hoai - gestiegene Baukosten

ich machs mal kurz, was ich von solchen Klauseln halte:

ich habe einige Kunden, die mit unserer Arbeit sehr zufrieden sind
das sind aber ausschließlich Kunden, die mir solche Klauseln niemals aufdrücken würden

ich hab auch Kunden, bei denen ich mir nicht sicher bin, ob sie mit unserer Arbeit zufrieden sind
das sind interessanterweise aber auch ausschließlich Kunden, die solche und ähnliche Klauseln reinbasteln

Und jetzt verweise ich einfach mal auf die Signatur von Josef: Jeder bekommt das was er bestellt.

 

nett formuliert
das forum lebt natürlich von divergenten standpunkten,
sonst wärs langweilig - und so oft gibts auch keine
fachlich kompetenten darlegungen, an denen man sich
(ich mich) reiben möchte
manches muss auch mal überspitzt werden, um bereits
probleme in einfacheren fällen erkennen zu können.

hier sehe ich die, schon in der präambel umschriebene,
gefahr, dass der laienbauherr (im gegensatz zum prof.
bauherren: immoverwalter, gü, tü, usw) nicht in der
lage ist abzuschätzen, welch bärendienst er sich u.u.
leistet (einen geeignet doofen planer zu suchen - u.a.).

dass der architekt heutzutage sowieso alles können
muss, ist klar jetzt muss er auch noch in vertragliche
(un)tiefen einsteigen, die zu durchfahren nicht nötig
und noch brenzliger ist, als das "normalprogramm"
mit eh eng tolerierten kostengrenzen und gleichzeitig
grossem wunschkonzert ..

der beschriebene "special effect" betrifft ja nicht nur
das innenverhältnis bauherr ./. architekt, das geht
weiter: ich erlebe bei *normalen* vertraglichen
konstellationen immer wieder, dass ein zu genauer
blick auf die ausführungsqualität garnicht gewollt
ist, weil .. der bieter war natürlich der billigste und
da entsteht manchmal der eindruck von narrenfreiheit.

was, wenn die kostenverfolgung/-minimierung noch
weiter dramatisiert wird? ich kenne kein solches
bauwerk, das am ende wirklich günstiger geworden
wäre - nur der stresspegel ist gestiegen, weil in
jeder neuen design-2-cost-runde neuer, teurer
blödsinn verzapft wird. profis, auch auf seite der
auftraggeber, sparen sich das.

fazit:
der beweis für die praxistauglichkeit von speziellen
zusatz-spar-vereinbarungen fehlt.
wer als bauherr auf maximalstress steht, mit den
"normalen" problemen eines hausbaus noch nicht
ausgelastet ist .. der ist bei solchen verfahren gut
aufgehoben. viel spass

 

Ich gebe euch allen recht mit euren Bedenken und Einwänden. Es ist einfach schwierig, ja sogar unmöglich, bei diesem Thema allen Parteiinteressen gerecht zu werden.

Es handelt sich ja um einen Textbaustein aus meiner beruflichen Tätigkeit. Berücksichtigt bei dem Text auch die Rolle, die ein Anwalt bei einer Vertragsberatung hat. Er hat möglichst Vertragsklauseln zu empfehlen, die seinem Auftraggeber günstig sind. Tut er dies nicht und schlägt er allzu moderate Klauseln oder gar solche vor, die eher für die andere Partei günstig sind, begibt er sich in die Haftung.

Wenn ich Mandanten habe, bei denen zu sehr prekäre finanzielle Verhältnisse ersichtlich sind, deren Budget auf Kante genäht ist und bei denen ich sicher bin, dass sie ein zusätzliches Risiko, in der Vergabephase mit Mehrkosten belastet zu werden, nicht eingehen möchten, rate ich auch schon mal dazu, über die Alternative eines Bauvorhabens mit GU/GÜ nachzudenken und zudem eine BQÜ zu buchen. Dabei gibt es zwar immer noch erhebliche Risiken, aber das Risiko, in der Vergabephase mit Mehrkosten für die ins Auge gefassten Leistungen belastet zu werden, die das Budget sprengen, fällt wenigstens weg.

