Wohnfläche im Kellergeschoss

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  1. bt047265

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    Guten Morgen,

    wir sind gerade im Begriff eine gebrauchte Immobilie zu kaufen. Ein Gutachter hat ein Verkehrswertgutachten erstellt, dessen Ausführungen im allgemeinen nachvollziehbar sind.
    Der Wohnflächenberechnung kann ich leider nicht folgen. Es handelt sich um einen Bungalow mit Kellergeschoss.

    Im Obergeschoss passt alles bis auf die überdachte Terrasse, die wurde nicht mit reingerechnet. Laut Gutachter ist das Einberechnen einer Terrasse optional.

    Aber im Keller kann ich Ihm gar nicht mehr folgen. Es werden zwei unbeheizte Räume mit einer Deckenhöhe von 195 cm mi 100% eingerechnet (Raum 0.1 und 0.2). Ein weiterer Raum der beheizt ist wird mit 50% eingerechnet (Raum 0.4).

    Durch das Feintuning an der Wohnfläche verringert sich der Quadratmeterpreis erheblich. Eigentlich 3400 € pro qm, mit "wohnlichem" Kellerräumen 2900 €.

    Gutachter wollte da keine Änderung mehr vornehmen, weil der ermittelte Wert ja nichts mit der effektiven Wohnfläche zu tun hat, sonder nur die Bruttogeschossfläche berücksichtigt.

    Wer benutzt den Indikator Kostenn pro qm Wohnfläche, bei einem Einfamilienhaus? Was denkt Ihr darüber ?

    Grüße,

    Thomas

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  3. Baumal

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    da liegt vielleicht noch mehr im argen?

    in deinem kellergeschoß, kann kein raum,
    ein wohnraum sein. beheizt oder auch nicht beheizt.

    googel mal nach LBO berlin "aufenthaltsräume".
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 10. November 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Da wage ich mal Zweifel am Fachwissen des Gutachters zu vermuten.

    Ein Wertgutachten muss am Ende einen Marktwert angeben. Dieser kann zwar (auch) auf dem Sachwert der Bauwerke basieren, ist dem aber nicht deckungsgleich (in 99,9999 % der Fälle).
    Den Sachwert kann man auf verschiedenen Grundlagen berechnen (m² WoFlä/Grundfläche, m² umbauter Raum), aber ob ein Keller baurechtlich als Aufenthaltsraum genutzt werden darf, hat Einfluß auf den Wert, mit dem Grundlage multipiliziert wird.
    Simples Beispiel
    100 m² Keller und 50 m² EG.
    Keller einmal als Keller, einmal als Wohnraum. Welches Gebäude hat wohl einen höheren Verkaufswert??? (auf gleichwertigem Grundstück!)

    Schmeiß das Gutachten weg und nimm Dir eigenen Sachvestand mit vor Ort.

    Wenn es DEIN SV war, dann :yikes
     
  5. bt047265

    bt047265

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    Hallo,

    vielen Dank für eure Antworten. Ja leider wurde der Gutachter von mir beauftragt, gleich im ersten Versuch ein Glücksgriff.

    Ich werde das Gutachten ändern lassen, ist ja zum Glück noch nicht bezahlt.

    Grüße,

    Thomas
     
  6. Baumal

    Baumal

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    ist nicht ernst gemeint, oder?...:yikes

    reine neugierde: was ist das für ein gutachter?
     
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  8. bt047265

    bt047265

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    Hallo, ja das war mit einem Augenzwinckern gemeint. Ich habe folgende Informationen zur Qualifikation des Gutachters: Dipl.-Ing., Architekt, seit über 10 Jahren Sachverständiger. Aus meiner Sicht war das erstmal so ok.

    Grüße,

    Thomas
     
  9. Chris G

    Chris G

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    Hallo Thomas,

    der Hinweis auf die LBO ist schon gut.
    Check oder lass checken als was die Fläche genehmigt wurde: Wohnraum oder Nutzfläche.
    Sollte es als NF genehmigt aber als WF genutzt werden, dann ist es ein "Schwarzbau". Wenn die Nutzung auf Grund der Mindestvoraussetzungen an einen Wohnraum nicht durch ein Genehmigungsverfahren geändert werden kann, zahlst Du für etwas was nicht da ist.
    Rate mal was passieren würde, wenn in solch einem Gebäude ein Feuer ausbrechen sollte und Du würdest diese Räume widerrechtlich als Wohnräume nutzen?
    Gruß
    Christoph
     
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