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Wie macht man es richtig als Bauherr ?

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  1. #1

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    Wie macht man es richtig als Bauherr ?

    Hallo zusammen !

    An meinem Namen seht Ihr, dass ich ziemlicher Neuling bin, was den Hausbau angeht. Habe zwar bereits einen Bau hinter mir (Reihenhaus vom Bauträger), brachte aber keine Erfahrungen ein. Wir waren jung, und Ihr könnt Euch vorstellen, wie die Baubeschreibung aussah , Immerhin steht das Haus noch (5 Jahre alt) und weist noch keine nennenswerten Alterserscheinungen auf. Da wir uns mittlerweile verdoppelt haben, ist das Haus in naher Zukunft zu klein und wir planen einen Umzug in einem Zeitrahmen von bis zu 5 Jahren....vorzugsweise in einen Neubau, wobei Bauen mit dem Bauträger nicht mehr in Frage kommt.

    Aber wie macht man das am gescheitesten, ohne als relativ unwissender, berufstätiger Bauherr mit 2 Kindern, der keine Möglichkeit hat, sich die Baustelle über mehr als ein Jahr hinweg täglich anzusehen, besch...en zu werden ?

    GU/GÜ oder Architekt oder was ganz anderes oder eine Kombination ? Dass ein GÜ beim Bau nicht die Interessen des Bauherren vertritt (ähnlich wie Bauträger), kann sich selbst ein relativ Ahnungsloser wie ich zusammen reimen. Deswegen spiele ich schon mit dem Gedanken, mal bei ein paar Architekten anzufragen.

    Das Problem dabei ist, dass ich nicht der Meinung bin, dass man als relativ Ahnungsloser die Arbeitsqualität eines Architekten nach einer Kostenschätzung/Kurzplanung und wenigen Gesprächen wirklich beurteilen kann. Gibt es irgendeinen Weg für einen relativ Ahnungslosen, die Wahrscheinlichkeit, ein schwarzes Schaf zu erwischen, zu minimieren ?

    Ich glaube nämlich auch nicht wirklich daran, dass sich besonders viele Architekten für einen Bauherren eines langweiligen 300.000 Euro-Budget EFH so ins Zeug legen würden. Und dass sie sich bei Problemen mit Handwerkern, mit denen sie auch zukünftig noch viele Projekte durchführen möchten, auf der Seite der Bauherren befinden, glaube ich auch nicht.

    Leider habe ich außerdem aus dem Bekanntenkreis bisher ausschließlich von negativen Erfahrungen mit Architekten für normale EFH erfahren....und eine sehr negative Erfahrung mit einem unserer Bürogebäude auf der Maloche. Das fällt mittlerweile (6 Jahre alt) fast auseinander, hat aber als Neubau einen Architekturpreis gewonnen.

    Naja, ich schweife ab. Worum ich mir als Bauherr wirklich große Sorgen mache ist, dass ich mir nach Durchforsten der Interneforen nun nicht mehr vorstellen kann, ein preiswertes und solide gebautes Haus nach meinen Wünschen zu bekommen, ohne selber nochmal Architektur oder Bauingenieurwesen zu studieren.

    Helft mir, oder ich werde zum Mieter !
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  2. Wie macht man es richtig als Bauherr ?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Zitat Zitat von Baubeginner Beitrag anzeigen
    .......ohne selber nochmal Architektur oder Bauingenieurwesen zu studieren.
    Na, Du hast doch noch 5 Jahre Zeit...das könnte villeicht reichen..

    Bei Architekten gilt "Referenzen, Referenzen und nochmals Referenzen". Die Architekten Deiner Bekannten scheiden ja schon einmal aus. Ich würde einmal durch die Neubaugebiete schlendern, ein paar Häuslebauer befragen, vielleicht findet sich so ein kompetenter Partner.
    Mir wären ein paar Meinungen von Kunden wichtiger als die tollste Mappe...

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
    Avatar von BauLilli
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    Hi,
    klingel doch einfach mal bei einem Haus, das dir/euch gut gefällt.
    Die meisten Menschen sind doch kooperativ und sicher wird dir erzählt werden, ob man mit dem Archi etc. zufrieden war.

    Vom Archi selber kannst du dir dann weitere Referenzadressen geben lassen. Die klapperst du dann alle ab und löcherst die Bauherren.

