Zinsbindung - Was habe ich am Ende gezahlt?

Diskutiere Zinsbindung - Was habe ich am Ende gezahlt? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Wir haben uns dazu entschlossen, ein Darlehen über 250.000,- € aufzunehmen. Hierzu liegen uns noch 2 Angebote vor, von denen wir eines...

  1. Primadora

    Primadora

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    Hallo!

    Wir haben uns dazu entschlossen, ein Darlehen über 250.000,- € aufzunehmen. Hierzu liegen uns noch 2 Angebote vor, von denen wir eines annehmen wollen.

    1. Alternative:
    150.000,- € Annuitätendarlehen, Zinsen fest über 15 Jahre, eff. Jahreszins 4,49 %, monatliche Rate 825,- €
    100.000,- € KfW, Zinsen fest über 15 Jahre, eff. Jahreszins 4,13 %, monatliche Rate 621,66 €.
    Nach 15 Jahren oder ggf. nach Sonderkündigung nach frühestens 10 Jahren Anschlussfinanzierung mit (nach heutigem Stand) monatlicher Rate in Höhe von 1.450,- €. Bei Zinsen iHv 6% Gesamtlaufzeit: 23,5 Jahre (15 Jahre + 8,5 Jahre).

    2. Alternative:
    250.000,- € Annuitätendarlehen, Zinsen fest über 25 Jahre, eff. Jahreszins 4,59 %, monatliche Rate 1.450,- €. Gesamtlaufzeit: 23,2 Jahre.

    Unser Finanzberater hat für die 1. Alternative Kosten iHv 151.930,- €, für die 2.Alternative Kosten iHv 152.894,36 € ausgerechnet. Sollten die Zinsen in 15 Jahren also nicht auf über 6% steigen, lohnt sich nach dessen Rechnung die 1. Alternative.

    Wir haben anders gerechnet!
    Für uns ist doch entscheidend, welche Summe wir insgesamt über die jeweilige Gesamtlaufzeit zahlen. In der 1. Alternative sind dies 408.298,80 € (825,- € x 12 Monate x 15 Jahre (Bank) + 621,66 € x 12 Monate x 15 Jahre (KfW) + 1.450,- € x 12 Monate x 8,5 Jahre (Anschlussfinanzierung bei 6% Zinsen). Für die 2. Alternative zahlen wir 403.100,- € (1.450,- € x 12 Monate x 23,2 Jahre). Demnach ist die 2. Alternative um 5.198,80 € günstiger. Wir zahlen ja auch 3 Monate ca. 1.450,- € weniger.

    Diese Berechnung macht der Finanzberater nicht. Er berechnet die "Kosten" anders. Unterliegen wir einem Denkfehler, wenn wir sagen, dass es uns doch in der Gesamtsicht egal sein kann, was genau wir mit unserem Geld bei der Bank bezahlen ("Kosten", Gebühren, Zinsen, Tilgung ...). Entscheidend ist aus unserer Sicht, wie viel wir nach der Gesamtlaufzeit tatsächlich gezahlt haben.

    In der 1. Alternative bräuchten wir (spätestens) nach den 15 Jahren einen neuen Kredit. Ohne Berücksichtigung von vorher geleisteten Sondertilgungen dürfte ein Kredit mit 10 Jahren Zinsfestschreibung genügen (vollständige Tilgung des Darlehens innerhalb von weniger als 25 Jahren). Wenn der Sollzinssatz heute bereits bei 3,85 % liegt (so ein uns vorliegendes Angebot für 10 Jahre Zinsen fest), ist es dann so unwahrscheinlich, dass der Zinssatz für ein 10jähriges Darlehen in den nächsten 10 - 15 Jahren auf mehr als 6% steigt?
    Im Ergebnis tendieren wir zu dem Darlehen mit 25jähriger Zinsfestschreibung. Was meint Ihr?

