Wunschhaus scheitert am B-Plan

Diskutiere Wunschhaus scheitert am B-Plan im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; hallo Experten, ich bin kurz davor mir ein Baugrundstück anzuschaffen. Leider ist derzeit eine Sache ungeklärt. Der B-Plan erlaubt es mir m.E....

  1. WAGNMA

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    hallo Experten,

    ich bin kurz davor mir ein Baugrundstück anzuschaffen. Leider ist derzeit eine Sache ungeklärt. Der B-Plan erlaubt es mir m.E. nicht, mein Traumhaus hier zu verwirklichen. Mein Traumhaus ist ein Toskanahaus mit ca 135 qm Wohnfläche. Das jedoch steht nicht im direkten Einklang mit dem aktuellen B-Plan. Leider wurde auch bis dato kein Haus in diesem neuen Baugebiet geplant, bzw. gebaut. Derzeit bin ich "leider" der erste, der sich hier aufdrängt. (ist eben ein kleines Dörflein).

    Meine Frage. Die nachfolgenden Punkte sind nach meiner Meinung nicht via B-Plan realisierbar. Was könnt Ihr mir raten, wie kann ich weiter vorgehen oder denkt Ihr, dass ist reine Zeitverschwendung ??

    Bauplatz 548 qm
    GRZ 0,3
    GFZ 0,5
    Dachneigung 25-45 Grad (Toskana haus hat 23 Grad)
    Anzahl Vollgeschosse I (Toskana haus hat 2)
    max TH 5,00 m (Toskana haus hat nach meiner Meinung mehr)
    Messpunkt: tiefster gelegener Punkt des natürlichen Geländes an der Strassenbegrenzungslinie

    Vielen Dank für Eure hilfe

    gruss
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 12. November 2007
    Ralf Dühlmeyer

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    Ab zum Architekten und dem die Ideen und das Grundstück vorstellen.
    Da gibts scheinbar noch mehr Haken, den bei I Vollgeschoß macht eine Angabe von GFZ keinen Sinn - ausser es gibt Schweinereien.
    ***
    Ach übrigens - wo steht, das die Häuser in der Toskana 23 ° Dachneigung haben???? ;)
    MfG
     
  4. WAGNMA

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    Gebe ich dir Recht. Die Angaben kommen aus einem konkreten Hauswunsch bei einem Bauanbieter (Bauträger). Ich wollte, bevor ich mit einem bauträger dass Gespräch suche, vorab das Problem andiskutieren. Eines ist klar, sobald ich einen bauträger mit einbeziehe, bekomme ich den so schnell auch nicht mehr los. :o
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Sinnfrei?

    Grundflächenzahl (bei Vorgabe I-geschossig) kleiner als Geschossflächenzahl?

    Wie baut man so etwas?
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 12. November 2007
    Ralf Dühlmeyer

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    Deswegen ja Architekt ;).
    Den kann man/frau auch für Einzelleistungen oder stundenweise beauftragen.
    MfG
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 12. November 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Es gibt so ganz verschweinerte B-Pläne, da steht dann drin, daß auch Nicht-Vollgeschoße für eine GFZ mitzurechnen sind.
    MfG
     
  8. WAGNMA

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    Wortlaut B-Plan:

    bei der Berechnung der GFZ werden die Flächen von Aufenthaltsrüumen im Dachgeschoss mit angerechnet
     
  9. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Also

    doch "verschweinert".

    Meine Meinung:
    Das Ding kippt an der Traufhöhe.
    25 Grad wäre OK
    Aber selbst wenn Staffelgeschoss (welches Bundesland?) möglich wäre, ist die vorgeschriebene Traufhöhe nicht einzuhalten.
     
