Immobilie verkaufen vereidt. Sachverständiger

Was hilft mir ein Gutachten mit irgendwelchen Standardwerten?
Erfahrungsgemäß sieht der Verkäufer den "Wert" seiner Immobilie völlig anders, da nehme ich mich nicht aus. Zustand und Ausstattung, allein das hatte dazu geführt, dass in meinem Fall der Wert von mir um etwa 20% zu niedrig angesetzt war. Ich hätte also "meinen" Verkaufswert auch würfeln können, die Trefferquote wäre vergleichbar gewesen.

 

Die taugen doch null. Objekt mit nassem Keller besichtigt (Aufwand eher 40k), im Gutachten am Rande und quasi nicht wertmindernd angesetzt - dann kann man gleich den Durchschnittswert vom Scout ansetzen.

 

Dann kennst du aber die Standardsoftware für Kurzgutachten nicht, wenn du das mit Würfeln gleichsetzt.
Der Zustand und die Ausstattung fließt doch in die Bewertung mit ein. Neben vielen weiteren Faktoren die aus großen Referenzdatenbanken und individuellen Berechnungsgrundlagen gezogen werden.

 

Ich kenne sicherlich nicht alle Software-Pakete, aber die die ich kenne, taugen nichts. Dabei steckt das Problem weniger in der Software, sondern das Problem sitzt vor der Tastatur. Laie kann Ausstattung, Mängel etc. doch gar nicht einschätzen. Er glaubt noch fest daran, dass sein Geschmack repräsentativ ist, und da er verkaufen möchte, rechnet er selbstverständlich Vieles schön. Genau so wie er Mängel unberücksichtigt lässt oder deren Umfang bzw. Auswirkung auf den Verkehrswert nicht abschätzen kann.

Referenzen sind ganz lustig, aber für eine Wertermittlung nur bedingt tauglich. Es genügt bereits ein anderer Stadteil und schon sind die Referenzen für den Müll. Im ländlichen Bereich funktioniert das sowieso nicht, da es nicht genügend Rerferenzobjekte gibt, und 10km Entfernung, ja selbst 1-2km Entfernung können sich schon deutlich auf den Wert eines Objekts auswirken.

 

Wenn Wertermittlung so einfach wäre......

Machts nur bestimmten Denkern leichter, sich und anderen vorzugaukeln, wie man mal wieder viel Geld sparen kann!

 

Fein, wir können also festhalten, dass wir beide keine Ahnung haben und trotzdem hier mitschreiben. Du kannst die Hose jetzt wieder zumachen.

Ich habe keine Ahnung wer dir mal so weh getan hat, dass du den moralingetränkten Zeigefinger nicht mehr eingefahren kriegst, aber lass dir gesagt sein: Nicht alle Menschen sind böse!
Es geht eben nicht darum, dass ich von "irgendetwas" weiß und das bloß nicht dokumentiert haben möchte. Es geht auch nicht um die offensichtlich ausgebrannte Küche, die ich einfach abgeschlossen habe (Aus den Augen, aus dem Sinn) und es geht erst recht nicht darum mit geradezu krimineller Energie einen Hausverkauf zu befeuern. Ich muss aber als Verkäufer nicht noch gezielt (und erst recht nicht auf meine Kosten) erst noch Mängel suchen, von deren Aufdeckung einzig der Käufer - zu meinen Lasten - profitiert. Nichts anderes veranlasse ich aber, sobald "sachverständige Gutachter" in meinem Auftrag/mit meiner Kenntnis die Bude inspizieren.

Nochmal zum mitschreiben: Nichts wissentlich verschweigen! Nichts "verdächtiges" unter den Teppich kehren! ...Aber auch nicht noch gezielt suchen lassen!

Ich schätze, das ist auch ein Grund weshalb viele Verkäufer das nicht möchten. Und so lange die Masse der Käufer sich noch damit begnügt mal mit dem Schwiegervater, der vor der Rente als Maurer gearbeitet hat, die Bude zu besichtigen, besteht doch auch erstmal kein zwingender Grund sich als Verkäufer darauf einzulassen.

