Zwischenfinanzierung variable oder mit kurzer Laufzeit?

Diskutiere Zwischenfinanzierung variable oder mit kurzer Laufzeit? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Wir haben ein geerbtes Zweifamilienhaus, dessen Verkauf doch noch nicht in trockenen Tüchern ist. Nachdem nun auch die zweite Wohnung demnächst...

  1. #1 capslock, 10. Mai 2009
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    Wir haben ein geerbtes Zweifamilienhaus, dessen Verkauf doch noch nicht in trockenen Tüchern ist. Nachdem nun auch die zweite Wohnung demnächst frei wird, ist ein deutlicher Anstieg der Interessenten zu bemerken, mit zweien laufen momentan Verhandlungen.

    Die Maklerin ist sich sehr sicher, daß das Haus in den nächsten 2-3 Monaten weggeht, aber wir brauchen genau in der Zeit nochmal so um 100 T€ für die Fertigstellung unseres Neubaus (bzw. 2/3 davon, wenn wir Außenanlagen und Kamin auf's nächste Jahr schieben).


    Jetzt gibt es Banken, die haben variable Kredite um 4% und kurze Laufzeiten von 1, 2 oder 3 Jahren um 3%. Andere (Sparkasse, Landesbank, Interhyp) haben variable Kredite, die an den 3-Monats-Euribor gebunden sind und bei gut 2% liegen und wie der 4%-variable voll sondertilgbar sind.


    Was ist der große Unterschied zwischen denen für 2 und 4%?


    Zusatzfrage: Grundschuld auf Altbau (dort wären die 100 T€ etwa 60%) oder auf Neubau (dort wäre man dann insgesamt bei 80%) eintragen? Altbau hätte den Vorteil, daß man den Eintrag "mitverkaufen" kann, wenn man es richtig macht. Wie?
     
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  3. #2 capslock, 12. Mai 2009
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    Noch eine Variante: 2,15; 1-Monats-Euribor, 1 Jahr Laufzeit, endfällig -- von einer Bank, die für den 3-Monats-Euribor-gebundenen, jederzeit kündbaren über 4% haben möchte.

    Bislang habe ich noch keinen Haken an den 2% 3-Monats-kündbaren Krediten gefunden. Wo kommen denn diese Riesenunterschiede her?
     
  4. #3 baufibemu, 12. Mai 2009
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    Von den Margenaufschlägen der einzelnen Banken.

    beste Grüße
     
  5. #4 capslock, 12. Mai 2009
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    Interhyp macht Reklame für 2,08% 3-Monats-Euribor, 6 Monate bereitstellungsfrei und jederzeit kündbar. Da frage ich mich schon, wie die Bank überhaupt noch den Vermittler bezahlen will...
     
  6. #5 maveric00, 12. Mai 2009
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    Hallo,

    durch die Abschlussgebühr. Die 2.08% sind nominal, der angegebene Effektivzins auf was weis ich für eine Laufzeit gerechnet. In den genaueren Konditionen steht dann, dass zwischen 1% und 2% der Summe als einmalige Gebühr fällig wird. Wenn der Zins nach oben begrenzt werden soll (also ein so genanntes Cap-Darlehen), kommt dafür auch noch einmal eine Gebühr 'drauf. Zusätzlich dann noch einmal die Gebühren für die Grundschuldeintragung etc.

    Für sehr kurze Laufzeiten ist so ein Flex-Darlehn also doch recht teuer, aber aufgrund der Flexibilität ggf. trotzdem sinnvoll.

    Schöne Grüße,
    Martin
     
  7. #6 baufibemu, 12. Mai 2009
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    Richtig, durch eine eventuelle Bearbeitungsgebühr.
    Für einen Cap bin ich auch nicht. Entweder ganz oder gar nicht.
    Was allerdings die Kosten für die Grundschuldeintragung bei der Rechnung soll, ist mir schleierhaft.
     
  8. #7 maveric00, 12. Mai 2009
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    Hallo,

    ist schon richtig, in dem speziellen Fall nichts, dahier zwei diesbezüglich gleiche Darlehensformen miteinander verglichen werden. Ich hatte es es nur erwähnt, weil das bei extrem kurzen Laufzeiten (die genannten 2-3 Monate) doch einen erheblichen Anteil an den Gesamtaufwendungen ausmacht. Da kommt man dann leicht auf einen Effektivzins auf Niveau eines überzogenen Girokontos - nur leider kann man das vermutlich nicht bis 100.000 Euro überziehen :o

    Cap kann aus meiner Sicht Sinn machen, wenn man noch nicht genau weiss, wann es weiter geht (in 3-4 Monaten oder 2-3 Jahren) und eben nur einen Teil finanzieren möchte (z.B. das Grundstück), da man sich dann auch bei erheblicher Zinzerhöhung nicht auf die 3 Jahre Laufzeit festlegen muss. Ist zugegeben ein eher theoretischer Fall, dafür sind je nach Bank die Gebühren für das Kappen auch nicht zu hoch. Sehe ich ähnlich wie den Zinsaufschlag für 15 oder 20 Jahre Laufzeit - muss nicht sein, kann aber beruhigen. Und nach dem, was ich in den letzten 3 Monaten bei den Banken an Paranoia erleben musste, tat mir etwas Beruhigung gut :shades

    Schöne Grüße,
    Martin
     
  9. #8 capslock, 13. Mai 2009
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    Stimmt, habe jetzt das Angebot von I-Hyp, es kommt ca. 1% Bearbeitungsgebühr dazu.

    Demnach ist das Angebot der Hausbank (4,1% ohne Bearbeitungsgebühr) günstiger, solange wir denken, daß der Verkauf innerhalb eines 3/4-Jahrs über die Bühne geht.

    Weitere Variante der Hausbank: 1,9% mit Mindestlaufzeit 1 Jahr, gebunden an 1-Monats-Euribor und ebenfalls ohne Gebühr. Problem ist natürlich, daß ich da schlecht rauskomme, wenn die Zinsen plötzlich deutlich steigen.
     
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  11. #9 capslock, 31. Mai 2009
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    1-Monats-Euribor geht jetzt doch bei Verkauf mit 4 Wochen Frist ohne Gebühren zu kündigen. Dann werden wir wohl das machen.
     
  12. sk8goat

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    Also der mit 1,9%?
    Bitte pass genau auf, ob da nicht noch irgendwo eine Bearbeitungsgebühr oder Abschlussgebühr o.ä. eingebaut ist.
    Sonst ist es wirklich sehr gut und IMHO das optimalste.

    Lass dir Zeit mit dem Verkauf. Solange der Zins so niedrig ist, ist es doch fast edal ob in 3 Monaten oder in 8 Monaten.
     
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