Zwang zur Übernahme von Abstandsflächen

Diskutiere Zwang zur Übernahme von Abstandsflächen im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Liebe Bauexperten, es ist unglaublich aber war. Der Bauunternehmer meines Südnachbarn hat sich beim Schnurgerüst vermessen und keiner hat's...

  1. grobi

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    Liebe Bauexperten,

    es ist unglaublich aber war. Der Bauunternehmer meines Südnachbarn hat sich beim Schnurgerüst vermessen und keiner hat's gemerkt bis ich nachgemessen habe. Das dumme ist nur, daß jetzt der Stahlbetonkeller des Nachbarn schon fast fertig da steht. Die Folge des Meßfehlers: eine Drehung der Firstlinie um 3,6° und ca. 3 qm Abstandsfläche der 7m hohen Nordwand ragt keilförmig in unseren Südgarten, wenn weitergebaut wird wie geplant.

    Der Bauleiter des Nachbarn möchte nun eine Abstandsflächenübernahmeerklärung von mir, damit er weiterbauen kann. Was würde eigentlich passieren, wenn ich ihm diese verweigern würde und ich den Fall bei der Baubehörde anzeige? Kann mich die Baubehörde zwingen, die Abstandsflächen abzutreten? Es geht ja schließlich auch um die Verhältnismäßigkeit. 3qm sind nicht übermäßig viel (obwohl es bei unserem 430qm kleinen Grundstück schon irgendwie weh tut), hingegen Abriß und Neubau des Kellers würden ca. 30 T€ kosten.
    Wenn ich den Fall anzeige, ist das Nachbarschaftsvehältnis zerüttet. Das ist wohl klar. Aber diesen Aspekt bitte ersteinmal außen vor lassen, damit es nicht zu kompliziert wird.

    Viele Grüße,
    Grobi
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 25. August 2006
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    Zwingen...

    ist schwer bis unmöglich.
    Aber versüssen könnts Ihnen der BU des Nachbarn halt schon.
    Sie solltens nur dem BU schriftlich anzeigen, damit nicht Tatsachen geschaffen werden.
    Ach ja. Das Bauordnungsamt hat evtl. auch noch die Möglichkeit mit Ausnahmen oder Befreiungen zu "helfen" -dem nachbarn.
    Mfg
     
  4. #3 VolkerKugel (†), 26. August 2006
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    VolkerKugel (†)

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    Was soll da eigentlich ...

    ... "weh" tun ???
    Die 3 m² werden doch nicht abgetrennt. Abstandsflächenübernahme bedeutet nur einen Eintrag im Baulastenverzeichnis mit der Verpflichtung, dass eventuell später mal geplante Bauwerke im Südgarten ihre erforderlichen Abstände nicht von der Grenze, sondern von diesem Keil zu halten haben.
    Ich gehe mal davon aus, dass dieser Fall eher unwahrscheinlich sein wird.

    Ansonsten siehe Ralf: "Versüssen" lassen. Zumindest mal um den Betrag, den der BU eingespart hat, weil er sich das Abstecken durch einen öbVI gespart hat :biggthumpup: .
     
  5. #4 Christian St, 26. August 2006
    Christian St

    Christian St Gast

    mann kann

    natürlich auch den Keller lassen wie er ist (ist ja im Erdreich)und die aufgehenden Etagen mit gewissen Aufwand nach Plan draufsetzen.
    Dann störts doch keinen mehr, oder?
    Gruss Christian
     
  6. Bruno

    Bruno

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    Ich wäre da zunächst nicht so kooperativ. Das Abstandsflächenrecht schützt den Nachbarn (hier den Fragesteller). Es geht nicht nur darum, dass das nachbarliche Baurecht eingeschränkt wird und 3 m2 Bauland zu Grünland werden, was eventuell nur wenige 100 € Schaden wären. Es geht auch um Licht, Luft, Freiheit, architektonische Freiheit innerhalb des vorher vorhandenen Baufensters bzw. um das Gegenteil, dass nämlich von der Nachbarbebauung eine "erdrückende Wirkung" ausgeht, wie Gerichte sagen und dass ein bestimmter spezieller Bauwunsch genau wegen der 3 m2 an dieser Stelle gar nicht mehr realisiert werden kann.

