Zwangsverkauf droht: Wohnflläche Eigenheim nachweisen - Rechtsgrundlagen gesucht!

Diskutiere Zwangsverkauf droht: Wohnflläche Eigenheim nachweisen - Rechtsgrundlagen gesucht! im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Servus, der Tante (59, geschieden, langzeitarbeitslos, neue Bundesländer) droht jetzt das selbstbewohnte DDR-Standard Haus Typ EW42 verkaufen zu...

  1. TommyG

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    Servus,

    der Tante (59, geschieden, langzeitarbeitslos, neue Bundesländer) droht jetzt das selbstbewohnte DDR-Standard Haus Typ EW42 verkaufen zu müssen bzw. anderenfalls bis zur Rente keine Sozialleistungen mehr zubekommen. Dabei liegt alles auf Messers Schneide, denn:

    Die magische Grenze der Verhältnismäßigkeit (kein Zwangsverkauf) liegt wohl bei 110 m²

    Problem: Wohnfläche im Eigenheim wird mit 117 m² deklariert, diese wurde gutachterlich vom Amt nachgewiesen (WoFlV).

    Die einzelne Maße stimmen. ABER etwa 25 % der gutachterlich deklarierten Wohnfläche besteht aus Flur EG, Flur OG und Windfang

    Das wird jetzt der Tante zum Nachteil:

    Diese Flächen zählen die Gutachter voll zur Wohnfläche. Sowohl WoFlV als auch DIN277 machen über Flur keinerlei Aussagen die der Tante helfen.

    Ideen?

    Auf welches Gesetz, Verordnung, Vorschrift, Regelwerk könnte sie sich berufen um ihre Zweifel Aufrecht zu erhalten und eine verhältnismäßige Vereinbarung mit dem Amt zu finden?


    Danke im Vorab!
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 21. Januar 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html

    Flure und Windfang gehören zur Wohnung, sidn nicht ausdrücklich ausgeschlossen - damit mitzurechnen.
    Bliebe nur noch die Maße, insbesondere Höhenmaße anzugreifen. Aber wenn gutachterlich festgestellt, sollte das +- 1% passen.
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 21. Januar 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Ggf die der Tante zustehenden Leistungen für den und nach dem Umzug mal aufrechnen und gegenrechnen, was sie so für Ansprüche hätte.
    Wäre es nach dem Umzug teurer fürs Amt, kann man vielleicht auf goodwill Basis etwas bewegen.
     
  5. Jan81

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    So weit ich weiß ist die Magische Grenze 110 qm erst mal eine Richtline. Klar will das Amt nicht jeden einzelnen Fall genau unter die Lupe nehmen.
    Ich bin mir nicht sicher, aber kommt auch drauf an wie hoch die Nebenkosten sind und wieviel das Haus noch Wert ist.

    Es gibt dazu schon ein paar Urteile, man muss suchen oder zum Anwalt gehen.
     
  6. TommyG

    TommyG

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    Danke für eure Antworten!

    1. Also es gibt im Gesetz und der deutschen Rechtssprechung kein Anhaltspunkt wo ein Flur nicht oder nicht voll bzw. eingeschränkt zur Wohnfläche zählt? (Höhenmaße Treppen/Schrägen ausgenommen)

    2. Der einzige Weg ist mit dem Amt über Verhältnismäßigkeit der Nebenkosten bei Zwangverkauf zu diskutieren?

    @Jan81 Ihr Anwalt kennt offenbar auch nur die WoFlV und die DIN277 und ansonsten nur heisse Luft wenn ich das so lese...
     
  7. kappradl

    kappradl Gast

    Wer sagt denn, dass Zwangsverkauf droht?
    Wenn die Tante sebst drin wohnt, das Grundstück nicht teilbar ist und auch keine Untervermietung möglich ist, kann eigentlich keine Verwertung verlangt werden.
     
  8. #7 Ralf Wortmann, 21. Januar 2015
    Ralf Wortmann

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    Der Windfang ist mitzurechnen. Er ist beim EW 42 ja relativ groß, aber ich glaube nicht, dass er 7 m² ausmacht, oder?

    Sozialrecht ist nicht meine Fachgebiet, deshalb nur ein etwas unausgegorener, unjuristischer Denkanstoß von mir:
    schaltet evtl. einen Fachanwalt für Sozialrecht ein und lasst von ihm klären, ob vom Verfahrensstand her evtl. ein Rückbau mit Verkleinerung der Wohnfläche möglich wäre.

    Wenn ihr noch in der Phase der Vorüberlegungen seid und wenn es nicht etwa schon einen entsprechenden Bescheid vom Amt gibt, und wenn es euer eigener Gutachter war, der die m² gemessen, hätte deine Tante evtl. noch Gestaltungsspielraum.

