Wieviel Nachlass beim (Gebraucht)Hauskauf ist realistisch?

Diskutiere Wieviel Nachlass beim (Gebraucht)Hauskauf ist realistisch? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Wir sind dabei ein gebrauchtes Haus zu kaufen, aber es soll noch neuwertig sein. Aus verschiedenen Gründen wollen wir lieber nicht neu bauen,...

  1. Julibau

    Julibau

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    Wir sind dabei ein gebrauchtes Haus zu kaufen, aber es soll noch neuwertig sein. Aus verschiedenen Gründen wollen wir lieber nicht neu bauen, sondern lieber neuwertig.
    Unsere Wahl wäre nun doch auf ein 7 Jahre altes (Holzständer-)Haus gefallen, lt. Angebot soll es 340000 € kosten (der qm WF - ohne Keller gerechnet - liegt dann etwa bei 1350 €.):yikes

    Wir möchten mit dem Makler nun noch runterhandeln, sonst wäre das Haus für uns zu teuer (kommen ja auch noch knapp 10 % Nebenkosten dazu). Welche Summe ist denn da realistisch? Welchen %-Satz? Gibt es da überhaupt irgendeine Orientierung?
    Wie soll man da vorgehen? Lieber wie die Tarifparteien Unmögliches vorschlagen um dann zu dem Ziel zu kommen, das man sich vorgestellt hat oder realistisch bleiben?
    Der Makler sagt, wir sollen ein Angebot machen.

    Sollte man bei so einem neuen Haus (Gründe für Verkauf sehr plausibel beruflich begründeter Umzug) auf alle Fälle einen Gutachter durchgucken lassen oder wie geht das vonstatten am besten? Bisher haben wir es einmal offiziell angeguckt und einmal einen ausgiebigen "Spaziergang" rund um die Gegend. Ein zweites Mal sollte auf alle Fälle sinnvoll sein. Wir sind aber Laien und haben auch keine Bekannten, die sich mehr auskennen hier (höchstens ne Freundin, die bei einer Baufirma gearbeitet hat, aber nix handwerkliches)

    Gibt es etwas, worauf man unbedingt gucken sollte (Schimmel hab ich jetzt nicht gerochen, ich hab da normal echt eine gute Nase dafür)
    Schadstoffmessung braucht es da ja vermutlich nicht?
     
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  3. milan

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    Hallo Julibau,

    eine allgemeingueltige Regel fuer Nachlaesse gibt es wohl nicht :)
    Kommt auf den Verkaeufer bzw. dessen Verkaufsgruende an. Und die wird man Dir nicht offenlegen.
    Ein guter Makler weiss aber wohl, wo die Schmerzgrenze seines Auftraggebers ist. Und die koenntet ihr ja ertasten. Macht ja nix, das erste Angebot deutlich drunter abzugeben. Der Makler wird schon sagen, wenn's zu wenig ist. :shades

    Beispiel aus dem Bekanntenkreis: der Nachlass lag bei fast 20%(!) weil die Eigentuemer in Scheidung lagen (offenbar nicht einvernehmlich) und beide alles gemeinsame aufloesen wollten.
    Anders geht es auch: ein Arbeitskollege will zu einem offenbar (in der aktuellen Situation) zu hohen Preis verkaufen. Weil er nicht auf einen Verkauf angewiesen ist, will er wenigstens dieses Jahr max. um 3% runter gehen. Jetzt steht die Wohnung halt leer.

    Was eine Besichtigung durch einen Experten angeht: ich wuerde in so einem Fall nie auf die Idee kommen, das Ganze OHNE einen Experten (der auch bezahlt werden will) zu machen. Natuerlich nur, wenn alles andere praktisch passt (Objekt sowie erfolgreiche Preisverhandlungen). Die Expertenmeinung soll in erster Linie ja nicht den Preisverhandlungen dienen, sondern noch mal Abschliessend die Risiken minimieren, etwas zu kaufen, bei dem anschliessend enorme Folgekosten folgen - auch wenn selbst ein Gutachter kaum 100%ige Sicherheit bringen. :( Aber man bekommt wohl die kurzfristigen und mittelfristigen Risiken/Kosten aufgezeigt.

