wohnfläche bemesssen

Nicht ganz so einfach ...

... zu beantworten.

Bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau gilt die hier:
http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html
aber das ist wahrscheinlich hier nicht der Fall.

Sie wird aber gerne - wenn´s zum Streit kommt - auch von Gerichten herangezogen,
wenn nicht im Kaufvertrag etc ausdrücklich auf eine andere Berechnungsart verwiesen wird.

Die Grundflächen von Türen werden aber nie mitgemessen .

 

Meine Meinung:
Die Wohnflächenverordnung (WoflV) und die DIN 277. Öffentlich geförderte Wohnungen oder Eigenheime müssen nach der Wohnflächenverordnung (WoflV) berechnet werden.
Beim freifinanzierten Wohnungsbau kann man wahlweise nach der Wohnflächenverordnung (WoflV) oder auch der DIN 277 berechnen.
In der DIN 277 werden allerdings keine Wohnflächen ermittelt, sondern legendlich die Nutz- und Verkehrsflächen.
Somit siehe Volker

 

Anders

als bei Mietwohnungen bemisst sich der Preis einer Kauf-Wohnung nicht nach m² Wfl x Preis Y = Kaufpreis.
Fragen:
- Stimmen die Raumgrössen (Längen-Breiten) mit dem Plan überein?
- Ist die Wohnfläche als zugesicherte Eigenschaft im Vertrag verzeichnet?
- wurde die Wohnung nach Plan verkauft oder stand schon der Rohbau?
- wurden die Flächen aller Wohnungen auf gleiche Weise berechnet?
- wie groß ist Ihrer Meinung nach die Differenz zwischen berechneter und tatsächlicher Wohnfläche?

 

Dann mal

fröhliches streiten...
Da auf die Wohnfläche mit der Ausgleichsklausel Bezug genommen wird, dürften wohl die im Plan angegebenen Größen verbindlich sein.
Sind diese Flächen im Vertrag mit "Wohnfläche" bezeichnet, kommt wohl nur die Berechnung nach Wohnflächenverordnung in Frage, denn die DIN 277 kennt diesen Begriff nicht.
Nun müsste ein Fachmann z.B. Architekt die Wohnflächen n. WflV ermitteln u. dann kann mit dem BT verhandelt werden, bzw. ein Ausgleich gem. Vertrag beansprucht werden.

 

Den Kaufvertrag nebst dem als Anlage zum Vertrag beigefügten Grundriß mit den angegebenen m²-Flächen müßte man sehen. Wenn es so sein sollte, wie es sich derzeit in meiner Glaskugel darstellt, könnte es gut aussehen.

1. Frage: Was war als Bausoll vereinbart, d.h. wie sind die m²-Angaben in der Anlage zum Kaufvertrag, gegebenenfalls auch in den vorangegangenen Exposés und sonstigen Erklärungen des Verkäufers vor Kaufvertragsabschluß auszulegen ?

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ( BGH NJW 1997, 2874 ff und NJW 2001,818 f ) ist unter " Wohnfläche " grundsätzlich die unter Heranziehung der §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung ermittelte Wohnfläche zu verstehen, es sei denn a) die Parteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart oder aber b) in der betroffenen Stadt/Gemeinde hat sich ein andere herrschende Verkehrssitte zur Ermittlung der Wohnfläche gebildet.

Hier wäre nach a) zunächst der Grundriß ( Maßstab ? ) mit den angegebenen m²-Flächen zur Ermittlung dessen, was unter Wohnfläche verstanden wurde, heranzuziehen und auszulegen. Bleiben dann noch Zweifel, gilt die II. BV bzw. die hiervon abweichende örtliche Verkehrssitte.

Ab dem 01.01.2004 wurde die II. BV durch die Wohnflächenverordnung ersetzt. Diese weicht nur unwesentlich von der II. BV ab. Die Grundsätze der vorgenannten BGH-Urteile sind daher für Kaufverträge von Neubauten (!) ab dem Jahre 2004 durch die Wohnflächenverordnung zu ersetzen.

2. Unter der Annahme, daß die Auslegung zur Wohnflächenverordnung führt:

Nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 iVm § 2 Abs.1 der Wohnflächenverordnung bleiben die Grundflächen von Türnischen bei der Ermittlung der Wohnfläche außer Betracht. ( hier aber vorsorglich nachsehen: wie wurde im Grundriß gerechnet ?)

