Wir stehen kurz vor Beginn des Baus eines Einfamilienhaus

Diskutiere Wir stehen kurz vor Beginn des Baus eines Einfamilienhaus im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; Happy New Year! Hallo Ihr lieben Leser, das Forum ist wirklich klasse und ich bin hier neu. Nun möchte ich gerne um Euren Rat bitten. Kurz zum...

  1. #1 Superjo40, 1. Januar 2007
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    Happy New Year!
    Hallo Ihr lieben Leser, das Forum ist wirklich klasse und ich bin hier neu. Nun möchte ich gerne um Euren Rat bitten. Kurz zum Sachverhalt:
    Wir haben ein Grundstück in leichter Hanglage mit ca. 800 m² gekauft. Zunächst haben wir uns ein Angebot eines Architekten geben lassen. Das Angebot für alle Leistungsphasen 43.000 € incl. Statik und MWST. Jetzt haben wir hier - aus der Nachbarschaft - einen soliden kleinen Bauträger. Dieser hat sein Netzwerk - Baufirmen, Handwerker usw.. Er versichert uns, dass er sehr solide und gut baut. Wir haben zwichenzeitlich einen Plan gemeinsam mit ihm aufgestellt. Daten der Planung: 13,5 m x 9,5 m, ca. 220 m² Wohnfläche für uns (2 Erwachsene und 2 Kinder), Einliegerwohnung mit ca. 40 m², Garage 6 x 8 m, Hof geplastert ca. 60 m², Zaun mit elektrischen Tor.
    Durch die Hanglage können wir beide das Erdgeschoss und das Untergeschoss als Wohnraum nutzen. D.h. wir haben nur einen kleinen Keller mit ca. 40 m² unter der Garage. Hier soll die Technik und die Heizung installiert werden. Das Haus soll ganz geradlinig ohne große Schnörksel gebaut werden. Innenausstattung wollen wir etwas höherwertiger. Die Kostenberechnung für das Haus liegt bei 311.000 plus Nebenkosten. Gesamtkosten ca. 350.000 €. Der Bauträger versichert uns, dass hier noch Luft nach unten drin ist. Er meint, wir können in diesem Preis die Küche noch mit einplanen und ca. 20.000 € sparen.
    Wir haben etwas Sorgen, dass die Kosten nicht im Rahmen bleiben. Wir haben insgesamt 350.000 € zur Verfügung. Luft gibt es keine mehr - ansonsten müssten wir mehr finanzieren und das kommt für uns überhaupt nicht in Frage.

    Was haltet ihr von dem Projekt?
    Der Vertrag des Bauträgers, der die gesamte Bauabwicklung übernimmt, ist gerade mal eine DIN A 4 Seite. Muss hier mehr geregelt werden?
    Wie können wir die Kosten absichern?
    Wieweit sollte unsere Detailplanung auch von der Innenaustattung gehen, damit wir von vorne herein wissen, was das Haus kostet?
    Wie können wir die Qualität sichern?
    Wäre ein Architekt besser oder eine schlüsselfertiges Haus?
    Oder würdet Ihr lieber ein Fertighaus für diesen Preis bauen?

    Liebe Grüße Superjo40:winken
     
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  3. #2 VolkerKugel (†), 1. Januar 2007
    VolkerKugel (†)

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    Eine DIN A4-Seite ...

    ... für einen Auftrag über ca. 300.000 € ist schon ein bisschen wenig (oder die Schrift ist wirklich sehr sehr klein). Gibt´s denn auch eine Baubeschreibung dazu?

    Ich will ja Eurem soliden Bauträger nicht zunahetreten, aber ein unverbindlicher Kostenrahmen mit der Lockung "es wird noch wesentlich billiger" ist nicht seriös.

    Ihr habt einen festen Kostenrahmen von 350.000 €.
    Eine gute Chance, diesen einzuhalten ist, den Architekt zu beauftragen mit der Maßgabe, dass dieser Rahmen eben einzuhalten ist.

    Das angebotene Honorar für Lph 1-9 + Statik + 19% entspricht bei anrechenbaren (ohne USt) Baukosten von 250.000 € dem Mittelsatz der Honorarzone III und ist für ein individuell geplantes EFH durchaus angemessen.
     
  4. #3 Superjo40, 1. Januar 2007
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    Die Statik für das EFH soll zusätzlich dazukommen - ca. 2.000 €? Ist der Preis für die Statik realistisch?