    Entweder (wenn es reicht, um auf unter 110 m² zu reduzieren) den Windfang abreißen, oder überlegen, ob vielleicht das gesamte OG stillgelegt werden könnte. Eine sehr dichte Tür zum neuen „Bodenraum“ einbauen, alle Heizkörper rausreißen, alle Leitungen entwässern und still legen und die Zwischendecke wie bei einem unbeheizten Bodenraum mit Mineralwolle dämmen/belegen. Dann im EG evtl. den Heizkessel erneuern und an den nunmehr verringerten Heizbedarf anpassen.

    Klar, dass eure Tante dafür kein Geld hat, aber vielleicht könnt ihr in der Familie ja zusammenlegen und ihr die Baumaßnahme schenken und vielleicht viel in Eigenleistung machen.

    Als Eigentümerin kann eure Tante mit dem Haus grundsätzlich beliebig verfahren, allerdings muss eine solche Maßnahme auch aus Sicht der Sozialbehörden vernünftig sein. Sie darf ihr Eigentum nicht unvernünftig vernichten oder entwerten (deshalb vorher Sozialrechtler konsultieren).

    Sicherlich hat sie enorm hohe Heizkosten, das Haus ist wahrscheinlich schlecht gedämmt mit Instandsetzungsbedarf, richtig? Dann könntet ihr argumentieren, dass diese Maßnahmen zur Heizkostenersparnis notwendig und vernünftig waren.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Jaein. Alles eine Frage der Verhältnismäßigkeit.
    Die Tante lebt anscheinend schon länger von Sozialleistungen, wird irgendwann einmal Rente bekommen (Höhe nicht bekannt) wobei fraglich ist, ob sie sich mit der Rente überhaupt das Haus noch leisten kann. Das "Amt" rechnet vielleicht so, dass man die Tante ja in einer Zweizimmerwohnung unterbringen kann, und die Kosten dann deutlich niedriger wären. Vom Erlös kann sie die Miete bis zur Rente bezahlen, und danach reicht die Rente zum Leben aus.

    Die 110m2 sind nicht schlüssig, da bei einer Einzelperson die Fläche geringer ist. Ursprünglich war mal von 130m2 bei 4 Personen die Rede, und nach einem Urteil des BSG wird pro Person eine Fläche von 20m2 in Abzug gebracht, wobei Einzelperson und 2 Personen gleich behandelt werden. Somit würde eine Fläche von 90m2 als angemessen gelten.

    Die Frage wird sein, ob das Objekt überhaupt verwertbar ist, mit welchem Verlust evtl. zu rechnen ist, ob hier ein Härtefall vorliegt usw. Die Fläche spielt (in diesen Größenordnungen) nur eine untergeordnete Rolle.
     
  10. #9 toxicmolotow, 21. Januar 2015
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    Ich will jetzt nichcaaaozial klingen, aber 90qm Eigentum umd Sozialleistungen? Da kann jeder denken wie er will, aber die Hälfte tuts für einen Single auch. Aber egal.

    Zum Thema: Die Idee mit dem Rückbau finde ich nicht schlecht. Mir kam eben, als ich Ralfs Beitrag noch nicht gelesen hatte auch nur in den Sinn ein Zimmer unnutzbar zu machen z.B. durch zumauern. Ich habe schon bei eigentlich zu großen Mietwohnungen davon gehört, dass man ein Zimmer (zB. Kinderzimmer) bei Mietwohnungen mit Schloss durch den Eigentümer versehen hat und daraufhin die Miete reduziert hat und niemand musste umziehen.
     
  11. R.B.

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    Ein "Haus" mit 45m2 wirst Du wohl kaum finden. Nicht einmal eine Eigentumswohnung mit 45m2. Warum das BSG so geurteilt hat kann ich nicht sagen, die haben sich sicherlich was dabei gedacht.
    Letztendlich ist die Fläche auch völlig schnuppe, die monatlichen Kosten sind der Knackpunkt. Da stellt sich die Situation irgendwo am Ende der Welt halt anders dar als in einer Mega-City.

    Wenn die Hütte irgendwo in der Pampa steht und für ein paar Euro verschenkt werden muss, dann zieht die Tante in die nächstgrößere Stadt in eine entsprechende 45m2 Wohnung und produziert höhere Kosten.

    Letztendlich geht es nur darum ob und welchen Eigenanteil sie an den monatlichen Kosten mit einbringt. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen aufnehmen würde das über eine Grundschuldeintragung besichert ist, wäre das Amt sicherlich auch einverstanden. Aber wer gibt der Tante in so einer Situation ein Darlehen, das vielleicht erst in 20 Jahren durch Verwertung zurückgeführt werden kann?
     
