Zusätzlicher Praxisanbau. Wer sollte diesen finanzieren - Mieter oder Vermieter??

Diskutiere Zusätzlicher Praxisanbau. Wer sollte diesen finanzieren - Mieter oder Vermieter?? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich bin gerade auf Meinungssuche zu unserem "Problem". Unser Mieter - ein Arzt - möchte seine Praxis vergrössern. Hierfür...

  1. andreas33

    andreas33

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    Hallo zusammen,

    ich bin gerade auf Meinungssuche zu unserem "Problem".

    Unser Mieter - ein Arzt - möchte seine Praxis vergrössern. Hierfür werden ca. 70qm benötigt. Kosten ca. 120000 Euro.
    Ein neuer Mietvertrag würde dann über weitere 20 Jahre abgeschlossen.

    Hier stellt sich uns nun die Frage:

    Welche Form der Finanzierung ist in diesem Fall sinnvoll bzw. wer sollte den Anbau bezahlen?

    1. Wir als Vermieter bezahlen den Anbau. Der Mieter würde dann den Anbau in Form einer monatlichen Miete (umgelegte Kosten + zus. Miete) zürückzahlen. Vorteil hier: wir geben bei Umbau und Planung nichts aus den Händen.

    2.
    Der Mieter bezahlt den Anbau und wäre dann für die Laufzeit des Vertrages für den Anbau mietfrei.

    Wie soll man hier am besten vorgehen?

    Bin für Tipps und Meinungen dankbar.

    Gruß
    Andreas


    Ps.: Sollte ich hier im falschen Forum sein bitte verschieben.
     
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  3. #2 Bankkaufmann, 26. September 2011
    Bankkaufmann

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    Hallo
    wenn Sie Mieter schreiben sind Sie Eigentümer. Aus meiner Sicht haben Sie einen Arzt der sich vergrößern will. Insofern plant er auch langfristig bei Ihnen als Mieter zu bleiben.
    Das ist alles soweit okay. Jedoch, geben Sie niemals die Planungen und Umsetzungen aus der Hand.

    Bei Ihrer zweiten Variante haben Sie dann keine Schuldzinsen mehr die Sie in der Vermietung Verpachtung gegenrechnen können. Auch das ist wichtig.

    Ich würde den Anbau selbst über Ihre Bank finanzieren. Und einen verbindlichen Mietvertrag mit dem Arzt schließen. GGfalls Rücksprache mit einem Anwalt.

    Ich tendiere hier immer zu Variante 1, auch bei anderen Gewerbefinanzierungen wo es einen Anbau gibt.
     
  4. andreas33

    andreas33

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    Vielen Dank für die Antwort.

    Zunächst bin ich auch von der 1. Variante ausgegangen. Dann kam allerdings unser Steuerberater und hat mich irritiert.

    Er tendiert eher dazu, den Anbau komplett vom Mieter (Arzt) bezahlen zu lassen und ihm die Räume mietfrei zur Verfügung zustellen. Hier wäre unser Kapital frei
    andere Dinge.

    1. Variante ist mir aber nach längerer Überlegung auch sympathischer.
    Allerdings muß man sich wohl noch rechtlich auf eine evtl. Sterbe bzw. Konkurssituation absichern.

    Die Frage zur Miethöhe beschäftig mich allerdings noch ein wenig. Was wäre denn hier "empfehlenswert"?

    Meine Gedanken wären folgende:

    1. Die Miete für den bisher genutzten Teil bleibt unberührt ca. 7 Euro
    2. Die Anbaukosten werden auf z.b. 15 Jahre umgelegt zzgl. einer Miete für die neu genutzten Räume?
    120.000 Euro /15 Jahre = 666 Euro monatlich. zzgl. 3 Euro/qm (210) Nutzung

    = 876 Euro (666+210)

    Gruß
    Andreas
     
  5. Konrad29

    Konrad29

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    Naja, also mich irritiert eher, dass man die Baukosten umlegen kann. Das Gebäude gehört doch auch weiterhin Ihnen als Eigentümer. Sie nehmen einfach den bisherigen Preis pro qm und rechnen die 70 qm halt monatlich dazu. Oder verstehe ich da jetzt was falsch?
     
  6. andreas33

    andreas33

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    Nun ja. Wir wollten ja eigentlich gar nicht anbauen. Der Arzt möchte es aber sonst würde er sich nach etwas anderem umsehen.