    In Brandenburg, das m.E. ein sehr bauherrenfreundliches Abstandsflächenrecht hat, werden von der Bauordnung bis 2 m2 die Augen zugedrückt:

    "Eine geringfügige Erstreckung von Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück mit einer Breite von nicht mehr als 4 m und einer Tiefe von nicht mehr als 1 m, höchstens jedoch einer Fläche von insgesamt nicht mehr als 2 m2, ist zulässig."

    In Franken gilt das aber nicht, außerdem sind es mehr als 2 m2.

    Die Ausarbeitung eines Konzepts, wie das Haus jetzt um 3,6° gedreht auf den Keller gesetzt werden kann damit oben wieder alles stimmt (Christian war eben schneller), würde ich der Firma des Nachbarn nicht ersparen. Nachgeben kann man danach immer noch. Angesichts der Baumehrkosten, mit denen sich die Firma dann schon mal auseinandergesetzt hat, wird es sich dann auch leichter über eine Entschädigung verhandeln lassen.
     
  7. Reilinga

    Reilinga

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    Das mit den Abstandsflächen is so ne Sache ...

    Bei uns gabs da auch Probleme mit ... habe mich daher (privater Bauherr) etwas damit beschäftigt.

    Zwingen kann man keinen Nachbarn, die Last auf des Nachbars Grundstück zu übernehmen (auch nicht von der Behörde). Richtig ist auch, dass nur dann etwas übernommen werden kann, wenn der Platz dazu da ist (Du also den Platz übrhaupt hergeben kannst). Solltest du, Grobi, also denken, dass Du diesen Platz irgendwann mal benötigst (für ein Gartenhaus oder sonst was derartiges wo Dir die Bauverwaltung auf den Pelz für rücken kann), dann würd ichs eher nicht machen. Gleiches gilt, wenn Dir entsprechend Licht weggenommen wird (schreibst ja, dass die südlich von Dir sind). Ist das aber in einer Ecke, wo Du eh nur z.B. ne Einfahrt hast, dann ist es wiederum für Dich wurscht und ich hätte in so nem Fall kein Problem. Is halt ne Einzelfallentscheidung...

    Wenns doch machen willst und Geld bei rumkommen soll, dann einfach hergehen und Dir die 3qm quasi ausbezahlen lassen - Betrag zu den aktuellen Baupreisen (wäre im Zweifel mein Vorgehen). Das ist bei der kleinen Größe sicherlich kein großer Betrag für den Bauunternehmer (im Verhältnis zu allen anderen Möglichkeiten) und für Dich ein kleines Zubrot ...

    Gruß Reilinga
     
  8. grobi

    grobi

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    Danke für die Kommentare...

    Vielen Dank für Eure Kommentare

    Auf die Idee mit dem Drehen des Erdgeschosses sind wir auch schon gekommen. Aber der Architekt unseres Nachbarn behauptet, daß das nicht geht, weil der Grundriß so kompliziert sei und die gradläufige Treppe nicht mehr unterzubringen sei. Das muß ich wohl so akzeptieren. Kann ich schlecht nachprüfen, ob er es sich nur einfach machen will oder ob es tatsächlich nicht geht.

    Heute war ich auf der Baustelle, und habe den Keller nochmals genau (mit Schnur) vermessen. Und siehe die Abstandsflächenüberschreitung ist sogar 4qm. Der Architekt hat mir gegenüber behauptet, daß es nur 2.8qm wären. Tja, ich glaube einfach nichts mehr, was ich nicht selber nachgemessen habe.
    Frage: Werden eigentlich bei einer traufseitigen Wand, die giebelseitigen Dachüberstände auch noch mitgerechnet zur Abstandsfläche oder nicht?

    Wir werden uns nun wohl oder übel zu einer Unterschrift der Abstandsübernahme bereit erklären müssen und eine Entschädigung vom Bauunternehmer verlangen. Allein schon wg. der Nachbarn. Leider will uns der BU nur den Grundstückspreis für die Abstandsfläche zahlen. Die 1000€ sind schnell wieder ausgegeben, aber ich muß mich ein Leben lang über den eingeengten Südgarten ärgern. Mir geht es tatsächlich auch um "Luft, Licht und Freiheit" so wie Bruno ausgdrückt hat. Und die ist ein für alle Male weg. Gerade in unserem kleinen Südgarten, tut es mir eben doch weh.

