Wie kann ich mir dieses Mauerwerk vorstellen?

Diskutiere Wie kann ich mir dieses Mauerwerk vorstellen? im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Hallo, ich habe diese Woche in Objekt besichtigt und habe zur dazugehörigen Baubeschreibung eine Frage. Die Wände sind aus 24 cm Beton-Hohlstein...

  1. #1 Wirtschaftsinformatik, 19.08.2022
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    Hallo,

    ich habe diese Woche in Objekt besichtigt und habe zur dazugehörigen Baubeschreibung eine Frage. Die Wände sind aus 24 cm Beton-Hohlstein (tragend) und 11,5 cm KSV (nicht tragend, Kalk-Sand-Vollstein).

    Das klingt ja erstmal nach einer sehr soliden Wand. Weiß jemand wie so ein Beton-Hohlstein aus dem Jahr 1961 aussieht? Ich würde die Fassade gerne dämmen und die Fenster gegen Kunststofffenster austauschen. Kann ich in diese Hohlsteine eine Dämmung einblasen lassen?

    VG
     
  2. #2 simon84, 19.08.2022
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    Ne nicht mit vertretbarem Aufwand. WDVS außen einplanen
     
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  3. #3 Wirtschaftsinformatik, 19.08.2022
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    Danke für die schnelle Antwort. WDVS wäre auch meine bevorzugte Art. Jedoch ist der Dachüberstand zu kurz. Traufe und Fassade schneiden fast glatt ab. Eine Dachstandverlängerung wäre ebenfalls sehr aufwändig. Dann bleibt wahrscheinlich nur noch die Innendämmung. Siehst du das ähnlich?
     
  4. BaUT

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    Innendämmung ist Mist.
    Mach mal Foto von außen wo man den Dachanschluss sieht.
     
  5. #5 Wirtschaftsinformatik, 19.08.2022
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    [​IMG]
    Hier kann man das relativ gut sehen. Ich habe selbst kein Bild vom Dach gemacht, deswegen zitiere ich hier das Bild aus dem Inserat.
    Quelle: immobilienscout24.de/expose/133628063
     
  6. BaUT

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    Stell dir die Steine so vor:
    [​IMG]
    manchmal waren die Kammern auch oberseitig zu.

    Zum Thema Dachüberstand:
    Da geht sicher eine Änderung z. B. dadurch das der Dachdecker die unteren Ziegelreihen aufnimmt und sog. Aufschieblinge auf die Sparrenenden nagelt und die Rinne dadurch etwas raus kommt. Dann gehen 10 cm WDVS immer.

    Innendämmung finde ich bei solchen Häusern ganz verkehrt wegen der in Decke und Trennwänden verbleibenden Wärmebrücken.
     
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  7. #7 simon84, 19.08.2022
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    Was hast du denn generell mit dem Haus vor ?
    Sanierung wird mehr kosten als der Kaufpreis.
     
  8. #8 Wirtschaftsinformatik, 19.08.2022
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    Vielen Dank für diese Information, das hat mir sehr geholfen!
     
  9. BaUT

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    Nicht wenn das Haus im Speckgürtel von Berlin steht ;-)
     
  10. #10 Wirtschaftsinformatik, 19.08.2022
    Zuletzt bearbeitet: 19.08.2022
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    Das Haus möchte ich als zwei getrennte Wohneinheiten vermieten. Kannst du kurz begründen, warum die Sanierung >275.000€ kosten sollte? Ich habe mir zum Vergleich mal mit dem Sanierungskostenrechner vom BMWi eine Renovierung durchgerechnet. Den Bericht setze ich im ganzen mal hier ran:
    Sanierungskonfigurator - Ihr Ergebnis
    Vielen Dank, dass Sie den Sanierungskonfigurator des Bundesministeriums für Wirtschaft und
    Klimaschutz genutzt haben. Im nachfolgenden Ergebnisbericht haben wir für Sie die wichtigsten
    Informationen kompakt zusammengefasst. Neben den von Ihnen gewählten
    Sanierungsmaßnahmen wurde auch eine grobe Schätzung der Investitionskosten sowie des zu
    erwartenden Einsparpotentials vorgenommen. Diese Informationen sollen Ihnen einen ersten
    Überblick über den energetischen Zustand Ihres Gebäudes vermitteln. Wir empfehlen Ihnen auf
    Basis dieser Daten einen Energieberater zu kontaktieren, um die einzelnen Maßnahmen nochmals
    zu schärfen und gegebenenfalls Fördergelder beantragen zu können.
    Viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben!
    Ist-Zustand
    Baujahr 1958 bis 1968
    Anzahl Vollgeschosse 1
    Anzahl Wohneinheiten 2
    Beheizte Wohnfläche 153 Quadratmeter
    Nutzung Nicht unterkellert
    Dach Schrägdach, Dachgeschoss voll beheizt
    Dachkonstruktion Holzkonstruktion (z. B. Holzbalken-Dachstuhl), 100%
    zusätzlich eingebaute Dämmung mit einer
    Dämmstoffstärke von 12cm
    Oberste Geschossdecke -
    Außenwände Massivbauweise (z. B. Stein, Beton)
    Kellerdecke Massivbauweise (z. B Beton)
    Fenster Holzfenster mit 2-fach Verglasung, Einbaujahr 1984 bis 1994
    Art der Heizungsanlage Kessel/Therme (zentral)
    Baujahr 1995 bis 1999
    Energieträger Erdgas H
    Wärmeverteilung Rohrleitungen gedämmt
    Warmwasserbereitung kombiniert mit Zentralheizung
    Eingegebener Energieverbrauch 0 kWh
    Energiekennzahlen und CO2-Emissionen
    Endenergiebedarf: 248 kWh/m2a
    Primärenergiebedarf: 281 kWh/m2a
    CO2-Emissionen: 64 kg/m2a
    Endenergieverbrauch: 0 kWh/m2a

