Wie Funktioniert das mit der Tilgung?

Diskutiere Wie Funktioniert das mit der Tilgung? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Freunde wer von euch kann mir mal bitte Weiter Helfen, meine Freundin und ich möchten ein Haus bauen. Hier im Ort kann ich zur zeit...

  1. #1 Buscape1988, 13. Dezember 2012
    Buscape1988

    Buscape1988

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    Hallo Freunde

    wer von euch kann mir mal bitte Weiter Helfen, meine Freundin und ich möchten ein Haus bauen.
    Hier im Ort kann ich zur zeit ganz günstig ein Baugrundstück bekommen.

    Kosten Baugrundstück 60000 euro
    wir möchten ein gesamtkredit von 200000-250000 euro aufnehmen.
    eigenkapital liegt bei 20000 euro.

    Da ich vom Beruf Zimmermann bin und auch sehr viel erfahrung in anderen Bereichen habe kommt natürlich sehr sehr viel Eigenleistung hinzu so ca 70% würde ich mal sagen.

    Was würde man mit ca 800 euro Monatlich auf die Beine stellen können.

    Wenn man mal 800euro mal 12 nimmt und dann auf 25 Jahre rechnet sind das schon 240000 euro ohne jetzt zinsen dazu zu rechnen.
    zurzeit bekommt man schon unter 3% Geld von der Bank.

    Villeicht wäre einer so Nett und würde mir mal Detailiert eine Rechnung aufstellen, wir haben im Januar einen Termin bei der Bank und das Grunstück lässt nicht lange auf sich warten daher möchte ich vorher mal wissen was auf mich zu kommt.

    Lieben Gruß Fabian
     
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  3. feelfree

    feelfree Gast

    Hast Du keinen Taschenrechner? Egal, das geht auch im Kopf.
    200.000€ * (3% Zinsen + 2% Tilgung) = 10.000€ pro Jahr, also gut 800€ pro Monat.
    Zusammen mit einem EK von 20.000€ hast Du also 220.000€ zur Verfügung, minus Baugrundstück, Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Hausanschlusskosten bleiben maximal 150.000€ für's Haus übrig.
    ==> Dafür bekommst Du das Haus nicht gebaut, egal wieviel Du selbst an Eigenleistung reinsteckst. Das geht alleine an Materialkosten drauf.
     
  4. #3 Buscape1988, 13. Dezember 2012
    Buscape1988

    Buscape1988

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    für 150000 bekommt man nicht mal die Materialien sag mal wo kaufst du denn deine Materialien ein Natürlich ist das Möglich. hier bieten bau firmen 120m² Häuser schlüsselfertig für unter 200000 euro an wenn man für 150000 nicht mal die Materialien bekommt, dann würden die Baufirmen ja nicht einen Cent daran verdienen.
     
  5. xpaulx

    xpaulx

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    Interessant wäre es auch zu wissen wie groß denn dein Haus werden soll und ein paar Details
    150000€ ist wirklich nicht viel, auch wenn du das meiste selber machen willst
     
  6. feelfree

    feelfree Gast

    Na, dann erzähl das einfach deinem Bänker, der gibt dir dann bestimmt die 200.000€. Und dann bau mal los.
    Gut, dass Du gefragt hast.
     
  7. #6 Buscape1988, 13. Dezember 2012
    Buscape1988

    Buscape1988

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    Wohnfläche soll so 120m² bis 150m² betragen

    Ich werde es in Holzrahmenbauweise Bauen bzw habe ich es vor.
     
  8. Jürgen V.

    Jürgen V.

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    Nehmen wir an du benötigst 200.000,- € die bekommst du für 3% Zinsen und 1 % Tilgung.

    dann sind es

    3% von 200T = 6000,- €
    1% von 200t = 2000,- €

    Jahresbelastung = 8000,-€ die durch 12 Monate = 666,67 €/ Monat

    Somit hast du im Ersten Jahr dein Kredit um 2000,- € getilgt und hast noch 198.000,- € Restschuld

    das kommt aber nur im ersten Jahr so hin, denn ich gehen von einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren aus, somit zahlst du
    in den nächsten 10 Jahren 666,67 monatlich. Das bedeutet, die 1% Tilgung sind Liniar, je nach Zins/Tilgungabrechnung.

    Im Jahr 2 wären es dann , 3% von 198.000,-€ = 5940,-€ Zinsen/ Jahr 2 abzüglich deiner Tilgung 2060,- entspricht 1,03% Tilgung.

