablehnungsgrund sein?

    Vielen Dank.
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Die WFA (NRW Bank) weicht von dieser Forderung nicht ab.

    Nichteinhaltung des Mindestrückbehalts ist ein zwingender Ablehnungsgrund.

    Abhilfe:

    - Baukosten senken
    - höhere Eigenleistung
    - höheres Eigenkapital nachweisen
     
  4. R.B.

    R.B.

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    und das ist auch gut so. :28:

    Wenn es mit den Lebenshaltungskosten so knapp wird, dann wäre das wohl der richtige Zeitpunkt um jetzt darüber nachzudenken, was man verbessern könnte. Immerhin muss man die nächsten Jahrzehnte mit dieser Finanzierung leben. An der Tilgung zu sparen wäre der falsche Weg. Da würde ich mir vorher überlegen, ob man nicht an den Baukosten etwas sparen kann, denn eines ist sicher, irgendwann müssen die Schulden bezahlt werden.
     
  5. WFA Dummie

    WFA Dummie

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    Es geht mir auch nicht um Senkung des Mindestrückbehalt. Sondern um eine mögliche Senkung des Tilgungssatz der Hausbank.
    Warum macht die NRW Bank Vorgaben an den Tilgungssatz der Hausbank? Wenn Bauwillige mit wenig Einkommen subventioniert werden sollen kann ich solle Vorgaben nicht nachvollziehen.
     
  6. Torian

    Torian

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    Vielleicht nicht die Antwort die du lesen möchtest, aber denk mal darüber nach:
    Nach 10 Jahren muss die Finanzierung verlängert werden, wenn heute bei historisch niedrigen Zinsen keine 2% Tilgung möglich sind, was passiert dann in 10 Jahren wenn der Bankzins von ~3% auf "normale" 5% ansteigt?! Bei 1% anfänglicher Tilgung ist noch fast nichts abbezahlt, die monatliche Rate steigt dramatisch und kann nicht mehr bedient werden :-(

    Rechne doch mal mit deinen Zahlen durch wie groß die Restschuld bei 1% Tilgung wäre und wie sich das Anschlussdarlehen bei dann angenommenen 5% Zinsen auf die Rate auswirkt.

    Viel Glück
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Das ist ganz einfach, weil 2% anfängliche Tilgung bereits sehr wenig sind. Wird die Tilgung noch weiter reduziert, dann läuft das Darlehen ewig. Du wirst nie von Deinen Schulden runter kommen. Es wird aber noch schlimmer, denn das Haus verliert an Wert, und zwar jeden Tag. Das bedeutet, dass Du irgendwann mehr Schulden hast als das Haus an Wert darstellt. Das nennt man dann wohl Schuldenfalle.

    Die Subvention einkommensschwacher Haushalte darf nicht dazu führen, dass man diese in die Ver-/Überschuldung treibt. Das Ziel ist den Leuten beim Aufbau von Vermögen bzw. einer Absicherung für´s Alter zu helfen, und nicht sie in den Ruin zu treiben.

    Deswegen ist ein bestimmter Eigenanteil an der Finanzierung (Eigenkapital) vorgegeben, und es werden auch an die Kapitaldienstfähigkeit ein paar Mindestanforderungen gestellt, wobei man sagen muss, dass diese Anforderungen bereits sehr niedrig angesetzt sind. Wenn man selbst diese geringen Anforderungen nicht erfüllen kann, dann sollte man über das Thema Hausbau noch einmal intensiv nachdenken.

    Deswegen war auch mein Vorschlag, nicht darüber nachdenken wie man die Rate zu Lasten der Laufzeit reduzieren kann, sondern ob man an den Kosten noch optimieren kann. Ich denke es ist auch in Deinem persönlichen Interesse, dass so eine Finanzierung langfristig tragfähig ist, sonst könntest Du das ja gleich bleiben lassen. Geld verbrennen kann man auch auf andere Art und Weise.