 

du denkst jetzt bestimmt: hätte ich doch mal besser nicht der Bitte von Snoogie nachgegeben

jetzt wünsch ich dem Snoogie noch, dass er in ein paar Monaten nicht das gleiche denkt

 

Nein, ganz bestimmt nicht, da missverstehst du mich.

Ich finde es richtig und wichtig, dass eine solche Klausel im Netz zu finden ist, denn sie zeigt auf, was vertragsgestalterisch machbar ist. Das BEF ist auch genau der richtige Platz dafür, denn es wird zugleich das Für und Wider dazu diskutiert. So gut hätte ich es z.B. auf meiner Homepage gar nicht formulieren können. So kennen Bauherr wie Architekt die Argumente und können eine eigene Entscheidung auf einer fundierten Informationsbasis treffen.

 

Ralf, ich denke damit erweist Du Deinen Mandanten einen Bärendienst.

Das gleiche Haus in gleicher Lage mit gleicher Ausstattung und Qualität kostet beim GÜ +- das, was es beim Architekten auch kostet.
Entweder stimmte also die KE des Architekten, dann OK. Oder sie war zu dünn, dann ist sie es auch beim GÜ!
Der Unterschied:
Beim Architekten haben die Bauherren das Steuerrad in der Hand und können entscheiden, ob die Mehrkosten hie oder da aufgefangen werden.
Beim GÜ entscheidet der, wo er seine Mehrkosten auffängt. Und das ist leider erfahrungsgemäß oftmals die Qualität der Ausführung!

Da hilft auch die BQÜ nur sehr bedingt, denn die stellt mindere Qualität erst fest, wenn sie sich auf der Baustelle manifestiert hat. Dann wirds aber meist schwer, den GÜ zur Abhilfe zu bewegen.

 

Wie du meinst.

Aber wie willst du dann für den Mandanten beim Bauen mit einem Architekten das Risiko, in der Vergabephase mit Mehrkosten für die ins Auge gefassten Leistungen belastet zu werden, ausschalten?

 

Das Risiko kann man nur minimieren, nicht ausschliessen. Ganz klar!!!

Selbst wenn man LP 6 (Ausschreibung) vor der ersten Vergabe komplett abarbeitet, besteht das Risiko von Massenfehlern, Textmißverständnissen usw., die preistreibend wirken.

Aber wie markus schon schrieb - et kost, watt et kost!

Dein Ansatz war ja - Budget eng, keine Deckung für Mehrkosten -> ab zum GÜ.

Klar gibts bei dem für die vereinbarte Leistung einen unvderänderlichen Preis.
Nur können dem GÜ die Preise konjunktur- oder politikbedingt genauso weglaufen wie uns Architekten und wenn der GÜ kalkuliert, dann eben auch nur einen gewissen %-Satz fürs Auffangen.
Ist der ausgeschöpft, kann er im Gegensatz zu uns nicht sagen Lieber Bauherr, entscheide, wo gespart wird, weil der Bauherr natürlich seinen Vertrag durchsetzen wird - aus seiner Sicht zu Recht.
Also hat der GÜ zwei Möglichkeiten:
Sponsern (wird er nicht machen) oder den Preis drücken. Das geht über Material oder Lohn, beides drückt die Qualität.

Da gehen die Mehrkosten dann entweder in den Rechtsstreit oder die nachträgliche Mängelbehebung durch Dritte oder man lässt den Murks, dann hätte der Architekt, hätte er den Murks bauen dürfen, sein Budget auch sicherer halten können.

Was mich störte, war auch nicht die Empfehlung an den GÜ, sondern der unterschwellige Eindruck, beim engen Budget bekämen die Bauherren beim GÜ sicher das, was sie bestellen, beim Architekten nicht unbedingt.
Das nicht unbedingt gilt aber auf beiden Seiten!

 

Ein Anmerkung:

Die satten 61T € Mehrkosten zwischen 2010 und 2015 sind natürlich eine direkte Folge der günstigen Zinsen!
Das Geld, das man in der Finanzierung spart muss man bei den Baukosten wieder drauflegen.

