Zwei Fragen zu GFZ/GRZ

Diskutiere Zwei Fragen zu GFZ/GRZ im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe zwei Fragen zur GFZ/GRZ. Im Forum und im Internet habe ich leider nichts dazu gefunden. 1. Wie verhält es sich, wenn im...

  1. #1 carpi2001, 24. April 2016
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    Hallo zusammen,

    ich habe zwei Fragen zur GFZ/GRZ. Im Forum und im Internet habe ich leider nichts dazu gefunden.

    1. Wie verhält es sich, wenn im Bebauungsplan nur die GFZ angegeben ist, nicht aber die GRZ?

    In meinem Fall ist die GFZ 0,4 und die maximale Zahl der Vollgeschosse ist 2. Ist die die GRZ dann automatisch 0,2? Das hieße dann aber, dass die Größe von EG und OG nicht unterschiedlich sein dürfte.

    2. Wie wird eine zur Hälfte vom Haus überbaute Doppelgarage bei der GFZ gewertet?

    Die Garage schließt einseitig an der Grundstücksgrenze an und ist aber der minimalen Abstandfläche von 3,25m vom Haus überbaut. Faktisch sind somit rund 25 qm überbaut. Kann ich die von der überbauten Fläche abziehen oder nicht?

    Vielen Dank schonmal
    Carpi2001
     
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  3. #2 VITRUVIUS, 27. April 2016
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    Hallo,

    wenn eine GRZ nicht festgesetzt ist, dann muss man sich als Bürger keine GRZ selbst vorgeben. In einem Bebauungsplan muss gar kein Maß der baulichen Nutzung festgesetzt sein. Ist allerdings kein Maß der baulichen Nutzung festgesetzt, so bedeutet das nicht, das man alles machen darf. Dann richtet sich im Innenbereich die Zulässigkeit nach §34 BauGB

    Garagen und GFZ:
    Die GFZ wird grundsätzlich nur aus den Vollgeschossen ermittelt. Liegt die Garage nicht in einem Vollgeschoss, so bleibt sie unberücksichtigt. In einem Bebauungsplan kann aber auch festgesetzt werden, dass die GFZ nicht nur aus dem Vollgeschossflächen, sondern aus allen Geschossflächen zu ermitteln ist. Das ist allerdings sehr selten und wäre dann im Satzungstext und in der Begründung nachzulesen.

    Im Bebauungsplan kann aber auch festgesetzt werden, dass Garagen in Vollgeschossen nicht auf die GFZ anzurechnen sind.

    Ob das Geschoss, in der die Doppelgarage liegt, als Vollgeschoss zu werten ist, hängt von der Vollgeschossdefinition der Landesbauordnung ab.

    Achtung Hinweis zur Landesbauordnung Bayern, die hier vermutlich zur Anwendung kommt:

    In der geltenden LBO Bayern gibt es keine Vollgeschossdefinition mehr! Hier gibt es lediglich eine Übergangsvorschrift, die besagt, dass für den Fall, dass es im Bundesrecht Regelungen die Vollgeschosse betreffend geben sollte (das ist aufgrund der Baunutzungsverordnung der Fall), in der Vollgeschossdefnition jene BayBO zur Anwendung kommt, die bis bis zum 31. 07. 2007 gültig war. (Ganz schön umständlich!)

    Eine ähnliche Regelung gibt es übrigens auch in der LBO Sachsen. Auch dort gibt es in der LBO keine Vollgeschossdefinition mehr. Die Sachsen sind allerdings so freundlich, in ihrer Übergangsvorschrift den Begriff Vollgeschoss zu definieren und nicht wie die Bayern nur darauf hinzuweisen, dass dies in einer alten LBO nachzulesen ist.

    Beste Grüße
     
  4. #3 carpi2001, 28. April 2016
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    Hallo Vitruvius,

    vielen Dank für die ausführliche Antwort.

    Das mit der GRZ klingt schon mal gut und auch plausibel...

    Die Garagenfrage bleibt aber noch offen. Der Bebauungsplan ist von 1975 und besteht aus einer Seite Textteil und drei Seiten Planteil. Im Textteil sind keine besonderen Festsetzungen angegeben.
    Es ist richtig, dass das Grundstück in Bayern ist. Gilt jetzt die aktuelle BayBO oder die bei der Aufstellung des Beabuungsplans (1975) gültige BayBO?
    Und wie zählt die Garage, wenn es keine Vollgeschossdefinition gibt und nichts im Bebauungsplan steht bzw. wer kann mir hier eine Auskunft erteilen?

    Grüße
    Carpi2001
     
  5. #4 VITRUVIUS, 28. April 2016
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    Hallo,

    für die Festsetzungen, beispielsweise für die festgesetzte GFZ gilt diejenige LOB Bayern, die zum Zeitpunkt der Aufstellung wirksam war. ->

    Es gilt die Vollgeschossdefinition des LBO Bayern 1974, diese Definition ist identisch mit der Definition der LBO Bayern 1969:

    Zitat: "Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder von der Kreisverwaltungsbehörde festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2 m haben. Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,20 m höher liegt als die natürliche oder von der Kreisverwaltungsbehörde festgelegte Geländeoberfläche."