    Es ist also so, daß wir natürlich auch die Baukosten wieder "ersetzt" bekommen möchten. Wenn wir nur die 70 qm berechnen wäre das ja ein super Geschenk für den Mieter :-)
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Dann würde ich mich an seiner Stelle nach etwas anderem umsehen, oder die Miete um diese Erhöhung wieder kürzen. Ansonsten könnte das ein heißes Eisen werden, wenn der Mietvertrag, aus welchen Gründen auch immer, vorzeitig aufgelöst werden muss.

    Die Baukosten fließen ja in das Gebäude und werden über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt. Unterstellt das FA eine Nutzungdauer von 50 Jahren, dann wären das 2.400,- € p.a. Bei einer gewerblich genutzten Immobilie kann die Abschreibungsdauer kürzer angesetzt werden.

    Ich würde mich mal mit einem StB zusammensetzen bevor hier etwas gebastelt wird, was einer späteren Überprüfung nicht standhält.

    Gruß
    Ralf
     
  8. Livestrong

    Livestrong Gast

    Miete und Baukosten? :mega_lol: warn Scherz oder?
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Tja, das nennt sich dann eine Rendite. :D

    Gruß
    Ralf
     
  10. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Putzige Idee.

    Also Du gehst in ein Autohaus und willst eine neues Auto.

    Vorschlag des Händlers : Auto kostet XXX €, diese Kosten verteilen wir auf 4 Jahre, zahlst Du monatlich anteilig. Zusätzlich zahlst Du eine monatliche Miete für das Auto, auch für die 4 Jahre.

    Nach 4 Jahren kriege ich das Auto, du gehst wieder zu Fuß.

    Klingelt es?
     
  11. Pruefhammer

    Pruefhammer

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    na, also so ganz lächerlich finde ich das nicht. Bei jeder Investition, die man tätigt, erwartet man, dass sie sich irgendwannn armortisiert.
    Jetzt kann man natürlich einwenden, dass der Anbau nach 20J nicht völlig wertlos ist, also einen Restwert besitzt, den man bei der monatlichen Umlage in Abzug bringen müsste, aber dafür geht der Bauherr auch in Vorleistung und trägt sämtliche Risiken des Geschäfts, dazu gleich nocht mehr. Ich kenne jedenfalls genug Mietobjekte, die vom Vermieter für eine Summe X gekauft wurden und wenn man die monatliche Miete über 10-15J aufsummiert ist die Wohnung bezahlt und die haben nach 20J schon einen nicht ganz unbedeutenden Gewinn eingefahren, das ist letztendlich nichts anderes, als was der Fragesteller hier vorschlägt. Bei seiner Rechnung mit 666€/Monat hat er ggf. entstehende Schuldzinsen noch gar nicht mitgerechnet.
    Ums kurz zu machen: ich würde es auch nicht anders machen, wie soll es denn sonst laufen? Es werden nur die Baukosten über 20J umgelegt? Dann hat er Zinsen und sämtliche Risiken, die aus dem Besitz und der Vermietung resultieren übernommen und ihm gehört dann nach 20J der Anbau? Wäre für mich auch kein Geschäft.
    Wenn man bequem einen Nachmieter für den Herrn Doktor im fraglichen Objekt findet, der in etwas die gleiche Miete wie jetzt auch bezahlt würde ich mir das sowieso dreimal überlegen.
    Warum? Weil folgende Punkte für mich auch noch zu bedenken wären:
    1. Was ist, wenn der Bau teurer wird als jetzt kalkuliert?
    2. Was ist, wenn trotz Bauexpertenforum am Bau gepfuscht wird mit schon während des Baus oder später auftretenden erheblichen Kosten?
    3. Was ist bei Unfall, Tod oder Insolvens des Arztes? Gibt es dafür eine Bankbürgschaft oder kann man das Objekt inkl. Anbau dann auch wieder bequem anderweitig vermieten?
    4. Wenn sich für das Objekt jetzt ausreichend Mietinteressenten finden, was ist in 10 oder 20J, da habe ich schon riesen Veränderungen innerhalb weniger Jahre erlebt.
    5. Was ist, wenn der Herr Doktor den Vertrag bricht, weil er z.B. behauptet es sei ihm unmöglich weiter dort zu mieten, da im Nachbarhof die Kinder immer laut spielen und er sich nicht auf seiner Arbeit konzentrieren kann. Wie sieht hier die rechtliche Situation aus? Sowas kann zu einem ausufernden Rechtstreit werden.
    6. Auch der Anbau benötigt Unterhalt und Pflege, das Geld muss man als Eigentümer ggf. zusätzlich im Lauf der Jahre aufbringen.