    Was mich ärgert ist, das der Architekt, bzw. der angestellte Bauleiter des Architekten gar keine Verantwortung übernimmt, denn er hat ja wohl auch ganz schön gepennt. Er schiebt es alles auf den BU und der wiederum jammert mich voll, daß er kein Geld hat, um mir eine höhere Entschädigung zu zahlen.


    Viele Grüße,
    Grobi
     
  9. PeMu

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    Nachdenken kostet extra.
    Aber die Beratung beim RA, wie dass gesittet abgewickelt wird, die gehört dazu und noch auf die Kosten drauf.
    -> Was unterschreibst Du da überhaupt?
    Und wieso hast Du mit dem BU zu tun? der ist doch wurscht. Oder verkaufst Du dem BU jetzt 4 m² von Deinem Grundstück?
     
  10. grobi

    grobi

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    RA ist eingeschaltet

    Liebe Bauexperten,

    wir haben jetzt tatsächlich einen RA eigeschaltet, weil mir das ganze zu undurchsichtig wurde.

    Außer dem BU will keiner so recht Verantwortung für den Fall übernehmen. Der BU, der die Vermessung durchgeführt hat, zeigt sich sehr reumütig, und nimmt alle Schuld allein auf sich. Er hat uns zu erkennen gegeben, daß wenn es zu einem Abriß und Neubau des Kellers käme, die Insolvenz für ihn bedeute und er seine 8 Mitarbeiter in die Arbeitslosigkeit schicken müsse. Er könne uns nur eine Entschädigung von ca. €1000 und evtl Lohnleistungen für die Unterschrift zur Abst.flä.-Übernahmeerkläerung anbieten. Aber welche Motivation soll er haben, diese Lohnleistungen (z.B Pflasterarbeiten) auch wirklich ordentlich zu machen? Als ich noch zu Schlulzeiten Strafarbeiten bekommen habe, habe ich die auch nicht gerade mit besonderer Sorgfalt erledigt.

    Und die Bauherren, die z.Z im Urlaub weilen, drängen uns aus der Ferne sanft aber bestimmt, daß wir zu einer Entscheidung kommen müssen, damit der Baustopp aufgehoben werden kann.

    Im Moment weiß ich nicht mehr, wo mir der Kopf steht. Schließlich haben wir ja auch noch unseren eigenen Hausbau, um den wir uns kümmern müssen.

    Danke, daß ich bei Euch ein wenig meinen Frust von der Seele schreiben kann:cry

    Gruß,
    Grobi
     
  11. #10 Christian St, 28. August 2006
    Christian St

    Christian St Gast

    sehr geehrter Grobi

    mich würde schon interessieren, wie die 4qm zustande kommnen?
    Wie weit ragt denn die Ecke der ausgelösten Abstandsfläche in ihr Grundstück? Und auf welcher Länge?
    Können sie eine Skizze einstellen ?
    Gruss Christian
     
  12. Reilinga

    Reilinga

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    so was ... RA is da gluab dringend notwendig ...

    Huhu Grobi :winken,

    Ich schließe mich voll und ganz PeMu an - der BU des Nachbarn macht mit Dir gar nix Grobi !!!

    Wenn da einer was von Dir haben will, dann sind das die Nachbarn, zu deren Gunsten ja deine Baulast geht. Diese müssen (zumindest bei uns in BW) bei der Baurechtsbehörde einen Antag stellen und von dort bekommt man dann als Betroffener eine Nachricht. Vor Ort (also auf der Baurechtsbehörde) wird dann die Unterschrift für die Baulast gemacht = man stimmt der Eintragung zu / oder auch nicht. Etwaige Entschädigungen für das Zustimmen müssen separat (und logischerweise schriftlich) zwischen den Nachbarn (!) ausgehandelt werden. Der BU, der mir ja auch Leid tut, ist wie oben beschrieben aus dem Verfahren komplett raus bzw. war eigentlich nie darin vorhanden. Daß die Nachbarn ihrerseits dem BU wegen den Kosten an den Karren gehen is klar - aber wieder nicht deine sondern der Nachbarn Sache (und auch deren Problem mit allem nachfolgendem :e_smiley_brille02: , wenn der BU deswegen insolvent wird).