    Schon jetzt vielen Dank für Eure Beiträge,

    Gruß,

    Primadora
     
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  3. Karlheinz

    Karlheinz

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    Bin kein Finanzexperte (eigentlich ja gar kein Experte:D), aber ihr habt in Eurer Rechnung übersehen, dass 1000 Euro heute mehr sind als 1000 Euro in zehn Jahren: Also mit dem zu erwartenden (Glaskugel) Inflationssatz abzinsen!
     
  4. koftra

    koftra

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    Wie das Zinsniveau in 10 bis 15 Jahren aussehen wir, kann dir keiner sagen.Histrotisch betrachtet (die letzten 20 Jahre) lag die 10jährige Zinsbindung auch schon einmal über 9% also solltest Du in jedem Fall nicht ausschließen, dass der Zinssatz auch über 6% liegen kann.

    Dennoch würde ich persönlich gegen eine so lange Zinsbindung (25 Jahre) argumentieren.

    Der Grund für eine lange Zinsbindung ist meistens eine Aussage der Form: "Dann können wir die Belastung über die nächsten x Jahre ganz genau sicherstellen und gehen nicht das Risiko ein, in 10 Jahren dumm dazustehen"

    Die Frage ist nur wie teuer die Absicherung gegen dieses Risiko ist.

    Bei deinem Angebot 2 hast du nach 10 Jahre noch eine Retschuld von ca 172TEUR.

    Wenn du statt Angebot 2 dein angedeutetes Angebot "3" (Zinsbindung 10 Jahre und einem Sollzins von 3.85%) in Anspruch nehmen würdest, beliefe sich deine Restschuld nach 10 Jahren (bei gleicher monatlicher Belastung von 1450EUR) auf ca 155 TEUR oder in anderen Worten: Um dich gegen das Zinsrisiko abzusichern, hast Du einen Betrag von ca. 17TEUR gezahlt.

    Wichtig ist hierbei auch, dass das Risiko nur dann eintritt, wenn der Zinssatz in 10 Jahren größer als 6% sein sollte.
    Wenn hingegen das Zinsniveau wieder niedrig sein sollte, evtl sogar unter den derzeitigem Zins deines Angebots 2 von 4.59% eff. dann kann es sogar sein dass Du in 10 Jahren dennoch ein neuen Darlehensvertrag abschließt.
     
  5. Huisje

    Huisje

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    Bank 3.85%/10 Jahre fest + KFW 4.13%/15 Jahre fest wäre mein Tipp.

    Sicher wenn das Bankdarlehen ab und zu durch Sondertilgung ein wenig gesenkt wird. Mehr Sicherheit ist imho zu teuer, und unnötig.
     
  6. ecobauer

    ecobauer

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    Durch die 25-jährige Variante habt ihr Planungssicherheit und seit dennoch in gewissem Rahmen flexibel durch Sondertilgungen. Durch diese verkürzt sich die Gesamtlaufzeit und die Kosten reduzieren sich logischerweise. Und außerdem könnt ihr auch ein solches Darlehen nach 10 Jahren kündigen, falls es die Situation dann sinnvoll macht!

    Alle anderen Varianten sind Spekulation auf die Zukunft. Wie die Zinssätze in 10 Jahren sind, kann kein Mensch voraussagen. Und daher ist auch kein seriöser Vergleich möglich.
     
  7. musiker

    musiker

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    Ist aber nicht im Angebot, oder?
     
  8. Huisje

    Huisje

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    Das sollte doch mit KFW kombinierbar sein?!:confused:
     
  9. Primadora

    Primadora

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    Es ist uns auch möglich, ein Darlehen mit festen Zinsen über 10 Jahre mit dem KfW-Kredit über 15 Jahre Zinsfestschreibung zu kombinieren. In 7 Jahren könnten wir bei steigenden Zinsen den dann gültigen Zinssatz auch mit einem Forwarddarlehen sichern. Aber (und ich weiß, dass dies reine Spekulation ist) es ist doch ziemlich wahrscheinlich, dass die Zinsen steigen werden. Vielleicht auch schon in 5 Jahren über 6%. Und dann wäre die Anschlussfinanzierung auf jeden Fall teurer.
    Das Argument für eine Zinsbindung über 25 Jahre ist natürlich die Planungssicherheit. Sollten die Zinsen wider Erwarten doch nach 10 Jahren sinken oder wir schon erben, können wir auch dieses Darlehen kündigen und anders finanzieren. Wirklich unflexibel sind wir mit diesem Darlehen (mit Sondertilgungsmöglichkeiten und möglichem Ratenwechsel) - insbesondere nach 10 Jahren - nicht. Schließlich wissen wir auch, nach welchem Zeitraum wir spätestens schuldenfrei sind.
    Schlussendlich dürfte auch die ziemlich sicher zu erwartende Inflation für die lange Zinsbindung sprechen ....