    Danke für die Antwort!!
     
  5. Quelle

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    Frohes neues Jahr sagt man in Deutschland.

    Zum Thema: Warum nicht vom Architekten planen und überwachen lassen, während dir die Baufirma einen Festpreis schlüsselfertig für alles macht?
     
  6. #5 VolkerKugel (†), 1. Januar 2007
    VolkerKugel (†)

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    Ich habe das so verstanden ...

    Mal andersrum gefragt:
    Auf welcher Grundlage beruht denn das Angebot des Architekten?
    Gibt´s schon Pläne?

    Wenn Ihr ungefähr wisst was Ihr wollt:
    Gespräch mit dem Architekten und fragen, ob er das Ganze für 350.000 € brutto (einschl. seines Honorars und aller sonstigen Nebenkosten) hinkriegt.
    Das kann natürlich bedeuten, dass die Küche dann nicht mehr "drin ist".
    Dafür habt Ihr aber über Alles volle Kostentransparenz und könnt selbst entscheiden wo Ihr auf der einen Seite Qualitätsabstriche machen wollt, weil Ihr auf der anderen Seite doch etwas Besseres haben möchtet.

    Mit der sehr sehr kleinen Schrift habe ich gemeint, dass man nur so die wichtigsten Vereinbarungen auf eine DIN A4-Seite kriegt.
     
  7. #6 Superjo40, 1. Januar 2007
    Zuletzt bearbeitet: 1. Januar 2007
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    Was für Leistungen sind beinhaltet?

    Das Angebot basiert auf Baukosten i.H. von 250.000 € Netto?
    Ist das sachgerecht?
    Ich denke, dass das zu hoch ist oder?
    Danke für die Antwort!
     
  8. #7 Superjo40, 2. Januar 2007
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    Bauträger oder Architek

    Nun stellt sich für tatsächlich die Frage, ob ich nun mit einem Architekten oder Bauträger die gesamte Bauabwicklung vornehmen soll? Wer kann mir hier Tips geben. Mein Bauträger macht die Pläne übrigens selbst - geht wohl bei der Größe unseres Hauses! Noch ein Hinweis - wir wissen eigentlich ganz genau, was wir wollen.:bounce:
     
  9. #8 gunther1948, 2. Januar 2007
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    hallo
    hoffentlich kriegt ihr es auch was ihr wollt.
    was soll man mit einem preisangebot anfangen wo der BT von vorne rein sagt da ist noch luft drinn und das ganze auf DIN A4 kriegt.
    volker vermutlich ist noch groß geschrieben damit die seite voll wird.
    da soll er BT doch mal die luft rauslassen und die karten auf den tisch legen. solche aussagen sind doch bauernfängerei nix konkret. was soll da im vertrag stehen 350 000,- € mit luft nach unten.
    zum schluß ist die luft weg , der bauherr jammert weil die küche sich in wohlgefallen auflöst und er auf offenem feuer im garten kocht.
    SUPERJO LIES MAL DIE ÄLTEREN THREADS VOM JOSEF ZU DIESEM THEMA
    vielleicht weiß auch einer die links.

    gruss aus de pfalz g.bl.

    wenn ich´s jetzt nochmal lese, der butterbär kann das besser.
     
  10. #9 VolkerKugel (†), 2. Januar 2007
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  11. Thomas B

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    Und was gibt's fürs Geld???

    Hi Superjo40!

    Also der BT sagt, das Haus gibt es bei ihm locker für 350 TEuro. Mag stimmen. Oder auch nicht.

    Ein BT kalkuliert so eine Baumaßnahme, macht ein Angebot und vergibt dann in seinem Namen die Aufträge an die Sub-Unternehmer. Die Differenz zwischen dem Angebot und den tatsächlichen Kosten ist sein Gewinn.

    Was aber ist denn nun in den 350.000 enthalten. Kunststoffenster -> Holzfenster, Keller mit Drainage -> Weiße Wanne, Betondachsteine -> Tonziegel, Bodenbeläge: Teppich, Parkett, Fliesen, usw. usf.

    Um hier zumindest eine Mindestsicherheit erreichen zu wollen gehört hier eine Bauleistungsbeschreibung her, die definiert was Du da eigentlich erwirbst. Du gehst ja auch nicht zum Autodealer und unterschreibst einen Vertrag, in dem steht: "Herr Superejo kauft ein Stück Auto zum Preis X". Marke und Ausstattung wären schjon ganz nett, oder?