    Sanierung
    Geplante Sanierungsmaßnahmen
    Dämmung Außenwände:
    Sanierung, WLG 032 mit 12cm auf 100% der Fläche
    Dämmung Kellerdecke:
    Sanierung, WLG 032 mit 6cm auf 100% der Fläche
    Austausch Fenster durch Kunststofffenster, 2-fach Wärmeschutzverglasung
    Einbau / Austausch Sanierung Elektro/Wärmepumpe (zentral)
    Wärmeerzeugung: Wärmepumpe mit Heizstab
    Wärmequelle: Außenluft
    Anpassung Warmwasser-Wärmeverteilung, Elektrodurchlauferhitzer
    Investitionskosten
    Die Investitionskosten für die geplanten Sanierungsmaßnahmen betragen ca. 48.550,00 EUR
    Energiekennzahlen und CO2-Emissionen nach Sanierung
    Endenergiebedarf: 54 kWh/m2a
    => Dies ergibt eine Einsparung von ca. 78% bzw. 29682 kWh
    Primärenergiebedarf: 161kWh/m2a
    => Dies ergibt eine Einsparung von ca. 43% bzw. 18360 kWh
    CO2-Emissionen: 37 kg/m2a
    => Dies ergibt eine Einsparung von ca. 42% bzw. 4131 kg
    Bezogen auf den angegebenen Verbrauch und den nutzerabhängigen Randbedingungen ergibt
    dies eine tatsächliche Einsparung von 0 kWh.

    48.xxx€ wirken auf mich unrealistisch, aber 100.000€ Investition erscheinen mir als Laie doch ganz realistisch.
     
  11. artibi

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    Ehm..

    - Austausch aller Fenster
    - Dämmung komplette Fassade incl. Verputzen und Co
    - Wärmepumpe

    für 48.000€? Das nehm ich sofort. Ich bezweifel stark, dass du da mit 100k hinkommst. Macht eine Wärmepumpe da überhaupt Sinn, hat das mal jemand gerechnet? Sind Heizkörper verbaut oder Flächenheizung?
     
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  12. #12 Wirtschaftsinformatik, 19.08.2022
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    Flächenheizung würde eingebaut werden. Vielleicht rechnet das BMWi ja damit, dass jeder ein BauIng ist und das in 100% Eigenregie macht?
     
  13. #13 simon84, 19.08.2022
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    @Wirtschaftsinformatik sehr gerne.

    Natürlich kommt es immer darauf an, was man tatsächlich umsetzen will und muss.
    Ich schreibe unten einfach mal auf, was mir so auffällt, und ob du das dann auf dem Radar hattest umzusetzen oder nicht, kannst du ja kommentieren.

    Man muss auch ein Makler Exposé richtig lesen (können).

    Die keywords hier sind „mit Potenzial“ und unter Objektzustand „renovierungsbedürftig“.
    ein Makler ist immer daran interessiert das Objekt so gut wie möglich darzustellen ohne sich selber irgendwie angreifbar zu machen.
    Das hat er hier gut gemacht.

    Gut ist, dass du schon einen Besichtigungstermin hattest, das heißt du weißt mehr über das Haus als jeder andere hier.
    Das Haus hat keinen Keller, richtig ?

    Rechner aus dem Internet helfen dir nur bedingt, relevant für dich ist später, dass es Firmen gibt, die solche Arbeiten dann auch tatsächlich für den Preis durchführen.
    Bei Eigenleistung in erster Linie Kenntnisse, Material und die Zeit !

    Mein Tip wäre einen Sachverständigen vor Ort mitzunehmen. Später brauchst du für die Sanierungsplanung sowieso Architekt, ggf. Statiker und Energieberater.

    Für eine so umfassende Kernsanierung kannst du je nach Umfang hier z.B. pi mal daumen 2000 EUR/qm rechnen.
    Das wären bei 160 qm ca 320.000 EUR und die sehe ich bei dem Objekt auch!