    Gruss
    Milan
     
  4. Terra

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    Angebot und Nachfrage bestimmen den Markt!

    Gutachter ist sinnvoll, aber ich würde erstmal 4-5 Wochen das Objekt beobachten.

    Ok, wenn weg, dann weg! Ist leider so!
     
  5. Julibau

    Julibau

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    Wie beobachten? *dummfrag*
    Also auf einschlägigen Internet-Immobilienseiten hab ich es ja schon länger gesehen (war uns erst zu teuer und zu groß), angeschaut vor 2 Wochen. Ist nicht mehr ganz neu drin (wir suchen intensiver seit Anfang Februar) und wenn man nach Aktualität sortieren lässt, dann ist es sehr weit hinten. Ist aber erste Ende des Jahres zu beziehen (Neubau der Familie ist wohl erst dann fertig, hab ich rausgehört), wir haben es aber nicht eilig.

    Also wenn ich es richtig verstanden hab: erst Preisverhandlung und wenn man sich dann einig wird, danach Gutachter?
    Blöd wär halt, man bestellt Gutachter und während der noch überlegt, wird das Haus anderweitig verkauft. So ein Gutachten wird ja auch nciht so schnell gehen?
    Wo bekomm ich den überhaupt her? Was soll der für Referenzen (und Ausbildung) haben?
     
  6. Terra

    Terra

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    Ok, war mal selber in der Situation. Haus sollte 280.000 € kosten, hatte es selber bewertet und kam auf 230.000 €. Verkäufer wollte aber die 280 und wartete. Wieviel er bekommen hat weiß ich nicht, aber es wurde dann verkauft. Deshalb, wenn jemand das bezahlen will geht es weg! So bestimmt der Markt den Preis.

    Gutachter gibt es bei den Gutachterausschüssen der Gemeinde/Kreis!

    Würde ich aber vorher einschalten.

    Mit 4-5 Wochen beobachten meinte ich, dass man eher die Möglichkeit hat den Preis zu drücken, wenn es keinen Käüfer gibt!

    Wenn der Verkäufer nicht drauf angewiesen ist, ist es eh egal!
     
  7. Quelle

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    hier wurde uns mal eine Hütte für 300 Teuro angeboten.

    Weg ging sie 2 Jahre später für vermutlich 230 T. So die letzte Anzeige. Jetzt mal rechnen: Hätte man damals mit 230 T KP einen Nachlass von 70 T bekommen? Oder einfach 100 % des VErkehrswertes bezahlt? Du verstehst?.....
     
  8. milan

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    Hallo nochmal,

    naja, muss nicht so laufen. Aber so ein Gutachter kostet zusaetzlich Geld. Und wenn man bzgl. des Objekts auf Grund des Preises eher nicht kauft, macht es keinen Sinn, noch Geld fuer einen Gutachter zu zahlen. Ist man sich in den Grundzuegen einig, ist auch das Risiko gering(er), das Gutachten fuer die Katz' gemacht zu haben.
    Wenn also der Besitzer eh nicht bereit ist, mit dem Preis runter zu gehen und ueber dem eigenen Limit liegt, bringt einem ein Gutachten nix.

    Gruss
    Milan
     
  9. #8 kalauer71, 6. April 2009
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    Ich würde auf jeden Fall zuerst den Gutachter holen, bevor ich über Preise rede. Wenn ich den danach hole kann ich nur noch entscheiden gar nicht zu kaufen. Wenn der im Vorfeld dabei ist kann ich die Ergebnisse nutzen um über den Preis zu reden: "Der Verputz ist beschädigt und 2 Fenster müssen ausgetauscht werden, also muss der Preis noch mal um 5000€ runter"

    Im übrigen denke ich, dass mehr als 5% Nachlass auf einen unseriösen Verkäufer / Makler schließen lässt. Ihr braucht also auf jeden Fall ein gutes Gefühl für echte Marktpreise. Am Ende zählt nicht der hohe Nachlass sondern ein guter Preis.
     
