Bauträger oder Architekt ?

Hä? Der Archi plant doch schon in einem Kostenrahmen und sicherlich wird die HOAI diesen Fall behandeln. Also wenn nach der Ausführung das Kostenbudget um Summe X überschritten ist, wofür sonst als für Fragen der Haftung hat der Archi eine Haftpflichtversicherung? Wenn also alle Gewerke eine Festpreisvereinbarung eingehen, die Planung erschöpfend war, und alles im Budget liegt - wo ist dann die fehlende Kostenkontrolle? Die es nur bei GU/GÜ/BT gäbe?

Es ist doch ganz einfach: Will ich die Hütte im Musterpark GENAU so haben, gehe ich zum BT. Möchte ich etwas individuelles, gehe ich zum Architekten. Die Vorbereitung auf Vertragsgespräche werde ich nicht vernachlässigen können - also nehme ich mir ggf. Hilfe.

 

Haftpflichtversicherung für Kostenüberschreitung, ja auf welchem Planeten lebst Du?
Und wenn z.B. der Dachdeckerbetrieb für 20k€ angeboten hat und bis zum Auftrag pleite ist und der nächste 25k€ aufruft zahlt der Architekt oder dessen Haftpflicht? Das ist doch einer ernsthaften Diskussion nicht wert.
Das Problem ist, dass die Kosten erst NACH der Ausschreibung auf dem Tisch liegen, der Kunde wünscht einen Festpreis OHNE vorher Geld für was auch immer in die Hand nehmen zu müssen.

 

Auf der Erde. http://www.baunetz.de/recht/Haftungsrisiken_des_Planers_im_Kostenbereich_222277.html
Liest Euch doch erst Mal in das Thema bevor hier irgendwelche haltlosen Binsenweisheiten publiziert werden - ist ja schlimm.

Schlicht und ergreifend falsch. Kostenkontrolle kann auch der Architekt - wenn man sich für sein Modell entscheidet. Um was diskutieren wir hier? Dass Du ein Archi in ein BT Modell zwängen willst? Oder ist die Erkenntnis wirklich so unrealistisch, dass ich mit der Erwartung eben nicht gut beim Architekten aufgehoben bin?

Manchmal hab ich das Gefühl es brauch hier einen Übervater oder Übermutter der einen auf den Kopf tätschelt und die Entscheidung abnimmt. Das gibt es nicht und wird es nie geben.

 

Und bevor das Gezeter gleich wieder los geht weil da steht, dass der Archi sein HF nicht in Anspruch nehmen kann, wegen bestehender Ausschlussklauseln. Kann man das genau genommen als Kriterium der Entscheidungsfindung benutzen. Sicherlich wird es Architekten geben, die Ihre Verträge kennen und bewusst über dessen Tatsache sind. Also eine Sicherheit, wenn jene Klausel nicht vorhanden ist.

 

du bringst hier einen Link und verstehst selber scheinbar gar nicht worum es geht. Das ist jede Diskussion müssig. Der Planer mus die Kosten kontrollieren aber nicht garantieren, also zusichern, dass ein bestimmtes, definiertes Haus auch Summe X kostet. Das aber genau will der Kunde-nix anderes.

 

ja und nein. Selbstverständlich wird das Handwerk immer gebraucht, aber es werden auch immer mehr Arbeiten entbehrlich. Irgendwann prügeln sich immer mehr Handwerker um den gleichen Auftrag, mit der Folge, dass der Auftrag über den Preis vergeben wird, siehe mein Beispiel mit den Architekten und den 08/15 Häusern. Wer lange genug sucht, der findet auch einen Stempelaugust. Man muss sich somit die Frage stellen, ob es sinnvoll ist der Herde hinterher zu rennen, weil sich immer einer findet der´s billiger macht und vorne voraus rennt, oder ob man anstatt nach rechts mal nach links läuft. Wenn ich einen Preiskampf nicht mitgehen kann, oder mitgehen will, dann muss ich versuchen mich anders zu positionieren.

Das Problem ist doch, dass viele Handwerker meinen sie wären Universal-Genies, und alles an Aufträgen annehmen was ihnen in die Finger kommt, ohne darüber nachzudenken, ob sie die Arbeit überhaupt ausführen können und am Ende überhaupt noch mit einem Gewinn aus der Sache raus kommen. Das ist auch ein Grund warum so viele Aufträge den Bach runter gehen, weil sich die AN einfach überschätzen.

Wer mit solchen Firmen in Konkurrenz geht hat nur 2 Möglichkeiten, entweder genau so pfuschen, Hauptsache die Kohle stimmt, oder untergehen.

Was wäre die Alternative? Einfach mal darüber nachdenken, ob man sich das antun muss, oder ob es nicht eine andere/bessere Möglichkeit gibt seine Arbeit entsprechend dem Wert zu verkaufen. Ich könnte Dir jetzt einige Beispiele nennen wo das sehr gut funktioniert, ich selbst habe auch diese Strategie gefahren. Vor-/Nachteil, je nach Betrachtungswinkel, für Pfusch ist da kein Platz, sonst ist man über Nacht weg.

