Wie am besten Hauskauf finanzieren...?

Diskutiere Wie am besten Hauskauf finanzieren...? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich möchte mir gerne ein Haus kaufen, BJ 1960 ca 190qm Wohnfläche ca 550qm Grundstück mit 3 Wohneinheiten: ca 100qm 3-4 Zimmerwohnung...

  1. EyKaramba

    EyKaramba

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    Hallo,

    ich möchte mir gerne ein Haus kaufen, BJ 1960 ca 190qm Wohnfläche ca 550qm Grundstück mit 3 Wohneinheiten:

    ca 100qm 3-4 Zimmerwohnung
    ca 60qm 2 Zimmer Einliegerwohnung
    ca 30qm 1 Zimmerapartment

    Da ich zurzeit alleine bin würde ich die 60qm Einliegerwohnung nutzen und den Rest vermieten. Für die 100qm Wohnung liegt ein Mietvertrag mit monatlich 450€, für das 30qm 1-Zimmerappartment mit monatlich 175€ vor.

    Für das Haus kann man sich denke ich auf 140.000€ einigen + Nebenkosten = 152.000€

    Welleternit Eindeckung entsorgen + Neueindeckung laut Dachdecker 35.000€ (150€/qm)

    Sonstige kleinere Reperaturen und Verschönerungen 15.000€


    Wären wir insgesammt bei 202.000€ - 30.000 Eigenkapital = 172.000€

    Um auf einen Runden Betrag zu kommen und "Unvorhergesehenes" abzudecken hab ich einen Finanzierungsbedarf von 180.000€


    Monatliches Netto ~2000€ daraus ca 600€ frei für die Finanzierung + 350€ aus Mieteinkünften --> monatliche Rate 950€


    Es sind 3 Bausparverträge vorhanden:

    BSV1: Guthaben ~10.000€ 2% Guthabenszins
    BSV2: Guthaben ~2.000€ 2% Guthabenszins (nicht zuteilungsreif)
    BSV3: Guthaben ~4.000€ 2% Guthabenszins (nicht zuteilungsreif)


    Auf BSV1 gehen die VWL, diesen möchte ich gerne weiterlaufen lassen da der Arbeitgeber die VWL bei Kündigung/Auflösung nur noch für die Altersvorsorge bereitstellt. Wäre dann auch nochmal ne kleine Sicherheit falls doch nochmal ne größere Reperatur anfällt - und mit 2% zurzeit ja auch nicht soooooschlecht verzinst.


    Hab jetzt von 2 Banken ein Finanzierungsangebot (2 weitere folgen diese Woche)

    Bank1:

    180.000€ für 10 Jahre zu 3,98% mit 1% Tilgung (750€/Monat)
    zusätzlich einen neuen BSV über 75.000€ in den die 6.000€ aus BSV2+BSV3 direkt mit einfließen und monatlich mit 200€ bespart wird.
    Zuteilungsreif nach 10 Jahren und löst dann einen Teil des Ann.Darlehen ab.
    Guthabenszins: 0,5%
    Darlehenzins: 2,95%



    Bank2:

    TA-Darlehen über 180.000€ für 15 Jahre zu 3,9% (585€/Monat)
    zusätzlich neuen BSV über 180.000€ der nach 15 Jahren das TA-Darlehen ablöst (Ansparphase 372€/Monat, Tilgungsphase 948€/Monat)
    Guthabenszins: 1%
    Darlehenszins: 3,75%
    alle vorhandenen BSV als Reserve liegen lassen.


    Variante Bank2 wäre komplett ohne Risiko, da wäre ich bei gleichbleibender Rate nach ca 27Jahren 1Monat durch, egal wie sich der Zinsmarkt entwickelt.


    Bei Variante Bank1 wäre ich bei angenommenem Zinssatz von 6% nach 10Jahren unsd angenommenem Zinssatz von 7,5% nach 20Jahren bei gleichbleibender Rate von 950€/Monat nach ca 27 Jahren 10 Monaten schuldfrei.


    So, nun sind eure Meinungen gefragt für die ich mich schonmal rechtherzlich bedanken möchte!

    Grüße
    Boris
     
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  3. KlausK

    KlausK Gast

    Warum Geld in einene BSV pumpen, statt es für die Tilgung zu nutzen?
     
  4. EyKaramba

    EyKaramba

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    Weil sobald der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung höher 5,5% liegt ich mit dem BSV besser fahre...