  10. wabe

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    Was soll das für einen Sinn machen, zuerst über den Preis verhandeln und dann einen Gutachter einschalten.
    Ein Gutachter soll mir doch helfen, den Wert des Hauses zu bestimmen und mögliche Risiken oder Mängel aufzudecken, erst wenn ich diese Infos habe, kann ich ernsthaft über den Preis verhandeln.
    Ein Gutachter kostet auch nicht soviel, sofern man sich nicht auch noch ein sehr langes schriftliches Gutachten mit vielen Fotos erstellen lässt.
     
  11. milan

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    Hallo Wabe,

    grundsaetzlich richtig. Aber wenn klar ist, dass zum angebotenen Preis ein Kauf ausgeschlossen ist, dann waere ein Gutachter Geldverschwendung.
    Klar kann man darauf spekulieren, dass der Verkaeufer sich beeindrucken laesst und den Argumenten des Gutachters folgt - und dann den Preis senkt. Aber wenn nicht, sind schaetzungsweise 300-1000 Euro futsch.

    Gruss
    Milan
     
  12. Micro

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    Köstlich. Hat mein Großvater auch immer gedacht.(Und ist nie zu einem Haus gekommen)

    Fakt ist, dass die meisten Verkäufer bei der Preisfindung am Anfang ihren Makler, die Bank oder gute Bekannte fragen. Und da wird häufig geraten, den Preis höher anzusetzen, um sich bei erkannten Mängeln fallen lassen zu können...

    Oben erwähnte Scheidung, erzwungener Ortswechsel oder Geldnot zwingen häufig dazu , dass man sich nach ein paar Monaten fallen lässt. Hier kann dann auch der Makler des Verkäufers hilfreich sein, wobei es immer Hausbesitzer gibt, die auf jeden Fall mit Verkauf sämtliche Verbindlichkeiten ablösen wollen/müssen und dabei wenig Spielraum haben..

    Zum Glück für Makler und Verkäufer verlieben sich Käufer (speziell deren Ehefrauen ) in ein bestimmtes Objekt und sind so gar nicht in der Lage , dieses emotionslos zu bewerten. Auch beigestellte Sachverständige und gute Freunde helfen da wenig....und so wird hirnlos und überstürzt gekauft. Der Hunderter mehr....

    Ergo: Als Anfänger ohne Übung wird man wenig Erfolg beim Feilschen haben, zu viele Unsicherheiten- und selbst wenn der Verkäufer runter geht, kommt der Gedanke, dass am Objekt /Verkäufer / Makler faul ist (s.o.)

    (Wie ich das als Verkäufer verhindere, verrate ich hier nicht)

    Also lasst Euch Zeit und übt erst einmal an Objekten , auf die Ihr nicht so scharf seid . Nach 10-20 Besichtigungen und Preisverhandlungen bekommt Ihr ein Gefühl für Markt und Verkäufer, auch wenn es jedes mal anders ist.

    Nehmt jemanden mit , der etwas von Immos versteht oder einen Gebrauchtwagenhändler.. die wissen auch, wie das nicht unähnliche Geschäft funktioniert.
     
  13. Julibau

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    *umfall* Ich glaub, so einfach wie ich mir das vorgestellt habe, ist das nicht.... Ich fürchte auch, 5 % werden nicht ganz reichen an Nachlass.... 10 % sollten es eher sein. Dumm ist halt, dass unsere Familien so weit weg wohnen, da hätte ich schon welche mit Immobilienerfahrung.:mad:

    :D Wohl wahr.... wobei mein Lebensgefährte glaub ich genauso das Haus will wie ich! Ich selber hab noch ein anderes im Auge, das ihm aber nicht so gefällt.:biggthumpup:


    Auf alle Fälle: danke für eure Einschätzungen!
    Also einen Gutachter sollte man sich schon leisten.