    Wenn er solide ist...warum nicht. Aber das was er an vertraglichen Grundlagen bietet ist so ziemlich das unsolidest was ich je gehört habe.

    Hier gilt es neben der BLB sich mal Referenzobjekte zeigen zu lassen. Noch besser wäre es natürlich wenn es solche wären, die man selber ausfindig gemacht hat, denn der BT wird natürlich nur gute zufriedene Bauherren anpreisen.

    Wenn das dann alles stimmt, bitte einen vernünftigen Vertrag und eine vernünftige BLB. Das ist das Mindeste.

    Grüßla

    Thomas
     
  12. #11 Olaf (†), 2. Januar 2007
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    Wieso...

    eigentlich schon wieder BT???
    Das Grundstück ist doch Eure, also handelt er höchstens als GÜ (mit Planung) oder GU.
    Und guck mal diverse Threads durch: Trenn Planung und Überwachung von Ausführung! Das könnte sonst in die Hosen gehen, weil der Planer sich im Falle GÜ immer seinem Bauunternehmer verpflichtet fühlt und nicht Deinen Interessen.
    Wenn Dein Unternehmer wirklich so solide ist, wird er auch kein Problem damit haben "fremdüberwacht" zu werden.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 2. Januar 2007
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    Ich kann es...

    nur immer wieder sagen:
    Ich weiß von "Bauleitern", die für die Bau"leitung" eines EFH 1.200 € (in Worten Eintausendzweihundert) bekommen. :deal :yikes .
    Incl. Fahrtkosten, Büro und allem Tüdelü.
    Jetzt rechnet mal aus, wie oft der auf die Baustelle kommen kann, bis es nicht mehr wirtschaftlich ist.
    10 mal, vielleicht 15 mal - dann ist Ende Fahnenstange. 15 mal in 6 - 9 Monaten Bauzeit. :bounce: :bounce: :bounce: .
    MfG
     
  14. #13 fribbich2006, 2. Januar 2007
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    hi du,

    mach dir klar, dass der GU an deinem bau kräftig verdienen möchte.

    wir haben mit architekt gebaut und haben es -bisher- nicht bereut. einzug ist in 6-7 wochen.
    wenn ich denke, wieviele sachen wir kurzfristig noch geändert haben *g*
    ein GU oder bauträger hätte ganz saftige aufschläge dafür genommen oder manche änderungen wären nicht mehr möglich gewesen.
    dann denke daran, dass bei einzelvergabe ein oder zwei firmen pleite gehen können, mit GU besteht das risiko für den gesamten bau! ein bekannter meines mannes erlebt dies im moment :-(

    viel erfolg beim bau!
    frib
     
  15. maulwurf

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    Also, das würde ich so nicht machen....

    wir bauen auch gerade mit einem GÜ. Haus ist zu 70% fertig und wir haben den Eindruck, daß alles seriös abläuft. TROTZDEM gab und gibt es Unklarheiten und Meinungsverschiedenheiten. Und wir hatten als Grundlage Baueingabeplanung (1:100), eine 30seitige Bau-Leistungsbeschreibung, einen 3-seitigen Vertrag und die VOB. Es gibt IMMER Zusatzkosten, daß ist unsere Erfahrung. Mal will man eine höherwertige Ausstattung, mal ist die Dämmung nicht mit drin, mal die Abwasserrohre außerhalb des Hauses, usw.
    Wir wussten das, weil wir Fachleute in der Familie haben und uns auch der GÜ über "eventuell" anfallende Zusatzkosten informiert hat. Trotzdem waren es ca. 12.000,-EUR mehr, ohne die Kosten für höherwertige Austattung 8die war schon sehr sehr gut).
    Wenn die max. Grenze der finanziellen Belastbarkeit bei 350.000 EUR liegt, würde ich kein Bauvorhaben über 300.000 EUR Gesamtkosten angehen. Die anderen 50.000 EUR werden schnell aufgefressen. Beispiele: Erdarbeiten (Verfüllen oder ausbaggern), Extras Elektro, Extras Sanitär, Fliesen, Malerarbeiten, Küche (!), andere Möbel, Carport, Aussenanlage,.....

    Am ende ist das geld IMMER zu wenig.... :fleen
     
  16. #15 Rene', 3. Januar 2007
    Zuletzt bearbeitet: 3. Januar 2007
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    Hi!