    Nicht berücksichtigt sind Kreditkosten, die Bank nimmt natürlich Geld für Bearbeitung (stichwort Disagio)

    [URL="http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article13646966/Versteckte-Kosten-verteuern-guenstige-Baukredite.html"Hier ist ein guter Bericht[/URL]. Bei 800,-/Monat sind soo um 240t € realistisch.

    Abzahlungszeitraum von mehr als 35-40 Jahre sind durchaus üblich.

    Ich bin Handwerker kein Finanzfachmann, somit kein Anspruch auf Richtigkeit.
     
  9. Planloser

    Planloser

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    Ich denke nicht das die Bank Ihm einen 3% Kredit mit nur 1% Tilgung gibt.
     
  10. feelfree

    feelfree Gast

    1% Tilgung wäre aber nicht seriös. Da sind nach 10 Jahren Zinsfestschreibung dann noch 88% Restschulden übrig. Wenn dann die Zinsen bei 7% stehen, verdoppelt sich die monatliche Rate mal geschwind.

    R.B. hat hier kürzlich eine Faustregel für eine solide Finanzierung aufgestellt, die ich richtig gut finde, die 3er-Regel:
    30% Eigenkapital
    3% Tilgung
    1/3 des monatlichen Nettoeinkommens zur Finanzierung.

    Wenn man schon die 30% Eigenkapital nicht annähernd erreicht, kann man nicht auch noch die Tilgung auf Kante nähen. Aber das sagt einem der Banker dann schon.
     
  11. xpaulx

    xpaulx

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    ok, und weiter?
    Mit Keller, ohne? Welcher Dachaufbau? Isolierung? Welche Heizung?
    Ich bin auch gerade am Bauen, Rohbau fertig, jetzt ist Innenausbau angesagt.
    Das Haus hat 175qm Wohnfläche. Keine Holzrahmenbauweise sondern mit Porenbeton gemauert.
    Ich habe 190000€ Kredit aufgenommen und fast alles (so wie du es vor hast) selber gemacht.

    Ca.20000€ Gingen schon drauf bevor der erste Spatenstich gemacht wurde für die Pläne, Genehmigungen, Anträge.
    40000€ Rohbaubausatz ohne Dach, nur KG Rohre, Stahlmatten + Körbe, Grundplatte und Wände.
    35000€ Dach. Mit 60mm Holzfaserplatten, Glaswolle und Ziegel.
    25000€ Fenster. Es sind insgesamt 26 Fenster, die meisten davon Bodentief und 1 große Schiebetür, 3-Fach verglast mit Gasfüllung
    25000€ Heizung. Luftwärmepumpe und überall Bodenheizung.
    4200€ Eingangstür mit 2 Seitenteilen.
    15000€ Küche mit E-Geräten.
    6000€ Treppe.
    3000€ Installation der Bodenheizung und der Heizungsanlage.
    8000€ Elektroinstallation mit Matrial

    Das waren jetzt nur die größten Ausgaben. Der Innenausbau kommt ja noch.
    Es sind mittlerweile bestimmt schon 30000€ die ich vom Lohn (meiner und meiner Frau) bezahlt habe für Werkzeuge, Kleber, Gips, Leihgeräte wie Bagger, Radlader, Wasserzisterne, Kran

    Und mein Haus ist nicht viel größer als deine 150qm die du bauen willst.
    Die Materialkosten darfst du wirklich nicht unterschätzen!! Besonders die kleinen Sachen.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    d.h. Beide in´s Grundbuch und beide als Kreditnehmer?

    Das macht bei der Betrachtung des Einkommens schon einen Unterschied, und der wirkt sich auf die Kapitaldienstfähigkeit aus und somit auf die Kredithöhe.

    Angesichts der Kreditsumme ist das wenig. Andererseits ist das mit Eurem Alter auch irgendwie darstellbar.

    70% von was? Ob Du Dich da mal nicht übernimmst. Erfahrung in anderen Bereichen bedeutet noch lange nicht Fachwissen. Ich habe auch schon zugeschaut wie Dächer aufgebaut wurden, und könnte trotzdem keinen Dachstuhl stellen.....zumindest keinen der den ersten Sturm überlebt.