    Ist dann halt die Frage wie warscheinlich das ist - wobei ein Anstieg um 1,5% in meinen Augen nicht sooooo unwarscheinlich ist.

    Aber ich lase mich gern auch eines besseren belehren, deswegen hab ich hier ja angefragt :28:
     
  5. Huisje

    Huisje

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    Bj '60, Vermietung, Monatsnetto ~2000€ und 180T€ Finanzbedarf finde ich persönlich kein guter Cocktail um ein solches Abenteuer anzugehen.

    Was passiert wenn es zu Leerstand kommt?
    Wovon werden weitere Renovierungsmaßnahmen bezahlt?
    27 Jahre lang ~950/Monat zahlen für ein relativ altes Haus erscheint mir nicht ohne Risiken.
    Du hast kein größere Rücklagen um plötzlich auftretende Mängel zu beseitigen. Mit 190qm + 550qm Grund kommen noch ordentlich Nebenkosten auf dich zu, welche du zwar teilweise von deine Mieter zurück bekommst, aber lange nicht alles.
    Wenn du als Single wegen Beziehung oder Beruf kurzfristig umziehen möchtest, wie wollst du das organisieren?

    Hast du dir diese Sache wirklich gut überlegt?

    Ich würds an deiner Stelle nicht machen. (und habe zufälligerweise einen Freund der ähnliches gemacht hat, mit bessere Einkünfte, und es im Nachhinein bedauert.)


    gruß
    Huisje
     
  6. lumpi2000

    lumpi2000

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    Hallo,

    du solltest die Sache vorher mal mit (d)einem Steuerberater durchsprechen. Der kann dir vielleicht noch ein paar Tipps geben.

    Auf jeden Fall solltest du die Finanzierung auf zwei Darlehen aufsplitten. Und zwar eins für den selbstgenutzten und eins für den vermieteten Teil.
    Dein Eigenkapital nimmst du sinnvoller Weise nur für den selbstgenutzten Teil.
    Die Zinsaufwendungen für den vermieteten Teil kannst du ja steuerlich als Werbungskosten geltend machen.

    Noch ein kleiner Steuer-Tipp:
    Achte darauf, dass im Kaufvertrag der Grundstücks- und Gebäudewert getrennt voneinander angegeben ist (wobei der Grundstückswert möglichst gering sein sollte). Denn vom Gebäudewert kannst du ja für den vermieteten Teil "Absetzung für Abnutzung" (AfA) geltend machen.

    Gruß
    Lumpi2000
     
  7. EyKaramba

    EyKaramba

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    Hallo und danke auch für solch kritischen Beiträge!


    Leerstand ist natürlich immer ein Risiko - dafür sollte dann immer für 3-4 Monate Rücklagen da sein zum Überbrücken.

    Im Haus wurde letztes Jahr eine neue Vissmann Heizung verbaut, Elektrik ist nicht unbedingt auf neuestem Stand aber durchaus aktueller Standart (inkl. FI-Schaltern) und Wasserleitungen wurden auch schon erneuert. Wenn nun noch das Dach neu ist sollten die nächsten Jahre erst mal keine größeren Brocken auf mich zukommen - und falls doch hätt ich dann ja immernoch den BSV1 in Reserve liegen.

    Mann könnte sagen aus diesem Grund möchte ich das Haus gern kaufen... Ich habe zum 01.12.2010 Firmenintern den Standort gewechselt da ich hier meinen Traumberuf ausüben kann. Seitdem lebe ich hier in einem 15-Parteien-Haus in einer 35qm 1-Zimmerwohnung die mich kalt jeden Monat 300€ kostet... Aus beruflichen Gründen möcht ich hier bestimmt nichtmehr weg da ich mir hier mein Hobby sozusagen zum Beruf gemacht habe.







    Danke für die Tipps, einen Steuerberater wollte ich da aufjedenfall auch nochma zu kontaktieren - allerdings meinte einer der Bankberater dass Werbungskosten/AfA nach den Wohnungsgrößen anteilsmäßig berechnet werden. Deswegen dann wohl doch lieber nochmal direkt zum Steuerberater!


    Grüße
    Boris
     
  8. pauline10

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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Die 5,5% sind bestimmt falsch!
    Die 1% Tilgung ist zu klein! 2% ist das Minimum!