    Was ich gesehen habe:
    Interessant bei dem Haus ist, dass man sich keinerlei Mühe gegeben hat, das Haus für den Verkauf "herzurichten". Nicht mal richtig aufgeräumt etc.
    Auch die Photos sind relativ schlecht (OK gut, ich habe da einen persönlichen Anspruch dazu als Semi-professioneller Photograph), aber so generell, alle Photos schief, kein Weitwinkel etc.

    Der Grundriss ist je nach Nutzung eher unpraktisch, Änderungen werden schnell sehr teuer.

    Fassade ist eigentlich überall sanierungsbedürftig, deshalb wäre es da eher sinnvoll gleich ein WDVS zu machen
    Fenster und Rollläden komplett, auch die Glasbausteine bei der 2. Treppe
    Bodenbeläge, Estrich (Achtung, im DG offenbar Trockenestrich? Holzbalkendecke?) komplett neu und mit FBH
    2x Bäder komplett neu
    Wände komplett neu, teilweise musst du sicher auch neu verputzen/spachteln.
    Abgehängte Decken neu
    Dachschrägen neu
    Sockelabdichtung aussen
    Aussenanlagen Pflaster kann man reinigen, Garten ist so ja recht schön, glaub da muss man akut nicht viel tun


    Beim Dach wäre wichtig rauszufinden, wann das neu gemacht wurde und wie exakt aufgebaut.
    Ist eine Dampfbremse verbaut ? Ist eine Unterspannbahn verbaut und so weiter
    Kann sein, dass man von innen Zwischensparrendämmung machen kann, aber auch nicht unbedingt ohne weiteres.

    Also Dach neu lasse ich mal mit Fragezeichen stehen, bis du genaueres weisst. Von 1960 scheint es jedenfalls nicht zu sein. Schätze eher mal 90er Jahre wurde da was neu gemacht.

    Heizung wäre dann Umstellung auf WP vermutlich sinnvoll, ob du gleich auch PV aufs Dach investieren kannst, musst je nach Budget entscheiden, ist definitiv kein Muss.

    Wie gesagt, mit 100K wirst du mit der Sanierung nicht weit kommen.
     
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  14. #14 Wirtschaftsinformatik, 20.08.2022
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    @simon84 vielen Dank!

    Das Haus hat keinen Keller.
    Bzgl. des Exposes stelle ich jetzt erstmal die Behauptung auf, dass das Handyfotos sind.

    Ich arbeite mich mal von oben nach unten.
    Das Dach wurde 1999 von "einem Fachunternehmen, keine Schwarzarbeit" ~ Makler; neu gemacht. Eine Unterspannbahn soll verbaut sein. Ich habe auch Hinterlüftungsöffnungen/Gitter gesehen. Das Dach ist auch einer der Knackpunkte bei der Kaufpreisverhandlung.

    PV Anlage wäre gewünscht, beurteile ich aber als schwer, weil das Haus keine optimale Dachfläche hat und die Ausrichtung sich eher im Semioptimalen Bereich befindet. Lediglich auf der Garage wäre das möglich.

    Im würde ich eine Holzbalkendecke vermuten, weil der Trittschall doch relativ laut war.

    Die Fassade sieht auf den Bildern noch verhältnismäßig gut aus.
    Bäder, Küchen usw. neu hätte ich mindestens latent auf dem Schirm gehabt (besonders EG)

    Nicht bedacht hätte ich die Sockelabdichtung und die abgehängten Decken sowie die Dachschrägen (Geht das über Tapeten/Anstrich hinaus?)

    In der Außenanlage würde ich wenigstens den Teich zuschütten.

    Ich glaube ich nehme eher Abstand vom Kauf dieser Immobilie und warte bis ich ausreichend Eigenkapital aufgebaut habe um keine 100% Baustelle zu erwerben. Die Sanierung wäre bei einem m² Mietpreis von 8,50 kaum wirtschaftlich wieder reinholbar. Das lässt auch die Lage nicht zu.

    Wenn ich die Preise von Fertighausanbietern sehe, klingt die Sanierung noch unwirtschaftlicher, auch wenn es sich dabei wahrscheinlich nicht um ein schlüsselfertiges Haus handelt. (vgl. massa-haus.de/fertighaus/einfamilienhaus/lifestyle-13-03-s/) "ab 124.999€"
     
  15. SIL

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    Ähm ja .....
     
  16. #16 simon84, 21.08.2022
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    Neubau kannst du so 2500-3500 Euro pro qm rechnen, untere Grenze einfache Ausstattung, ohne Keller.

    für 125K kriegst vielleicht nen Rohbau :)

    das sind reine Lockvogel Preise für die Angebote im
    Internet etc.
    siehst du dann schon wenn du mal konkret anfragst und alles zusammen rechnest


    Alternative wäre an der Alten Bude halt einfach nicht so viel zu renovieren….
    Musst du selber entscheiden
     
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