    Was ich Dir damit sagen will, Vorsicht bei der Einschätzung von Eigenleistung. Ist die Finanzierung erst einmal unter Dach und Fach, und DU stellst später fest, dass Du in irgendeinem Gewerk doch Firmen brauchst, dann wird´s teuer und Du hast kaum eine Chance diese Mehrkosten aufzufangen.
    Zudem wird eine Bank hellhörig wenn jemand erzählt, dass er das Haus quasi alleine baut. Jeder Fachmann weiß wieviel Aufwand das bedeutet und wieviele Stunden dafür notwendig sind. Als Angestellter hast Du gar nicht so viel Urlaub um ein komplettes Haus in annehmbarer Zeit alleine zu bauen.

    Wie kommst Du auf 800,- €/Monat? Bitte daran denken, dass ausreichend Geld für die Lebenshaltung übrig bleiben muss. Deswegen auch mein obige Frage ob Ihr Beide das Haus bauen und finanzieren möchtet.
    Beachtet man die o.g. 3-er Regel, dann liegt man meist im grünen Bereich. Muss man davon abweichen, dann gilt es mit spitzer Feder zu rechnen.

    Aber das bekommt nicht jeder. Hier spielt Deine finanzielle Situation eine entscheidende Rolle. Das geringe EK sorgt bereits für einen Zinsaufschlag, weitere Negativfaktoren können die Zinssätze weiter verschlechtern, oder zu einer Ablehnung des Kreditantrags führen.

    Deswegen ist es wichtig, dass Du zuerst einmal Deine finanzielle Situation darstellen kannst. Bei 2 Einkommen solltest Du auch daran denken, wie sich das Einkommen verhält wenn mal Nachwuchs angesagt ist. Das kannst Du am einfachsten durch monatliche Gehaltsabrechnungen und Jahresübersicht darlegen.

    Weiterhin interessiert sich die Bank natürlich dafür, was sie für ihre Geld an Sicherheiten bekommt. Bei einer Immobilienfinanzierung dient normalerweise das Grundstück und das Gebäude darauf als Sicherheit. Die Bank interessiert sich aber vor allen Dingen dafür, ob die Sicherheit auch werthaltig ist. Werden die Arbeiten durch Fachfirmen ausgeführt, dann wird unterstellt, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden und sich das investierte Geld im Wert des Gebäudes widerspiegelt.
    Bei sehr viel Eigenleistung kann das ganz schnell anders aussehen.

    Je knapper die Finanzierung (Einsatz von EK) um so genauer muss und wird die Bank hinschauen. Deswegen ist es wichtig, dass Du ein schlüssiges Konzept vorlegst. Dazu gehört auch eine Kostenkalkulation und Du solltest darlegen können, wer welche Arbeiten fachgerecht ausführen wird.

    Wie Du siehst gibt es noch viele Fragen zu klären, bis man über monatliche Raten und budgets diskutieren kann.

    Gruß
    Ralf
     
  13. Swimmy

    Swimmy

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    Ralf, dass Du bei dem Thread noch so ruhig und sachlich geblieben bist:28:
    Ich kann da nur noch verwundert:wow
     
  14. Gast943916

    Gast943916 Gast

    warum sollte er nicht ruhig bleiben? Der Zimmermann ist offensichtlich noch sehr jung, hat seine Vorstellungen die er dargelegt hat und hofft nun auf Auskünfte um evtl. den einen oder anderen Punkt, vor dem Banktermin, nochmal zu überdenken.
    Außerdem hat er eine ordentliche Frage gestellt
     
  15. FamilieK

    FamilieK

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    Hallo,

    geh mal auf http://www.hypothekendiscount.de. Oben im Menü kannst du dann auf "Rechner" und anschließend auf "Zins-Quick-Check" klicken.

    Einfach mal den gesamten Aufwand eintragen und das, und was du finanzieren willst.

    Die geben dir dann eine unverbindliche monatliche Belastung an.

    Ich habe hier den Link gepostet weil auf der Homepage keine Banken genannt werden und erst einmal alles anonym läuft. Besteht hinterher interesse, kann man sich ein unverbindliches Angebot einholen.
    Das Endergebnis wird dir natürlich erst nach gesprächen mit der jeweiligen Bank vorgelegt und wird vom "Zins-Quick-Check" abweichen.

    Darüber habe ich in der Vergangenheit die Zinsentwicklung verfolgt. Die aktualisieren täglich oder sogar mehrmals am Tag.