  12. BJ67

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    Eventuell sagt ja der TE noch etwas genauer, um welchen Landkreis es sich handelt. Aber für das Geld, für das sich eine ehemalige Mitschülerin in BW ein Grundstück für ein Reihenhaus gekauft hat (ca. 300m²) habe ich 1.500 m² zzgl. neues Haus geschafft.

    Wenn die Hütte noch überwiegend unsaniert ist, hat die kaum den Wert eines Mittelklasse-PKW. Dann rechne mal gegen, für wieviele Jahre Miete, ich sage mal netto kalt 300 €/Monat, das Geld reichen würde. Danach zahlt wieder das Amt.

    Ist es naklar der Speckgürtel irgend einer Großstadt ab 150.000 EW (davon gibt es soviel nicht) , ist die Verwertung durchaus die wirtschaftlichere Variante für die Behörde, aber auch nur dann.
     
  13. stockstadt

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    .... aber sonst bist du noch ganz gesund?

    Unglaublich, welche Leute es gibt:mauer:mauer

    LG
     
  14. kappradl

    kappradl Gast

    Bei Mietwohnungen sind es 45m2.
     
  15. #14 toxicmolotow, 21. Januar 2015
    toxicmolotow

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    Ich erfreue mich bester Gesundheit. Daher Danke der Nachfrage.

    Darum ging es ja gar nicht und RB hat es richtig erkannt, es geht um die laufenden Kosten. Und das muss man sich in der Tat im genauen Detail anschauen. Sobald die Opertunitätskosten auch inkl. Umzug etc. die laufenden Kosten übersteigen hält das Amt in der Regel die Füße still. Hier scheint es aber zumindest in gewissen Ansätzen Kritik zu geben, die man sachlich prüfen muss.

    Und ja, ich bleibe bei meiner Aussage, dass 90qm recht viel für einen Single sind. Die könnte ich mir an meinem Wohnort als Single trotz meines Berufes nicht mal eben so leisten. Hast du damit ein Problem?
     
  16. mseppo

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    Das steht nicht so im Eröffnungsbeitrag.

    Offenbar hast Du eins.


    Mein Rat an den Fragensteller: Fachanwalt befragen.
     
  17. helge2

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    @ TommyG,

    Das beste wäre in dem Fall,das die Tante sich an einen Fachanwalt für Sozialrecht (SGB II) wendet.
    Mittlerweile gibt es so viele Gesetzesänderungen/Ergänzungen/Einzelfallentscheidungen etc.

    Gruß Helge 2
     
  18. Jan81

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    Wenn das Haus abbezahlt ist und die Nebenkosten und Wartung ins Grenzen halten, warum sollte man Eigentum verkaufen als Sozial Empfänger? Finde ich falsch. Dann braucht man überhaupt kein Eigentum anschaffen, weil jeder kann irgendwann da rein rutschen.
    Dann soll man das Haus verkaufen udn näcshten 5 Jahre davon leben.
    Was ist mit den anderen Leute , die kein Eigentum geschaffen haben und lieber das Geld für anderen Luxus ausgeben haben. Die bekommen sofort Sozial leistungen ohne wenn und aber???
    Einwenig unfähr.
    Dann sollte jeder der kein Eigentum hat, sollte mehr Sozial Leistugen bezahlen. Wie wäre es damit?
    So kann man es auch sehen.
     
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  20. Jan81

    Jan81

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    90 qm ist viel zu viel für Single, keine Frage in meinen Augen würde auch 2 Zimmer wohnung von 45-50 qm ausreichen. Habe ich auch viele Jahre gelebt. Nur was wenn die Nebenkosten von dem Haus nicht höher sind auch miete udn nebenkosten einer 45 qm Wohnung sind? Was dann?
     
  21. OLger MD

    OLger MD

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    Die Fläche einer Mietwohnung kann nicht so einfach pauschal mit der eines EFH verglichen werden. In einem Mietshaus gibt es neben der eigentlichen Wohnfläche noch weitere Flächen, die zum Nutzen der Wohnung erforderlich sind, aber in die Flächenberechnung nicht mit eingehen, wie z. B. Hausanschlussraum, Heizraum, Hausflur, Vorflur/Windfang, Treppenhaus, ggf. Fahrradabstellraum, Keller, ...
    Diese Flächen müssen anteilig zu der reinen Wohnfläche der Mietwohnung noch dazuaddiert werden, um beides miteinander vergleichen zu können.
    Hier kommt es eher auf einen Vergleich der Kosten / Amortisierungszeit / Unwägbarkeiten / Point of break even usw. an.

    Habe mal gehört, dass bei zu großen Wohnungen die qm über dem Limit z.B. durch ferne Familienangehörige (die nicht direkt unterhaltspflichtig sind) gesonsort werden können.

    Gruß
    Holger
     
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