Manchmal entscheiden nur Kleinigkeiten über Erfolg oder Misserfolg, aber mit der Masse mitrennen hat sich selten bewährt.

 

Ja ne ist klar - das wird mir nun auch zu doof. Ich diskutiere ja gerne, aber nicht auf dem Niveau. Lies den Text bitte, wenn du mir die 3 Arten der Kostenkontrolle aufzählen kannst - dann hast du Ihn zu mindestens verstanden.

@ Ralf: Wir sind auf einer Linie - vollkommen. Das Zitat sollte auch nicht das meinen, was du weiter unten anführst Evtl. kleines Missverständnis.

 

Wir sind immer auf einer Linie....na ja, fast immer, wie kann man auch auf Klinker stehen.

 

keine Argumente mehr?

 

Der ist dir nach schwäbischer Manier doch nur zu teuer oder besser gesagt deiner Regierung :P

@Prüfhammer: Wenn du mir Argumente lieferst erwidere ich es gerne, ich sehe nur leider den Sinn nicht. Wir haben unterschiedliche Motivationen eine Diskussion zu führen. Du willst unbedingt recht haben - dann sollst du das. Ich bin an einer lebhaften, dem Austausch wegen, Diskussion interessiert. Im übrigen bin ich kein Erklärbär der deutschen Schrift. Du magst deine Ansichten haben, die belasse ich dir. Jeder hier lesende kann sich darüber einen Eindruck verschaffen in dem er verlinktes mit den Meinungen hier verbindet.

 

es geht nicht um Ansichten, du hast von der Praxis solcher Auseinandersetzungen offensichtlich keine Ahnung. Wenn ich dem Architekten sage: Haus bitte für 300k€ und es kostet später 350k€ , dann kann ich ihn belangen, wenn er die Kosten außer Acht gelassen hat. Übliche oder auch unvorhersehbare Preissteigerungen sind da aber keine Pflichtverletzung. Selbst wenn eine Pflichtverletzung vorliegt und auch nachgewiesen werden kann wirst du die 50k€ Differenz nicht sehen, da kommt Dir jeder Jurist mit sowieso Kosten, Bereicherung etc. Da werden dann als Schadenersatz evtl. die Zinsen für zusätzlich aufzunehmendes Kapital als Schaden anerkannt, das wars. Zeig mir ein Urteil wo ein Bauherr auch die tatsächliche Differenz auch vollumfänglich zugesprochen bekommen hat.
So, wie du hier argumentierst ist es einfach unseriös, das hat mit Motivationen nichts zu tun.

 

Weil eben nur in diesem Umfang dem Auftraggeber ein Schaden entstanden ist. Nichts desto Trotz schließen die wenigen noch existenten Versicherer wie dargestellt in ihren Vertragsbedingungen die Haftung für Kosten- und Terminüberschreitungen weitreichend aus. Nur sehr risikobereite Planer werden sich darauf einlassen unversichert zu arbeiten.

Aber worüber schreiben wir hier eigentlich: Wie viele freie Architekten machen noch einen nennenswerten Honorarumsatz mit dem Entwerfen und Planen einzeln errichteten privaten Wohnraums? Wie hoch ist der Anteil solcher Objekte an der Gesamtmenge aller Neu- oder Umbauten? Wir streiten uns doch hier um einen wirtschaftlich kaum relevantes Volumen - zumindest in Großstädten und in Nord-Ostdeutschland!

 

Ich bin also unseriös, wenn andere ihre rechtlichen Mittel der Vertragsgestaltung nicht nutzen? Wie gesagt, das Niveau ist nicht meins. Hier dein Urteil - im übrigen aus dem Text ersichtlich, kombiniere es bitte mit den 3 Arten der Kostengarantie und bilde dir selber einen Reim, in wie weit du es als Endkunde in der Hand hast den Vertrag nach deinem Wunsch zu gestalten. (nach OLG Köln , Urt. v. 12.01.2007 - 19 U 128/06)

Ob sich dann noch jemand dazu findet ist eine andere Sache. Ist jetzt aber auch schnurz, weil mich die Art anödet und langweilt. Ich muss hier keinem irgendwas beweisen, denke was du zu denken gewillt bist. Damit hat sich die Sache für mich.

