Zinsen auf Dauer sichern?

Diskutiere Zinsen auf Dauer sichern? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Baugemeinde! wir sind was unser Bauvorhaben angeht schon recht weit vorangeschritten, also Grundstück und Bauobjekt sind eigentlich...

  1. #1 Tigergazelle, 7. September 2013
    Tigergazelle

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    Hallo liebe Baugemeinde!

    wir sind was unser Bauvorhaben angeht schon recht weit vorangeschritten, also Grundstück und Bauobjekt sind eigentlich soweit vorhanden bzw. geplant. Jetzt geht es aber noch um die Finanzieungsdetails.
    Da wir beide eher konservativ denken, haben wir bei den Banken Finanzierungen angefragt, welche vor allem auf Zinssicherheit ausgelegt sind. Bis zu 30 Jahre sollen die Zinsen festgeschrieben werden bei gleichzeitiger Tilgung von 30 Jahren.
    Wir haben jedoch das Gefühl, dass dies eventuell der falsche Weg sein könnte, da sich die Banken die Zinsfestschreibung auf 30 Jahre natürlich fürstlich entlohnen lassen. Zudem fallen logischerweise bei 30 Jahren mehr Kosten an als bei 30 Jahren.

    Uns ist klar, dass man Fragen zur Finanzierung nicht pauschal beantworten kann, aber vielleicht könnt ihr uns ein paar Tips geben, worauf wir besonders zu achten haben.

    Insbesondere stört uns derzeit die hohen monatlichen geplanten Aufwendungen von fast 1500€ (bei Nettoeinkommen von 4TSD€) bei einer Finazierungssumme von 300TSD €. KfW Darlehen bereits mit einbezogen. Finden wir doch recht heftig. Dennoch haben wir schon enormen Respekt davor, wenn die Zinsen irgendwann einmal auf 8% ansteigen sollten. Noch gar nicht so lange her in Deutschland, da war dies bereits der Fall.

    Vielen Dank für eure Antworten. Genauere Details kann ich gerne noch mitteilen.
     
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  3. Seev

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    Hallo Tigergazelle,

    ich kann Deine Überlegungen sehr gut nachvollziehen, da wir diesbezüglich auch konservativ eingestellt sind und deshalb auch mal so gestartet sind. Wie Dir Dein Gefühl m.E. schon richtig sagt, würde ich Dir raten, die Überlegung etwas weiter zu fassen. Denn, was willst Du im Kern denn erreichen? Wozu diese Zinssicherheit? Was ist das eigentliche Ziel dahinter? In der Regel ist dies Kostensicherheit, was künftige Raten angeht. Aber mal ehrlich, bist Du damit flexibel genug, für die diversen Fälle die im Laufe der Jahre so eintreten können?

    Ich meine nein. Deshalb würde ich den Fokus weg von der "absoluten Zinssicherheit" auf Flexibilität der Finanzierung als solche legen. Dazu wären natürlich noch ein paar Angaben hilfreich: Bedeutet die Finanzierungssumme die Gesamtsumme oder die Fremdfinanzierungssumme? -> Eigenkapital ??
    Konservative Einstellung bedeutet für mich zuallererst mal eine ordentliche EK-Ausstattung. Damit kann man dann auch bei den Banken ganz anders auftreten, als wenn man 110% finanzieren will. Wenn diese gegeben ist und das Einkommen passt auch, dass spielt es m.E. auch keine Rolle, ob man auf 10 oder 30 Jahre festmacht.
    Für mich wesentliche Aspekte:
    - Sicherheit bzgl. Höhe des Finanzierungsbedarfs? -> wie kommt man (geplant) ggf. zu einem weiteren Darlehen, wenn benötigt?
    - möglichst flexible Tilgungsmöglichkeiten: hohe Sondertilgung (10%)
    - leicht (mehrfach und kostenlos) anpassbare Regeltilgung (vgl. z.B. die I..-D...) in einer Bandbreite von 1...x % p.a..
    - Auszahlungsmodalitäten flexibel: lange mögliche Auszahlungsdauer und bereitstellungsfreie Zeit entsprechend der "Art des Bauens", 1 Jahr reicht bei Architektenhaus i.d.R. nicht sicher aus.
    - KfW153 scheint ein interessanter Baustein zur Flexibilisierung zu sein (dies kann aber evtl. auch durch anderweitige Darlehen von der Bank einfacher erreicht werden).
    - möglichst einfache Finanzierungskonstruktion ist am besten und m.E. am billigsten (für mich: keine Kombis ..., keine BSVs)

    Weiter bedeutet für mich konservative Einstellung, dass man in den ersten 10 Jahren maximal tilgt, um die Restschuld deutlich zu reduzieren und dann eine entspannte Anschlussfinanzierung bekommt. Die Risiken steigen m.E. mit den Jahren, dementsprechend möchte ich die Finanzierung dem angleichen und runterfahren können, mindestens wenn ein Fall eintritt, der dies erfordert.