Untermauert doch nur wieder mein Argument: Wer als Hausverkäufer ein Gutachten anfertigen lässt, schiesst sich damit sehr wahrscheinlich selbst ins Knie.


@lawrence:

Jopp, die können nicht viel und arbeiten selbst auch nur mit einer Software, die sich wohl nicht groß von der im Scout angebotenen unterscheidet. Wieso die allerdings einen derart groben Mängel unberücksichtigt lassen sollten, vermag ich nun auch nicht zu beantworten. Vielleicht wars einfach das Kalkül, dass ein Interessent das ohnehin vor Vertragsabschluss zur Sprache bringt und dann immer noch Zeit wäre das wertmindernd zu berücksichtigen, bevor man die Immobilie von Anfang an "schlecht" aussehen lässt.

 

Es ist halt wie so oft, die Leute wollen keine echte Wertermittlung, sondern irgendwas um ihr Gewissen zu beruhigen.

Manchmal habe ich den Eindruck, dass es Menschen gibt, die den Kauf/Verkauf einer Immobilie mit einem deal bei eBay verwechseln. Was ist schon dabei, wenn der gebrauchte MP3 Player für 30,- € nur Schrott ist. Dummerweise geht es bei einem Immobilienkauf/-verkauf aber um viel viel mehr Geld und um weitaus höhere Risiken für Käufer und Verkäufer. Wenn so viel Geld im Spiel ist landen Streitfragen auch schnell mal vor Gericht, und dann kann so eine Aktion schnell existenzbedrohrend werden.

 

Wer sagt, dass ich keine Ahnung habe?? Du?

NSA?? WebCam gehakt?
Oder willst Du den Zustand meines Reißverschlusses beurteilen können.

 

Ich habe auch nicht davon gesprochen, dass ein Laie die Begutachtung und Einschätzung vornimmt.

Ich unterstelle (möglicherweise fälschlicherweise), dass ein Makler- oder Immo-Gutachten Büro, welches seine Gutachten mit ordentlicher Softwareunterstützung anstellt eine gewisse Fachkompetenz einerseits in Immobilienbelangen als auch in der Bedienung der Software hat.

Notgedrungen.

Und das bei EFH unter Kleindarlehensgrenze dann auch nicht soooo viel bei der Wertermittlung schief gehen kann.

 

Na ja, der Immobilienmakler muss zuerst einmal den Kunden gewinnen, dann auch noch einen Auftrag generieren, usw. Da ist es mit der Objektivität nicht weit her.
Sehen wir es doch realistisch, einem unabhängigen SV ist es egal ob das Objekt verkauft wird oder nicht, sein Job ist es seinem Auftraggeber ein möglichst zuverlässiges Wertgutachten zu erstellen. Danach ist er raus aus der Geschichte. Ein Makler hingegen interessiert sich nicht für den Kunden oder mögliche Kaufinteressenten, sondern es geht schlichtweg darum, möglichst zügig Geld zu generieren. Anders ausgedrückt, er muss die Hütte an den Mann bringen, egal wie. Schaut man sich dann noch die Maklerverträge genauer an, dann wird man feststellen, dass er zudem auch seine Haftung auf ein Minimum beschränken wird. Das Risiko bleibt also beim Kunden hängen, sprich beim Verkäufer.

Nebenbei bemerkt, die Provision des Maklers wird natürlich auch eingepreist, und die ist weitaus höher als die Kosten für eine richtige Wertermittlung.

An sich könnte ich hier zustimmen. Es soll aber noch Leute geben, für die auch ein paar Euro mehr oder weniger richtig viel Geld sind.

 

@R.B.:

Ich lasse mich ja durchaus auf das Argument der größeren Expertise eines "sachverständigen Gutachters" im Vergleich zum Makler ein, aber wieso der eine gegen Bezahlung durch eine Partei befähigt werden soll wirklich "neutral" zu agieren, der andere aber gerade diesen monetären Anreiz als Beleg seiner Parteilichkeit ausgelegt bekommt, erschließt sich mir nicht. Muss der Gutachter nicht ebenso Kunden gewinnen, Aufträge generieren, Haftungsfragen beachten usw.?