    Gruß Reilinga

    p.s. Wenn die in Urlaub sind, dann sollen Sie bitteschön auch wieder retour kommen, wenn zu Hause die Hütte brennt :boxing
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 28. August 2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Mitleidsdrüse....

    Der BU tut mir sooooo leid. Entweder geht der bei mehr als 1.000 wirklich hops, dann sollten die Nachbarn sich freuen, den jetzt los zu werden. Oder der versucht auf die Mitleidsmasche den Preis zu drücken.
    Einmessung vom Vermesser wäre billiger gewesen - und der haftet.
    Erlauben denn die Abstandsflächen auf EUREM Grundstück überhaupt eine Baulast in dem Bereich?????
    Wenn Ihr den Grenzabstand ausgereizt habt, geht da nämlich nix mehr mit Baulast.
    Und eine Baulst bindet Euch und Eure NACHFOLGER solange, bis der Nachbar abreisst. Jeder evtl. Käufer wird darüber also den Breis drücken.
    Mit dem Wert X m² * Y €/m² ist das nicht abgegolten.
    Und wenn der Architekt behauptet, das mit der treppe geht beim Drehen nicht, glaube ich das erstmal auch nicht.
    Mfg
     
  14. #13 Christian St, 28. August 2006
    Christian St

    Christian St Gast

    irgendeiner spielt falsch

    also, die baulichen Möglichkeiten, das aufgehende Geschoss wieder in die Richtige Richtung zu drehen, sind auf jeden Fall gegeben.
    Da will nur irgendjemand nicht richtig mitspielen.
    Entweder der Planer, der kein Gehirnschmalz bewegen will.
    Oder Ihr Nachbar, der bei einer notwendigen (problemlosen) Anpassung des Treppenhauses ein Geschäft wittert und schon alle angespitzt hat.
    Oder der Bauunternehmer, der bei den zu erwartenden Mehrkosten schon die Grätsche macht.
    Oder Sie, weil die Übernahme der Abstandsfläche für alle anderen Beteiligten nur marginal ist und Sie Probleme sehen, die nicht wirklich existent sind.
    Immer nur auf sein Recht pochen bringt einen im Leben nicht weiter.
    Natürlich abhängig von der Größenordnung.
    Deswegen: Skizze einstellen.
    Gruss Christian
     
  15. #14 grobi, 28. August 2006
    Zuletzt bearbeitet: 2. September 2006
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    skizze

    ...also hier zum besseren Verständnis eine Skizze des Problems.
    Was schief gelaufen ist, kann man auch klar erkennen. Der BU hat einen falschen Grenzstein erwischt und deshalb ist jetzt alles um 3.8Grad gedreht.


    Wie ist denn Eure Einschätzung. Ist das noch marginal? Es geht ja weniger um die paar Quadratmeter, die nicht mehr bebaut werden dürfen, als um die Tatsache, daß man ein für alle Male mit einem eingeengten Südgarten leben muß. Möglicherweise wird man sein Leben lang auf diese 7m hohe Hausecke schauen und sich ärgern. :motz Ist wohl ein eher psychologisches Problem. Vielleicht klingt der Ärger auch über die Jahre ab. Ich weiß es nicht...

    Gruß,
    Grobi
     
  16. peterr

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    So, jetzt muss ich auch mal was dazu sagen :

    Wir in Deutschland sind die größten Pinngel, die es gibt. Da gibts nichts zu sagen.

    Können keine Kinder mehr bekommen, aber mit dem Zollstock den allerletzen cm ausmessen.

    So, jetzt ist erstmal die Luft bei mir raus.

    Ich habe auch mal gebaut. Da hat der Nachbar mir, OHNE DASS ICH IHN GEFRAGT HABE, ca. 2 QM seines Grundstückes gegeben, damit ich besser in die Einfahrt reinkomme. Habe Ihn darauf 500 € geschenkt.