 

Das Urteil ist mir wohl bekannt, es war ein Sonderfall, den ich mal erläutern will: die Bauherren hatten einen mehr oder minder üblichen Architektenvertrag geschlossen. Die zu Grunde liegende Vetragsgestaltung interpretierten die Richter als Garantievereinbarung, also einer Garantie, dass eine bestimmte Bausumme nicht überschritten wird. Da die vereinbarte Bausumme deutlich überschritten wurde, sah das Gericht die Situation gekommen wo der Architekt für seine eingegangene Garantieverpflichtung einstehen muss. Hier gibt es dann (ausnahmsweise, ich gehe gleich noch darauf ein, warum das eigentlich nichts besonderes ist) die kpl. Summe der Überschreitung als Schadenersatz.
Letztendlich ist das aber von dir Kalle ein Hütchenspielertrick, wie folgender Sachverhalt beweist:
Das genannte Urteil mag im damaligen Fall für den Architekten überraschend gekommen sein, mittlerweile kennt es wohl jeder halbwegs versierte Architekt und weiß welche Formulierungen dazu führen, dass sein Vertrag als Garantievertrag ausgelegt wird. Es ist eben dann nicht so, dass es hier nur ein geschicktes Mittel der Vetragsgestaltung ist, das man als Bauherr vielleicht anstreben sollte, vielmehr ändert sich die rechtliche Position des Architekten grundlegend. Durch eine solche Garantievereinbarung wandelt sich der Architekt vom Freiberufler zum Unternehmermit allen Konsequenzen. Er verliert seine privilegierte Stellung als Freiberufler und wird z.B. Gewerbesteuerpflichtig. Er trägt ein unternehmerisches Risiko und muß das bei der Kalkulation seiner Kosten berücksichtigen. Damit handelt es sich aber nicht mehr um den klassischen Architekten sondern um einen GÜ. Kein Architekt, der noch klar denken kann, wird das Risiko eines Mehrpreises auf sich nehmen und einen etwaigen Minderpreis dem AN überlassen. Sollte sich ein Architekt tatsächlich auf so einen Vetrag einlassen, dann wird er einen angemessenen Aufpreis verlangen, der sein Risiko ausgleicht. Wie gesagt im Prinzip dann ein GÜ. wenn du jetzt meinst, das wäre doch nun die Idealkonfiguration fpr den BH, dann muß man sagen: nein, das trifft nicht zu. Der Architekt wird jetzt nicht mehr unabhängig sein, da ja über allem das Garantieversprechen schwebt, er wird eher geneigt sein einer günstigeren, aber evtl. auch schlechteren Lösung der Vorzug zu geben um den Preis zu retten. Dann brauchst du wie beim normalen GÜ auch einen Unabhängigen Sachverständigen, da du nicht davon ausgehen kannst, dass der Archi nur der Vertreter deiner Interessen ist. Dazu kommt seine unternehmerische Kalkulation mit entsprechenden Aufschlägen.
Das ist nicht das Ei des Kolumbus, vielmehr hast du den Archi ganz profan zum GÜ gemacht. Ein Architekt, der als GÜ auftritt ist aber nichts besonderes, eher Standard.

 

ich meinte AG, lässt sich nicht mehr editieren.

 

Was aber wenn der GÜ seine GmbH über Nacht schließt? Soll gar nicht so selten vorkommen.

Absolute Sicherheit gibt es nicht, und 30 Jahre auf tragende Teile ist auch so eine Sache. Mauerwerk geht eher selten kaputt, und Dachsparren oder Pfetten, die halten auch locker viele viele Jahrzehnte, manchmal sogar Jahrhunderte.

Solche Versprechen erweisen sich oftmals als simple Werbung.

 

nöööh - bauernfängerei und jeden morgen steht einer auf, der darauf reinfällt.

 

Das ist ja suuuuuper!

Dass tragende Teile weniger als 30 Jahre halten wäre auch -mit Verlaub- komisch!

 

Machen wir doch mal ein ganz einfaches Rechenbeispiel:
Kosten des Hausbau ohne Umsatzsteuer, inkl. Gewinnmarge des Unternehmers = 200.000 EUR

Beim GU: 200.000*1,19 = 238.000 EUR Endpreis

Beim BT kommt die MWSt der Subs hinzu, angenommen seine eigenen Leistungen und Gewinnmarge sind 100.000 EUR wert, dann verbleiben weitere 100.000 * 1,19 = 19.000 EUR Umsatzsteuer

Darauf kommt die Grunderwerbsteuer für das Haus beim BT = (200.000 + 19.000) * Grunderwerbsteuer (angenommen 5%) = 10.950 EUR

Endpreis Bauträger: 200.000+19.000+10.950 = 229.950

Kostenvorteil Bauträger = 8.050 EUR.

Wir können natürlich auch andersherum rechnen: Wie hoch müssen die Eigenleistungen und Gewinnmarge des BT mindestens sein um ceteris paribus mit dem GU gleich zu ziehen?

Also Zielgröße = 238.000
ergibt die Formel
((200.000 - x)*0,19 + 200.000)*1,05 = 238.000
nach X aufgelöst landen wir bei rund 60.000 EUR oder ca. 30% der Netto-Bausumme. Macht er weniger, wird er teurer, macht er mehr wird er billiger. Macht der BT beispielsweise Planung und Rohbau (ohne Dach) selbst, und nimmt einen entsprechenden Aufschlag auf die Preise der Subs (für Bauleitung und Überwachung), kommt er relativ schnell an die 30% ran. Macht er nur Planung und Bauleitung vielleicht eher nicht.