    Fazit für mich: Falls man damit rechnen kann, dass man einen entsprechenden Nachmieter findet würde ich es höchstens dann machen wenn die Rendite, wie Ralf es formuliert stimmt, sonst definitiv nicht.
     
  12. susannede

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    Also bei mir war es so, dass der liebe Doktor seinen Umbau selbst gezahlt hat und auch weiterhin die Miete für die um- bzw. hinzugebauten Flächen - und wenn er mal auszieht kann er ggf. auch noch rückbauen.

    Erstens hat das Haus die Praxiszulassung und zweitens warten draußen vor der Tür viele liebe Ärzte ohne Praxis und Kundenstamm ... und drittens ist die Miete günstig.

    Ich weiß gar nicht, wie man sich da den Kopf groß zerbrechen kann. Frau tut das nicht.
     
  13. andreas33

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    So wäre es mir natürlich auch am liebsten. Wir müssten kein Geld in die Hand nehmen und würden noch etwas dran verdienen.

    Haus und Grund hat mir jedoch hiervon abgeraten. Selbst wenn man alles vertraglich regelt und absichert kann man doch nicht sicher sein dass sich der Mieter daran hält (z.b. Einmischung in der Bauphase, Ansprüche am Anbau ....).

    Mir würd es schon reichen wenn der Anbau über die Jahre bezahlt wird und eine - zus. auszuhandelnde - Miete vereinbart wird ( wie Pruefhammer ausgeführt hat).

    Bei so einer Investition zerbreche ich mir aber doch lieber ein wenig den Kopf - vorher .:D
     
  14. moumou

    moumou

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    Abgesehen von allem steuerlichen würde ich mir immer von meinem Mieter etwas bezahlen lassen, wenn er das gerne bauen möchte.

    Die Garantie anders herum, dass er später schon zahlen wird für den Ausbau, den Du ihm zu Liebe gemacht hast ... das Geld, was Du hier im Vorraus beerdigt und nicht mehr zu Verfügung hast...

    Er kann auch morgen pleite gehen, weil irgendein Betrieb in Deiner Stadt wegen der Kriese schließen muss und nun auf einmal die Einwohner wegziehen.. er kann seine Zulassung als Arzt verliehren oder er muss seine Praxis schließen weil er nur noch seine Frau zu Hause pflegen muss, weil diese plötzlich krank geworden ist .. Will sagen: lasse ihn zahlen :-)

    Abreißen kannst Du dann im Anschluss immernoch. Es kostet Dich ja nichts. Und er muss bauen nach Vorschriften und fachgerecht. Nimm' die einen Anwalt für Bau- und Architektenrecht, der Dich hier berät.
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Wenn ein Mieter so einen Schmarrn mitmacht, dann muss er völlig neben der Spur sein.

    Ich baue doch nicht dem Vermieter einen Anbau und zahle dann dafür auch noch Miete. Kein Mensch würde ein Auto kaufen, den kompletten Kaufpreis bezahlen, und dem Händler dann monatlich auch noch Miete bezahlen, und dann das Auto nach x Jahren wieder zurückgeben.

    Im o.g. Fall würde ich mir als Mieter das Recht im Grundbuch sichern, denn ich habe den Anbau bezahlt, also ist er auch mein Eigentum.

    Ist der Vermieter nicht gewillt seine Immobilie so umzubauen dass ich sie als Praxis nutzen kann, dann suche ich mir eine andere Mietgelegenheit, oder ich baue mir gleich die komplette Praxis selbst.

    Gruß
    Ralf
     
  16. andreas33

    andreas33

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    @ R.B.

    Das kann man ja nun jetzt sehen wie man will. Meinem Geld bin ich aber auch nicht böse und möchte doch auch einen Nutzen aus dem Anbau ziehen. Ansonsten kann ich das Geld auch anders (gewinnbringend) anlegen.

    "
    Im o.g. Fall würde ich mir als Mieter das Recht im Grundbuch sichern, denn ich habe den Anbau bezahlt, also ist er auch mein Eigentum......
    "


    Das geht aber in meinen Augen nun garn nicht. Da wäre ich als Eigentümer ja absolut neben der Spur. Probleme untereinander sind hier doch schon vorprogrammiert.