    Ich kann maulwurf da nur zustimmen. Rechne mal locker 10% mehr drauf als wie vorher kalkuliert.
    Während der Bauphase wird noch so einiges über den Haufen geschmissen und das Argument "Man baut ja nur einmal" ist ein Euro-Killer. ;)
    Wir haben für das Häuschen 160.000€ kalkuliert. Es werden am Schluss wohl locker 180.000€ werden.
    Schönreden nutzt da nix.

    Gruß Rene'


    PS: Ich vermute mal das Du als Dipl. Kaufmann sicherlich besser rechnen kannst als ich. Aber Dir ist bewusst das bei einer zu finanzierenden Summe von 350.000€ und 1% Tilgung bei den derzeitigen Zinsen so locker 1600€/ Monat abgedrückt werden muss?! Plus Nebenkosten von ca. 2€/m² ist das eine Belastung von mindestens 2000 € / Monat. Über Jahrzehnte.

    Mit Verlaub, aber wer kann sich sowas leisten ?

    PPS:
    Als Dipl. Kaufmann solltest Du wissen das eine DIN A4 Seite für solch ein Projekt nicht ausreichen kann.
     
  17. hapfel

    hapfel

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    Also,

    unser Bauvertrag für den Rohbau UK Kellerdecke bis OK Dachhaut, ohne Fenster und Türen, Aussen fertig, waren 12 Seiten.

    Grüße
     
  18. #17 Carden. Mark, 3. Januar 2007
    Carden. Mark

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    und öbuv SV für das Maurer- und Betonbauerhandwerk
    9 Seiten Anhang VOB/B oder was
     
  19. Superjo40

    Superjo40

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    Ich muss hier eine Lanze für meinen Bauträger brechen. Hier handelt es sich nicht um einen klassischen Bauträgervertrag, sondern ich zahle für die Planung und die gesamte Bauabwicklung (Bauleitung, Ausschreibungen, Auswertung usw.). Es gibt keinen Festpreis von 350.000 €, sondern es handelt sich um eine Kostenschätzung auf der Grundlage von umbauten Raum. Wir werden noch in den nächsten 4 Wochen alle Gewerke ausschreiben und anschließend für jedes Gewerk einen Festpreis verhandeln. Fristen werden natürlich auch festgelegt mit entsprechenden Strafen. Wir werden 100% der Gewerke ausschreiben. Alles steht fest - Ausstattung wie Granitboden, Parkett, Sanitär, Küche, Fenster, Balkon usw.). Wir werden eine Fremdüberwachung "DEKRA" mit der Abnahme beauftragen.

    Ich hoffe, ich konnte das etwas relativieren - Sorry, dass ich mich verkehrt ausgedrückt habe.

    Habt Ihr Tips und Empfehlungen, auf was ich bei diesem Baukonzept mit einem Planer und Bauleiter achten muss??

    VG Superjo:bounce: :bounce: :bounce:
     
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  21. Rene'

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    Hi Jo!

    DEKRA und TÜV sind in meinen Augen für Fahrzeuge und Kirmesgerätschaften zuständig und auch dafür kompetent.

    Für eine gescheite Bauüberwachung solltest Du Dir aber einen unabhängigen (!) Bausachverständigen holen der im Idealfall auch noch die Firmen vor Ort kennt und der auch vor Vertragsunterzeichnung die Verträge und die Bauleistungsbeschreibung prüft und absegnet.
    Schnell wird sich in der Ausführung gestritten weil in der Leistungsbeschreibung ein einfaches "...nach DIN sowieso" fehlt.


    Gruß Rene'
     
  22. #20 Ralf Dühlmeyer, 4. Januar 2007
    Ralf Dühlmeyer

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    So ...

    klingt das nun wieder nach klassischem Architekten.
    Kostenschätzung, Einzelvergabe. Festpreis geht da auch.
    Sag mal - weißt Du nicht, was Du eigentlich beauftragt hast oder führst Du uns an der Nase rum - sorry, ich kann nicht anders, fühl mich grade fürchterlich verkaspert.
    Wenn klassischer Architektenvertrag - was sollen dann die Rostsucher dabei???? Die Verkehrstauglichkeit der Baustellenfahrzeuge bewerten????
    Ich hätte nix dagegen, wenn man mir auf die Finger schaut - aber bitte mit einem Partner, mit dem ich fachlich DISKUTIEREN kann
    MfG
     
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