steigende Hypothekenzinsen?

Ich liebe diese Rechnungen ...
Sie sind immer so voll aus dem Leben gegriffen .

Die wirklich wichtigen Dinge des Lebens spielen sowieso wo ganz anders.

Gruß
Achim Kaiser

 

Die Finanzierung (die Rahmendaten) würde ich gerne sehen, wo man am Ende der Laufzeit 70k€ MEHR Restschuld hat, bei 1% höhere Zinsen.
Aber so einfach wie hier geschrieben wird, einfach Tilgung erhöhen, ist es auch nicht. Man setzt sich doch idR zu Beginn eine maximale monatliche Belastung und daraus ergibt sich die max. Finanzierungssumme Wenn die Zinsen steigen, sinkt diese Summe wenn man in gleicher Zeit fertig sein will/muss, ganz einfach.

Edit: hat sich überschnitten

 

Auf 25 Jahre

Was sind die 50T€ in 25 jahren noch "wert"? Vielleicht haben wir in ein paar Jahren schon Negativzinsen, was dann? Vielleicht kosten die Häuser in ein paar Jahren mal locker 20% mehr?

Ich sagte ja, Milchmädchenrechnung.

 

Das wäre dann eine Finanzierung die auf Kante genäht wird. Ansonsten muss man sich darüber im Klaren sein, dass eine Finanzierung bei steigenden Zinsen selbstverständlich teurer wird, was denn sonst? Grundstücke werden auch ständig teurer, und das Bauen ebenso.

 

Genauso bin ich auch heran gegangen.
Mit Hilfe eines Haushaltsbuches die Belastung errechnet.

Und für mich diente diese Rechnung ja nur als Spielerei.

Ja bei 25 Jahren Festzins gerechnet, hatte ich nicht geschrieben, aber über 10 Jahres Varianten haben wir eh nicht gesprochen, da uninteressant

 

Es wäre auf Kante genähnt, wenn man das monatliche Budget komplett ausreizt ohne Puffer. Das ist aber nicht seriös, sonder man lässt sich in der Gesamtbelastung über alles inkl. Lebenshaltungskosten noch einen Spielraum für unvorhergesehenes. Erhöht man nun die einfach die Tilgung durch die höheren Zinsen, dann sinkt dieser Spielraum. Sprich, durch die Erhöhung näht man erst auf Kante und das sollte man nicht tun.

 

Nochmal explizit auf den Punkt, dass eine Finanzierung natürlich teurer wird, wenn die Zinsen steigen....
Genau das sehe ich eben nicht. Die kompletten Zinskosten für die Finanzierung müssen gleich bleiben, das Haus muss "kleiner" werden. So wird ein Schuh draus...

 

Nur der Ordnung halber, man erhöht natürlich nicht die Tilgung sondern die monatliche Rate (Annuität).
Es ist doch logisch, dass eine Finanzierung bei höheren Zinsen auch höhere Kosten verursacht. Wenn ich das nicht aus meiner Reserve leisten kann, dann muss das Haus eben kleiner werden oder man muss es bleiben lassen.
Zu hoffen, dass die Zinsen weiter fallen, und ich mir dadurch vielleicht ein größeres Haus leisten kann (das wäre ja die logische Konsequenz Deiner Annahme), ist doch sinnfrei.

Ich habe ein budget, und möchte dafür ein Haus bauen. Entweder es passt oder es passt nicht. Wenn es nicht passt, und auch nicht passend gemacht werden kann, dann hat sich das Thema erledigt.

Überlegen wird mal anders, er hofft auf weiter fallende Zinsen, stattdessen steigen Sie. Soll er deswegen dann den Hausbau komplett sein lassen? Wenn es dann nicht reicht, dann war die Finanzierung auf Kante genäht (in der Hoffnung auf niedrigste Zinsen), ansonsten spricht nichts dagegen die Finanzierung anzuschieben.

In den letzten Tagen sind die Zinsen um 0,25% gestiegen, unterstellt man, dass es keine Schwankung war sondern eine Trendwende eingeleitet wird, dann legen die Zinsen bis Jahrensende vielleicht noch einmal 0,25% zu, evtl. sogar 0,5%. In den nächsten Jahren steigen die Zinsen vielleicht auf 3% oder 4% oder gar 5%, wer weiß das schon. Danach fallen sie vielleicht wieder, auf welches Niveau, das kann man nur vermuten. Dann hat sich der Hausbau für ihn für die nächsten 10-15 Jahre erledigt, denn die Finanzierung wird mit Sicherheit teurer als heute. In 10 oder 15 jahren reden wir aber über ganz andere Grundstückspreise, und auch über höhere Baukosten.
Was wäre dadurch gewonnen? Nichts.

d.h. Entweder es passt heute, dann legt man los, oder es passt halt nicht. Passt es nicht dann wird aber bei dem aktuellen Zinsniveau ein weiteres Abwarten keinen Vorteil mehr bringen.

