Zwischenfinanzierung

Diskutiere Zwischenfinanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir beabsichtigen mit dem Verkauf unserer ETW einen Hausbau zu finanzieren (Grundstück vorhanden, das Haus wird ein kleiner Bungalow)....

  1. Frieda03

    Frieda03 Gast

    Hallo,

    wir beabsichtigen mit dem Verkauf unserer ETW einen Hausbau zu finanzieren (Grundstück vorhanden, das Haus wird ein kleiner Bungalow). Da wir ja bis zum Einzug in das Haus noch in der Wohnung wohnen müssen, haben wir an eine Zwischenfinanzierung durch die Bank gedacht. Das Ganze würde sich nach dem Bauverlauf richten und ca. 6-8 Monate dauern.
    Nun bringt die Wohnung für die Bank ein paar tausend Euro an Courtage, die sie ohne uns gar nicht kassieren würde. Gleichzeitig müssen wir für die Zwischenfinanzierung einiges an Zinsen hinblättern. Irgendwie finde ich das verrückt, dass die Bank Courtage und Zinsen kassieren soll. Macht diese Finanzierung dann überhaupt Sinn? Gibt es Alternativen? Vielleicht selbst verkaufen, aber wie dann weiter? Miete zahlen? Das wird sicherlich teurer als eine Zwischenfinanzierung... B

    Danke.

    Frieda
     
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  3. #2 DerBjoern, 26. Juli 2013
    DerBjoern

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    Die Courtage bekommt die Bank ja für Ihre Tätigkeit als Makler. Das hat mit der Zwischenfinanzierung nichts zu tun. Wenn ihr euch die Courtage sparen wollt, dann könnt ihr die Wohnung auf eigene Faust verkaufen.
     
  4. Frieda03

    Frieda03 Gast

    Hallo DerBjoern,

    das ist mir schon klar, dass die Bank die Courtage für die Maklertätigkeit bekommt. Im Grunde reißen sich die Makler um solche ETW. Fakt bleibt doch aber, dass die Bank diese Courtage nur verdient, weil ich ihr den Auftag gebe. Ich tippe mal ins Blaue, dass zig Makler sich um den Verkauf der Wohnung reißen würde. Die Bank ist ja auch sehr interessiert...
    Wohnung selbst verkaufen. Ja. Daran dachte ich auch. Und wie dann weiter? Keiner kauft im August eine Wohnung und zahlt den vollen Kaufpreis, wenn er erst im Frühjahr einziehen kann, oder? Und die Mieten hier sind saftig... Deshalb meine Frage, ob und wenn ja, welche Alternativen es zur Zwischenfinanzierung gibt und wie das dann abläuft.

    Frieda
     
  5. #4 theoretiker, 26. Juli 2013
    theoretiker

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    Alles Verhandlungssache, Kaufvertrag beim Notar machen, Geld fließt halt dann erst im Frühjahr, solange könnt Ihr Zwischenfinanzieren und dort noch wohnen, dann ist aber auch schon klar, zu welchem Preis die Wohnung verkauft wird.
     
  6. Frieda03

    Frieda03 Gast

    Geht das? Dann muss wohl im Notarvertrag drinnen stehen, dass der Preis für die Wohnung an die Bank geht?
    Die Bank selbst "zockt" ja noch, ob die Immo-Preise nicht noch anziehen. Mir ist ja der Spatz in der Hand in der Regel lieber, als die Taube auf dem Dach.
    Wie wäre es, wenn gleich verkauft wird und der Neuerwerber Miete bekommt. Natürlich nicht zu hoch, dafür spart er sich die Courtage? Ist sowas auch üblich? Oder eben Verhandlungssache? Oder sollte man davon die Finger lassen?

    Frieda
     
  7. cyprette

    cyprette

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    Das ist zur Zeit absolut üblich. Bei längeren Zeiträumen wie bei Euch wird natürlich schon Miete verlangt. Diese wird entweder explizit über einen befristeten Mietvertrag vereinbart oder implizit über einen geminderten Kaufpreis abgerechnet. Letzters könnte wg. geringerer Steuerlast und Erwerbsnebenkosten interessant sein.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Kann man machen, sofern sich ein Käufer findet der da mitspielt. Die Miete würde ortsüblich kalkuliert, denn der Käufer braucht ja Einnahmen um seine Finanzierung wiederum zu decken. Es gäbe aber noch weitere Gestaltungsmöglichkeiten über die Du Dich am besten mit einem Notar oder Fachanwalt unterhalten solltest.