    Betrachte diese Anforderungen nicht als No-go, es geht auch nicht darum Dich irgendwie zu ärgern, sondern sehe es einfach als Hinweis noch einmal über Dein Finanzierungskonzept nachzudenken. Du hast 2 maßgebliche Stellschrauben an denen Du drehen kannst, die Einnahmeseite und die Ausgabenseite. Wenn auf der Einnahmeseite nichts mehr geht, dann musst Du an die Ausgabenseite ran.
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Beispiel bei 100.000 € Darlehnsbetrag und 4% Zins:

    Bei 1% Tilgung Restschuld nach 10 Jahren ca. 87.750.- € Laufzeit gesamt = ca. 40 Jahre
    Bei 2% Tilgung Restschuld nach 10 Jahren ca. 75.450.- € Laufzeit gesamt = ca. 27 Jahre

    (Wg. Vergleichbarkeit wurde angenommen, dass sich der Zinssatz nach 10 Jahren nicht ändert)

    @WFA Dummie

    Hoffentlich hat Dein Berater/Du -sofern der Förderantrag noch nicht gestellt ist- mit den neuen Förderbestimmungen gerechnet, die Anfang 2014 in Kraft getreten sind. Der Mindestrückbehalt wurde (z.B. 2Pers.+2Kinder) um ca. 50.- € monatl. angehoben.

    Gleichzeitig wurden zwar auch die Fördermittel erhöht, die Erhöhung gleicht die Anhebung Selbstbehalt aber nicht aus.

    Tipp:
    Insbesondere bei Einkommensschwachen Familien mit niedrigem Bruttoeinkommen ist zu prüfen, ob Ansprüche nach dem Wohngeldgesetz bestehen. Das Wohngeld wird bei der Antragsstellung/Prüfung der Tragbarkeit der Belastung in voller Höhe auf das Einkommen angerechnet.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Betrachtet man dann noch die Alterswertminderung des Gebäudes, und die Tatsache, dass irgendwann auch mal Reparaturen anfallen die Kosten verursachen, dann sieht man erst auf was für einen Drahtseilakt man sich bei so einer Finanzierung einlässt.
    Wenn die Angabe des Geburtsdatums des TE korrekt sein sollte, dann ist er jetzt 35 Jahre alt. Selbst wenn das Renteneintrittsalter weiter in die Höhe geschraubt wird, würde er zumindest theoretisch noch eine Restschuld mit sich herumschleppen wenn er in Rente geht.
    Bis dahin werden aber auch umfangreichere Modernisierungsarbeiten erforderlich werden, man muss dazu ja nur mal die Häuser anschauen die in den 70er bzw. 80er Jahren gebaut wurden, und was da bereits an Modernisierungsbedarf besteht. Dieser Bedarf müsste aus den o.g. Lebenshaltungskosten zzgl. eventueller Lohn-/Gehaltssteigerungen finanziert werden, wobei man nicht vergessen darf, dass auch die Lebenshaltungskosten steigen (meist stärker als das Gehalt).

    Und so ganz nebenbei betrachtet, möchte man während dieser Zeit ja auch noch leben, und nicht nur jeden Tag das Geld zählen damit man seine Raten bezahlen kann. Das steht niemand durch, schon gar nicht mit Familie.

    d.h. die Mindestanforderungen sind mehr als nur vernünftig, die 2% anf. Tilgung sind gerade in Zeiten mit niedrigen Zinsen das Mindeste was man leisten sollte.
     
  10. WFA Dummie

    WFA Dummie

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    @Baufuchs nein der Antrag ist noch gestellt.

    ihr habt ja recht. Es macht natürlich mehr Sinn die Tilgung so hoch wie möglich an zusetzten.
    Ich möchte die Hausbank ja auch mit mind. 2 % bedienen.
    Wir haben aber auch mehr Geld montalich zur Verfügung nur wird das zu Recht nicht angerechnet. Und wir sprechen hier von 50€ mehr Belastung. Zukünftige Gehaltsentwicklungen (Beamter) werden natürlich auch nicht Berücksichtigt. Ich will damit sagen das ich mir diese Belatung leisten kann nur dummerweise erfülle ich damit nicht die Vorgaben und will eigentlich nur wissen ob es bei der 2 % Tilgung ausnahmen gibt?

    Danke für eure Beiträge
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Der Fuchs hat doch oben die 3 wichtigsten Punkte genannt. Die paar Euro monatliche Belastung kriegt man auch so runter, ohne an der Tilgung zu drehen. Ansonsten bleibt nur noch die Möglichkeit auf WfA zu verzichten.
     
