Risiken beim Bauträgerkaufvertrag

In diesem Zusammenhang ist sehr interessant zu lesen:

Das Problem ist folgendes:

Beim Bauträgerkaufvertrag leistet der Erwerber Raten nach der MaBV, die fällig werden, wenn die vereinbarten Bauzwischenstände erreicht werden. Ungeschriebenes und oft übersehenes Tatbestandsmerkmal ist, daß nicht nur der jeweilige Bauzwischenstand vorhanden sein muß, sondern die Leistungen auch frei von wesentlichen Mängeln sein müssen. Der mit vielen Mängeln erstellte Rohbau führt also dazu, daß der Erwerber die Rohbaurate zurückbehalten bzw. kürzen kann.

Um am Ende keine Bauruine zu erhalten, muß der Erwerber das Objekt in der Bauphase ständig kontrollieren/kontrollieren lassen. Er muß sicherstellen, daß nicht nur der Bautenstand erreicht ist, sondern die bis zu der jeweiligen Rate erbrachten Leistungen frei von wesentlichen Mängeln sind.

Meine Erfahrung zeigt, daß viel zu spät kontrolliert wird. Gegen Ende der Bauzeit weden wesentliche Mängel festgestellt. Der Bauträger beginnt zu zicken und droht mit Insolvenz, wenn der Erwerber auf der Erfüllung seiner Rechte besteht.

In diesen Fällen, die sich leider häufen, ist der Erwerber in einer ganz schlechten rechtlichen Situation:

Die Auflassungsvormerkung sichert nur den Eigentumsverschaffungsanspruch!

Häufig wäre es aber sinnvoll, sich von dem Bauträger zu trennen und das Geschäft zurückabzuwickeln. Das kann der Erwerber faktisch aber nicht, weil er das Risiko einer Insolvenz des Bauträgers nicht einschätzen kann. Denn mit einem Rücktritt oder der Geltendmachung von Schadensersatz statt der Leistung ( sog. großer Schadensersatzanspruch ) erlischt der Bauträgerkaufvertrag und damit der Eigentumsverschaffungsanspruch. Damit wird zugleich die Auflassungsvormerkung hinfällig und sie ist zu löschen. Der Erwerber hat zwar wegen der erbrachten Raten ein Zurückbehaltungsrecht an der von ihm zu erteilenden Löschungsbewilligung. Das Zurückbehaltungsrecht ist aber nicht insolvenzfest!

Vor diesem Hintergrund hat der Erwerber beim Bauträgerkaufvertrag keine realistische Chance aus einem in Richtung Bauruine steuernden Bau noch rechtzeitig auszusteigen. Das nutzen Bauträger mitunter aus. Vor diesem Hintergrund sind auch deren Drohungen mit der Insolvenz zu sehen:

" Entweder Du, Erwerber, machst jetzt Abstriche bei der vereinbarten Leistung oder ich, Bauträger, bin morgen beim Insolvenzgericht ( und mache morgen über meine Ehefrau eine neue Bauträgerbude auf ) ".

Sind bereits erhebliche Teile des Kaufpreises gezahlt, muß der Erwerber entscheiden, wie er mit dieser Drohung umgeht. Er darf jedenfalls nicht zurücktreten oder Schadensersatz statt der Leistung fordern, weil er dann im Falle der Insolvenz in Bezug auf die bereits geleisteten Raten nur noch die Insolvenzquote erhält, mithin mehr oder weniger alles verliert.

Handelt es sich um ein Mehrfamilienwohnhaus und bleibt der Bau stecken, weil zu viele schwerwiegende Mängel entdeckt werden, die der Bauträger finanziell nicht mehr bewältigen kann, erhalten die Erwerber im Insolvenzfall einen unfertigen Bau, den sie meist mit erheblichen Mehrkosten selbst fertig stellen müssen. Was ist aber, wenn sich einige der Erwerber schon beim Kaufpreis übernommen haben und nicht mehr zuzahlen können oder der insolvente Bauträger mit dem Ausbau eines Teils der Wohnungen noch nicht begonnen und diese auch noch nicht verkauft sind ?

Blank empfiehlt vor diesem Hintergrund, daß der Gesetzgeber die Rechte der Erwerber stärkt, indem er den Bauträger verpflichtet, den Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlter Raten bei Steckenbleiben des Baus oder schweren Mängeln des Baus und fehlender Nachbesserungsbereitschaft des Bauträgers durch eine Rückzahlungsbürgschaft abzusichern. In diesem Falle entfiele das Rücktrittsrisiko.

Bis zu einer etwaigen Änderung des Gesetzes spricht viel dafür, eine Rückzahlungsbürgschaft vertraglich zu vereinbaren, auch wenn dies den Kaufpreis ( geringfügig ) erhöhen sollte.

Anderenfalls kann jedem Erwerber nur geraten werden, nicht nur das Erreichen der vereinbarten Bautenstände rein optisch zu kontrollieren ( Rohbau fertig usw. ) , sondern auch die in dem jeweiligen Bautenstand realisierte Leistung dahingehend, ob sie ohne wesentliche Mängel, bestenfalls völlig mangelfrei ist.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage bedeutet dies, daß jeder Erwerber das entstehende Gemeinschaftseigentum im gesamten Objekt zu überprüfen hat und nicht nur ( durchgängig festzustellender Fehler in der Einschätzung der Erwerber! ) die von den tragenden Wänden und Decken begrenzte Luft in seiner eigenen Wohnung.

Das wäre rein kostenmäßig allerdings nur dann lösbar, wenn alle Erwerber sich von Anfang an auf einen gemeinsamen Sachverständigen einigen, der die mangelfreie Entstehung des Baus regelmäßig überprüft ( ob es hilft ? ). Das wird in der Praxis aber nicht getan, weil

- die Erwerber sich bei Abschluß des Kaufvertrages untereinander nicht kennen und insofern keine gemeinsame Kontrollstrategie vereinbart werden kann,
- die Erwerber darauf vertrauen, daß mangelfrei gebaut wird ( Anspruch nach dem Gesetz gegeben, Kontrolle ist aber besser ! ),
- die Erwerber nicht wissen, was der Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet, insbesondere dass es sich bei dem Sondereigentum praktisch nur um die durch das Gemeinschaftseigentum eingefaßte Luft in der eigenen Wohnung handelt und das Gemeinschaftseigentum insofern viel wichtiger ist,
- Kosten gescheut werden, oftmals von einem Teil der Erwerber auch nicht mehr aufgebracht werden können,
- rechtliche Unkenntnis vorherrscht: z.B. der Erwerber der Dachgeschoßwohnung meint, ihn habe es nicht zu interessieren, wenn die Luft- und Drittschalldämmung zu der unter ihm liegenden Wohnung mangelhaft ist oder aber in den Wohnungen im Erdgeschoß die tragenden Wände durchfeuchtet sind, weil er hiervon nicht unmittelbar betroffen ist.

Wär clever ist und gleichwohl meint, unbedingt eine noch zu erstellende oder im Bau befindliche Eigentumswohnung kaufen zu müssen, tut insofern gut daran, wenn er dafür sorgt, daß zumindest ihm der Anspruch auf Rückzahlung aller Raten bei nicht fertiggestelltem Bau oder vorzeitig beendetem Vertrag vom Bauträger durch eine Bürgschaft abgesichert wird. Für diese zusätzliche Leistung sollte er gegebenenfalls die anfallenden Bürgschaftskosten übernehmen.

Die Spreu trennt sich schon dann vom Weizen: Findet der Bauträger keinen Bürgen, wird dies Gründe haben.