    Beispiel: Das Haus wird mit Allem 225.000 EUR kosten. 20.000 EUR Eigenkapital. Also 205.000 EUR die du leihen musst. Der Rechner spuckt 3,04 % Zinsen effektiv bei 10 Jahren Laufzeit mit einem monatlichen Belastung von 683,33 EUR aus. Denk daran ggf. Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Teilweise sind diese sehr günstig aber mit höhren Tilgungen verbunden. Eigenleistung wird bei den meisten Fördermitteln aber gar nicht gerne gesehen.
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Es war früh am Morgen und ich hatte erst 2 Tassen Kaffee intus.;)

    Der TE ist noch jung. Da ist es gut wenn er sich vorher informiert, bevor er in ein offenes Messer läuft.

    Gruß
    Ralf
     
  17. kinggeorge

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    Auf www.creditweb.de kann man das auch nachlesen. Dort gibt es auch einen Rechner ;-)
     
  18. #17 Unregistrierter, 19. Dezember 2012
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    Es gibt grundsätzliche Hinweise, die kann man geben....allerdings fehlen viele Details für was konkreteres...

    Grundsätzlich:
    -niedrige Zinsen = höchstmöglich tilgen! Gerade durch niedrige Zinsen hat man sehr hohe Restschulden und diese brechen einem das Genick, wenn der Zinssatz bei der Anschlußfinanzierung wieder gestiegen ist. (immer bedenken: langjähriges Mittel der Zinsen liegt bei 6,5%)
    - niemals mehr als 30% des regelmäßigen Nettos als Annuität (Rate) kalkulieren
    - niemals beide Einkommen dauerhaft rechnen (Kinder?)
    - das Haus sollte spätestens zum 60. Geburtstag bezahlt sein

    Zusatzinfos:
    - immer auch daran denken Rücklagen zu bilden. Reparaturen kommen...spätestens in 20 Jahren ist mal was fällig (Heizung, Dach...)
    - Betriebskosten nicht vergessen! Ein Haus mit 150qm ist teurer zu beheizen, als eine Mietwohnung mit 90qm
    - laufende Kosten bedenken (Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr usw.) Bei 150qm kann man über den Daumen gut und gerne 300Euro im Monat für Betriebs- und Nebenkosten kalkulieren. Je nach Bauweise oder Wohnort auch gerne ne Schippe mehr.
    - baue dir kein Gefängnis! Man kann zu gunsten des Hauses in vielen Bereichen gut und gerne Abstriche machen, dauerhaft den normalen Lebensstandard einschränken geht aber selten gut. (Urlaub? neues Auto? Hobbies?) Sicherlich kann man ganz bewust ein kleineres Auto fahren und sich trotzdem wohl fühlen, weil das Wohnen an sich halt soviel Lebensqualität bringt, den gewissen Ausgleich zu haben...ABER: spätestens wenn man beim Einkaufen (Lebensmittel usw) massiv den Rotstift einsetzen muss, hat man alles falsch gemacht. Was nutzt der tolle Garten, wenn ich die Grillwürstchen abzählen muss?
    - wenn man fachlich viel selber machen kann, ist das toll. Kann man es denn zeitlich auch? Viele Bauherren, sehe ich gerade beim Nachbarn, verschätzen sich da furchtbar. 100 Stunden Eigenleistung nach Feierabend und am Wochenende sind ein Brett. Zudem muss man rechnen das man als Laie (oder versierter handwerker ohne großes Team) auch deutlich langsamer ist. So werden aus 100 Stunden dann schnell mal 200 Stunden. Verzögert das den Einzug um mehrere Monate, hat man dank laufender Mietkosten schlicht NICHTS gespart.

    Fehlende Infos:

    - dein monatlicher Wunschbetrag: Was soll das sein? Nur die Rate an die Bank oder ein Ersatz der Warmmiete? Wenn es letzeres sein soll...kannste 300Euro abziehen (oder draufrechnen). Also entweder 1100Euro monatlich zahlen oder einen Kredit nehmen der mit 500Euro bedient werden kann.
    - wie verteilen sich eure Einkommen? Liegt das bei 50:50 bedenke den Verlust bei Nachwuchs. Liegt es bei 90:10 (übertrieben): wie sicher ist das Haupteinkommen?
    - deine Kalkulation ist zu pauschal. Planungskosten? Tiefbau? Außenanlagen? Wie kalkulierst du? Nur das "Material" ist sicherlich der falsche Weg
    - was ist mit den anderen Kosten? Grunderwerbsteuer, Baugenehmigung, Notar, Vermesser, Bodengutachten, Hausanschlüsse....
    (mal zum Spielen einige Beträge die ich (aus dem Kopf) noch so weiß: 5000Euro Steuer, 1400Euro Notar, 1100Euro Bodengutachten, 3500Euro Vermesser, 800Euro Grundschuldbestellung, 1500Euro Strom, 400Euro Telekom, 2000Euro Wasser, 2500Euro Gas, 800Euro Baugenehmigung: das sind dann mal eben 19.000Euro (dein komplettes EK!) und die Auflistung ist nicht vollständig oder universell bindend. Je nach Lage des Grundstücks kann das viel teurer werden. Leitungslängen der Versorger, basierend auf dem Bodengutachten anderer Füllboden oder Bodenaustausch usw.) Rechne mal alleine dafür zwischen 25 und 35tsd Euro. Da steht aber dann noch nix und Material haste auch nicht ;)