    Ach ja, der Makler hat uns gesagt, dass es oft nicht so gut ankommt bei den Leuten, wenn man an allem was auszusetzen hat, um den Preis zu drücken (was aber die meisten machen), weil sie es ja so schön finden und es exakt so gebaut haben und sie es als persönlichen Angriff oft verstehen? Aber einen Makler traue ich ja grundsätzlich eigentlich nicht. Der wird wohl eher dem Verkäufer zugetan sein (weils ja auch mehr Geld ist, das er bei höherem Preis kriegt), denke ich.
    Der Gutachter wäre auf alle Fälle für mich hautsächlich eine Beruhigung, dass das Haus nicht wegen grober Mängel verkauft wird.
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Das glaube ich weniger. Ein Makler möchte üblicherweise möglichst schnell und mit möglichst wenig Aufwand verkaufen. Ein paar Euro mehr oder weniger an Provision spielen da kaum eine Rolle. Besser jetzt verkauft und die Provision kassiert, also monatelang diskutiert.....und dann das gleiche noch einmal mit dem nächsten Interessenten.....usw.usw.

    Leider spielen bei einem Hauskauf bzw. -verkauf immer auch Emotionen eine Rolle. Es stellt sich aber die Frage, ob man sich solche Emotionen auch leisten kann. Steht der Verkäufer unter Verkaufsdruck dann sieht es ganz anders aus als bei einem freien Verkauf.

    Es wäre unsinnig bei einer Besichtigung an jeder Stelle die dem Käufer nicht passt stehen zu bleiben um zu diskutieren. Besichtigen, Notizen machen, Abschlag ermitteln und dann verhandeln.

    Man sollte tunlichst vermeiden jeden Mangel einzeln zu diskutieren. Das führt zu nichts und endet in einer ewigen Diskussion.

    Gruß
    Ralf
     
  15. #14 Achim Kaiser, 6. April 2009
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    Was soll das dämliche *Mängel suchen* ?
    Wieso hat keiner den Arsch in der Hose um über den *Preis* zu verhandeln ?
    Was soll das Geeier ala hier hat ne Fliege nen Fleck auf die Tapete gemacht ?

    Wenn ich eins hasse dann sind es dieses fadenscheinige, vorgeschobene Rumgeeiere .... anstelle ein klares Angebot zu machen : Ich will übern Preis reden und meine Vorstellung liegt bei XXX XXX,XX Taler. Gibts nen Weg dahin ... fertig.

    Ich bin bei solchen Aktionen nach ner Stunde *übern Preis reden* fertig ...
    ohne dass die Mücken fliegen mussten.

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  16. Rinke

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    Genau so ist das! Kleines, winziges Beispiel: Ich habe mal einen Kleingarten verkauft, da kam ein Päärchen, die waren wirklich nur am meckern, ganz offensichtlich:

    So in dem Stil von: Die Küche könnte aber moderner sein und hier am Terrassenbelag paßt was nicht und der Obstbaum würde besser da drüben stehen...

    Da merkt ein Blinder mit Krückstock, was los ist, also habe ich die beiden - die offensichtlich nur zocken wollten - abblitzen lassen. Bin gar nicht auf ihr Angebot eingegangen.:konfusius:biggthumpup:
     
  17. #16 kalauer71, 6. April 2009
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    Das klingt für mich schon nachvollziehbar. An wen würdest DU denn lieber verkaufen: An der sympathischen Käufer der vom Objekt begeistert ist, der aber sagt, dass er für dieses Objekt maximal Betrag X bezahlen würde, den Preis aber auch nachvollziehbar erklären kann (z.B. wir haben letzte Woche ein ähnliches Haus in ähnlicher Lage angeschaut, das war 20T€ günstiger als das hier und hatte sogar noch Fußbodenheizung) oder an die notorischen Nörgler, bei denen man genau merkt, dass die eigentlich scharf auf das Objekt sind und jetzt mit Gewalt nach Gründen für eine Preisminderung sind?

