Zusätzliche Pfetten ohne Vorankündigung

Hallo,

ich brauche dringend eine fachliche Einschätzung und Hilfe, um uns für die anstehende Begutachtung und Diskussion mit unserem Bauträger nächste Woche vorbereiten zu können. Es geht um 2 zusätzlich eingebaute Mittelpfetten in unserem Dachgeschoss, die im Plan bei Unterschrift des Kaufvertrages nicht eingezeichnet und auch nicht geplant waren. Die Mittelpfetten wurden angeblich vom Statiker angeordnet, da das Haus eine Tiefe von 11m hat und die geplante Bauweise des Architekten nicht ausreichend war. Wir bauen über BT und haben von den zusätzlichen Mittelpfetten erst erfahren, als wir das DG besichtigten und alles gesetzt war. Ich habe einen Plan angehängt, leider vom ganzen Haus, da es eine komplette PDF Datei ist. Also, es geht nur um das DG. Die Mittelpfetten ziehen knapp neben den Fenstern durch den Raum, unterhalb der 2m linie.
Die eine Pfette zieht sich mitten durch das Bad, welches dadurch in seiner Benützung stark eingeschränkt ist. Wir haben nun bei der Angefallenen Rechnung über 54000 Euro (Abschlag nach Baustand) 20000 Euro einbehalten. Ausserdem haben wir den Mangel angezeigt und von unserem Baugutachter belegen lassen. Das Mängelprotokoll liegt dem BT vor. Der Architekt des BT schreibt zurück, es liegt weder ein geringfügiger noch ein massiver Baumangel vor. Ausserdem dürfe baulich etwas verändert werden falls nötig, da es so im Vertrag steht. (Wortlaut:Maßliche Differenzen gegenüber den Eingabeplänen und der Baubeschreibung, die sich aus architektonischen oder baute3chnischen Gründen ergeben, jedoch nohne Einfluss auf die Qualität, WErt und Funktion des Gebäudes sind, bleiben vorbehalten, sind zulässig und werden anerkannt.

Hier noch das Mängelprotokoll unseres Gutachters:

Durch den Einbau der Mittelpfetten ergibt sich eine drastische
Reduzierung der Raumhöhe in den zu Wohnzwecken genutzten
DG-Räumen. Die Reduzierung ergibt sich jeweils ca. in Raummitte
in Bereichen, die ohne Pfetten eine Raumhöhe von über 2
Metern aufweisen würden. Hierdurch ergibt sich eine gravierende
Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit. Des weiteren ist
die gemäß Wohnflächenverordnung anrechenbare Wohnfläche
reduziert. Durch den Bauträger bzw. den Planer ist eine Lösung
der Gebrauchseinschränkung anzugeben. Des weiteren ist aus
technischer Sicht schon aufgrund der entfallenen Wohnfläche
eine Reduzierung des Kaufpreises berechtigt.

Am Mittwoch haben wir ein Treffen mit dem BT, dem Architekten, dem Gutachter des BT und unserem extra gestellten Gutachter.

Jetzt wollte ich mal eine allgemeine Meinung, wozu wir bei dieser Schadensbegrenzung berechtigt sind. Baulich ist ja wohl nichts mehr zu verändern.

Ich freue mich über jede Einschätzung und bedanke mich schon mal für die Mühe, diesen langen Text zu lesen.

Gruß
Sandra


Ich hoffe, das mit dem Grundrissplan hat funktioniert.

 

Achtung! Anhang Teil 1 des Gutachters....

Teil 1

Unterhalb der Mittelpfetten ergibt sich in den DG-Räumen derzeit
eine lichte Raumhöhe von ca. 1,89 m. Die Pfetten weisen eine
Abmessung von ca. 34 cm x 18 cm auf. Nach Einbringen des
Bodenaufbaus wird hier nach überschlägiger Messung eine lichte
Raumhöhe von ca. 1,79 m verbleiben. Dies im Bereich des Zugangs
zum Thermenraum, im Bereich des WC´s, des Waschbeckens
sowie auf der gesamten Raumbreite im Arbeitszimmer.
Die Mittelpfetten waren in den Verkaufsunterlagen sowie in den
Verträgen nicht enthalten. Die Nachbaranwesen sind ohne Mittelpfette
erbaut. Nach Angabe sei der Einbau aufgrund der größeren
Gebäudeabmessungen durch den Statiker nachträglich
gefordert worden. (M)
Stellungnahme:
Offensichtlich wurde der Einbau ohne entsprechende planliche
Prüfung ausgeführt. Ansonsten wären sicher anderweitige Lösungen
(z.B. größer dimensionierte Balken) ausführbar gewesen.

das Einfügen hat im ersten Teil nicht geklappt, sorry.................

 

Die Fenster wurden so gebaut wie geplant, die Pfetten

befinden sich jeweils knapp neben der 2m-Linie.

Warum der Architekt oder der Statiker, wer auch immer das dann bestimmt, die Pfetten so setzen hat lassen, weiß ich nicht.
Bisher gab es noch keine Äusserungen zu unserem Problem, ausser, dass der BT es bedauert, dass es jetzt so ist, aber damit müssten wir leben und es tut ihm Leid, dass wir jetzt schräg am Waschbecken stehen müssen. Der Architekt sagt, es liegen keine Mängel vor! Es wäre zu schön, um die ganz Sache ohne Rechtsanwalt regeln zu können, aber wie es mir scheint, brauchen wir rechtliche Hilfe. Gibt es denn keine offiziellen Richtlinien, nach denen sich z.B. Gutachter richten, die über bauliche Mängel eine genaue Definition abgeben, wie z.B. Raumhöhe voll anrechenbar etc..........
Es kann doch nicht angehen, dass einer sagt, es wäre ein gravierender Mangel und der andere behauptet, es wäre gar kein Mangel vorhanden.
Uns geht es in der Hauptsache darum, dass die Wohnqualität durch die niedrigen Pfetten wirklich sehr eingeschränkt ist. Ändern kann man zwar nichts mehr, aber es sollte sich dadurch wenigstens eine Minderung ergeben.

Den Schnitt kann ich momentan nicht einstellen, da mein Scanner nicht funktioniert.

Gruß
SANDRA