    Danke für die bisher schon gegebenen Hinweise und Meinungen!
     
  10. koftra

    koftra

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    Am Ende solltest Du den Kredit nehmen, mit dem Du Dich am wohlsten fühlst und wenn das ein Kredit mit langer Laufzeit ist, bei welchem Du die Gewissheit hast wie die monatlichen Belastungen aussehen, so ist das absolut nachvollziehbar.

    Es muss Dir dabei nur klar sein, dass Du für diese Gewissheit auch einen Preis bezahlst und in Deinem Fall ist der Preis (gegenüber einer 10 jährigen Zinsbindung) rund 17.000 EUR oder in anderen Worten mehr als 10% Deiner errechneten Kosten über die gesammte Laufzeit.
     
  11. meineBaufi

    meineBaufi

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    Momentan entscheidet man sich entweder für 10 Jahre und geht das Risiko der Zinsänderung ein oder weil der Zinsunterschied sehr gering ist geht man auf 20 Jahre. Die 15 Jahres Konditionen der mir bekannten Banken sind aktuell zu teuer.
     
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  13. matula

    matula

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    ...

    dazu fällt mir die Baufinanzierung meiner Eltern ein...

    `76 für unter 6% den ersten Kredit, und als 1991 die Bindung abgelaufen war, warens dann plötzlich 9,x %....kein Spaß!

    Ich würde andersrum denken:
    Wir sind aktuell in einer Niedrigzinsphase: Durch kürzere Bindung kann ich nur minimal gewinnen, indem ich auf sinkende Zinsen setze. Gleichwohl ist viel zu verlieren - angesichts der Turbulenzen am Finanzmarkt sind steigende Zinsen m.E. auch nicht völlig abwegig. Ich persönlich würde auf Nummer Sicher gehen und 20J sichern....

    Das hat auch einen anderen Vorteil: Ich muss mich nicht in 10 Jahren wieder um das Thema kümmern.

    Wenn die Zinsen in 10 Jahren deutlich besser sind, kann man ja immer noch umschulden, nach 10J geht das doch als Kunde unabhängig von der Zinsbindung - dann fällt auch Risikobeitrag für die für die Zinssicherung nur 10Jahre an...und verbessert die Gesamtrechnung.

    Wenn Dein Hobby die Suche nach Baufikonditionen ist, ist das "ein mal abschließen -nie wieder drum kümmern" natürlicch kein Argument für Dich.
     
  14. loennermo

    loennermo

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    Hmm, ich fand aktuelle (Anfang dieser Woche) die 15J deutlich attraktiver als die 20J Konditionen... :D

    Meine Eltern haben sich damals von 11,75 auf 9,5 verbessert.

    Ich glaube (!) allerdings, dass in Zeiten der Globalisierung sowas nicht wieder vorkommen wird und die Zinsen nicht wieder über 7% steigen werden.

    Trotzdem haben wir auch lange rumgerechnet zwischen 10J und länger bei gleicher (!) Monatsrate. Denn den Zinsvorteil bei den kurzen Zinsbindungen sollte man dann auch konsequenterweise in die Tilgung stecken und zwar von Beginn an. Trotzdem zahle ich jetzt lieber 0,4% mehr und habe länger die Sicherheit. Klar ist die Restschuld nach 15J nicht Null, aber so "gering", dass uns dann selbst 12% Zinsen nichts ausmachen würden im Ernstfall.
     
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Zinsbindung - Was habe ich am Ende gezahlt?

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