    So bzw. so ähnlich haben wir es gemacht.
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  5. #4
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    Vielen Dank für Eure Antworten ! Die Idee, einfach mal klingeln ist super...auf die einfachen Sachen kommt man meist nicht. Es gibt bei uns schon ein paar schöne Häuschen in der Gegend. Ihr meint also beide, dass man einen Architekten einbinden sollte.

    Wie oft lässt sich ein Architekt in der Bauphase denn auf der Baustelle blicken, wenn ich ihn mit der Bauleitung beauftrage und kann man da ein Mindestzeitmaß an Präsenz des Architekten vertraglich festlegen ? Ich habe wirklich nicht die Zeit, mehr als 2x/Woche die Baustelle zu begehen.

    Mir bereitet eben Sorge, dass einem Architekten so ein Projekt zu unwichtig ist, und er sich da evtl. nicht genug ins Zeug legt. Und dass er wegen der Unwichtigkeit des Projekts wie GÜ etc. meine Interessen nicht unbedingt vertritt, wenn er dadurch Probleme mit seinen Stammhandwerkern bekommt.

    Das Honorar für einen Architekten bei allen Leistungsphasen würde wohl bei meinem Projekt wohl ca. 40.000 Euro verschlingen. Kann er diesen Betrag wenigstens zu einem guten Teil wieder rausholen und mir wirklich eine bessere Bauqualität garantieren (sind ja immerhin 13% meines Budgets...also schon eine Erdwärmepumpe oder Solaranalge oder sonstwas) ?

    Wie ist das denn bei GÜ, wenn ich sie über eine von einem Architekten erstellte Planung und ausführlichste Baubeschreibung festnageln könnte ? Können die mich dann überhaupt noch betrügen hinsichtlich der Materialien bzw. der Bauqualität ? Die würden sich doch rechtlich strafbar machen, oder ? Dann wäre das ja evtl. auch ein guter Weg.

    Vielen Dank für die Hilfen.
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  6. #5
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    Zitat Zitat von Baubeginner Beitrag anzeigen
    Können die mich dann überhaupt noch betrügen hinsichtlich der Materialien bzw. der Bauqualität ?
    warum immer gleich das schlimmste befürchten? die meisten baufirmen werden wohl immer noch ohne kriminelle hintergedanken betrieben...

    die grösste sicherheit hat man mit beauftragung einer gewissenhaften planung durch einen kompetenten architekten sowie den zugehörigen fachingenieuren (bodengutachter, tragwerksplaner, haustechnikplaner). diese leute findet man durch beobachtung des marktes (z.b. "tag der architektur" im sommer) und über empfehlungen. detailiert geplant und ausgeschrieben wird sich das finanzielle risiko (was "mehrkosten" durch "vergessenes" angeht) gegen null bewegen.
    wenn mängel auftreten, werden diese im zuge der objektüberwachung des architekten meist schon während der bauzeit behoben.
    das für die planung eingesetzte kapital wird sich sicherlich durch optimierte raumausnutzung und materialauswahl wieder bezahlt machen. qualitativ allemal.
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  7. #6
    Avatar von AlbertD
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    Wir bauen auch gerade - nach Bauträger-DHH - unser zweites Haus. Und bei allem was ich mittlerweile - auch bei anderen - beobachtet habe, ist es nicht böser Wille oder Faulheit, die zu dem Prototypenhaus führen (wurde kürzlich in einem Thread von einem Maschbau-Ing. so treffend beschrieben). Ein Haus ist wirklich ein extrem komplexes Gebilde, dazu kommt, daß der Bauherr (und in hohem Maße die Bauherrin!) nicht immer ganz präzise wissen, was sie wollen - woher auch, für ein Problem gibt in der Regel 3 Lösungen. So trifft der Architekt und alle anderen Bauausführenden Annahmen. Das kann klappen, muß aber nicht .

    Ich empfehle viel Kommunikation, richtiges Zuhören, einen fairen Vertrauensvorschuß und eine gesunde Neugier - und keine, nicht die kleinste Angst vor "dummen" Fragen.