    Die BauNVO 1968 sieht hinsichtlich der Anrechenbarkeit nichts anders vor, als die aktuelle BauNVO. BauNVO 1968 §21 a (1):
    "Garagengeschosse oder ihre Baumasse sind in sonst anders genutzten Gebäuden auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse oder auf die zulässige Baumasse nicht anzurechnen, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht "


    "eine lichte Höhe von mindestens 2 m" Das ist hart. Niedriger kann die Decke ohnehin nicht werden. Gibt es eine Festsetzung, die besagt, dass Garagen nicht auf die GFZ anzurechnen sind?

    Für alles weitere, das im Bebauungsplan nicht festgesetzt ist, gilt das aktuelle Planungs- und Bauordnungsrecht.


    Beste Grüße
     
  6. #5 VITRUVIUS, 28. April 2016
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    Der § 21a wurde erst mit der BauNVO von 1968 eingeführt. Nach § 20 Abs. 3 in Verbindung mit§ 19 Abs. 5 BauNVO 1962 müssen die Geschossflächen von eingeschossigen Garagen und überdachten Stellplätzen nicht mitgerechnet werden, wenn diese auch nicht auf die zulässige Grundfläche anzurechnen sind. Danach können die genannten Anlagen in Kern-, Gewerbe- und Industriegebieten ohne Anrechnung zugelassen werden. In den anderen Baugebieten bleiben solche Anlagen bis zu einem Zehntel der Fläche des Baugrundstücks unberücksichtigt.

    Fragen:
    1. Welche Gebietsfestsetzung liegt vor?
    2. Wie groß ist das Baugrundstück?
    3. Was ist auf der Geschossebene der Garagen sonst noch untergebracht?
     
  7. #6 carpi2001, 28. April 2016
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    Im Bebauungsplan ist keine Ausnahme vorgesehen, daher interpretiere ich Deine Antwort so, dass die Garage der Geschossfläche hinzuzurechnen ist, möglicherweise sogar komplett, oder?

    Wo finde ich diese Information?

    Das grundstück ist 640 qm groß.

    Es ist das EG, also Eingangsvereich, Wohnzimmer, Küche.

    Danke und Gruß
    Carpi2001
     
  8. #7 VITRUVIUS, 28. April 2016
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    Im Bebauungsplan. Dort ist das Gebiet nach der Art der baulichen Nutzung festgesetzt. z.B. WA = Allgemeines Wohngebiet, oder GE = Gewerbegebiet

    OK.

    OK. Es soll also ein Wohngebäude, vermutlich in einem Wohngebiet, errichtet werden. Dann ist das EG kein Garagengeschoss, weil hier im selben Geschoss nur Nutzungen zulässig gewesen wären, die im Zusammenhang mit der Garagennutzung stehen. Die Garagen sind auf die GFZ anzurechnen, wenn sie in Vollgeschossen liegen und im Bebauungsplan nicht festgesetzt ist, dass sie gem. §21 a (4) BauNVO auf die Geschossfläche nicht anzurechnen sind (Die GFZ ergibt sich aus der Relation der Summe aller Geschossflächen in Vollgeschossen zur Grundstücksfläche)
     
  9. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @TE

    Du schreibst, dass eine Doppelgarage auf der Grenze errichtet wird, die zum Teil (Einhaltung Abstandsfläche) vom Wohnhaus überbaut wird.

    In NRW würde diese Doppelgarage das Privileg "Grenzgarage" schon deshalb verlieren, weil die Doppelgarage zum Teil anders genutzt wird, nämlich als "Stütze für den darauf errichteten Wohngebäudeteil.

    Nur dann, wenn die Garage so gebaut wird, dass der optische Eindruck eines selbstständigen Gebäudeteils erhalten bleibt, kann eine solche Garagennutzung genehmigt werden.

    Aus diesem Grund wurde von uns beim im Foto gezeigten Haus die Garage soweit vor das Haus gezogen, dass dieser Eindruck entsteht.

    In anderen Bundesländern wird es ähnlich gehandhabt wie in NRW, ob es in Bayern auch so ist wäre zu klären.

    origanz (1 von 1).jpg
     
  10. #9 VITRUVIUS, 28. April 2016
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    Hallo,

    das ist ja interessant, zumal der räumliche Versatz der Garage in der Horizontaltebene nichts daran ändert, dass der Baukörper der Doppelgarage mit dem Baukörper der Hauptanlage verschnitten ist. Diese Verschneidung ist nur durch das Hervortreten des Garagenbaukörpers zum öffentlichen Straßenraum hin weniger deutlich erkennbar, als zuvor.

