Zwischenfinanzierung Hausverkauf - ETW-kauf

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  1. baunoobie

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    Hallo Community,


    folgende Situation: Mutter bewohnt ein schuldenfreies Haus, will es verkaufen und dafür eine ETW kaufen. Möglicher Verkaufspreis: 430.000€ Kaupreis mit Nebenkosten der Wohnung 335.000€

    Baubeginn der Wohnung 02/2016, Fertigstellung 04/2017,

    Hierfür wollten wir einen Zwischenfinanzierung machen.

    Meine Vorstellung der Zwischenfinanzierung war bisher:

    Bereitgestelltes Darlehen: 335.000
    Abruf 02/2016 ca 30.000€, 07/2016 ca 50.000€ usw....
    Zinsfreie Bereitstellungszeit: 12 Monate

    Ab 02/2016 zahlt man auf die abgerufenen 30.000€ monatl. Zinsen, ab 07/2016 auf die 80.000€, usw... Nach 12 Monaten zahlt man zusätzlich für den noch nicht abgerufenen Betrag die Bereitstellungszinsen. Wenn das Haus verkauft wird, zahlt man per Sondertilgung das Darlehen und fertig.



    Nun hat meine Mutter ein Angebot der ersten Bank erhalten:
    Laufzeit der Zinsbindung: 3 Jahre
    variabler Zinssatz: 2,50% - 4,25%
    Zinsbefreite Bereitstellungszeit: 6 Monate
    Auszahlungsbetrag: 01/2016 335.000€ und eine Zinsplan in dem monatl. 701€ fällig werden.
    Es sieht so aus, als würde die Bank vom ersten Monat an, den gesamten Darlehensbetrag verzinst haben wollen.

    Leider ist der Anbebotsersteller erst am Montag wieder zu erreichen, aber irgendwie finde ich das Angebot nicht so prickelnd, und widerspricht meinen Vorstellungen.

    Könnt mir mich erhellen, ob ich meine Denkweise einfach nur falsch ist?
     
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  3. R.B.

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    Hast Du der Bank gesagt, dass die Auszahlung schrittweise erfolgen soll? Hast Du genau angegeben, wann welche Betrag ausgezahlt werden soll?
    Ansonsten rechnen die mit irgendwelchen Standardwerten. Wer weiß, ob deren Software überhaupt in der Lage ist, standardmäßig so ein detailliertes Angebot zu erstellen, oder ob das manuell erstellt werden müsste. Deswegen wurde halt einfach mal ein Auszahlungstermin angenommen. Das muss aber nicht bedeuten, dass Du den Betrag auch zu diesem Zeitpunkt abrufen musst. Hier geht es ja mehr um ein Angebot, und betrachte diese Annahmen einfach mal als Beispiel.

    In Deiner Aufstellung fehlen auch Angaben zur möglichen Sondertilgung, dafür 3 Jahre Zinsbindung. Also könnte man auch davon ausgehen, dass Du während dieser Zeit nur einen Teilbetrag tilgen kannst, und eine vollständige Tilgung erst mit Ablauf in 3 Jahren möglich wird.

    Ich vermute, dass Dein "Plan" einfach noch nicht richtig kommuniziert wurde und das Angebot eher Standard ist. Da hilft wirklich nur eine Rücksprache mit demjenigen der das Angebot erstellt hat. Alles andere ist Kaffeesatzleserei.
     
  4. baunoobie

    baunoobie

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    Besprochen wurde, dass wir Schrittweise den Bauträger bezahlen müssen, aber genauere Daten haben wir dazu auch noch nicht - deshalb hat die Bank wohl gesamte Auszahlung zum Darlehensbeginn im Angebot geschrieben.
    Das Darlehen soll mit Laufzeitende getilgt werden, 18-24 Monate schien uns realistisch - die Bauzeit soll ca 12 Monate dauern, dazu ein Monate als Sicherheit bei Verzögerungen, und noch ein paar Monate, damit wir nicht unter Verkaufsdruck kommen. Im Angebot steht Laufzeit flexibel, mit dreimonatiger Kündigungsfrist und einer entschädigungslosen Darlehensrückzahlung.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Na dann ist doch alles in Butter. Jetzt noch die Abrufmodalitäten reinpacken, aber evtl. steht das sowieso in den Vertragsdetails. Solche Angebote dienen ja erst einmal nur der Information, evtl. stehen irgendwo noch Verweise auf AGBs oder weiterführende Bedingungen. So ein Vertrag geht ja über viele Seiten, das muss man nicht alles in einem Angebot aufführen.
     
  6. Duddla

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    Irgendwie kommt mit der Zinssatz recht hoch vor. Liegt das daran dass bei einer solchen Zwischenfinanzierung keine Grundschuld eingetragen wird oder warum soll sie >2,5% bezahlen? Sicherheiten sind im Grunde ja genügend da...
     
  7. #6 Alfons Fischer, 26. November 2015
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    da würde ich persönlich noch deutlich mehr drauf packen... ;) Ich kenne einen Fall, da hat es sich um mehr als ein Jahr verzögert...
     
  8. Skeptiker

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    Und bis beim Verkauf das Geld fliesst, vergehen auch gerne noch 'mal ein paar Wochen zusätzlich, mitunter gar Monate ...
     
  9. baunoobie

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    Die Bank sagte von Anfang an, dass bei den Zinsen eine 2 vorne stehen wird - und eine Grundschuld will sie auf beide Objekte.

    Die zweite Bank liegt bei 1,32% Zinsen und 3% Bereitstellung - sieht auf jeden Fall schon mal besser aus.
    Hier ist auch eine Zinsfestschreibung über 2 Jahre - da werde ich beim nächsten Gespräch noch mal nachfragen, wie es ausschaut, falls es zu gravierenden Verzögerungen kommen sollte.
    Ich hoffe ja nicht, dass sich das alles über 3 Jahre hinziehen wird :wow
     
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  11. baunoobie

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    Das war ein vertipper.... es soll heissen, dazu ein paar Monate als Sicherheit bei Verzögerungen...
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Da würde ich mir jetzt keine großen Sorgen machen. Es sieht nicht danach aus, dass die Zinssätze über Nacht explodieren würden, und wenn man in 2 Jahren noch einmal für ein paar Monate verhandeln muss, dann ist es doch völlig egal ob 2% oder 5% Jahreszinssatz, für wenige Monate macht das in Euro, im Verhältnis zum Darlehensbetrag, so gut wie nichts aus.
     
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