  12. Posent

    Posent

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    Die WFA oder die Bewilligungsbehörde hat ein Spielraum in Höhe von 50€ :-) Ob der MA diesen Spielraum ausnutzt ist eine Ermessenslenkende Weisung ! Es besteht also kein Anspruch.
    ABER du brauchst gar nicht zu rechnen ob es ausreicht ! Ob deine Rechnung korrekt ist entscheidet die Bewilligungsbehörde. Also nicht großartig rechnen sondern hingehen.

    Geht deine Frau in 12 Monaten wieder arbeiten ? Erhälst du in den nächsten 12 Monaten eine Gehaltserhöhung ? Hast du das 13te Gehalt einkalkuliert ? Warum nicht das Haus "künstlich" 10.000 billiger machen und dann überraschend ein Konsumentenkredit aufnehmen ? Das alles KANN berücksichtigt werden....das Zauberwort heißt "Ermessenslenkende Weisung".?
     
  13. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Was die Einhaltung des Mindestrückbehalts angeht gibt es keinen Ermessensspielraum.

    Ermessenslenkende Weisungen sind im übrigen Verwaltungsvorschriften, welche die Anwendung gesetzlicher Weisungen regeln. Stell mal einen Link zu einer solchen Weisung bezgl. Des Mindestrückbehalts ein.

    Den Tipp das Haus künstlich zu verbilligen sollte man ganz schnell vergessen.

    Der einzig brauchbare Tipp:
    Hin zum Wohnbauförderungsamt.
     
  14. #13 toxicmolotow, 18. Februar 2014
    toxicmolotow

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    Ein anderer Tip: Nebenjob über 50 Euro monatlich nachweisen.

    Noch ein Tip:
    Zahlt dein Arbeitgeber VL? Manche AG zahlen VL auch als Entschuldung von Eigentum direkt auf das Darlehen. Schon hast du ein paar Euro mehr in der Tasche.


    Wohngeld? Vergiss es. Wenn du nicht gerade 5 Kinder hast kommst du nicht annähernd in den Genuss von WFA und Wohngeld.
     
  15. Posent

    Posent

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    Die Entscheidung ob ein Objekt den Förderrichtlinien entspricht/bewilligt wird obliegt der Bewilligungsbehörde und nicht der NRW BANK ! Die Bewilligungsbehörde hat Spielraum. Es gibt ein "offizielles" Schreiben das aber nicht den gesetzlichen Vorschriften verankert wurde, dass die Bewilligungsbehörden bis -50€ Mindestrückbehalt dennoch fördern dürfen. Das darf "eigenmächtig" die Bewilligungsbehörde entscheiden.

    Zum Beispiel ist das Möglich in Köln, Coesfeld, Dortmund, Bonn, Soest usw.

    Weiterhin können alle voraussichtlichen zukünftigen Gehaltssteigerungen (junger Beamter und tarifliche Steigerungen) berücksichtigt werden....können, müssen aber nicht ! Ich habe die HANDLUNGSANWEISUNGEN von der Bewilligungsbehörde selber gelesen ! Mitnehmen durfte ich sie aber nicht.
     
  16. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wo hat jemand geschrieben, dass die NRW Bank bewilligt?

    Die vom TE der NRW Bank zugeschriebene Forderung 2% Tilgung wenn Darlehnszins unter 4% stammt aus den WFB Bestimmungen NRW.

    WFB (2014) Nr. 1.6.3
     
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  18. Posent

    Posent

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    Ja das stimmt. Nachdem ein guter Freund bei der Wohnraumförderung arbeitet und ich in anderen Stadt vor kurzen WFA Mittel erhalten habe und selber in einer ähnlichen Behörde arbeite, kenne ich das Prinzip der WFA Mittel relativ gut.

    Das wichtigste ist tatsächlich die Daten von der Wohnraumförderung ausrechnen zu lassen und zu "verhandeln". Der Mitarbeiter dort hat viel Ermessensspielraum wie er Zahlen, Daten und Fakten bewertet. Insbesondere welche Nachweise er in welcher Form erhalte möchte.
    Die WFA Mittel sind übrigens oft im März eines Jahres vollständig vergeben und man kann sich dann auf die Warteliste für nächstes Jahr setzen lassen....
     
  19. IngoBF

    IngoBF

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WFA 2% Tilgung

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