    Ich halte dieses Vorgehen der Aufsichtsbehörde ehrlich gesagt für bedenklich, zumal durch diesen Vorsprung sowohl die bauliche Anlage, als auch der öffentliche Straßenraum an Prägnanz und damit an Gestaltqualität verlieren.

    Darf ich fragen mit welcher Rechtsgrundlage die Aufsichtsbehörde ihre Forderung begründet hat?


    Beste Grüße
     
  11. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Die grundsätzliche Forderung leitet sich aus einer Dienstanweisung des Bauministeriums zur Handhabung des §6 (Abstandsflächen/privilegierte Gebäude) ab.

    Guckst Du hier:

    11.1.1 nicht privilegierte Nutzungen
    Werden Gebäude auch nur teilweise anders genutzt als nach Absatz 11 zulässig,
    entfällt die Privilegierung für das Gesamtgebäude. Das Gebäude unterliegt dann als
    Ganzes den abstandflächenrechtlichen Anforderungen wie jedes andere Gebäude.
    Das gilt auch, wenn die Dachfläche des Gebäudes als Freisitz genutzt wird.
    Bei Gebäuden, die sich teilweise außerhalb der Abstandfläche befinden (z. B. Doppelgarage
    im seitlichen Grenzabstand des Hauptgebäudes), gilt dies auch für den
    außerhalb der Abstandfläche befindlichen Teil.


    Ursprünglich wollte die Behörde die Garage mit Teilüberbauung durch Wohnhaus nur genehmigen, wenn die Doppelgarage baulich (mit Trennwand/getrenntes Flachdach/2 Garagentore etc.) in 2 Garagen geteilt würde.:mauer :mauer Hätte zwar optisch genauso ausgesehen wie Doppelgarage, aber dann wäre eben nur die freistehende Garage Grenzgarage gewesen.

    Wir haben dann die Urteilsdatenbank des Oberverwaltungsgerichts Münster durchsucht und sind fündig geworden. Da gab es eben ein Urteil, nachdem eine solche Doppelgarage zulässig ist, wenn optisch der Eindruck eines eigenständigen Bauteils gegeben ist.... Dem ist das Bauamt dann gefolgt und hat genehmigt.
     
  12. VITRUVIUS

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    Hallo,

    danke für die Info!

    Die Abstandsflächenregeln der LBOs sind aber nicht städtebaulich begründet, sondern nachbarschaftsrechtlich. Insofern ist es nachvollziehbar, dass die Dachfläche einer Grenzgarage nicht als Freisitz genutzt werden darf. Das ist in Bayern nicht anders. Nicht nachvollziehbar ist aber, dass eine Garage nicht als Grenzbebauung errichtet werden darf, wenn sie teilweise Bestandteil eines Gebäudes ist, das anders genutzt wird. Schließlich werden hierdurch die Rechte des Nachbarn in keiner Weise berührt - und städtebaulich lässt sich die Freihaltung einer Abstandsfläche für diesen Fall auch nicht begründen.

    Mir ist nicht bekannt, dass es eine gleichlautende Dienstanweisung auch in Bayern gibt. Das muss aber nicht bedeuten, dass sie nicht existiert. Ich hatte nur noch nicht "das Vergnügen".

    Beste Grüße
     
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  14. VITRUVIUS

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    Hallo,

    diese Beispiele zeigen ein 640 m² großes Grundstück in quadratischer Form. Unter der Annahme, dass die Garage auf die GFZ anzurechnen ist, könnte ein Gebäude mit 12x9 m entstehen.

    Fall1:
    Haus1.jpg

    Fall2:
    Haus2.jpg
    Hier ist das Gebäude zurückversetzt, wodurch die Nutzung des rückwärtigen Gartens leidet.
     
  15. carpi2001

    carpi2001

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    Hallo,

    da ergeben sich ja Fragestellungen, die irgendwo zwischen interessant und beängstigend liege... :wow

    die Garage soll nur deshalb zur Hälfte überbaut werden, weil das Grundstück relativ schmal (18,46m) ist. Nun könnten wir rechts und links jeweils eine Einzelgarage machen und eine mit Durchgang in den Garten machen oder sogar nur einen Carport, mir wäre aber eine Doppelgarage lieber.

    Ich muss mir mal die anderen Häuser in der Strasse ansehen. Viele sind relativ alt und haben nur eine Garage, es gibt aber auch einige neuere. Die aktuelle Nachbarplanung (den Genehmigungsstand kenne ich nicht) sieht auch eine hälftig überbaute Doppelgarage vor, tatsächlich ist in deren Fall die Garage etwa 1,5m nach vorne versetzt. Ob das baurechtliche Gründe hatte oder es den Hausherren einfach besser gefallen hat, weiß ich leider nicht.

    Ich denke, Klarheit bekommen wir, wenn wir mit dem Architekten in die Planung gehen und wir/er eine Anfrage an die zuständige Genehmigungsbehörde stellt.

    Schöne Grüße
    Carpi2001
     
Thema: Zwei Fragen zu GFZ/GRZ
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