Die EZB pumpt ja nicht Geld in den Markt, damit sich jeder ein schönes Häuschen leisten kann, sondern "um die Wirtschaft anzukurbeln".

Beste Grüße

 

bei mir gibt`s nach jedem bauherrentermin ein schriftliches
gesprächsprotokoll. die erste frage lautet natürlich:
"wie hoch ist budget?"

 

... hört sich gut an.

 

Äääääähhhh - Nein!

Schiefgehen kann immer was. Du kannst das Risiko nur minimieren!

Es spricht auch nichts gegen eine Kostendeckelung, man muss sich nur über die Folgen klar sein. (Noch) höheres Honorar, längere Gesamtzeit der Maßnahmen, ggf. bleibt am Ende vom Haus Geld über, dass man/frau hätte in irgendwas im Haus stecken können und vor allem - klären, was passiert, wenns doch knallt -> Was zahlt die Haftpflichtversicherung??

Eins ist klar: die Haftpflicht zahlt nicht die Kosten zwischen vereinbarter und realer Summe in €, sondern "nur" die Folgekosten wie Notargebühren für weitere Grundbucheinträge der Banken, Differenz der Zinsen bei schlechteren Konditionen usw.

Das wesentlichste Instrument ist vermutlich auch das am schwersten durchzuhaltende - die von Ralf Wortmann genannte "sortenreine" Abarbeitung der einzelnen Leistungsphasen.
Also den Tiefbauer erst beauftragen, wenn auch das letzte Gewerke (Maler) ein Angebot abgegeben hat und alle Angebote geprüft, gewertet und mit den Kostenermittlungen vorher abgeglichen sind!

 

jetzt vergraule ihn nicht völligst.
natürlich kann etwas schiefgehen.
aber ein hexenwerk ist es nun mal auch nicht
eine kostenobergrenze einzuhalten, vorausgesetzt
planer und auftraggeber ziehen am selben strang.

 

es geht ja nicht um einen flughafen in berlin,
oder ein operngebäude in hamburg....

 

Wird ja hier oft gebetsmühlenartig wiederholt, und ist in Phasen normaler Konjunktur auch sicher richtig.
Ich beobachte aber: Handwerker, die hoffnungslos überlastet sind. Die einen geben gar kein Angebot ab für einen Architekten, mit dem Sie nicht schon mindestens x Häuser gebaut haben und die anderen schlagen xx Prozent drauf und freuen sich an dem Extragewinn, wenn sie den Auftrag wider Erwarten doch bekommen.
Da ist der GU, der regelmäßig mit den gleichen Handwerkern zusammenarbeitet, einfach im Vorteil und kann viel voraussschauender kalkulieren, denn der kennt "seine" Handwerkerpreise einfach besser als ein Architekt, der 3-4 Häuser im Jahr baut und das auch noch mit verschienenen Handwerkern. Und zusätzlich übernimmt der GU eben noch einen Teil des Risikos, dass doch einmal ein Gewerk teurer wird als geplant. Diese "Risikoversicherung" zahlen natürlich alle Bauherren mit. Aber das ist ja auch genau das, was bauen mit GU für viele eben so attraktiv macht: Bauen ohne Kostenrisiko. Mit Architekt bekommt man das nicht.

 

Das ist schlicht Unfug.

Die Handwerker wären ja mehr als dämlich, einem GÜ weiterhin die Knebelpreise von vor X Jahren zu gewähren, wenn sie anderswo satte Preise bekommen können!

Und die GÜ, die über Jahre hinweg immer nur mit Putzer Stanislaus und Zimmerer Meyer zusammenarbeiten, die zeigst Du mir!

Wer das glaubt, wird seelig! Weder ist der GÜ ein Garant dafür keine Nachträge zu bekommen, wie Du selber hier oft genug lesen hättest können, hättest Du es nur gewollt noch wirds beim Architekten immer teurer!!!


Das alles glaubst DU auch nicht wirklich, es geht nur ums stänkern!

 

Ich glaube es nicht, ich weiß es. Und mit dir diskutiere ich das nicht weiter.

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Das ist das Argument derer, die keine Argumente haben!

 

Es ist eine Tatsache, selbst erlebt und deshalb nicht weiter in Frage zu stellen.

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