    Wir kommen super miteinander aus, ich bin 30 Jahre und er 70.

    Ich kann Ihnen nur raten, lassen Sie sich vom Verantwortlichen etwas Geld geben, und gut isses.
    Auf eine gute Nachbarschaft und sehen tut man die DREHUNG um die Hochachse des Hauses nie mehr.
     
  17. Ropi

    Ropi

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    Ansichtssache

    Hallo,

    mich wuerde es bei einem Garten, der nur 10m tief ist, immens stoeren. Der Garten ist ja wirklich nicht gerade riesig, da sind 0,75m an der schlimmsten Stelle schon ein Argument. Sowohl vom Schattenwurf her als auch von der Psychologie. Ich wuerde da nicht zustimmen, aber das ist natuerlich eine ganz persoenliche Sache. Schon gar nicht wuerde ich mich mit dem Quadratmeterpreis abspeisen lassen.

    Gruss,
    Ropi
     
  18. peterr

    peterr

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    Ist ja geil.

    Da zieht jeder gute Deutsche das Lineal heraus, kann sich mit sowas nicht abfinden, das Erste was dann erstellt wird ist überall der Zaun und die Hecke zum Nachbarn, damit man nicht mehr rüberschaun kann. Aber 75cm sind schon ne Menge:biggthumpup:

    :irre :irre :irre


    Vor allen Dingen ist der Garten ja nicht weg, sondern das Gebäude steht mit ner Ecke statt 3.50 nun 2.75 weit ran.

    Da würde mich eher die 2 Meter hohe Mauer an der Grundstücksgrenze stören, die jeder erstellen kann. Sehr gut für die Psyche!
     
  19. peterr

    peterr

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    Es sind sogar 5qm!!!:bounce:

    Es wurde ja nicht um die Ecke des Hauses gedreht, sondern am Anfang des Grundstückes, somit ist auch die Abstandsfläche etwas falsch eingezeichnet, es ist kein Dreieck sondern ein Viereck.
     
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  21. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Kirche im

    Dorf lassen!
    Ihre Grundstücksgrenze ist nicht verschoben und muss auch nicht verschoben werden. Es handelt sich also nur um eine "gefühlte" Einengung.
    Pflanzen Sie oder der Nachbar auf dieser Grenze eine Hecke o.ä. dürfte spätestens bei Erreichen der Sichthöhe das Problem gar nicht mehr bzw. nur noch in stark abgemilderter Form existieren.
    Wie groß das "Schattenproblem" ist vermag ich an Hand der Skizze nicht zu beurteilen, dazu fehlt der Nordpfeil.
    Und dazu:
    kann man auch erst etwas sagen, wenn man die Baugrenzen kennt, die für Ihr Grundstück gem. B-Plan gelten. Je nach dem wo diese Grenzen liegen, macht´s womöglich gar nichts aus, weil Sie ohnehin nicht so weit an die Nachbargrenze heran dürfen, als dass sich die "Baulastfläche" auswirkt.

    Womöglich hat auch der Planer Ihres Nachbarn das in Bayern geltende "Schmalseitenprivileg"
    nicht ausgenutzt. Wenn dem so ist, dann reduziert sich die Überschreitung ohnehin auf 25 cm.
     
  22. #20 Christian St, 28. August 2006
    Christian St

    Christian St Gast

    jetzt wirds klarer

    so ähnlich sehe ich das auch.
    Und jetzt kann man auch erahnen ,warum alle Beteiligten sich nicht richtig bewegen.
    Weil es wirklich marginal ist und jede andere Maßnahme als ein vernünftig ausgehandeltes Handgeld überzogen wäre.
    Das Beispiel mit der 2m Grenzmauer (oder der 3m hohen Grenzgarage) trifft die Sache schon sehr gut. Dann ist die Nummer sowieso unterzuordnen.
    Mein Tipp:
    Seien Sie generös und einigen sie sich fair.
    Sie werden die Hilfe Ihres Nachbarn bestimmt noch irgendwann brauchen.
    Viel Glück.
    Gruss Christian
     
Thema: Zwang zur Übernahme von Abstandsflächen
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