    Und außerdem hast Du ja noch Zeit, hier 5 Jahre mitzulesen. Denn um die Bildung eigenen Knowhows wirst Du nicht umhinkommen

    Toi Toi Toi,

    Gruß, Albert

    PS: unser Passivhaus
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  8. #7

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    Zitat Zitat von AlbertD Beitrag anzeigen
    dazu kommt, daß der Bauherr (und in hohem Maße die Bauherrin!) nicht immer ganz präzise wissen, was sie wollen [/URL]
    Ganz genau! Und das kreide ich den (inzwischen zahlreichen) mir bekannten Planern an! baubegleitende (Um-)Planung ist nicht die Ausnahme, sondern die Regel. Der Appetit kommt beim Essen.
    Es ist engstirnig, darüber zu schimpfen. Der Fachmann soll sich gefälligst darauf einstellen. Das ist ja nun kein unlösbares Problem. Und ein ordentlich implementiertes Change Management schränkt auch niemanden in der Kreativität ein.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Baubeginner Beitrag anzeigen
    ........Können die mich dann überhaupt noch betrügen hinsichtlich der Materialien bzw. der Bauqualität ? Die würden sich doch rechtlich strafbar machen, oder ? Dann wäre das ja evtl. auch ein guter Weg.
    Immer daran denken, Materialien sind nur die halbe Miete. Wir reden hier von HANDwerk, und da finden sich die Mängel vorzugsweise in der Verarbeitung. Dagegen hilft nur Kontrolle durch eine Person die auch Ahnung hat.

    Ich sag´ mal ganz frech, ohne fachmännische und regelmäßige Kontrolle, ist die Versuchung groß, die Arbeit, ich nenne es mal "schneller", zu erledigen. Frei nach dem Motto, wird doch verputzt, dann sieht man das nicht mehr.

    Ein guter Architekt der auch mit der Bauleitung beauftragt ist, weiß schon aus Erfahrung, wann er auf der Baustelle auftauchen muß.

    Das große Problem ist, und da stimme ich Dir zu, den richtigen Architekten für Dein Projekt zu finden. Ich glaube, hierfür hat niemand eine "Musterlösung mit Garantie".

    Gruß
    Ralf
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  10. #9
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    Zitat Zitat von Landbub Beitrag anzeigen
    .. ordentlich implementiertes Change Management schränkt auch niemanden in der Kreativität ein..
    super.
    bauherr: eine idee ..
    architekt: 3 striche ..
    fachplaner: 3 pläne ..
    baufirma: abriss und neubau
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  11. #10
    Avatar von Wilfried Kunze
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    Blinzeln Vier-Augen-Prinzip anwenden!

    Lieber Bauherr in spe,

    es ist wie immer im Leben: "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!" (stammt ja nicht von mir). Und auf keinen Fall mit Bauträger bauen - siehe:

    http://www.elkage.de/PHP/fachbegriffe.php?id=1986

    Ein guter Architekt hat Referenzen, die man ohne dessen Beisein abfragen und prüfen muss. Und er sollte auch aus der näheren Region kommen, so dass auch die tägliche Baustellenbegehung kein Problem ist. Ein guter Architekt hat auch kein Problem damit, kompetente Fachplaner hinzuzuziehen (Baugrundgutachter, Tragwerksplaner, ggf. HLS-Planer für Lüftung, Solarthermie usw.). Ein guter Architekt wird auch nicht von sich aus ausschließlich mit einer Fertigteilfirma arbeiten wollen (Provisionen?!). Und ein guter Architekt wird auch kein Problem damit haben, dass Sie einen unabhängigen Baufachmann mit der stichprobenartigen Qualitätskontrolle der Bauarbeiten beauftragen. Und ein guter Architekt wird Ihnen nicht nur eine schriftliche Kostenschätzung liefern, sondern Ihnen auch eine Kostenfortschreibung liefern und jederzeit den Stand der Arbeiten und die tatsächlich angefallenen Baukosten mitteilen. Und ein guter Architekt wird Ihnen keine 90 % Honorarnachlass auf die HOAI geben (kann er sich gar nicht leisten). Und ein guter Architekt wird Ihnen zur Not auch zu teure "Spielereien" ausreden. Und ein guter Architekt weiß auch, welche Förderprogramme es evtl. für bestimmte Baumaßnahmen gibt (z.B. KfW 40-Haus). Und ein guter Architekt wird auch alle Ausschreibungen erstellen und die Angebote der Firmen und Handwerker auswerten. Und ein guter Architekt wird während der Bauzeit darauf achten, dass evtl. Mängel beseitigt werden. Es gäbe sicherlich noch ein paar weitere gute Gründe, mit einem guten Architekten zu arbeiten, will hier aber aufhören...

    Viele Grüße
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  12. #11

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    Und wie Du siehst´wirst Du die 5 Jahre brauchen um einen guten Architekten zu finden...