 

Wer heute eine Finanzierung auf Kante berechnet, sollte mintestens eine Tilgung von 3, besser 4% rechnen und damit die maximal tragbare Kreditsumme ermitteln.

Wer bei 1% Zins mit 2% Tilgung rechnet handelt in meinen Augen fahrlässig. Sowohl als Bank/Makler, als auch Kunde. Unter 4-5% Annuität ist bei steigenden Zinsen finanzieller Selbstmord, wenn man keine Lohnsteigerungen wie bei der Bahn erhält.

 

Mit hat vor ein paar Jahren mal ein Finanzierer die Faustformel mitgegeben, dass immer min. 7 % Annuität drin sein sollten. Dann wäre auch ein Zins von 5 % (der vor einigen Jahren noch historisches Tief war!) zu verkraften. Alternativ sollten die jetzt niedrigen Zinsen für eine höhere Tilgung genutzt werden.

 

das fände ich aber ganz schön sportlich.
bei 300.000€ kosten und einer 80% Fianzierung reden wir bei aktuellen Zinsen ja von 5%-6%-Tilgung.
Da Kommen so grob 1400€/Monat raus. Bei 2 Verdienern reden wir hier immer noch über 35% Belastung/Monat und dann darf da kein Kind oder ähnliches geplant sein.

Also ich würde das nicht so finanzieren wollen.

 

das wäre der optimale Weg, doch die Zinssenkungen sollen natürlich auch genutzt werden um Leute zum "Bauen" zu animieren, für die bisher eine eigene Immobilie nicht in Frage kam. Ein gefährliches Spiel wie wir alle wissen. Trotzdem kann man die Höhe der Annuität auch den veränderten Rahmenbedingungen entsprechend anpassen, man muss halt weitsichtig agieren. Die 7% Annuität waren vor 5-10 Jahren sicherlich ein sinnvoller Ansatzpunkt.
Ich hatte mal geschrieben, dass Zinssenkungen vor allen Dingen denjenigen helfen die die Zinssenkung an sich gar nicht bräuchten. Nachdem diese Klientel aber größtenteils eingedeckt ist, oder gar keine neuen Finanzierungen mehr benötigt, muss man halt die Basis erhöhen, sprich neue "Kreditkunden" dazu gewinnen. Das geht automatisch mit einem höheren Risiko für die Kreditgeber einher, weswegen Politik und Zentralbanken alles unternehmen um diese abzusichern (sind systemrelevant, Ausfallsicherung usw.).

Niedrigzinsphasen sind für Kreditnehmer an sich gefährlicher als Hochzinsphasen. Deswegen sollte man solche Phasen nutzen um sich möglichst schnell in einen gefahrlosen Bereich zu bringen. Dazu gehört halt auch eine adäquate Tilgung eines Darlehens.

Man muss sich nur einmal die Krisen der Vergangenheit anschauen, und mal genauer nachhaken worin diese begründet waren. Man wird dann schnell zu dem Ergebnis kommen, dass das billige Geld das mit der Gießkanne verteilt wurde, nicht ganz schuldlos daran war.

 

Die kommen auch locker raus, wenn nach Ablauf der Zinsbindung eine 4 vor dem Komma steht. Wenn Du dann die Rate nicht bezahlen kannst, ist die Hütte weg. Um nach 15 Jahren mit der Finanzierung durch zu sein, musst Du bei 2,5 % Zinsen monatlich über 1.600 € bezahlen. Also wirst Du mit größter Wahrscheinlichkeit wieder in eine Phase mit höheren Zinsen kommen.

Das sind derzeit mit Sicherheit mehr als 2 % Tilgung am Anfang! Bei 1,5 % Nominalzins kommen fast 38 Jahre Laufzeit raus, nach 10 Jahren sind noch über 80 % Restschuld übrig - das sowas schnell in die Hose gehen kann, sollte jedem klar sein.

 

wieso ist das sinnfrei? Sieh es mal andersrum. Evtl. kann man sich erst dadurch (geringere Zinsen) ein Haus leisten und dann passt das sehr wohl, gerade dann, wenn man sehr seriös gerechnet hat und genau weiß, was man sich leisten kann/will.

