Wie beste Finanzierungskombination ermitteln?

Diskutiere Wie beste Finanzierungskombination ermitteln? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir stehen vor dem Kauf einer Immobilie und ich habe im Moment das Problem, dass ich vor lauter möglichen...

  1. #1 interessent4711, 26. Mai 2015
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    Hallo zusammen,

    wir stehen vor dem Kauf einer Immobilie und ich habe im Moment das Problem, dass ich vor lauter möglichen Finanzierungsvarianten nicht mehr so recht sehe, wie ich ermitteln kann, was Sinn macht, und was nicht.

    Finanziert werden sollen rund 150.000 Euro (60% Beleihungsauslauf)

    Aktuell vorhanden:
    Bausparvertrag 1 (115.000 Euro, Zins: 1.5%, Tilgung: 7%[SUB]o[/SUB] monatlich) - Guthaben: 35.000 Euro - Zuteilung vermutlich 2018/2019 - monatliche Sparrate momentan 100 Euro
    Bausparvertrag 2 (50.000 Euro, Zins: 1.6%, Tilgung: 10%[SUB]o[/SUB] monatlich) - Guthaben: 6.000 Euro - Zuteilung vermutlich 2021/22 - monatliche Sparrate momentan 290 Euro
    Bausparvertrag 3 (50.000 Euro, Zins: 1.6%, Tilgung: 10%[SUB]o[/SUB] monatlich) - Guthaben: 6.000 Euro - Zuteilung vermutlich 2021/22 - monatliche Sparrate momentan 290 Euro
    (Zuteilungsprognose bei sofortiger Aufzahlung auf 50% (1) bzw. 30% (2+3), sonst länger)

    Ein Annuitätendarlehen bei meiner Hausbank mit 10-jähriger Zinsbindungsfrist ist momentan für rund 1,5% zu bekommen (10% Sondertilgungsmöglichkeit p.a.).

    Monatlich wäre eine Belastung durch Zinsen, Tilgung, Ansparen der Bausparverträge von bis zu 800 Euro möglich.
    Zusätzlich sind Sondertilgungen im Bereich bis zu 9.000 Euro pro Jahr denkbar, aber nicht fest zu garantieren.

    Mit den Sondertilgungen ist also theoretisch ein Volltilger in den 10 Jahren (bzw. weniger) zu erreichen.

    Nun gibt es aber auch noch zig andere Varianten, wie man z. B. die Bausparverträge einsetzen könnte (Anschlussfinanzierung, Kündigen für Sonderzahlungen).
    KfW (124) schwirrt auch noch irgendwo im Raum herum.


    Ich erwarte jetzt natürlich nicht, dass mir irgendjemand sagt, was die beste Variante ist, aber zumindest vielleicht eine grobe Richtung, in der ich dann mal im Detail nachrechnen könnte.
    Alle Varianten durchzurechnen erscheint mir momentan irgendwie unmöglich ...

    Danke!
     
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  3. R.B.

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    Ist das Guthaben der BSV bereits in das EK mit eingerechnet?

    Rechnen wir mal ein Annuitätendarlehen über 150T€ mit einer monatlichen Rate von 800,- €. Das entspricht bei 1,5% Zinssatz einer anf. Tilgung von etwa 4%. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld noch ca. 70T€. Die bis dahin aufgelaufenen Kosten (Zinsen) ca. 16.754,- €. Jetzt müsste man spekulieren, mit welcher Anschlussfinanzierung man weiterrechnen kann. Behält man den Tilgungsanteil bei, sprich bei einem höheren Zinssatz würde die Rate entsrepchend erhöht, dann wäre das Darlehen in 18 Jahren gegessen.
    Es wäre daher zu überlegen, ob man eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart, auch wenn sich bei gleichbleibender Rate die Gesamtlaufzeit auf sagen wir mal 20 Jahre erhöht. Dafür hätte man die Sicherheit, dass der Zinssatz fix ist. Durch Sondertilgungen in den 15 Jahren könnte man die Gesamtlaufzeit auch so steuern, dass das Darlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt wird.

    und woher soll das Geld für die sofortige Aufzahlung kommen? Ich vermute mal, dass die BSpk. hier eine Zwischenfinanzierung anbieten wird. Man müsste in diesem Fall den Zinssatz für die Zwischenfinanzierung berücksichtigen.

    Ich würde mir an Deiner Stelle mal einen Zahlungsplan erstellen lassen. Dieser müsste an sich deutlich bessere Zahlen aufweisen als das Annuitätendarlehen, da die BSV ja teilweise schon angespart sind, die Abschlussgebühren sind bezahlt. Ein Teil der Kosten ist also schon erledigt. Es wäre daher schon zu überlegen, ob man nun, nachdem die BSV bereits Kosten verursacht haben, nicht versucht die Vorteile mitzunehmen.

    Ach ja, Du solltest mal nach Deiner Ortsangabe schauen. Keine Ahnung wie Du Dich an der Freischaltung vorbei gemogelt hast, aber mit der Ortsangabe "zuhause" läufst Du Gefahr, dass Dein account diesen Tag nicht überlebt.
     