    Die neu abzuschließenden BSV sind ein gutes Geschäft für die Bank. Aber nicht für den Kunden!

    Mit einer FAX-Nummer kann ich dazu Unterlagen von einem wirklichen Fachmann zukommen lassen.

    Schon der sog. "gute Menschenverstand" (seit wann haben die Verstand?) sollte eigentlich sagen, daß es keinen Sinn machen kann, hohe Schuldzinsen zu zahlen und gleichzeitig niedrige und dazu noch steuerpflichtige Guthabenzinsen zu zahlen.

    pauline
     
  9. #8 Nutzer des BEFs, 23. August 2011
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    Also 200.000 Euro Investition. Rechnen wir mal mit 4 % Zins (Fremdkapital und angemessene Verzinsung des EK) und vorsichtig mit 3 % Investitionen, Abschreibungen etc. Dazu kommen 2 % Wagniszuschlag (Leerstand, Mietnomaden, politisches Risiko = du bist jetzt böser Vermieter, private Veränderungen). Du solltest also eine Rendite von 9 % erwirtschaften, d.h. etwa 18.000 Euro p.a. oder 1.500 Euro pro Monat. Deine beiden Mieter zahlen dir 625 Euro, d.h. dich kostet deine Wohnung etwa 875 Euro. Kannst du dafür wirklich nichts mieten?
     
  10. #9 ReihenhausMax, 23. August 2011
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    Ich kann an die 5.5% Anschlußzinsen auch nicht glauben, ab denen sich der BSV
    lohnen soll. Da Du steuerlich einen Teil der Zinsen absetzen kannst, macht der
    BSV Kram noch weniger Sinn. Rechne das selber durch und traue keiner Bank!
    Kauf Dir lieber eine Eigentumswohnung, die Du in vernünftiger Zeit abzahlen und
    ggf. bei Familiengründung zu Geld machen kannst.
     
  11. EyKaramba

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    Selbst durchgerechnet hab ich das schon mehrfach (mit dem Tilgungsrechner auf interhype)

    Bei dem Modell "Bank1" mit dem 75.000BSV wäre ich bei gleichbleibender Rate von 950€ und einem gleichbleibenden Zins für sämmtliche Anschlussfinanzierungen von 5,5% nach 26J 5Monaten durch.

    Bei Modell "Bank2" mit dem BSV über die kompletten 180.000€ wäre ich bei gleichbleibender Rate von 950€ unabhängig von der Zinsentwicklung nach 27Jahren 1Monat durch

    Wenn ich jetzt die 180.000€ 10Jahre zu 3,98% (aktuelle Kondition Bank1) ohne BSV monatlich mit 950€ abbezahle und der Zins für Anschlussfinanzierungen konstand bei 5,5% bleibt wäre ich nach 27Jahren 7Monaten durch.

    Wobei bei dem Modell "Bank1" ja noch die 6000€ aus den besteheneden BSV2+BSV3 miteinfließen, aber Modell "Bank2" und Variante komplett ohne BSV sind da denke ich recht gut vergleichbar.


    Versteht mich nicht falsch, ich will nicht unbedingt einen BSV aber die Zahlen die ich bisher rausbekommen hab sprechen eigentlich doch nicht komplett dagegen - oder? Was mich allerdings an Modell "Bank2" stöhrt, Sondertilgungen sind erst nach 15Jahren sinnvoll möglich...


    Anders sieht die Sache allerdings auch aus wenn ich die 3,9% über 15Jahre für das TA-Darlehen von Bank2 auch für ein normales Annuitäten-Darlehen bekommen würde - dann käme ich bei gleichbleibender Rate und einem Zinsanstieg auf 7,5% auf eine Laufzeit von 27Jahre 3Monate...
     
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  13. R.B.

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    Dieser Rechner berücksichtigt aber nicht alle Feinheiten Deiner Finanzierungen, und das kann in der Summe teuer werden.

    Lass Dir von der Bank die Dir die Vorschläge unterbreitet hat, einen kompletten Zahlungsplan geben. In dem sollten ALLE Kosten (auch so Dinge wie Abschlußgebühren o.ä.) enthalten sein.

    Gruß
    Ralf
     
  14. EyKaramba

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    Abschlussgebühren habe ich bei meinen Berechnungen berücksichtigt, werde mich aber noch um komplette Zahlungspläne kümmern.

    Gruß
    Boris
     
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