    Gruß
    Ralf
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  13. #12

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    persönliche Erfahrungen

    Die 5 Jahre erklären vielleicht, weshalb ich beim falschen gelandet bin ... ?

    Ich nahm mir nur 3 Monate Zeit, um einen zu suchen. Wenn das Grundstück bereits vorhanden oder bekannt ist, würde ich es grundsätzlich dennoch wieder so anfangen.
    Mehrere Architekten nach Architektenliste der Kammer anschreiben, dabei die Bauaufgabe grob schildern (Bauaufgabe schildern, Größenvorstellung, ca. Budget?, wichtigstes aus B.plan, Referenzen und seine spez. Erfahrungen ...), dazu ggf. kleinen Fragebogen beifügen und warten, was passiert. Dann bekommt man einen ersten Eindruck, der aber auch fehlen kann. Will sagen, daß sich mancher nachher doch anders verhält, als man es nach dem ersten Eindruck vermutet hatte.

    Auf alle Fälle würde ich zunächst mal nur die HOAI-LP1+2, dann wenn erfolgreich, die LP 3+4 beauftragen und das auch gleich mit reinschreiben, daß ich das so vorhabe. Dann in Ruhe neu überlegen wie und mit wem weiter.
    Ferner würde ich gleich angeben, wer der vorauss. Auftraggeber sein wird, nämlich entweder ich ODER meine Frau. (Der andere kann dann als Zeuge zur Verfügung stehen.)
    Ob man eine Referenz genannt bekommt, bei der der AG nicht voll zufrieden war? Das wären die interessantesten Gesprächspartner. (Die wichtigsten Fragen wie z.B.: wie ist sein Kommunikationsverhalten, wie hält er Termine ein, wie ernst nimmt er die gestellten Anforderungen auf ...?)
    Vielleicht ist das der Grund, weshalb wir insgesamt doch nur relativ wenige für ein EFH genannt bekamen.

    Wie bei jedem Projekt sind die wichtigsten Zielgrößen auch für eine Planung: Funktion (was will man haben...), Kosten, Termin. Über diese sollte man sich bereits frühzeitig (schriftlich) abstimmen.
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  14. #13
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    Wow...ist ja eine super Resonanz hier !!! Zugegeben, bin ein etwas misstrauischer Zeitgenosse. Das muss wohl daran liegen, dass ein Großteil meines Kapitals in den Bau fließen und ich unterstelle, dass bei allen anderen am Bau Beteiligten Motivation und Engagement deutlich niedriger sein werden.

    @ Ingo Nielson: > bodengutachter, tragwerksplaner, haustechnikplaner
    Um Gottes Willen, ich nehme mal an, die kosten alle noch extra zum Architekten. Da wird es finanziell dann aber doch eng.

    @ AlbertD: hört sich ja wirklich nach einem Mammutprojekt an. Kannst ja mal wirklich froh sein, dass Du das schon hinter Dir hast

    @ R.B.: das ist dann wohl exakt das Problem, was sich in meiner Vorstellung auch als Größtes erachtet hatte. Sehe ich das richtig, dass mir auch eine noch so tolle Baubeschreibung absolut nichts nützt, wenn ich keinen Fachmann auf der Baustelle habe, der täglich die Verarbeitung kontrolliert ? Und wie ist das denn nun beim Architekten: wird er sich schriftlich darauf fixieren lassen, wie oft er die Baustelle beaufsichtigen soll ?

    @ Wilfried Kunze: > Ein guter Architekt hat Referenzen, die man ohne dessen Beisein abfragen und prüfen muss.

    Ok, aber wie soll ich das machen. Wenn ich ein schönes Haus sehe und klingele, habe ich eine unabhängige Referenz des Architekten. Bloss wie finde ich weitere Projekte des gleichen Architekten (natürlich nicht die, die er mir empfiehlt) ?

    @ Seev: >Auf alle Fälle würde ich zunächst mal nur die HOAI-LP1+2, dann wenn erfolgreich, die LP 3+4 beauftragen und das auch gleich mit reinschreiben, daß ich das so vorhabe. Dann in Ruhe neu überlegen wie und mit wem weiter.

    Ich weiß jetzt nicht mehr auswendig, was das für Leistungsphasen sind. Aber würde das nicht die Bauzeit extrem verlangsamen, wenn ich bei Unzufriedenheit nach gewissen LP die Architekten wechsele. bzw. steigen andere Architekten da überhaupt noch ein ?
    Außerdem sehe ich die Gefahr, dass ein Architekt bis zur Bauphase eine Toparbeit abliefern kann, und dann die Baustelle in dieser Phase nur zweimal betritt (so geschehen bei Bekannten). Und davor graut es mir etwas. Da würde ich gerne wissen, wie ich mich absichern kann. Dass jemand täglich oder fast täglich den Handwerken auf die Finger guckt.