    Zudem: Wenn du die Nebenkosten mitfinanzieren musst, landest du schnell bei ner Beleihung von mehr als 100%. Die Zinssätze in der Werbung geltend aber im Regelfall nur für Beleihungen von 60-max.80%. Kurzform: es werden mehr als 3% Zinsen werden. Mein Banker sagte mir: Werbungskonditionen nur bis 60% Beleihung, alles über 89% Beleihung = 1% Zinsaufschlag...alles bis 107% = 1,5%...alles über 107% ist bei einer seriösen bank nicht wirklich darstellbar.

    Wenn du seriöse Tipps haben möchtest, musste mehr Details liefern.
    Geh aber mal davon aus, dass bei dem dünnen EK hier wohl eher abgeraten wird, es sei denn du verdienst überdurchschnittlich gut. (damit meine ich nicht 2Mille netto)
     
  19. Buscape1988

    Buscape1988

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    Vielen Dank für eure Posts und die Interesse daran. Es tut mir leid, dass ich mich jetzt erst melde, ich habe die vergangene Zeit genutzt und mal alles sorgfälltig in 1:50 aufgezeichnet, Preise geholt, fleißig gerechnet. Hier ist mein Ergebnis tabellarisch aufgeführt.

    Bild "hausplan0vj6a.jpg" anzeigen.
    Bild "hausplan2w0jt9.jpg" anzeigen.
     
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  21. Memento

    Memento

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    Füg mal noch zu folgenden Dingen die Preise ein

    Erdarbeiten
    Kanalarbeiten
    Sanitärinstallation (Wasser/Abwasser)
    Rolläden
    Fensterbänke (Innen/Außen)
    Rollokästen
    Außenputz
    Innenputz
    Leerohre
    Dämmung auf Bodenplatte
    Fußbodenheizungsmatten/Noppenbahn
    Innentreppe
    Hausanschlusskosten
    Zählerkasten
    Sicherungen, Relais, SLS Schalter, usw....

    Folgende Dinge finde ich zu niedrig angesetzt
    Heizung und FBH - Bei Wärmepumpe mit WW-Speicher würd ich allein dafür 10.000€ veranschlagen inkl. Pumpen und Steuerung. Für FBH sind es ca. 0,8€/m, du brauchst grob überschlagen pro m² ca 6 Meter Heizrohr. Kommt auf die Heizlastberechnung an!!!

    -Fenster und Haustüren - Haustür würd ich allein schon mit ca. 3000€ ohne Seitenverglasung also nur Tür ink. Rahmen und Einbau annehmen. Bei deinen verbleibenden 10.000€ wirds dann schon knapp mit Fenster, könnte aber gehen. Rolladen kommt noch dazu!

    -Fliesen/Laminat: Verlegekosten bei Fliesen beachten + Sockelleisten + Fuge
     
  22. Buscape1988

    Buscape1988

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    Erdarbeiten im preis der bodenplatte enthalten
    Kanalarbeiten preis im Grundstückpreis enthalten
    Sanitärinstallation (Wasser/Abwasser) Preis in Heizung und Bodenplatte enthalten
    Rolläden im Fensterpreis enthalten
    Fensterbänke (Innen/Außen) Außen Fensterbänke werden geklinkert
    Rollokästen
    Außenputz? wird verklinkert
    Innenputz? Rigibs
    Leerohre
    Dämmung auf Bodenplatte bei der Fussbodenheizung enthalten
    Fußbodenheizungsmatten/Noppenbahn ?
    Innentreppe eigenbau
    Hausanschlusskosten im Grundstück enthalten
    Zählerkasten
    Sicherungen, Relais, SLS Schalter, usw.... lass es 1000 euro sein

    ich bekomme keine Wärmepumpe sondern eine Gastherme aber haubtsächlich wird mit dem Holzofen geheizt.
     
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