Das passt für mich nicht, denn irgendwo muss man dann an anderer Stelle reduzieren (Puffer, Lebensstil..)
Bsp.: Ich überlege heute ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Aktuell bekomme ich auf 25a fest z.B. 2,5% bei 80% Beleihung, 60k€ EK.
Zusammen mit der Vorgabe, bis wann die Finanzierung abgeschlossen sein soll (idR spätestens Rentenbeginn, nehmen wir hier mal die 25a), rechne ich mir heute eine maximale Summe aus, die ich aufnehmen kann wenn ich z.B. 1350€/Monat für das Darlehen aufbringen kann.
Das ergibt ca. 300k€ Kredit und 2,9% Tilgung, dass man in 25a fertig ist.
Die 1350€ sind nicht auf Kante genäht, sonder die realistische monatliche Belastung die man sich leisten kann und man hat immer noch einen Puffer wenn "etwas" passiert. Wie hoch dieser Puffer ist, muss jeder selber entscheiden. Manche haben z.B. als Ziel, den Kredit im Notfall auch aus einem Einkommen allein bedienen zu können und das zweite Einkommen dient komplett als Puffer für alles andere.

Habe ich jetzt aber keine 2,5% Zinsen sondern 3,5%, dann müsste ich 150€/Monat mehr aufbringen um auch in 25a fertig zu sein.

Jetzt habe ich erst mal zwei Möglichkeiten: entweder ich reduziere meinen monatlichen Puffer und erhöhe eben die Rate von 1350€ auf 1500€/Monat und nähe damit eben mehr auf Kante (weil man z.B. das zweite Einkommen zwingend mit einrechnen muss), oder ich reduziere das max. Kreditvolumenn auf 270k€ (und das halte ich für deutlich besser).

Und ja, wenn ich ein Haus will das 350.000€ kostet, dann geht das in dem Beispiel mit 2,5% Zinsen, mit 3,5% eben nicht bei 60k€ EK bei gleicher Risikovorsorge/Puffer.
Es geht auch nicht darum zu spekulieren, ob die Zinsen fallen oder nicht. Es muss zum aktuellen Zeitpunkt passen. Wenn man den Puffer nicht braucht, dann kann man immer noch in Sondertilgungen zahlen und damit die Laufzeit reduzieren.

Deshalb sehe ich es durchaus so, dass durch die sinkenden Zinsen, sich mehr Leute überhaupt ein Haus seriös leisten können (immer vorausgesetzt, bei gleicher Risikovorsorge)

Egal wie man es sieht (wir betrachten die Sache ja nur von unterschiedlichen Standpunkten), man geht dabei immer davon aus, dass die Kauf/Bau-Preise gleich sind; sprich das Haus 350.000€ kostet bei 2,5% oder 3,5%. Das stimmt natürlich nur eingeschränkt.

 

Genau das hatte ich doch geschrieben. Wenn ich mir erst bei Niedrigstzinsen das Haus leisten kann, dann passt etwas nicht, und dann kann man sehr wohl davon sprechen, dass die Sache auf Kante genäht wurde, denn sonst hätte ich mir das Haus auch bei einem um 1% höheren Zinssatz leisten können.
Wir reden hier nicht von einer Zinssatzdifferenz von 10% zu 2%, das sollte man nicht vergessen.

 

Wir reden aneinander vorbei. Du hast den Blick: wenn ich 2% Zinsen zahlen kann, dann muss ich auch 3% zahlen können, sonst wars auf Kante genäht.
Ich sage: mit 2% plus Puffer ist nicht auf Kante genäht und 3% würden auch locker gehen, aber der Puffer schrumpft.
Und wenn ich das höhere Risiko durch kleineren Puffer nicht nehmen will, dann kann man eben nicht kaufen oder muss das Budget reduziern.
Wo ist denn bei Dir die Grenze? 1% Zins mehr muss gehen, 3 auch? 5, 8?

Ich wollte meine eigene Finanzierung eig. raushalten, aber da kann ich es am besten darstellen.