    Denke aber daran, dass Bauzeiten nur schwer zu kalkulieren sind. Was passiert wenn die vereinbarte Frist x vorüber ist und ihr noch immer nicht in das neue Heim einziehen könnt? Man muss auch solche Dinge vertraglich berücksichtigen.

    Zum freien Verkauf wäre noch zu sagen, dass Du natürlich nur dann frei über die ETW verfügen kannst, wenn diese schuldenfrei ist und keine Eintragungen im Grundbuch vorhanden sind. Ansonsten vorher mit demjenigen klären der hier noch Grundsicherheiten hält (vermutlich die finanzierende Bank?).

    Gruß
    Ralf
     
  9. Frieda03

    Frieda03 Gast

    Danke. Macht Sinn. Kann mir vielleicht noch jemand sagen, wie ich das anzeigenmäßig gestalte? Habe das nämlich noch nie gemacht. Was schreibt man da rein? Erst mal nur Eckdaten und dann abwarten? Fakt ist doch aber auch, dass sehr viele Leute z. B. ihre Wohnung kündigen müssen und dann zu einem Termin X einziehen wollen. Und das können wir eben nicht ganz genau sagen bei einem Hausbau. Hängt ja auch u.a. auch vom Winter ab. Man müßte also eine Käufer finden, der die Wohnung nur als Anlageobjekt nimmt, also nicht selbst bewohnen will oder die nicht an Mietverträge gebunden sind, oder?

    Frieda
     
  10. #9 ReihenhausMax, 26. Juli 2013
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    Auch wenn Du jetzt noch nicht sicher sagen kannst, wann Ihr umziehen könnt, könnt Ihr das ja im Bauverlauf besser sagen, so das der Käufer ggf. passend seine Wohnung kündigen kann. Das muß dann halt vertraglich entsprechend abgesichert werden, bis wann Ihr spätestens auszieht und ob vorher Ihr oder die künftigen Eigentümer die Mieter sind. Wenn Ihr die Wohnung selber verkauft und dem Käufer damit die Maklergebühr erspart, läßt er sich vielleicht eher auf die Kröte ein und der Preis kann auch etwas höher sein.
     
  11. lastdrop

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    Ich wohne gerade in einer Wohnung, die ich verkauft habe und die der Käufer schon bezahlt hat. Mein Haus werde ich erst im August bezahlen und bekommen.

    Geht also schon, wenn der Käufer mitspielt. Und das funktioniert v.a. dann, wenn die Wohnung als Kapitalanlage gesucht und vermietet wird. Dann kann der Käufer eben erst später gegen Geld vermieten, oder Du zahlst einen Obolus.

    Goody für den Käufer: Zeitspanne nicht als Miete titulieren, weil Mieter wird man nicht mehr los. Einfach spätere Übergabe festlegen.
     
  12. Seev

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    Wer zahlt eigentlich wieviel Courtage? Je nach Maklervertrag (der auch mit der Bank abzuschliessen wäre) ist der Verkäufer ja auch bis zur Hälfte der maximalen Courtage (6%+Mwst) dabei! Das würde ich hier als Verkäufer schon gar nicht einsehen und einen anderen Makler suchen oder selbst machen.
    Meine Sache wäre es generell nicht, meine finanzierende Bank auch mit dem Verkauf der Whg zu beauftragen! Genauso wenig, wie ich mein Gehaltskonto bei der finanzierenden Bank habe.

    Ich kenne einen aktuellen Fall aus der Verwandtschaft, wo es mit dem Einzugstermin ins neue Heim nicht klappt - dafür muss man eben entsprechende vertragliche Regelungen vorsehen. Miete setzt einen Mietvertrag voraus, aber es könnte auch eine "Nutzungsentschädigung" sein. Für die Gestaltung solcher Verträge würde ich eh einen Anwalt (oder ggf. Notar???) konsultieren.

    Vielleicht hab ich den Ansatz oder Dein Problem? mit der "Zwischenfinanzierung" noch nicht verstanden, ...(?) Du finanzierst ja Deinen kompletten Hausbau bei der Bank (steht die schon fest??) - egal ob Du eine Whg hättest oder nicht. Die Bank interessiert die Whg erst mal als Sachwert für deine Beleihung etc... wie R.B. schon sagte, gehe ich jetzt mal von einer schuldenfreien Whg aus, dann ist es ganz einfach.