  4. #3 interessent4711, 27. Mai 2015
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    Danke für die ausführliche Antwort.
    Das Guthaben der BSV wurde bisher nicht weiter irgendwo eingerechnet.
    Und es gibt auch noch eine weitere Reserve an Kapital, sodass hier ein gewisser Puffer ist.

    Es gab nun heute ein konkretes Angebot der Hausbank: 1,09% bei 10 Zinsbindungsfrist mit 10% Sondertilgung p.a.

    Macht es unter diesen Umständen noch Sinn, die BSV weiter zu beachten?
    Wenn ich sie nun auflösen würde (byebye Abschlussgebühr :( ) und die 47.000 weniger als Darlehen aufnehmen würde, würden am Ende der 10 Jahre noch knapp 17.000 übrig bleiben - ohne Sondertilgungen gerechnet. Mit 1600 Euro Sondertilgung im Jahr müssten wir auf 0 rauskommen. Übersehe ich etwas?
    Die Idee der Zwischenfinanzierung sagt mir nicht so recht zu, da ja dann erst eine Zeitlang nur Zinsen gezahlt werden und sich an der Schuldensumme nichts verändert...

    Danke!
     
  5. artibi

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    Ich hab auch zwei BSVs in die Finanzierung genommen. Beide waren noch nicht zuteilungsreif. Hab ein gutes Angebot zur Zwischenfinanzierung bekommen wodurch ich ein paar hundert Euro gespart hab. Deine Bank soll mal prüfen, was mit den BSVs möglich wäre. Evtl lohnt es, wenn du ein oder zwei "voll machst". Drei BSVs neben der Hausfinanzierung machen u.U. wenig Sinn. Es könnte/dürfte günstiger sein die BSV-Sparrate in das Darlehen zu tilgen..
     
  6. R.B.

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    Da muss man nicht lange überlegen. Die BSV Variante wird sich unter diesen Umständen niemals rechnen.

    Eine Restschuld von 17T€ nach der Zinsbindung ist nicht der Rede wert, zumal wenn diese durch SoTi auf Null gedrückt werden kann.

    Genau das ist der Knackpunkt. Bei der Gesamtkostenbetrachtung wird man feststellen, dass diese Variante nur optisch günstiger erscheinen kann, aber unter´m Strich werden die Kosten höher sein. Aber selbst die optik dürfte bei einem Angebot von 1,09% der Hausbank ziemlich alt aussehen.
     
  7. #6 interessent4711, 28. Mai 2015
    interessent4711

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    Vielen Dank an euch beide!
     
  8. R.B.

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    Nimm einfach mal einen Taschenrechner, Excel, oder was weiß ich, dann Zahlen eingeben, den kompletten Zahlungsplan simulieren, und dann am Ende mal die Ergebnisse anschauen (Restschuld, Kosten usw.).

    Nachdem die Zinsen am Boden liegen, muss man als Verkäufer schon etwas kreativ sein um einen BSV o.ä. verkaufen zu können. Da versucht man halt ein paar Schlagworte zu platzieren, einen Zinssatz isoliert in den Raum zu stellen, vielleicht auch noch eine supergünstige Monatsrate, und dann muss man nur noch hoffen, dass der Kunde nicht auf die Idee kommt alles bis zum Ende durchzurechnen.

    Möchte man also 2 Angebote vergleichen, dann bleibt einem nichts anderes übrig als jedes Angebot bis zum Ende zu rechnen. Erst dann kann man vergleichen. Das ist manchmal mühsam, aber nur so sieht man was wirklich Sache ist.
     
  9. Abdulli

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    es gibt im internet auch seiten - wo du alle daten eingeben kannst und er dir den zahlungsplan / tilgungsplann etc. auswerfen lassen kannst!
     
  10. R.B.

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    Da verlasse ich mich lieber auf meinen eigenen Taschenrechner. :D
     
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  12. #10 Mannigfalter, 28. Mai 2015
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    Wir (Lebensgefährtin + ich) sind auch gerade dabei zu finanzieren.
    Es gab ein Angebot der Hausbank mit BSV und Vorausdarlehen sowie einem zusätzlichen Darlehen.
    Letztendlich kam der "Berater" bei meiner simplen Frage nach den Gesamtkosten doch sehr ins Straucheln.
    Es hat sich herausgestellt, dass diese Variante ca. 8.000 teuerer wäre als ein normales Annuitätendarlehen (1,4%, 15 Zinsbindung, Höhe ca. 120.000) eines anderen Anbieters, was wir dann natürlich genommen haben.
    Ich kann aus dieser Erfahrung daher auch nur raten, die Bausparkonstrukte genau zu prüfen.
     
  13. R.B.

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    Das schreibe ich hier Tag und Nacht, aber die Bastion der Verkäufer ist nicht leicht zu knacken.
    Dabei gibt es Anwendungsfälle bei denen ein BSV sinnvoll sein kann, aber meistens geht es nur um den Verkauf und die Abschlussgebühren.
     
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