    Warum halte ich mehr als 5% für unseriös? Das sind dann die Verkäufertypen, die hoffen, dass vielleicht ein Dummer kommt und blöd genug ist, einen überhöhten Preis zu bezahlen. Und wer mit dieser Grundhaltung verkauft, der wird auch bei anderen Punkten versuchen den Käufer über den Tisch zu ziehen. Die Fälle, wo der Verkäufer so unter Druck ist, dass er deutlich unter Marktpreis verkauft sind IMHO selten. Beim Verkauf 20T€ oder mehr herzuschenken nur um das Objekt etwas früher zu verkaufen muss man sich nämlich auch erst mal leisten können. Starke Nachlässe kommen also in der Regel dadurch zu Stande, dass das Objekt ursprünglich zu teuer angeboten wurde.
     
  18. Julibau

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    Interessant, eure Meinung zu hören.

    Konkrete Frage: was würdet ihr dem Makler vorschlagen als erstes Angebot?
     
  19. bernix

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    ...das zeigt, dass du etwas wenig Ahnung von der Materie hast.:biggthumpup:
    -
    Die Realität sieht so aus....der Makler steht vor dem Problem, dass er möglichst schnell verkaufen möchte, wie Ralf schon schrieb...ein paar Euro mehr oder weniger bei dem üblicherweise hohen Prozentsatz macht den Bock nicht fett...aber dem Verkäufer keinen reinen Wein einschenken kann (sprich: Marktpreis), denn er will das Objekt vermakeln und wenn er ehrlich ist kriegt er das Objekt nicht, weil es garantiert einen "Kollegen" gibt, der dem Verkäufer einen höheren Preis in Aussicht stellt. Das das nicht so ist, merkt der Verkäufer recht schnell, nämlich dann wenn keine Anfragen auf die Internetanzeige kommen....also sinkt der Preis recht schnell, zumindest dann wenn der Verkäufer wirklich verkaufen will oder muss.
    Bei dem von uns betrachteten Objekt im Rhein-Main Gebiet von 270000 über 250, 220 auf 195000... zu dem Preis hättten wir es haben können, ich hätts genommen, meine Frau wollte aber nicht...
    Das hirnrissige an dem Objekt ist, dass der Makler für 220 000 hätte verkaufen können...zu dem Zeitpunkt war der Verkäufer aber noch nicht so weit.
    -
    Bei anderen Objekten tut sich nichts, die stehen dann jahrelang leer.....
    -
    Man muss wirklich wie Achim schrieb, "den Arsch in der Hose haben"....und dem Verkäufer klarmachen was Sache ist.
    Wenn ich (ein anderes Ob jekt) ein 50er Jahre Hütte vor mir habe (Wunschpreis175000 plus Courtage)... dann ist mein Preis ca 120 000, denn 160 000 brauch ich um das Haus so Umzubauen, dass es in etwa einem vergleichbaren relativ neuen Haus entspricht ....
    -
    gruss
     
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  21. milan

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    Hallo!

    Genau so wie Achim Kaiser es geschrieben hat habe ich es mir auch vorgestellt.
    Wenn ich mir ohne einen entsprechenden Preisnachlass ein Haus gar nicht leisten KANN,
    dann habe ich ja auch nichts zu verlieren. Und man kann dem Makler sagen,
    dass man gar nicht handeln will.
    Er braucht bloss beim Eigentuemer anzufragen, ob es geht oder nicht. Punkt.

    Der Gutachter aber sollte dennoch (anschliessend) einen Blick auf das Haus werfen.

    @Julibau: ihr habt da ja auch nichts zu verlieren. Ich wuerde, wenn es euch beiden
    gefaellt, auf jeden Fall dem Makler euren Preis nennen. Und auch alle
    Verhandlungsversuche seinerseits freundlich blocken (weil ja kein Verhandlungsbedarf
    vorhanden ist). Mehr als ein "Nein" weitergeben kann er nicht. Und das ist
    dann ja auch keine persoenliche Niederlage!
    Und wie Ralf angemerkt hat: der Makler will abschliessen! Er ist nicht gegen die Interessen des Kaeufers :)

    Gruss
    Milan
     
  22. Micro

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    ....und hilft nicht selten dabei, den Verkäufer auf den Boden marktüblicher Preise zurück zu holen. ;-)
     
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