    Die "Zwischenfinanzierung" (ob am Ende benötigt oder nicht) muss flexibel sein. Dafür kann man einen eher niedrig kalkulierten Verkaufserlös ansetzen und dafür ein variables Darlehen im Rahmen der Gesamtfinanzierung vereinbaren, das ja jederzeit voll tilgbar ist. Dieses muss i.d.R. nicht abgenommen werden und wenn, dann hat es ja sehr moderate Zinsen. Wenn die Wohnung verkauft ist bevor das Darlehen aufgrund des Baufortschritts benötigt wird, dann ist es hinfällig und kostet nichts, wenn doch, dann wird es eben in kleinen Tranchen ausbezahlt.

    Gruss
    Seev
     
  13. Boja79

    Boja79

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    Frag bei verschiedenen Maklern wegen der Provision an. Da es zurzeit ne menge Käufer aber kaum "vernünftige" Häuser gibt, haben einige Makler es so geregelt, dass die Maklerprovision ausschließlich vom Käufer getragen wird.
    Das würde dir einiges an Geld sparen.

    Desweiteren, wie schon geschrieben wurde, den Interessenten gleich mitteilen, dass die Übergabe des Hausen erst in xx Monaten stattfinden wird. Dies wird dann im Notarvertrag festgehalten.
    In manchen Regionen stehen die Käufer bei guten Häusern / Wohnungen schlange, so dass diese sich dann auf vieles einlassen würden.

    LG Boja
     
  14. Piet

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    Ich würde immer ohne Makler verkaufen. Viele haben Angst, damit überfordert zu sein. Eigentlich muss man aber nur eine Anzeige (i.d.R. in entsprechenden Internetportalen) aufgeben. Die Besichtigungstermine hat man genauso mit wie ohne Makler. Die Formalien macht dann eh der Notar. Käufer sind bei Verkauf v/a privat bereit mehr zu zahlen, also kassierst Du letztlich die Provision quasi selbst.
     
  15. #14 DerBjoern, 31. Juli 2013
    DerBjoern

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    Seh ich genauso wie Piet. Ich würde es auch selber machen. Anzeigen in entsprechenden Portalen sind schnell geschaltet. Wer es hinbekommt sich hier anzumelden und zu posten wird es mit den Portalen auch hinbekommen ;). Den ganzen Kram mit Kaufvertrag etc. macht eh der Notar. Ich habe mein Grundstück von Privat gekauft und das war für den Verkäufer auch alles problemlos.
     
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  17. Torian

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    Die Frage ist doch wie gut kann der TE selbst den Hauswert bestimmen und diesen auch in Preisverhandlungen durchsetzen??

    Meine Schwiegereltern haben für ihr gutes RMH hier im Schwabenland durch einen Privatverkauf deutlich mehr Geld erhalten als die Hausbank im ersten Telefonat als Maklertätigkeit in Aussicht gestellt hat.

    Bei dem sehr alten Elternhaus in Saarbrücken (Feuchtigkeit im Keller, alte Heizung) hätten sie sich aber sicherlich im mündlichen Gespräch beim Preis runterhandeln lassen, was die Maklerin nicht mitgemacht hat. Dadurch war die Maklerin sehr günstig :-)
     
  18. #16 MartyMcFly99, 1. August 2013
    MartyMcFly99

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    Wir haben versucht, unsere Wohnung ohne Makler zu verkaufen. Nach über 40 Besichtigungsterminen, wovon knapp 30 mit schnellem Durchlaufen und "Wie ist letzte Preis" endeten, 2 "wirklichen", die bis zum Lieferschein der Küche alle Unterlagen wollten, um danach abzuspringen, weil die Nord-Ost-Ausrichtung des Balkons nicht gefiel... haben wir einen Makler beauftragt, der hat die Wohnung recht zügig zum Wunschpreis verkauft. An eine Frau, die die Wohnung auch vorher gesehen hatte, aber Bedenken wegen des Preises hatte. Die Einschaltung des "Fachmanns" hätte ihr, laut ihrer Aussagen, dann die Sicherheit gegeben, dass der Preis OK ist.

    Je höherwertig das Objekt, um so schwieriger scheint das ohne Makler zu sein.

    Marty
     
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