    Viele Grüße

    P.S.: Kennt jemand gute Archis aus MZ und Umgebung, oder ist derartige Werbung auch verboten ?
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    Zitat Zitat von Baubeginner Beitrag anzeigen
    dass sie sich bei Problemen mit Handwerkern, mit denen sie auch zukünftig noch viele Projekte durchführen möchten, auf der Seite der Bauherren befinden, glaube ich auch nicht.
    Unnoetige Sorge. Wir werden ausgetauscht, wenn wir dem Architekten nicht in den Kram passen,
    voellig egal obs an uns Handwerkern oder dem Architekten liegt.

    Zitat Zitat von Baubeginner Beitrag anzeigen
    jemand täglich oder fast täglich den Handwerken auf die Finger guckt.
    Das ist -wenn der Architekt Handwerker gefunden hat, mit denen er gern zusammenarbeitet- uebertrieben viel.
    Wie sagte mal ein Architekt vor nicht langer Zeit ganz verwundert zu meinem Vater:
    "Herr Rykersen, mit ihnen hatte ich [waehrend der Bauzeit] ja gar keinen Schriftverkehr "
    Das klappt dann auch im taeglichen Baugeschehen.
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  17. #15

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    Hallo Baubeginner,

    für den Bau eines 300.000,- Euro EFH, was preislich für ein EFH doch schon über dem Durchschnitt liegt, sollte für den "Baulaien" ein "Bauwissender" als sein Interessenvertreter und -umsetzer eingeschaltet werden. Hier macht also das Einbinden eines Architekten, eines Bauingenieurs oder eines Planungsbüros Sinn, um die Planung sowie die behördliche und handwerkliche Abwicklung eines Bauvorhabens durchzuführen.

    Doch um z. B. einen "guten" Architekten zu finden wirds schon problematisch.
    Ein "frischer" Architekt mag hochmotiviert aber nicht so reich an Erfahrung sein. Ein "alter Hase" sollte eigentlich mit allen Wasser gewaschen sein, ist er aber überhaupt an so einer "kleinen Bude" interessiert ? Hier die richtige Entscheidung zu treffen ist schwierig.

    Ich würde unter den gegebenen Voraussetzungen mit Architektur- oder Planungsbüro Kontakt aufnehmen, die seit mind. 10-15 Jahren auf dem Markt existieren (Erfahrung) und deren baudurchführenden Mitarbeiter (Bauleiter) auch bereits seit mehreren Jahren dort angestellt sind. So ein Büro sollte auch ein breiteres Auftragsspektrum (EFH, Mehrfamilienhäuser, Bauten für Industrie, Wirtschaft, öffentliche Hand) vorweisen können. So kann man eine große Zahl der "Schwarzen Schafe", die erfahrungsgemäß nur wenige Jahre am Markt sind, ausschließen.
    Dann spielt auch der persönliche Eindruck eine nicht ganz unbedeutende Rolle. Wenn von vornherein eine Unsympathie besteht, ist dieses schon mal keine Grundlage für eine Zusammenarbeit. Es muß ein Vertrauensverhältnis zwischen Bauherrn und Architekt bestehen, da der Architekt mit dem Geld des Bauherrn haushaltet. Nicht umsonst gibt es den Slogan "Bauen ist Vertrauenssache".
    Die Angebote der Büros, die in Betracht kommen, würde ich dann ggf. von einer
    unabhängigen Bauherrnberatung beurteilen und/oder erklären lassen.

    Dann ist die wichtige Entscheidung zu treffen, wer für einen das Bauvorhaben durchführen soll.

    Von einer Beauftragung einzelner Leistungsphasen, wie es von SEEV (Maschinenbauingenieur) vorgeschlagen wird, kann ich nur abraten. Das mag in andern Branchen funktionieren. Im Baubereich ist der Informationsverlust dabei immens. Das zeigen auch die vielen Gerichtsverfahren, die im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen Regierungsviertel in Berlin bereits gelaufen sind bzw. immer noch laufen.


    Es gibt viele unterschiedliche Erfahrungen zu diesem Thema, leider jedoch keine allgemeingültige Lösung.
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