Die Bank hätte mir auch das doppelte an Kredit gegeben, aber wir haben uns eine Grenze gesetzt, die wir nicht überschreiten wollen. Bedingungen: Finanzierung muss nach max. 15a fertig abbezahlt sein (deutlich vor der Rente, persönliche Gründe), Kredit und alle Lebenshaltungskosten bei gleichbleibenden Lebensstil müssen durch den Hauptverdiener bei aktuellem Gehalt allein gestemmt werden können (und in 15a damit abbezahlbar sein). Alles was an 2. Einkommen dazu kommt und übrigbleit, reduziert über Sondertilgungen die Laufzeit.
Wenn ich diese Rahmenbedingungen als gesetzt ansehe, dann kommt zusammen mit dem aktuellen Zinssatz eine max Kreditsumme raus. Zusammen mit dem EK gibt das die Summe, wieviel Haus ich mir leisten kann.
Sind die Zinsen jetzt 1% höher, dann kommt da eine andere (niedrigere) Summe raus, sprich ich kann mir weniger Haus leisten.
Ich könnte locker 1% mehr zahlen, auch 5% mehr, müsste dafür aber z.B. den Punkt aufgeben, dass das Haus in 15a abbezahlt sein soll oder dass es im Notfall auch mit einem Gehalt und 15a gehen muss. Will ich aber nicht, weil das unsere Rahmenbedingungen sind die wir (nicht die Bank) einhalten wollen.
Ist diese Finanzierung jetzt auf Kante genäht? Mit Sicherheit nicht, sondern auf unser Sicherheitsbedürfnis ausgelegt; viele würden sagen: konservativ.
Ich hätte auch die doppelte Summe aufnehmen können und 30a Laufzeit bis zur Rente planen können, dann wäre evtl. ein freistehendes EFH hier drin gewesen, so ist es halt ein REH geworden. Aber wenn die Zinsen 2% höher gewesen wären (wir hatten damals noch rund 3,5% auf 15a), wäre sich auch kein REH in der Lage ausgegangen, sondern wir hätten wo anders suchen müssen, oder unsere eigenen Vorgaben aufgeben müssen oder eben kein Haus bauen können.

Deshalb schreib ich ja dauernd: Bei gleichem Puffer/Risiko, muss das Haus "kleiner" werden wenn der Zins höher ist; deshalb ist die Finanzierung aber noch lange nicht auf Kante genäht.

 

Du führst jetzt den Puffer ein, den man selbstverständlicherweise haben sollte, der aber das Bild verzerrt. Wenn ich nur 10% meines Einkommens für die Immobilienfinanzierung aufwenden muss, dann kann es mir erst Recht egal sein, ob 1% Zinssatz oder 5% Zinssatz. Die Praxis sieht aber völlig anders aus, und wenn jemand auf Niedrigstzinsen wartet um finanzieren zu können, dann gehört ein Puffer wohl eher in´s Reich der Träume.

 

Ach Leute... ihr habt irgendwo doch beide Recht. Ob ich das Ding Puffer nenne oder direkt in die zusätzliche Tilgung stecke ist doch egal.

Fakt und Realität ist aber, dass es genügend Menschen gibt, die weder das Geld für Tilgung, noch als Puffer haben.

Wichtig ist am Ende der Zinsbindung nur eins: ich kann die die folgende Rate (noch irgendwie) leisten oder habe genügend Alternativen.

 

Neiiiiiiin, davon rede ich doch schon die ganze Zeit (lies nochmal meine posts); deswegen reden wir doch aneinader vorbei
Ganz einfach: Seriös finanziert man mit Puffer/Sicherheit/nenn es wie Du willst (da sind wir uns ja einig), jedes % mehr Zins reduziert den Puffer, oder wenn der Puffer gleich bleiben soll, wird das Haus kleiner oder kann eben so nicht mehr gebaut/gekauft werden.
Und wenn ich so ein Sicherheitsbedürfnis (aus welchen Gründen auch immer) habe, dass ich nur 10% des Einkommens verwenden will, dann ist es eben nicht egal, ob 1% oder 5%, weil man dadurch seine selbst gesteckten Grenzen überschreitet, die man sich ja nicht ohne Grund gesetzt hat.
Ich verwende übrigens ca. 50% meines Einkommens für die Finanzierung, aber eben mit der Maßgabe, auf jeden Fall in 15a fertig zu sein. Ändert das jetzt was, weil ich nicht 10% sonder 50% aufwende an der Seriosität meiner Finanzierung?

Tante Edith:

Wir sind ja solche Sicherheitsfuzzis, dass wir auf 15a festgeschrieben haben und in 15a fertig sein wollen und nach menschlichem Ermessen auch werden. Von daher: keine Anschlußfinanzierung

 

Ich habe sogar einen Finanzierungsbaustein der regulär 40 Jahre läuft und alle 5 Jahre eine neue Zinsfestschreibung (abhängig von Zinssituation und Einkommen) bekommt. Bin ich jetzt hier der Zocker? :-D

Ich finde, die Mischung machts.