  10. WAGNMA

    WAGNMA

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    Leider ist das Staffelgeschoss auch ein K.O. Kriterium, da dies meinem "Wunsch" widerpricht. Schade... Was ich nicht verstehen will ist die Aussage, dass (Wortlaut Gemeinde) es ein reines Einfamilienhaus Wohngebiet geben soll. Keine mehrstöckigen Mietshäuser. Aber warum schließe ich diese "Einfamilienhäuser" sofort aus? Zudem ist ein 2. Wohngeschoss mit einer Drempelhöhe von 1,5 m auch nicht so toll ;-)
     
  11. Dominic

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    Ich kann hier nur aus Erfahrung sprechen..

    unser BV hatte auch einige Punkte die entgegen den B-Plan waren:

    Traufhöhe, Firstrichtung, 2. Vollgeschoss

    Bei uns hat es geholfen das der Architekt mit dem Bürgermeister/Gemeinderat
    gesprochen hat. Das 2. Vollgeschoss mußte weg, bei uns ging das mit ein
    paar Grad mehr Dachneigung. Es ist dann ein Vorentwurf erstellt worden
    1:100 der im Gemeinderat besprochen und akzeptiert wurde. Hiervon wurde
    das Bauamt informiert und wir haben die Genehmigung bekommen.

    Man muss einfach sehen, dass die Grundstücke im moment auch nicht mehr so
    gut verkauft werden. Und vieleicht ist ja der ein oder andere bereit hier kompromisse zu machen, auch die Gemeinde.

    Aber wie die vorredner schon gesagt haben, fachmännische Hilfe (Architekt)
    ist hier schon von nöten.

    Gruß
    Dominic
     
  12. WAGNMA

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    Nachdem ich mich erkundigt habe steht fest, dass ich auf jeden Falle 2 Vollgeschosse benötige und mind. 6 Meter Traufhöhe. Ansonsten fällt der Traum des Toskanahauses ins Wasser. (zumindest in diesem Baugebiet).

    Weiss jemand was ich nun sinnvollerweise machen sollte. Ich habe so Punkte gelesen wie Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes, nicht qualifizierter und qualifizierter Bauantrag....etc. Was denkt ihr, wäre der nächste Schritt den ich planen sollte? Was muss ich in der Gemeinde einreichen, bzw. was sollte inhaltlich auf jeden Fall enthalten sein?

    gruss
    Marco
     
  13. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Stichwort:

    Bauvoranfrage (Antrag auf Vorbescheid) mit Antrag auf Befreiuung von Festsetzungen des Bebauungsplans.
     
  14. JoSeb

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    Diesen Typus Haus ("Toscana") in den heutigen Baugebieten zu realisieren ist meist sehr schwierig, weil die Festsetzungen der Trauf- bzw. Firsthöhen, oder Vollgeschossigkeit dies i.d.R. nicht zulassen, hinzu kommt in diesem Fall, dass die Traufhöhe am niedrigsten Grundstückspunkt und nicht am höchsten angesetzt wird.
    Einer Befreiung von der festgesetzten Traufhöhe und Eingeschossigkeit wird die Gemeinde nicht zustimmen, sie würden sich hier einen Präzedensfall schaffen und damit wäre "Polen offen". (Was ich dem einen zubillige, kann ich dem anderen nicht verwehren)
    Ich hatte dieses Jahr den gleichen Fall, aber den Vorteil, dass die max. Traufhöhe auf den höchsten Geländepunkt bezogen wurde, trotzdem hätte es diesem Haus gutgetan, ca. 30 cm höher errichtet zu werden.
    Ein Nachfragen meinerseits bei der Baubehörde zwecks Befreiung wurde sofort und unmissverständlich abgeblockt.
     
  15. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Meine

    Antwort bezeichnet auch nur ein mögliches Verfahren.
    Die Aussichten auf Erfolg sehe ich wie JoSeb.:)
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 14. November 2007
    Ralf Dühlmeyer

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    Manchmal...

    geht da was.
    Aber das ist ein langwieriger, nervenfressender Vorgang.
    Nix für einen Schubladen-GÜ.
    Das geht nur mit individuell planendem GÜ oder Architekten - wenn überhaupt.
    Ich hab sowas mal durchgezogen, nachdem ALLE GÜ das Handtuch geworfen hatten.
    Aber da gabs auch schon eine andere Befreiung vom B-Plan.