    Soweit mal,
    viele Grüße
    Seev
     
  4. baufibemu

    baufibemu

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    Hallo, ich stimme Seev in den meisten Punkten zu.
    Mann sollte sich zuerst im Klaren sein, was man mit der langen Zinsbindung erreichen will.
    Den Schutz vor Zinserhöhungen, also vor steigenden Raten, oder will man am Ende die wenigsten Zinsen gezahlt haben.
    Beides gleichzeitig erreichen zu wollen, ist nur theoretisch möglich. Man muß einen Mittelweg finden, mit dem man gut leben kann.
    Ein Beispiel: Eine dreißigjährige Zinsbindung kostet momentan gut und gerne 3,4 %. Eine zehnjährige Zinsbindung gut 1 % Prozent weniger.
    Also 2,40 %. Wenn man also das eine Prozent Ersparnis in die Tilgung steckt, gilt es auszurechenen, wie hoch dann die Restschuld nach zehn Jahren ist.
    Dann kann man sich Szenarien errechnen, was wäre wenn die Zinsen steigen würden.
    Hier kann man dann auch schon errechnen, welche Zinsersparnis man in diesen zehn Jahren im Vergleich zum dreißigjährigen Darlehen hat.
    Und dann muß man eben verschiedene Fälle durchrechnen. Was passiert, wenn die Zinsen auf 5, 6, 7 oder 8 % steigen werden?
    Hier kann man zum Einen die Entwicklung der Monatsrate erörtern und zum Anderen was frißt mir der höhere Zins zukünftig von meiner Zinsersparnis in den ersten zehn oder fünfzehn Jahren auf. Aber auch dieser Break Even Zins ist natürlich rein hypothetisch. Niemand weiß, wie die Zinsen sich entwickeln werden. Von daher ist auch die Frage nach der tatsächlichen Zinsersparnis eine hypothetische. Die Entwicklung der Monatsrate kann man jedoch ziemlich gut kalkulieren. Natürlich auch hier auf Basis unterstellter Zinssätze. Aber auch hier hätte man dann immer noch die Möglichkeit, evtl. die Tilgung herunterzufahren.
    Letzten Endes hängt es jedoch meistens davon ab, was für ein Typ Mensch man ist. Wer die absolute Sicherheit braucht, der sollte so lange wie möglich festschreiben. Dann muß man sich jedoch von der eventuell wirtschaftlichsten Variante verabschieden. Was aber ohnehin niemand garantieren kann. Es hat eben alles seinen Preis.

    Viele Grüße
     
  5. msssmm

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    Wie ist dies denn gerade in Bezug auf KfW-Finanzierung zu bewerten? Wenn man einen großen Teil mit KfW finanziert für ~1% mit derzeit unbegrenzten Sondertilgungsmöglichkeiten, will man diese denn überhaupt möglichst schnell tilgen in den ersten 10 Jahren Zinsbindung? Wenn Geld über ist und die Annuität für KfW gering gewählt ist, würde man bei 1% Sollzins nicht lieber in ein anderes Modell investieren, um nach 10 Jahren große Summen ablösen zu können?
     
  6. mastehr

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    Wenn man keine anderen Kredite mit höheren Zinsen hat, würde ich immer versuchen, so schnell wie möglich schuldenfrei zu werden.
     
  7. R.B.

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    Vergleichsrechnung anstellen. Abgesehen davon, dass es derzeit kaum sinnvolle Anlagemöglichkeiten gibt, kann sich diese Variante rechnen wenn auch die entsprechende Sicherheit der Anlage gegeben ist, denn nur eins ist sicher, Deine Schulden bleiben wenn sie nicht getilgt werden. Anlagegelder können sich schnell in Luft auflösen....bzw. sie lösen sich nicht auf, sie gehören dann halt jemand anderem.

    Wenn es sich um die eigengenutzte Immobilie handelt, dann sollte das Ziel sein diese möglichst schnell schuldenfrei zu bekommen, denn das gibt Sicherheit für die Zukunft. Immer daran denken, so lange die Hütte nicht schuldenfrei ist, gehört sie nicht Dir. Du hast immer einen stärken Partner im Boot, der Dich und Deine Planung, und somit Deine Zukunftssicherung, an die Wand fahren kann.

    Spekulieren kann man dann wenn man seine Schäfchen im Trockenen hat. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  8. Einmal

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    @msssmm,
    genau so solltest Du deine Tilgung verteilen, ich habe das KfW-Darlehen auch auf die niedrigst mögliche Rate gesetzt. In zehn Jahren entweder komplett tilgen oder eben zu den dann gültigen Konditionen verlängern.
     
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  10. msssmm

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    Es ist wahrscheinlich auch deshalb derzeit eine unbegrenzte Sondertilgung möglich, weil es relativ unattraktiv ist, einen Kredit mit 1% oder weniger in großen Schritten zu tilgen, oder?
     
  11. Einmal

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    Zur Zeit zumindest ... die Frage ist eben, was macht man in zehn Jahren. Aber diese Frage stelle ich mir in neun Jahren ;-)
     
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