Nach § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung werden Balkone " in der Regel " zu einem Viertel angerechnet, höchstens jedoch zur Hälfte. Gemeint ist damit: Es ist grundsätzlich von der Regel auszugehen und für die Ausnahme ( = zur Hälfte ) bedarf es besonderer Umstände, d.h. der Balkon darf nur dann zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden, wenn er einen besonderen Wohnvorteil bietet, z.B. Ausrichtung zur begrünten Gartenseite, ohne Verkehrsbeeinträchtigung, von der Lage direkt ans Wohnzimmer angeschlossen usw. ( hier aber vorsorglich nachsehen: wie wurde der Balkon im Grundriß gerechnet, zu 1/2 ? )

3. Frage: Wieviel Wohnfläche ist tatsächlich erstellt worden? Hierbei ist das Bauist nach dem unter 1. gewonnenen Auslegungsergebnis ( Wie ist zu rechnen ? ) durch Messung vor Ort festzustellen.

4. Sofern nach den vorstehenden Grundsätzen eine Abweichung zwischen Bausoll und Bauist festzustellen sein sollte, gilt:

Im Urteil vom 08.01.2004 - VII ZR 181/02 - ( nachzulesen unter Bundesgerichtshof.de > Urteilsdatum und Aktenzeichen angeben ) hat der BGH entschieden, daß eine Wohnung mangelhaft ist, wenn die tatsächlich ausgeführte Fläche zu Ungunsten des Erwerbers von der vereinbarten Fläche abweicht.

Der im Notarvertrag festgelegte Grenzwert von 2% beschreibt nach BGH diejenige Abweichung, die entschädigungslos hingenommen werden muß ( = vertraglich Ausgestaltung desjenigen, was auch vom Gesetz als geringfügiger Mangel erachtet wird ). Wird die vertraglich vereinbarte Geringfügigkeitsgrenze von 2 % überschritten, dann haftet der Veräußerer nach dem Urteil des BGH für die komplette Überschreitung, es ist dann also nicht erst ab 2 % zu rechnen, sondern es gelten im Beispielsfall die - angenommmenen - 5 % Abweichung als Mangel.

Zur Berechnung des Minderwerts dann weiter im BGH-Urteil lesen.

Zur Wohnflächenverordnung gehts hier: http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/index.html

Interessante Zusammenstellung: http://www.verbraucherrat.din.de/sixcms_upload/media/2933/Untersuchung%20Wohnfl%E4chenberechnung.pdf

 

@Eric

Nehmen wir mal an, die Korrektur der Wohnfläche erfolgt wie vom Fragesteller gewünscht, d.h. die tatsächliche Wohnfläche wird kleiner.

Gehe ich recht in der Annahme, dass damit auch der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum kleiner wird, mit entsprechenden Auswirkungen bei Stimmrecht/Umlagen etc.?

Hat ein Wohnungseigentümer, der bei gleichen Wohnungen unterschiedliche Berechnungen der Wfl. feststellt** Anpruch darauf, dass zur Festlegung der genauen Miteigentumsanteile die Berechnungen der Wohnflächen aller Wohnungen der Anlage überprüft werden?

**oder wegen Fehler bei der Wfl.-Berechnung der eigenen Wohnung auf weitere Fehler schliesst

 

Da gehst Du ...

... glaube ich nicht recht.
Wo steht, nach welchem Schlüssel die Miteigentumsanteile ermittelt werden müssen?

Ich kenne Fälle, in denen auch z.B. die Lage der Wohnung bei der "Zuweisung" der Miteigentumsanteile mit berücksichtigt wurde.
Ist allerdings schon ein bisschen her.

 

Dann

ändern wir diesen Satz mal wie folgt:

 

Das ...

... hört sich doch schon viel besser an .

Also warten wir mal auf Eric - interessiert mich auch.

 

Nein, Änderungen der Miteigentumsanteile bedürfen der Einigung ( Auflassung ) aller Wohnungseigentümer und der Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Also keine Automatik bei nachträglich festgestellten Wohnflächenabweichungen und hiernach berechneten Miteigentumsanteilen.

Die Änderung der Stimmrechtsregelung kann jetzt unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n.F. erzwungen werden. Die Wohnflächenänderungen sind jedoch meist nur unwesentlich, werden das Maß der nach Miteigentumsanteilen gewichteten Stimmen idR nicht beeinflussen, weshalb die Beibehaltung der Stimmrechtsregelung nach Miteigentumsanteilen nicht " unbillig " im Sinne dieser Regelung sein dürfte.