    MfG
     
  17. #16 Ingo Nielson, 14. November 2007
    Ingo Nielson

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    wozu stellt die gemeinde eigentlich b-pläne auf?
    das jeder kommt und sein "traumhaus" ala toskana, kasachstan, irland oder
    huangzao dort mittels befreiungen abstellen kann?

    das sind doch alles modeerscheinungen, die in drei jahren schon keiner
    mehr sehen kann.

    die disneysierung der deutschen wohngebiete sollte gestoppt werden!
    ich würde mir in einem solchen wohngebiet jedenfalls kein grundstück kaufen.
    vielleicht ist ja der rückgang der nachfrage auf die aushebelung der b-pläne
    zurückzuführen?! ich höre oft: nein, ich kaufe nicht im neubaugebiet, ich möchte nicht
    von pseudo-stadtvillen und mallorca-fincas von 300m² umgeben sein.
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 14. November 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Jain...

    Ingo.
    In dem von mir genannten Fall gings es um eine zulässige Zweigeschoßigkeit mit 4,8 m Traufhöhe :mauer.
    Die Regelungswut vieler B-Planer ist krank und verhindert das von Dir angeprangerte meist trotzdem nicht.
    Im Gegenteil. Statt wenigstens was halbswegs erträgliches an Urlaubserinnerungen zuzulassen, wird es doppelt häßlich, weil es nicht nur ein Stilimitat ist, sondern dieses auch noch bis zum gehtnichtmehr verkrüppelt wird/werden muss, um den Spagat zwischen Anspruch der Bauherren und B-Plan zu schaffen.

    Dann doch bitte ehrlich sein, und ganze Siedlungen aus einer Feder planen. Obs das aber ist? :confused:

    MfG
     
  19. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @Ingo

    Die Rückgänge der Grundstücksverkäufe haben zu dem Zeitpunkt eingesetzt, als die Eigenheimzulage weggefallen ist.
    Die Festsetzungen in unseren B.-Plänen sind recht frei, daran kanns nicht liegen.
    Es gibt hier bei uns eine Menge anderer Gründe warum manche nicht in Neubaugebieten bauen möchten.
    Manche wollen sich ganz einfach mit Nachbarn unterhalten können, ohne vorher einen Sprachkurs zu belegen.
    Andere scheuen die z.T. jahrelange Bautätigkeit in diesen Gebieten.
    Wieder andere legen Wert auf gewachsene Infrastruktur und die ist in bei stadtnahnen Baulücken eben besser als am Stadtrand.
     
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  21. WAGNMA

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    Also, wenn jemand baut um dafür ggfls. seine Zukunft zu sichern muss es immer noch jedem frei gestellt sein, welchen Typ Haus er baut. Und über Geschmack lässt sich ja bekannterweise streiten. Ich finde es halt nur schade, dass ich im Grundgedanken nicht an die Grundinteressen der Gemeinde verstosse, im Gegenteil, aber trotzalledem meinen (nach meinem Geschmack) "Traum" nicht verwirklichen kann. Und dass halt in einer Gemeinde, in der Man(n) bereits über 30 Jahre lebt.

    greez
     
  22. #20 VolkerKugel (†), 14. November 2007
    VolkerKugel (†)

    VolkerKugel (†)

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    Telefonieren Sie doch mal ...

    ... die örtlichen Architekten ab und fragen nach deren Erfahrung mit der zuständigen Genehmigungsbehörde und deren Einschätzung Ihrer Chancen auf eine Befreiung von den B-Plan-Festsetzungen
    und beauftragen den, der meint es durchsetzen zu können.
    Eine Abrechnung auf Stundenbasis ist hier durchaus üblich.

    Ein B-Plan ist so wenig unumstößlich wie das Grundgesetz - das wird auch ständig angepasst :konfusius .
     
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