Wie kann ich Wert eines Renditeobjektes auf die Schnelle erfahren?

Netto oder brutto? P.A oder im Monat?
Bei 8.000 € brutto p.A. wären 800.000 ein Superschnapper.
Bei 8.000 € netto p.M. wärs ein Lacher.
Aber wer geld verdienen (=nicht übern Löffel barbiert werden) will, muss Geld investieren (= ein Wertgutachten beauftragen).
Alles andere ist Stochern im Nebel.
Bei 800.000 € dürften sich die Kosten für ein Wertgutachten zwischen 1.600 und 2.700 € bewegen (+ Nebenkosten und MWST).
MfG

 

Es ist, wie Sie sagen, ein Renditeobjekt. Hier käme das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung zur Anwendung.

Kurz erklärt: es gibt Roherträge, hier 8.000 €/Monat. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab (Verwaltung, Instandhaltungskosten, Mietausfallrisiko, nicht umlegbare Betriebskosten). Dann geht die Bodenwertverzinsung ab (= der nicht erzielte Zinsertrag für den Wert des Grundstücks als "totes" Kapital).

Man erhält den Reinertrag, der bei etwa 75% des Rohertrags liegen dürfte.

Ganz entscheidend ist jetzt die Restnutzungsdauer, d.h. der Zeitraum, über den man diesen Reinertrag erzielt. Der Rest ist Zinsrechnerei, wobei hier mit ca. 5,5% Verzinsung (mittl. Liegenschaftszinssatz für gemischt genutzte Gebäude, aus der Literatur bzw. beim Gutachterausschuss der Stadt erhältlich) gerechnet werden muss. Zins kommt deshalb ins Spiel, weil Sie bei Vermietung das Geld auf viele Jahre verteilt bekommen, beim Verkauf jedoch auf einen Schlag. Der Einmalbetrag muss "abgezinst", also vermindert werden.

Am Ende erhält man eine Zahl, zu der man den Bodenwert addiert und eventuelle Unterhaltungsrückstände und einmalige Reparaturen abzieht.

In einer Überschlagsrechnung mit 23 Jahren Restnutzungsdauer (entspricht Baujahr 1960 bei einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren) sowie 300 € Bodenrichtwert (und ohne Unterhaltungsrückstände und einmalige Reparaturen) komme ich in Ihrem Fall auf über 1 Mio. Ertragswert.

So weit die Theorie. Der wirkliche Preis ist aber immer der, der beim Verkauf erzielt wird.

 

ich denke friedberg stadtmitte wird weit mehr als 300€ bodenrichtwert haben.
aber egal das kann man bei der stadt erfragen (bzw. der, der das gutachten macht).
wie kommst du auf 70 jahre nutzungsdauer bruno?

 

Korrekt..und genau da wirds wirklich schwierig.
Wir wissen nicht wie der Investor rechnet. Wir wissen auch nicht ob die Mieteinnahme nachhaltig ist, was bei Ladengeschäften nicht zwingend anzunehmen ist, aber u.U. auch zu niedrig, weil jahrelang nicht angemessen angepasst,... etc

Wenn ich es als Objekt kaufen wollte, als ersten Anhaltspunkt, über den sehr breiten Daumen: 8000x12x15 = 1.440.000 Euro
Voraussetzung: Weitere Vermietung, keine wesentlichen Instandhaltungsmassnahmen usw .
da Punkt zwei bei alten Gebäuden ilusorisch ist...wird hier eine Korrektur notwendig werden.

Für den Investor sind auch die Abrisskosten noch ein Punkt.

Mehr als ne Mio dürften vielleicht drin sein (ohne Kenntnis des Objekts, unter der Annahme dass der Anbieter auch nicht gleich die Hosen völlig auszieht...)
gruss

 

Hallo,

sind die 800k das erste Angebot des Investors? Hat dieses eine bekannte Basis, auf derer bereits andere Objekte gekauft wurden / werden sollen? Oder ist dies ganz individuell für dein Objekt?
Wenn letzteres, dann ist das erste Gebot NIE hoch genug. Idealerweise verlangst du nun nicht einfach das Doppelte und man trifft sich dann bei 2/3 Aufpreis, sonder argumentierst mit einem Wertgutachten.

 

Der Ertragswert ist relativ unempfindlich gegenüber Bodenwertsunterschieden, da der negative Ertrag des "toten Kapitals" Boden gegen den Grundstückswert arbeitet (Stichwort Sensitivitätsanalyse). In meinem Rechenbeispiel macht 600 € gegen 300 € nur 40.000 € Unterschied beim Ertragswert aus, nicht 120.000 €, wie man im ersten Moment meinen könnte.

Auf die 70 Jahre Lebensdauer komme ich, wenn ich in die NHK 2000 schaue (Anlage 7 der WertR 2006). Da steht für gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser 60-80 Jahre drin.

Falls die hier zur Debatte stehende Immobilie älter als 1950 ist, muss meine Zahl ernsthaft nach unten revidiert werden. Die Info fehlt.

 

@Henning: So, wie Du den Fall nun beschrieben hast, taugen die normalen Wertermittlungsverfahren nicht viel, denn deren Ziel besteht in der Ermittlung des Verkehrswertes. Das ist der Wert, den jemand zahlen würde, der die Häuser weitervermieten will. Persönliche oder ungewöhnliche Umstände sind bei der Verkehrswertermittlung ausdrücklich nicht zu berücksichtigen.

Hier aber liegen ungewöhnliche Umstände vor, weil der Investor die Gesamtrendite seines Projekts durch Zukauf Deines Grundstückes erhöhen kann. Ich würde daher den Preis deutlich oberhalb des Verkehrswertes ansetzen.

 

Stimmt...

Hier liegen besondere Umstände vor. Aber nichts desto trotz wäre der "normale" Verkehrswert eine Basis, die sich dem Frager ja auch nicht so ohne weiteres erschließt.
Denn den Wert kann er jederzeit realisieren. Ggf. erfährt ja auch sein Objekt eine Wertsteigerung durch den Nachbarbau, wenn der eigene Laden dann dank besseren Publikumsverkehrs zu höherer Miete vermietbar wird.
Hier gips ne Menge weicher Faktoren
MfG

 

Wenn die Häuser sehr alt, also wesentlich älter als Bj. 1950 sind, ist deren Lebensdauer abgelaufen. Das normale Wertermittlungsverfahren versagt, es bleibt nur der Bodenwert übrig.

Es stellt sich die Frage, wie lange die Mieterträge nachhaltig weiter zu erzielen sind. Ich kenne Gutachter, die nehmen einfach an, dass so ein Haus schon noch 20-30 Jahre halten wird. Zwischen dem Wert für 20 Jahre und dem für 30 Jahre liegen aber locker 20%. Man muss sich also gut überlegen, wie man rechnet. Ich wende in solchen Fällen die Methode an, von einer "ewigen" Nutzung auszugehen, die durch erhöhten Erhaltungsaufwand sichergestellt wird.

Die nachhaltig erzielbare Miethöhe kann man über einen Mietspiegel der Stadt herausbekommen.