    Derzeit sieht es aber auch noch so aus, dass Mieter nur ca. die Hälfte des Anbaus über die Laufzeit von ca. 10-15 Jahren zahlen will. Rest sollten wir dann tragen.

    Es wird also noch spannend.
     
  17. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Ist so oder so spannend.

    Es wurde zwar schon aus Sicht des Vermieters geschrieben "was, wenn Mieter insolvent wird etc.".

    Das gleiche Problem aus Sicht des Mieters:

    Vermieter wird insolvent, Hütte wird versteigert, Ersteigerer hat außerordentliches Kündigungsrecht :wow
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Wird nicht spannend, der Mieter ist anscheinend nur aufgewacht.

    Wie Du Dein Geld anlegst ist Deine Sache, das ist richtig. Möchtest Du Dein Geld in einer Immobilie anlegen, (hier "nur" Anbau), dann erzielst Du daraus ja Mieteinnahmen, und hast zudem den Gegenwert "Gebäude".
    Die Mieteinnahmen sind Deine Verzinsung inkl. Tilgung, und die Tilgung wird über die Abschreibung quasi steuerfrei gestellt.

    Das ist Deine Sicht, und irgendwie auch verständlich. Aber warum sollte Dir der Mieter ZUSÄTZLICH zu der monatlichen Miete, noch einen Anbau schenken? Und das alles ohne irgendeine Absicherung?

    Wenn er jetzt schon 100T€ aufbringen soll, dann geht er zur Bank holt sich noch einmal 200T€ dazu, baut die Praxis selbst, muss keine Miete bezahlen, und die Praxis gehört ihm. Unter´m Strich kann er kein besseres Geschäft machen. Auf die Praxis setzt er noch eine Wohnung, und kann gleichzeitig auch noch mietfrei wohnen. Die zu zahlenden Zinsen werden wohl günstiger sein als die monatliche Miete, und das Risiko soll er ja sowieso selbst tragen.

    Wenn Du als Vermieter ein Mietobjekt, hier Praxis, vermieten möchtest, dann ist es Deine Aufgabe das Mietobjekt so herzurichten, dass es vermietet und dem Zweck entsprechend genutzt werden kann. Für Deine "Investition" erzielst Du Mieteinnahmen.

    Stell´ Dir mal vor, jeder Mieter müsste zuerst einmal seine Mietwohnung komplett bezahlen, und dann auch noch eine monatliche Miete entrichten, und wenn er auszieht soll er abschreiben, denn die Mietwohnung gehört ja einem Vermieter. Auf so einen deal würde sich KEIN Mieter einlassen.

    Gruß
    Ralf
     
  19. andreas33

    andreas33

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    Ich glaube man kann es in diesem Fall so oder so sehen.

    Allerdings bin ich immer noch der Meinung: Wer die Musik bestellt soll Sie auch bezahlen.

    Der Mieter möchte ja schließlich den Anbau haben. Nicht wir. Wir stellen Ihm ja eigentlich nur freundlicherweise unser Grundstück zur Verfügung.
    Warum sollen wir den Anbau dann auch noch finanzieren und auf einem Teil der Kosten sitzenbleiben? Wer weiss ob nach der Laufzeit die Räume überhaupt so vermietet werden können.

    So kann man es ja auch sehen :-)

    Mal sehen wie wir uns letzen endes etnscheiden werden.
     
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  21. Gast943916

    Gast943916 Gast

    dann such dir einen neuen Mieter, bei dem hast du aber das selbe Problem: kann der in 5, 10 oder 15 Jahren noch bezahlen? Jetzt weisst du was du hast....

    umsonst???

    Üblicherweise wird so ein Anbau vom Eigentümer bezahlt, schon um späteren Streitigkeiten aus dem Wege zu gehen. R.B. sagt es klar und deutlich wie der Hase läuft, oder eierst du so rum weil dir die Investition nicht möglich ist? Nein, darauf erwarte ich keine Antwort...
     
  22. andreas33

    andreas33

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    Ich versteh ja irgendwie alle Seiten.

    Auch wenn Du es nicht hören möchtest. Das Geld wäre da und finanzieren kommt wohl eher nicht in Frage.

    Rumeiern ist bei mir aber irgendwie üblich. Ich überlege gerne vorher was ich wie hoffentlich richtig mache.
    Und mehrere verschiedene Meinungen haben doch auch noch nie geschadet. Irgendwann muß man dann halt für sich die Entscheidung treffen. Denke das wird in der kommenden Woche sein :-)

    Halte Euch aber mal auf dem Laufenden.
     
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