Hinsichtlich der Kostenverteilung gilt die Neuregelung in § 16 Abs. 3 und 4 WEG n.F., wonach diese jetzt durch mehrheitlichen Beschluß der Wohnungseigentümer geändert werden kann. Also könnte man mit Mehrheitsbeschluß regeln, daß die Kosten nunmehr nach den anteiligen, tätsächlich vorhandenen WFl umgelegt werden. Kommt ein Mehrheitsbeschluß nicht zustande, kann sich ein Änderungsanspruch unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n.F. ergeben, wenn also das Festhalten an der bisherigen Regelung

- aus schwerwiegenden Gründen
- unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls
- unbillig erscheint.

Diese Voraussetzungen liegen bei marginalen Abweichungen nicht vor.

Es dürfte darauf ankommen, in welchem Ausmaß er bereits falsche Berechnungen festgestellt hat und ob und inwiefern die bereits festgestellten und die denkbaren/vermuteten weiteren Abweichungen von Relevanz sind. Er wird hierzu wahrscheinlich substantiert vortragen müssen, daß sich zu seinen Gunsten ein Abänderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n.F. ergeben kann. Das wird eine erheblich Abweichung bei den Wohnflächen mit deutlicher Verschiebung der Kostenbeteiligungen erfordern. In der Regel wirds hieran scheitern.

 

Wie

immer umfassend und verständlich.

Danke.

 

Und jetzt noch ein Nachschlag: Beschluss des V. Zivilsenats vom 7.10.2004 - V ZB 22/04 - findest Du unter Bundesgerichtshof.de und dann Datum und Aktenzeichen eingeben ( leider lassen sich die Entscheidungen aus unerklärlichen Gründen nicht mehr verlinken ).

Der Fall des BGH betraf noch das alte WEG und den Fall, daß sich die Wohnfläche erst später durch Ausbau von Dachgeschossen geändert hat.

Teil 1 des Urteils betrifft den Änderungsanspruch, der damals nur bei " grober " Unbilligkeit zugebilligt wurde. Vom BGH verneint trotz Abweichung von rund 60% !

Jetzt reicht nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n.F. die Unbilligkeit aus, es muß also nicht mehrt " grob " unbillig sein. Vielleicht 10 oder 20 % ????

Im Teil 2 bejaht der BGH jedoch einen Änderungsanspruch unter dem Gesichtpunkt der sog. ergänzenden Vertragsauslegung: Was hätte der damalige aufteilende Eigentümer hinsichtlich der Kosten geregelt, wenn er gewußt hätte, daß das Dachgeschoß ausgebaut wird. Der BGH unterstellt ihm, er habe " gepennt " und diesen Fall nicht bedacht. Ergebnis: Änderungsanspruch durch ergänzende Auslegung der Teilungserklärung.

Den Gedanken könnte man vielleicht auch heranziehen auf Deinen Fall, daß der aufteilende Eigentümer die Wohnflächen falsch berechnet hat und an der falschen Wohnflächenberechnung die Miteigentumsanteile und damit zugleich die Kostenverteilung geknüpft hat. Nach dem Motto: Der aufteilende Eigentümer hat sich halt geirrt und wenn er sich nicht geirrt hätte, dann hätte er ( zumindest ) der Kostenverteilung die richtigen Wohnflächen zugrundegelegt.

@Baufuchs: Jetzt haste zwei Argumentationsketten, pro und contra.

 

Dem Anwalt gibst Du dann aber hoffentlich alle Infos und zeigst auch den Vertrag mit den Anlagen.

Denn wenn hier, wie Du erst jetzt schreibst, die DIN 277 vereinbart sein sollte, dann kannste jedenfalls zum Balkon alles bisher Geschriebene vergessen und das Lied trällern:

Im übrigen interessiert nicht, was im Kaufvertrag des Nachbarn steht. Selbst nach der Wohnflächenverordnung - sofern die DIN 276 nicht vereinbart sein sollte - käme es darauf an, wie Dein Balkon - unabhängig von der Vereinbarung mit dem Nachbarn - zu bewerten ist ( Regel oder Ausnahme ).

Was war denn mit den Türnischen ? Damit fing es ja an.

Zitat:
super vielen dank, hilft schonmal weiter...ist das mit den türflächen sicher? also die fläche zwischen den türrahmen am boden ...? der bauherr meinte "natürlich" wird das mitgemessen......

Wenn ich es richtig verstehe: 68 m² mit 1/4 Balkon.

Streit also: 68 m² + 1,88 m² = weiterer 1/4 Balkon ( ? ) = 69,88 m² zu 72 m² = 2,12 m² = Türnischen (? ) = immer noch mehr mehr als 2 %. Also könnte es wegen der 2,12 m² etwas geben. Die 1,88 m² sind (s.o. ) zweifelhaft.