 

Der SV zieht keinen Vorteil aus dem Verkauf des Objekts, somit kann es ihm egal sein, ob es mit 200T€ oder 250T€ oder 300T€ bewertet wird. Selbst auf seine Gebühr hat das keinen nennenswerten Einfluss. Er ist aber bei der Erstellung eines Gutachtens an strenge Regeln gebunden, er kann also nicht einfach irgendwelche Zahlen würfeln. Auch das Thema Haftung ist eindeutig geklärt, deswegen vereinbart man ja mit einem SV einen Gutachter"vertrag", in dem beispielsweise auch so Dinge festgelegt werden, wie "für welchen Zweck wird das Gutachten erstellt" usw.

Weitere Stichworte wären, Grenzen der Haftung, Berufshaftpflicht, .....

Vor allen Dingen das Thema Haftung ist ein heißes Eisen, auch für den Verkäufer, und egal ob mit oder ohne Makler.

Bsp.: Oberlandesgericht Koblenz, Urteil vom 16.11.2012, Az. 10 U 199/12

Man beachte, der Makler war nur seine "Provision" los, der Verkäufer hatte aber richtig schlechte Karten. Das darf man natürlich nicht pauschalisieren, es zeigt aber wie so ein Fall für den Verkäufer ausgehen kann. Im Fall einer "richtigen" Verkehrswertermittlung, hätten sowohl Verkäufer als auch Käufer auf die Korrektheit des Gutachtens vertrauen können. Dann hätte der SV schlechte Karten gehabt, denn an einen SV werden ganz andere Maßstäbe angelegt.

Ähnlich hätte es auch laufen können, wenn der Makler einen konkreten Auftrag für die Wertermittlung hatte. Ob ein Makler sich aber kostenfrei in so eine Haftungsfalle begibt, das steht auf einem anderen Blatt.

 

Der wahre Preis bildet sich am Markt. Die Ansicht des Gutachters dazu ist seine Meinung. Nicht mehr und auch nicht weniger. Von einem Objekt habe ich drei Gutachten zwischen 120.000 und 330.000 €. Jeder hat sein Gutachten nach seinen Vorstellungen richtig ermittelt.

Es gibt die Normal Herstellungskosten in der NHK 2000 und spätere Versionen. Die sind frei im Netz verfügbar.
Es gibt die Wertermittlung aus dem möglichen Mietertrag. Die Jahreskaltmiete x 16 war früher eine Richtlinie.
Heute werden eher der 20-fache Preis gezahlt.

Das kann man alles selbst ermitteln und sich einen Gutachter sparen.

Dazu kommt der Bodenwert, den man für den jeweiligen Ort erfragen kann. Das macht auch der Gutachter nicht besser.

Und letztlich gibt es die Möglichkeiten des Käufers. Für 200.000 € kann man jeden Schrott verkaufen.
Denn einen Kredit über diesen Betrag bekommt jeder mit geregeltem Einkommen. Also hohe Nachfrage und geringes Angebot.

Soll das Objekt Millionen kosten, wird der Käufer eher Abschläge auf die Herstellungskosten geltend machen.
Diese Käufer sind selten, kostenbewusst, und haben besondere Ansprüche.

Der Makler vor Ort, wird sich mit dem Käufer gut stellen wollen. Denn den sieht er noch oft. Der Verkäufer zieht anschließend weg. Also wird er den Preis für den Käufer gestalten....

Dabei ist es gleichgültig, ob er von der Bank, der Sparkasse (wenn es ums Geld geht), freischaffend oder sonst einer Organisation angestellt ist.

Und letztlich gibt der Verkäufer ein Wertobjekt aus der Hand und bekommt dafür wertlose Euros.
Oder hat jemand eine bessere Erklärung warum heute ständig Angebote kommen, das Haus zu verkaufen?

1922 und in den Jahren davor, war das auch so. Das haben wohl schon einige vergessen und andere sehen heute ihre Chance darin. Es geht zwar nicht so schnell wie damals, aber es geht zügig in Richtung Wertlosigkeit.


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